中财网都市情缘 电影 1994:房地产转让税收筹划问题简析
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/27 00:23:59
一、房地产转让涉税及地方征收标准
根据有关法律法规的规定，企业房地产转让过程中涉及的税种及税率如下图所示：
序号
税 种
税率
备注
1
营业税
5%
2
城市维护建设税
7%、5%、1%
以产品税、增值税、营业税税额为计税依据
3
教育费附加
3%
实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据
4
印花税
万分之五
按凭证所载金额贴花
5
契税
3%-5%
6
土地增值税
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%；增值额超过扣除项目50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率60%；
收入减去应扣除事项为应征税额
7
企业所得税
25%
个人所得税
20%
二、对税种及税率的解释
1、营业税
根据有关法律规定，营业税以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额，税率为5%。税目和税率的调整由国务院决定。
2、城市维护建设税和教育附加费
根据有关规定，如果纳税人所在地在市区的，城市维护建设税为7%、如果在县城或城镇的为5%，如果既不在市区又不在城镇的为3%。如果缴纳营业税和消费税的单位和个人，都应该缴纳城市维护建设税和教育附加税。
根据《城市维护建设税暂行条例》的有关规定，城市维护建设税应当保证用于城市的公用事业和公共设施的维护建设，具体安排由地方人民政府确定。
3、印花税
根据《印花税暂行条例》的规定，产权转移凭据的印花税税率为万分之五。
4、契税
根据《辽宁省地方税务局关于做好契税减免管理工作的通知》，县(市、区)及县(市、区)级以上契税征收管理机关具有契税减税、免税的审批权。属乡(镇)征收机关征收契税的，纳税人应向乡(镇)征收机关申请，经乡(镇)征收机关审核，报县(市、区)级征收机关批准。属县(市、区)级征收机关征收契税的，纳税人应向县(市、区)征收机关申请，经县(市、区)征收机关审核，报市级征管机关批准。属市级征管机关管理的契税征收窗口及市直属分局征收契税的，纳税人应向该窗口或分局申请，经市级征管机关审核，报省级征收机关批准。凡纳税人申请减免契税30万元以上的，应逐级上报省级契税征管机关审批。
5、土地增值税
根据《增值税暂行条例》，增值税实行累进税率，纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
三、关于税收筹划的考虑
所谓税收筹划，不过就是想办法为客户多争取一些税收上的利益，在这个问题上，主要想表达以下几个观点：
1、根据我们了解，房地产转让所涉及的税收均属于地方税收征收系统管理，就地方税务管理机关能否对某些税收进行减免或者优惠的措施，需要与当地税务机关沟通。另外，根据有关法律规定，房地产转让涉税如果未缴纳，土地管理部门和房产管理部门将不办理过户手续，因此在该问题上政府部门还需要与上述部门做好沟通工作。
2、根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）、《国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知》（国税函[2006]844号）及《关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知》（国税函[2008]514号）等有关法规的精神和规定，企业在改制过程中，土地和房屋的产权人如果是原来产权人延续下来的，属于同一投资主体，那么在房地产转让过程中可以免契税。
3、当地政府一般都会支持当地企业上市，也会对地税部分给企业尽可能多的优惠。如果企业能取得当地政府的优惠政策，建议采用先征后返的形式，但是返还税收不宜直接返给公司，而是返还给企业的股东；或者由政府以合法财政补贴的方式予以补贴。
4、如果拥有房地产企业除了该资产没有其他多余资产，建议直接收购公司股权或者吸收合并，这样应该在税收方面会有比较大的优惠，不过吸收合并根据公司法在程序上可能要费些周折。隐隐约约还记得有个同事向我介绍一种方式，那就是将要出卖的土地出资设立一个公司，然后购买该公司的股权。这样的做法没有实际操作过，不过应该没有问题。
5、另外，还有的网友提出公司分立的方式，具体操作如下：A公司以土地账面值进行分立，派生设立C公司，股东和持股比例与A公司保持一致，然后由B公司按较低的价格收购C公司的股权，但同时约定，由B公司以较高的溢价对A进行少量的增资，然后由A公司的股东对B持有的股权进行收购。根据相关规定，企业在分立过程中发生的土地使用权、不动产所有权的转移行为，不征收营业税、土地增值税。另根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财政[2003]184号）规定，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税。这样既少了土地增值税，又免交了契税，还减压少了所得税，可说是一举三得。不过也有的人很尖锐的提出，这种方式在理论上比较完美，但是在实践中操作比较繁琐，另外刻意避税的目的过于明显，如果公司是以上市为目的，这样的处理是万万不可的。不过至少是带给我们一种处理问题的思路。
