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谢逸枫：北上广深住宅库存量创历年最高峰

   导读：2012年2月8日，戴德梁行发布广州房地产市场2012年1月度报告显示，2012年1月广州可售商品住宅达到62273套，可售面积达792万平方米，值得注意是，2011年全年广州商品住宅成交量557万平米，而2012年1月份市场存量就远超去年全年成交量，房企库存压力凸显。2012年1月广州可售住宅62273套，可售面积792万平方米，相比2011年全年商品住宅成交量557万平方米还多出236万平方米。

   2012年2月1日,新--浪数据显示，2012年1月份广州出让地块面积约25万平方米，均为非中心地区。2011年广州市全年商品住宅成交价格小幅震动，全年数值达到13401元/平方米，同比上升7.4%。2012年1月份广州一手住宅网签2792套，销售面积316825平方米，较去年12月成交量少2145套，跌43.45%，而同比2011年1月成交量则跌5430套，狂跌66.04%。

   2012年2月6日，广州市国土房管局阳光家缘网上显示，截至2月6日，广州全市可售货量超过6万套，面积高达793 .63万平方米，几乎相当于去年广州十区二市商品住宅签约成交总量。2011年号称史上房地产调控最严的一年，广州市一手住宅成交557.34万平方米，缩量明显，但全市十区均价仍比2010年高出2.6%，达13401元/平方米，创历史新高。

   2012年2月6日,搜-房统计数据显示，1月30日至2月5日，广州十区两县市一手住宅网签595套，环比上周35套明显回升；网签均价为10477元/平方米，环比上周升3.33%。

   2012年2月1日.网--易数据显示，2012年1月广州全市住宅网签成交共计3348套，环比上月5010套成交下跌33%；价格方面，1月成交均价12449元/平方米，环比上月11310元/平方米上涨10%，整体呈现出“量跌价升”的倒挂局面。2011年成交均价最高的为天河区，均价达28217元/㎡，其次是越秀区，均价为24582元/㎡，海珠区、荔湾区次之，四区均价均超过20000元/㎡，尽管近段时间，有不少市区楼盘出现价格跳水的现象，像纵横公寓、力迅时光里、君汇上品、新一城广场等，价格也从16000元/㎡起。
 
   2012年1月28日，世联代理发布广州商品房库存市场调查报告，截止2012年1月28日，广州全市未售套数达到116064套，未售面积达到14,566,202㎡。初步统计广州十区二市2012年将会有约10.8万套住宅产品上市。据对广州历年商品住宅市场成交情况调查显示，2009年-2011年三年间，广州楼市整体成交金额呈连续下降，其中2011年广州十区商品住宅成交面积557万平米，环比下降15%，全年成交金额746亿元，环比下降13%。

   世联代理发布广州商品房库存市场调查报告，截止2月6日，广州全市可售货量超过6万套，面积高达793.63万平方米。按目前已动工项目统计，预计2012年广州市十区新增商品住宅约6.67万套，较2011年有所增加。如果发展商按正常进度施工，预计2012年全市十区可售货量（包括存货和新货）约为11.6万套。

   2012年1月31日，链家地产市场研究部统计，自1月上旬之后，北京新建商品住宅存量连日回落，春节假期之前已经回到12万套以下。2012年1月17日存量118808套，与2011年11月初即第45周时的存量持平。不过，在库存数量减少的同时，存量住房数量和周成交量比值的新建商品住宅消化周期却出现了大幅度的增长。排除１月份假期因素，目前，存量销售周期达到261周。比2011年第45周增长了111周，相当于消化速度减慢了74%。同时，与其他一线城市60周左右的消化周期比，明显处于高位。面对日益严峻的库存挑战，房地产开发企业的“去库存化”速度也在随之加快，降价促销成为很多企业在面临压力时作出的选择。

   2012年2月8日，北京中原市场研究部最近统计数据也显示，截至2011年年底我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达6000万平方米，与2010年同期相比，新增1700万平方米库存量，增长约40%，库存量处于高位运行状态。全国35个城市上半年潜在供应达2.56亿平方米，按照其中80%为住宅实际出让面积且单套住宅100平方米计算，仅明年上半年这35个城市的潜在供应面积就可以提供住宅超过200万套。与此同时，目前即使是热门项目当月的去化率也低于五成，这明显影响了楼市整体的发展。

