纪录片片尾字幕内容:租赁合同问题的法律意见书

　　关于鲁先生有关租赁合同问题的法律意见书

　　鲁先生：

　　广东立国律师事务所王荣利律师接受您的委托，依法就文XX等三人与您签订的《房地产租赁合同》以及您与杨YY签订的《宾馆租赁合同》分别进行了审查，现就有关问题提出法律意见如下：

　　一、关于文XX等三人与您签订的《房地产租赁合同》审查意见：

　　1、该合同总体上基本符合《租赁合同》的要求，主要内容齐全，文字比较通顺，意思表示基本明确，可以作为签订租赁合同的正式文本使用。但部分条款或细节，本律师在此提请特别注意以下法律意见，以免发生不必要的法律纠纷。

　　2、该合同第一条第二款“租赁房地产用途”部分，只有“商业”一项。本律师注意到，您与杨YY先生签订的《宾馆租赁合同》中，将租赁房地产的前座10—13层作为“宾馆旅业用途”出租给杨YY先生使用。该合同中之“商业”用途是否包括“宾馆旅业”用途以及您在合同中提到的“住房或写字楼”用途，宜在此进一步明确化。否则，甲方有可能随时以您“擅自改变租赁房地产法定用途”为由，解除合同或者提出变更合同条款的要求，并有权按照该合同第十九条之规定不予退还租赁保证金。届时您将有可能陷于被动。

　　鉴于上述情况，建议双方签定补充协议，修改或者进一步明确该合同第一条第二款“租赁房地产用途”部分。也可以根据该合同第六条之规定，就“宾馆旅业”用途和“住房写字楼”用途另行征得甲方书面同意。

　　3、该合同第九条规定之“返还保证金的条件”以及“不予返还保证金”的情形，均对作为乙方的您不甚有利。建议您在适当时机或者适当条件下予以修改。

　　“返还保证金的条件”至少应当包括下列各种情形：①合同到期;②甲方违约致使合同无法继续履行;③由于甲方的其他原因致使合同无法继续履行;④双方协商终止履行合同;⑤该合同第二十条规定的情形之一。

　　“不予返还保证金”的情形，该合同只约定了“乙方违约”一项，该约定太过含糊和笼统，容易产生不同的理解并发生纠纷，建议取消该项内容，改为“具体见本合同第十九条之规定”。

　　4、该合同为自然人之间签订的租赁合同，您应要求甲方文XX、华XX、刘XX三人提供各自的身份证复印件并妥善保管，以便双方发生纠纷提出诉讼时向法院提供对方的身份证明以符合法院的立案要求。

　　5、该合同符合我国《民法通则》第五十五条规定的民事法律行为应当具备的条件，行为人具有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益，应为合法有效合同。

　　二、关于您与YY波签订的《宾馆租赁合同》审查意见：

　　1、鉴于您在与文XX等三人签订的《房地产租赁合同》第十六条中已有约定：“租赁期间，乙方可将租赁房地产全部

　　或部分转租予他人”，因此您与杨YY签订《宾馆租赁合同》将部分房地产予以转租，符合双方合同约定，因此该转租行为合法有效，受国家法律保护。

　　2、鉴于您与文XX等三人签订的《房地产租赁合同》第一条约定的“租赁房地产用途”只有“商业”用途一项，而您与杨YY签定的《宾馆租赁合同》用途为“经营宾馆旅业用途”，由于上述“商业”用途是否包括“经营宾馆旅业用途”在内容易发生分歧和异议，因此建议您要么修改或完善您与文XX等三人签订的《房地产租赁合同》有关“用途”，或者就杨YY用于“经营宾馆旅业用途”一事专文征得文XX等三人的书面同意。否则的话，您将有可能对文XX等三人构成违约，也可能会被杨YY一方认为合同无效而发生纠纷。

　　3、该合同主要内容为你方出租房屋，杨YY自己承租房屋用于“经营宾馆旅业”，所有宾馆经营的手续都应由承租人杨海波办理，与您没有关系，因此你们双方之间应该属于房屋租赁关系，而不是宾馆租赁关系。所以该合同应该定义为《房屋租赁合同》，而不宜定义为《宾馆租赁合同》。请有条件或机会的时候予以纠正，以防在发生纠纷的时候因为不当定义而对你方产生不利影响。

　　4、《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据该条规定，你方可在该合同第二条增加一句：“乙方欠租超过三个月的，甲方有权解除合同，没收保证金，并追要所欠租金。”通过增加该句，双方将合理期限事先明确为三个月，对你方较为有利。

　　5、除以上欠妥之处外，该合同其他条款基本符合“租赁合同”的要求，内容基本完整，可以作为你们双方签订租赁合同的正式文本。

　　6、鉴于经营宾馆旅业政府各主管部门都有一些特殊的规定和要求，并应办理一些相关的审批手续，因此你方应协助并监督、督促乙方杨YY及时办理相关审批手续。乙方杨YY在办理齐全相关审批手续的情况下，其在经营、管理过程之中所发生的问题，你方不应承担任何法律责任。如果杨YY相关手续不齐全受到政府相关部门的查处，政府相关部门通知你方予以配合，届时如果你方不予配合或协助，则有可能被政府相关部门追究法律责任。

　　三、其他注意事项：

　　1、我国《民法通则》第一百三十六条明确规定，“延付或者拒付租金的”，诉讼时效期间为一年。你方出租房屋，如果发生延付或者拒付租金的情况，请务必在一年诉讼时效期间内提出诉讼来解决，否则可能会因为超过诉讼时效而失去法律保护。如有问题可及时请教律师予以咨询。

　　2、鉴于你方签订的上述两份合同履行期限都很长，一份为20年，一份为10年，因此本律师特别提请你方应当妥善保管好相关资料，包括签订合同时双方提供的相关资料，以及今后在履行合同过程中双方往来的函件等。

　　3、您就以上两份合同相关问题主动咨询律师并请求律师提供法律意见，我们深感敬佩。该行为表明了您对法律的重视和对律师专业工作的尊重，因此对于您今后在工作和生活中遇到的法律问题，我们非常愿意及时为您提供高效、专业的法律服务，依法维护您的合法权益!