根据有关法律法规的规定，企业房地产转让过程中涉及的税种及税率如下图所示：
序号
税 种
税率
备注
1
营业税
5%
2
城市维护建设税
7%、5%、1%
以产品税、增值税、营业税税额为计税依据
3
教育费附加
3%
实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据
4
印花税
万分之五
按凭证所载金额贴花
5
契税
3%-5%
6
土地增值税
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%；增值额超过扣除项目50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率60%；
收入减去应扣除事项为应征税额
7
企业所得税
25%
个人所得税
20%
二、对税种及税率的解释
1、营业税
根据有关法律规定，营业税以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额，税率为5%。税目和税率的调整由国务院决定。
2、城市维护建设税和教育附加费
根据有关规定，如果纳税人所在地在市区的，城市维护建设税为7%、如果在县城或城镇的为5%，如果既不在市区又不在城镇的为3%。如果缴纳营业税和消费税的单位和个人，都应该缴纳城市维护建设税和教育附加税。
根据《城市维护建设税暂行条例》的有关规定，城市维护建设税应当保证用于城市的公用事业和公共设施的维护建设，具体安排由地方人民政府确定。
3、印花税
根据《印花税暂行条例》的规定，产权转移凭据的印花税税率为万分之五。
4、契税
根据《辽宁省地方税务局关于做好契税减免管理工作的通知》，县(市、区)及县(市、区)级以上契税征收管理机关具有契税减税、免税的审批权。属乡(镇)征收机关征收契税的，纳税人应向乡(镇)征收机关申请，经乡(镇)征收机关审核，报县(市、区)级征收机关批准。属县(市、区)级征收机关征收契税的，纳税人应向县(市、区)征收机关申请，经县(市、区)征收机关审核，报市级征管机关批准。属市级征管机关管理的契税征收窗口及市直属分局征收契税的，纳税人应向该窗口或分局申请，经市级征管机关审核，报省级征收机关批准。凡纳税人申请减免契税30万元以上的，应逐级上报省级契税征管机关审批。
5、土地增值税
根据《增值税暂行条例》，增值税实行累进税率，纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
三、关于税收筹划的考虑
所谓税收筹划，不过就是想办法为客户多争取一些税收上的利益，在这个问题上，主要想表达以下几个观点：
1、根据我们了解，房地产转让所涉及的税收均属于地方税收征收系统管理，就地方税务管理机关能否对某些税收进行减免或者优惠的措施，需要与当地税务机关沟通。另外，根据有关法律规定，房地产转让涉税如果未缴纳，土地管理部门和房产管理部门将不办理过户手续，因此在该问题上政府部门还需要与上述部门做好沟通工作。
2、根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）、《国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知》（国税函[2006]844号）及《关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知》（国税函[2008]514号）等有关法规的精神和规定，企业在改制过程中，土地和房屋的产权人如果是原来产权人延续下来的，属于同一投资主体，那么在房地产转让过程中可以免契税。
3、当地政府一般都会支持当地企业上市，也会对地税部分给企业尽可能多的优惠。如果企业能取得当地政府的优惠政策，建议采用先征后返的形式，但是返还税收不宜直接返给公司，而是返还给企业的股东；或者由政府以合法财政补贴的方式予以补贴。
4、如果拥有房地产企业除了该资产没有其他多余资产，建议直接收购公司股权或者吸收合并，这样应该在税收方面会有比较大的优惠，不过吸收合并根据公司法在程序上可能要费些周折。隐隐约约还记得有个同事向我介绍一种方式，那就是将要出卖的土地出资设立一个公司，然后购买该公司的股权。这样的做法没有实际操作过，不过应该没有问题。
5、另外，还有的网友提出公司分立的方式，具体操作如下：A公司以土地账面值进行分立，派生设立C公司，股东和持股比例与A公司保持一致，然后由B公司按较低的价格收购C公司的股权，但同时约定，由B公司以较高的溢价对A进行少量的增资，然后由A公司的股东对B持有的股权进行收购。根据相关规定，企业在分立过程中发生的土地使用权、不动产所有权的转移行为，不征收营业税、土地增值税。另根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财政[2003]184号）规定，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税。这样既少了土地增值税，又免交了契税，还减压少了所得税，可说是一举三得。不过也有的人很尖锐的提出，这种方式在理论上比较完美，但是在实践中操作比较繁琐，另外刻意避税的目的过于明显，如果公司是以上市为目的，这样的处理是万万不可的。不过至少是带给我们一种处理问题的思路。