   中国发展研究中心房地产研究所所长、刀客房地产顾问公司董事长谢逸枫接受《上海证券报》记者采访：

   主持人：有请著名房地产专家谢逸枫先生谈谈目前北上广深一线城市商品房住宅库存创新高的看法？

   谢逸枫：自2010年房地产调控之后，我特别关注和研究并分析中国商品房住宅库存量的市场问题。从四份房地产市场监控的商品房住宅库存量数据看，2012年中国楼市一线城市商品房住宅库存量超过历年商品房库存量，达到历史最高峰。说明2012年北上广深房地产市场进入“住宅库存时代年”，将成为开发商应对调控最难过的“一道坎”。

   按照去年一线城市的楼市成交水平，光是消化可售商品房住宅就要花一年以上时间。特别是未售货量超过新增加的，可见2012年市场去库存化的压力依然很大。如果调控不放松和成交量继续下滑及存量去化缓慢等开发商卖房不积极，2012年中国一线城市商品房住宅库存量将继续创新高，延续到今年二季度房地产调控放松。毫无疑问，目前中国一线城市北上广深楼市处于供大于求局面。一旦住宅库存量积压时间长达一年到二年之久，烂尾楼将重现各大城市，成为城市一道独特的风景，甚至引发金融危机。

   主持人：请问谢先生，为什么2012年中国一线城市商品房住宅库存量会一直增加，到底什么原因导致商品房住宅库存创历史新高峰的？

   谢逸枫：2012年中国商品房市场住宅库存量再攀高峰，未来开发商去库存压力增大。2012年中国一线城市北上广深四大城市将进入“去库存时代”。2012年商品房住宅库存量暴增的主要原因是可围绕六个方面，今年也不例外。一是自2010年国务院房地产调控到2012年从未放松，调控周期和严厉性是历年之最。二是自2010年开始，土地供应量超过历年，而新开工和新施工及新完工面积也是逐渐年上升。

   三是受调控影响，开发商延迟商品房销售。同时，开发商受资金链趋紧的影响，开发商加大商品住宅的新增供应量。四是开发商推货不积极，商品房价格上涨过快，市场有价无市。五是受到“三限”政策干预，投资和多次买房的需求力被抑制，市场购买力大量萎缩。而销售成交量持续下滑，楼市低迷，去库存量缓慢。六是受2011年限购、限贷等调控政策影响，投资投机需求被有效打压，而对于部分自住需求来说，仍处于观望中。

   主持人：住宅库存量如此之高，开发商是否面临资金趋紧的压力？如何解决资金紧张的问题？

   谢逸枫：消化库存成房企最大压力，住宅库存量对开发商的资金链肯定有极重要的影响，被积压的库存等于积压开发商的资金。另外是目前开发商的融资渠道不通，上市和信托及基金等银行信贷被银监会封死，而民间资金利息过高。限的政策未放松时，销售成交又比较困难，资金回收受限。一旦资金断链时间过长，必然影响到开发商的资金周转率，威胁到大部分开发商的生存。因此，库存量创新高，意味着开发商的资金趋于紧张的态势。

   谢逸枫：大部分房企除了等待调控放松外，唯一的办法是以价换量，加快回笼资金，否则只有退出房地产业。

   主持人：住宅库存之高实属罕见，是否意味着房价会下降？成交量是否继续下降？库存是否持续增加？

   谢逸枫：在调控力度不减，房地产市场库存逐步攀升的大背景下，今年一季楼市的这份“萧条”注定还要持续。面对惨淡的销量和日益紧绷的资金链，房地产开发企业要想开启楼市的“春天”，降价促销似乎已经成为不可避免的选择。但房价下降的空间不大，从一线城市北上广深四个城市今年一月房价走势看，基本保持上涨趋势。虽然与2010年，2011年同期房价上涨幅度下降，但是房价还是上涨。一方面是市场上依然有购买力需求。另外一方面是开发商的手上依然有部分现金。其他方面就是部分地方政府的政策执行力度小。四是房地产依然是投资热选产品，在通胀和投资渠道少及保值的因素下，房地产投资依然火爆。

