恶之华第一季百度云:一级开发模式

我们对一级开发卖地类公司的整体看法可以用 一句话来形容，就是弹性大，向上空间大，但安全边际真的不高。 这类公司适合高风险偏好和高收益要求投资者在市道比较好的情况下大举买入，当然具体公司要具体分析，也存在大量陷阱。
 
一．        什么是一级开发模式
 
所谓一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。上市公司从事一级开发业务有两种盈利模式，第一种是按照成本加成的方式获得一部分建设回报，这部分回报各地不等，从3%-10%有所不同；第二中是土地净收益与当地政府的分成。北京等地都是第一种核定利润率的一级开发，而且很难保证一级转二级，这样一来开发企业没什么甜头了。 一些小城市都是第二类模式，这种情况下从事一级转二级的开发企业或者直接卖地分成或者直接拿地，都将取得丰厚的盈利。
 
为什么各地不都像北京一样搞核定利润率呢？因为采取核定利润率，甚至政府垄断一级开发（杭州）的前提是政府对于土地市场判断是很准确的，投入是可以及时收回的。小城市的情况并不一定，一方面地方的财力不一定可以支持土地整理和开发，另一方面政府对于区域价值未来判断没有信心。所以地方政府期望引入一些伙伴，大规模成片开发，许诺一二级联动或者是直接卖地分成——不同于二级住宅销售的盈利模式也就诞生了。
 
比如黑牡丹，公司公告拥有常州沪宁高速公路以北龙江路以东片区土地一级开发面积17.5平方公里，一期开发4.15平方公里，其中可出让面积225万平。目前该片区预计土地成交均价约为300-350万/亩。公司收益分为两个部分，第一部分是建设成本10%的回报，每年的2月/5月/8月/11月为投入的审计期，按照实际发生的投入额×10%的固定回报作为第一部分收益；同时在土地招拍挂后，按照净收益与政府进行5-5分成。
 
二．        为什么一级开发类公司都是盈利高度不确定的公司
 
 
但这种模式的不确定性非常大。第一个是政策条款的不确定，如果政府在签署的分成协议后发现对于区域的价值判断清楚了，或者财政实力增加了，或者政府换了领导了，分成条款的约束力是相对较弱的。  第二个是区域政策的不确定。这些地方的发展肯定还要依靠政府修桥铺路，整理环境，一般换个领导就会换个发展区域。第三个是拆迁的不确定。第四个是即便拆迁完了，土地出让时间点的不确定。这是无法把握的。 第五，土地流拍的不确定性。比如现在政府很缺钱，想要卖地，但地很容易流拍，一旦流拍会严重影响公司市值。
 
但归根到底，还是政府和企业的角色不确定。一级开发其实不是特别市场化的经营模式，政府期望主导又害怕没有资金，或者害怕承担社会责任，才诞生了一些附属性质的企业。是否有足够的利益使得这些企业的流通股股东获得好处，才是判断整个模式好坏的关键。
 
三．        为什么一级开发类公司的弹性都很大
 
一级开发类公司的弹性主要是  一。出让数量的弹性。土地不像房子，某个地方的某个时间的房屋需求总归是有个边际的，但是土地可以大规模一次性出让然后开发10年，也可以一直不出让。二。出让价格的弹性。土地价格的弹性远大于房价，房价是稳定向上的，土地是大幅波动的。三。开发成本核算的弹性。拆迁等柔性操作空间很大，成本弹性很大。
 
特别是前两者，一旦市场好了，土地的价和量是翻好几倍上升的，这是和房子有区别的地方。而一旦市场差了，房子降价总能卖出去，土地很可能完全卖不出去。再说土地掌握在地方政府手里，地方政府不愿意卖，公司也完全没有办法。
 
比如云南城投卖100亩土地，每亩如果能收获eps0.20很正常，完全不赚钱也很正常（看地价和成本了）。某年出让4000亩地都很正常，一亩都不出让也很正常。这都不是不合情理的事情。
 
在6月24日以后，已经有3批环湖东路的土地出让了，总计有超过1600亩，总建筑面积有140万平米。滇保条例频繁改动之后可供出让面积有所缩小，但即便只是出让这些规模，假定成本150万/亩，地价500万/亩，业绩增厚也高达1.7元/股。何况第一期开发还有超过3000亩土地。7月13日，这批土地中的第一批就要进入拍卖程序，是流拍还是顺利拍出，最后将有结果。
 
表：云南城投每出让100亩土地，不同成本和销售价格，对于公司的弹性
 
  整理成本（万元/亩）
 0.076137100125150175200225250 275 300
成交价格（万元/亩）850 0.23 0.22 0.22 0.21 0.20 0.19 0.19 0.18 0.17
800 0.22 0.21 0.20 0.19 0.19 0.18 0.17 0.16 0.15
750 0.20 0.19 0.19 0.18 0.17 0.16 0.15 0.15 0.14
700 0.19 0.18 0.17 0.16 0.15 0.15 0.14 0.13 0.12
650 0.17 0.16 0.15 0.15 0.14 0.13 0.12 0.12 0.11
600 0.15 0.15 0.14 0.13 0.12 0.12 0.11 0.10 0.09
550 0.14 0.13 0.12 0.12 0.11 0.10 0.09 0.08 0.08
500 0.12 0.12 0.11 0.10 0.09 0.08 0.08 0.07 0.06
450 0.11 0.10 0.09 0.08 0.08 0.07 0.06 0.05 0.04