中财网礼来制药待遇:香港每年需要多少住宅？
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/28 07:10:45
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据特首施政报告提供的资料，香港有260万个住宅单位，但只有235万个家庭住户。这表示现存的住宅单位数目已比家庭数目还要多；而且不是多少少，而是多了25万个，比全港住户的数目多10.6%。
如果真是这样，香港应该没有房屋供应不足的问题。社会何需这么急去逼政府增加供应？社会更应该去关注的，是如何令现有的资源得到更好的利用，以免空置浪费。
据差饷物业估价署公布的2010年底的住宅空置率只有4.7%，而不是10.6%；反映有些家庭占用不只一个住宅单位。但我们并不能立即视这种情况为不合理，因为现今的确有不少年轻人喜欢迁离家庭，过独立的生活，以享有更多的私隐空间。
香港的公屋就有一大批单身的青年在轮候，而劏房的租客中，亦有很多是单身的青年人，正正在显示我们不应忽略年轻人的住屋需求。可能是政府把住户的定义订得太死板，没有把单身的青年视作一个家庭单位，才会以为香港只有235万个住户，还以为住宅的总存量多过家庭数目达10.6%。若然我们把单身青年的住户亦算作一个家庭单位，香港的住户应该不只235万。所以，差饷物业估价署算出来的空置率(4.7%)，可能更贴近事实。
一般来说，楼宇是不会零空置的。市场上总会有人要卖出买入，在讨价还价期间，物业可能需要空置一段时间，去等待出价好的买家，或由投资者暂时持有，以等待时机。在很多地方，这种正常的空置率亦会有5%。
现时香港的住宅空置率，低至只有4.7%，比自然空置率还要低，显示市场完全有能力接受更多的住宅供应。
政府现时的计划，是每年要为私人市场提供二万个单位，为居屋需要提供五千个单位，为公屋需要提供一万五千个单位，合共四万个。如果与董建华年代的八万五千个相比，四万个可谓连当年的一半也不够，但八万五已被证明是一个可以带来灾难性后果的供应水平；明显过高，不可以拿来作准。
居屋与公屋的需求，视乎供应有多少，亦没有参考价值。要看就得看私人市场才有意思。过去五年，私人市场平均每年的吸纳量只有12,452个，现在政府打算供应20,000个，增加了60%，增幅确是不少。
然而，过去五年的平均吸纳量少，却并非因为吸纳能力不足，而是因为楼宇的供应量少。过去五年，香港私人住宅市场的年均落成量，只有11,280个单位，比吸纳量还要少。此乃之前楼价上升的主要原因。
因此，每年12,452个，根本不是正常的需求，而是受供应不足制约下的需求。从这个角度来看，每年提供约20,000个私人住宅，能否满足需求，仍不能这么确定。我倾向认为，这个供应量仍略嫌不足，不一定有遏抑楼价的作用，政府仍可大胆地增加供应。