   不过，人民币汇率连续多天的贬值和我国外汇占款总额出现连续两个月的负增长，由外资流入中国的“热钱”正在逐渐撤出中国，影响到部分投资客的信心。

   谢逸枫:资金问题比较突出的开发企业不得不大力推盘，以期快速回笼资金，因此，预计2012年一季供应量还将进一步加大；限购政策的延续将进一步挤压投资投机性需求，刚性需求入市也将更加理性，预计上半年成交量将继续处于低迷状态。库存消耗成为目前处于调控周期下的房企特别是二、三线城市及二、三线房企的最大难题。随着调控政策持续收紧，以及资金链逐渐趋于紧张，部分开发商资金链逐步趋紧的压力也将促使其加大推盘和打折促销力度。住宅的新增供应量在六月份开始明显增加，特别是传统旺季的九月、十月，开发商更是集中推盘，以期带动销售量的增长。

   2012年1月31日，上海易居房地产研究院最新发布的报告显示，截至2011年12月底，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，与上年同期相比，新增1690%万平方米库存量，增长约39.22%，环比上月新增4.05%，库存量处于高位运行状态。在其选取的10个典型城市样本中，一线城市中广州、上海、北京库存增幅较为明显，平均增幅较上年同期增长五成左右。而在二线城市中，杭州的库存量达到343万平方米，同比增幅高达92.5%，居典型东部二线城市增幅之首。报告指出，随着调控政策持续收紧，以及资金链逐渐趋于紧张，开发商不得不加紧推盘，住宅的新增供应量在六月份开始明显增加，特别是传统旺季的九月、十月，开发商更是集中推盘，以期带动销售量的增长。

   2012年1月31日，上海易居房地产研究院最新发布的报告显示，截至2011年12月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达3084万平方米，比上年同期增长约46%，增幅较上月同期相比有所下跌。其中，北京新建商品住宅库存1046万平方米，同比增长33.97%；上海新建商品住宅库存973万平方米，同比增长51.99%；广州新建商品住宅库存800万平方米，同比增长64.53；深圳新建商品住宅库存265万平方米，同比增长30.63%。

   可见，在4个典型一线城市中，广州与上海的库存量较上年相比均有大幅的提高。截至2011年12月底，青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个典型二线城市新建商品住宅库存总量为2914万平方米，比上年同期增长32.75%，新建商品住宅存量从去年3月份以来已连续9个月大幅增长。

   2012年2月7日，上海易居研究院发布统计数据显示，2012年1月房地产存销比再创新高。截至2012年1月，北上广等10个典型城市新建商品住宅库存总量为5901万平方米，与去年同期相比，新增1701万平方米库存量，增长约40.5%，环比上月下降1.62%，但仍处于高位运行状态。1月份存销比数据显示，10个典型城市新建商品住宅存销比为16.0，刷新了去年12月份住宅存销比的最高点14.4，库存量再次步入过大区间，房价下行压力进一步增大。2012年1月，10大典型城市新建商品住宅存量同比大涨超四成，10个典型城市新建商品住宅存销比为16.0，再创新高，房地产业明显供大于求。

   从新开工面积上看，2011 年，房地产开发企业新开工面积共计19.01 亿平方米，同比增长16.2%，增幅比去年有大幅回落，略低于近十年的平均增幅。而从施工面积上看，2011 年，房地产开发企业施工面积共计50.80 亿平方米，同比增长25.3%，增幅较高。可见，尽管在持续的调控政策下，楼市处于低迷期，多数开发商市场信心不足，对某些项目推迟开工，但是整体上看，现阶段房地产开发企业新开工面积和施工面积仍都处在历史高位，因此，未来1-1.5 年，商品房供应量仍保持较大规模。

   从商品房销售量来看，2011 年，全国商品房销售面积109900 万平方米，同比增长4.9%，增速比上年回落5.7 个百分点，明显低于近十年商品房销售量平均增幅（约20%），且仍呈现出持续回落的态势。

   从商品房供求关系来看，2011 年，全国商品房新开工面积和销售面积的比值为1.73，比值已略高于历史水平；施工面积和销售面积的比值为4.62，创下历年新高，可见目前商品房市场处于明显的供大于求状况，预期2012 年这一供求趋势还将延续，这就意味着在建工程存量很大，从而会推高未来可售住宅规模，至少2012 年上半年多数城市住宅存销比仍将有所高企。2012年上半年的库存压力将进一步增大，房地产业还将深度调整。