肖雅血缘恩仇全剧下:今后如果遇到10年0上涨，许多的房子将是负资产

今后如果遇到10年0上涨，许多的房子将是负资产
       一、计算前的说明       1、实际通货膨胀率可能是8％。　　2010年12月广义货币M2达到72.5851亿元 / 2000年底M2为13.2487万亿元 = 近十年货币扩张了5.5倍。因为1.185的10次方是5.5，所以，近十年年均速度是百分18.5。扣除正常印钞量，实际通货膨胀率可能是8％。　　房市多军将印钞票18％等同于通货膨胀率18％，实际就是在说“猪吃18斤的饲料，会长膘18斤”这样子的疯话。       2、“10年0上涨”，是指买入价1万元，经过10年的涨涨跌跌后，市场价“仍然低于1万元”的情况。       3、我们计算的是房熊市里会亏损多少，所以，不能有牛市思维，必须采用熊市的数据。           二、假设10年0上涨的依据　　1、日本房市。 叶檀说：“1992年泡沫崩溃，日本土地价格连跌16年，直到2006年才有所回升，2007年底日本六大城市的土地价格只相当于1991年的27.7%，绝对价格相当于1982年的水平。”日本的房价进入熊市，到2011年已经20年，房价仍然是最高价的6分之一，今后见到先熊市后牛市的“V状态”的右侧最高点，即 “回到保本价”，前后合计可能需要30年，即30年0上涨。       2、香港房市。1997年底到2004年是熊市。2011年，经过13年的洗礼，到2011年，香港的房价见到先熊市后牛市的“V状态”的右侧最高点，即 “回到保本价”。　　3、2012年初，人民日报的文章说，美国房市，120年里有2次崩溃。也就是说，美国房市120年里只有2次大牛市。2006年的下跌已经5年，还是“V状态”的左侧。见到“V状态”右侧最高点，即 “回到保本价”，可能需要5年的时间。是10年0上涨。　　4、泰国1997年之后房价下跌了70%，到2008年是10年0上涨。       海南岛、北海市从1993年之后房价下跌80％，到2009年是16年0上涨。。       5、过去的29次世界房地产泡沫下跌平均时间是4.8年。即见到“V状态”的底部是5年左右，见到右侧最高点需要5年，合计是10年0上涨。
　    三、2011年买商品房闲置，10年后可能贬值67％的推理和计算　　1、2011年9月，有房族陈大在二线城市的二等地段，花100万元买房后闲置，可能遇到今后10年0上涨的情况。       “10年0上涨”，是指“买入价”为100万元，经过10年的涨涨跌跌后，新房的市场价“仍然低于100万元”的情况。没有将2011年9月假设为最高价。只研究“买入价”和“回到买入价”这二个点，将10年里涨涨跌跌的过程忽略掉，以免陷入细节的争议中，使得复杂问题简单化，使得计算更加容易，使得未来房价大贬值的大趋势更加清晰明了，更加昭然若揭。　　2、陈大把100万元纸币变成闲置房，赌的就是房价跑赢印钞机，跑赢折旧率，赌的就是房产税近期不会普遍开征，有开征也不会多。　　 投资房地产是有成本的。最大的成本是资金的时间成本，即通货膨胀损失的钱需要补偿，即利息的损失需要补偿。一旦房价0上涨 - 印钞机跑步的速度8％ = 房款每年被印钞机偷钱8％ + 每年折旧率2.5％（40年报废）+ 房产税 = 闲置房的每年损耗11％。　　3、10年0上涨，说明10年后新房的成交价仍然是100万元。这套住房已经是房龄10年的二手房。房龄10年 × 每年折旧2.5％（按照40年报废） = 折旧25％。　　100万元 × 75％ = 扣除折旧后的价值是75万元，即假设10年后变现，陈大得到纸币75万元。　　4、10年后的纸币与2011年的纸币相比较，已经面目皆非。每年被印钞机偷钱8％，所以10年后的纸币75万元 × 92％的10次方，相当于是2011年买房时的纸币33万元。10年后变现，房子没有得到保值增值，剩下的价值相当于2011年买房时的纸币33万元，亏损了67％，是严重亏损。如果有房产税，亏损更多。     
　　四、2011年买商品房自住，10年后可能贬值67％的推理和计算　　计算过程和结果与闲置房差不多。假设10年后变现，剩下的价值相当于2011年买房时的纸币33万元，贬值67％，是严重贬值。       假设将房子卖出变成纸币，这是一种计算住房能不能抵御纸币贬值的方法，很容易就计算出房子贬值的情况。不是真的卖出去。
       五、2011年买商品房出租，10年后可能亏损54％的推理和计算　　1、因为出租净收益率只有2，10年只有20万元。20万元 × 96％的10次方，相当于是2011年买房时的纸币13万元。　　2、2011年，王二以100万元买房出租，10年后变现，相当于2011年买房时的纸币33万元+13万元 = 46万元。假设10年后变现，房子没有得到保值增值，剩下的价值相当于2011年买房时的纸币46万元，亏损了54％，是严重亏损。如果有房产税，亏损更多。              六、举一反三，闲置房的成本在60万元以上的，亏损率接近67％        1、一旦知道2011年9月买房闲置者的成本价是100万元，亏损率是67％，那么，成本价在60万元以上的，亏损率也接近67％，因为他们虽然成本不一样，但是走过先熊市后牛市的“V状态”的时间都差不多是10年。也就是说，同样被印钞机、拆迁、房产税、交易税费这“四台抽血机”抽血，特别是被印钞鸡偷钱10年，拆迁性折旧10年。
       2、在10年0上涨的情况下，2011年买商品房闲置的可能贬值67％，自住的可能贬值67％，出租的可能贬值54％。在按100万元可以按揭70万元的情况下，在10年里，先后沦为负资产的可能不少。              七、买房真的会保值增值吗？　　床前明月光，疑是“天掉金”。　　 举头望明月，低头思“古今”。