2011“拼跌” 2012忐忑 北京土地市场上半年难回暖

2012年02月09日 11:59
来源：中房报

字号:T|T

0人参与0条评论打印转发

政策调控力度、密度空前，经济、行政手段并用，成效显著。2011年，北京市土地成交115宗，规划建筑面积1531万平方米，比2010年下降37%。平均楼面单价为6418元/平方米，比2010年下降13%。其中，住宅用地的成交量和成交单价的下降幅度更为明显。

2012年，宏观经济的主基调是稳中求进。同时，房地产调控政策仍将持续。两年的销售低迷加上融资日趋困难，开发商资金链紧张，对土地需求将大幅下降。因此，今年的北京土地市场仍将不断探底，至少上半年很难回暖。

土地出让量价齐跌

2011年，北京市通过招拍挂公开出让土地共计115宗（不含工业用地和非公开市场交易的保障房用地），土地面积954公顷，成交金额983亿元，平均溢价19%。规划建筑面积1531万平方米，比2010年同期下降37%，即911万平方米。平均楼面单价6418元/平方米，比2010年同期下降13%。

按规划用途统计，其中住宅用地59宗，占地面积685公顷，规划建筑面积930万平方米，成交金额473亿元，平均溢价9%。平均楼面单价5088元/平方米，比2010年全年下降31%，即2290元/平方米（详见附表一）。

住宅用地统计范围包含居住用途的所有地块，非住宅用地统计范围为单纯的商业、金融、公建用途地块。

住宅用地按区域统计，五环以内成交8宗，土地面积84公顷，建筑规模145万平方米，占总规模的12%。平均楼面单价为7735元/平方米，平均溢价9%。五环以外近郊区域成交43宗，土地面积475公顷，建筑规模654万平方米，占总规模的70%。平均楼面单价为5083元/平方米，平均溢价9%。远郊区县8宗，土地面积125公顷，建筑规模131万平方米，平均楼面单价为2176元/平方米，平均溢价6%，占总规模的18%（详见附表二）。

2011年成交非住宅宗地56宗，土地面积269公顷，规划建筑面积601万平方米，成交金额510亿元，平均溢价30%。平均楼面单价8475元/平方米，比2010年全年增长16%，即1162元/平方米。

远郊区域降幅最大

2011年出台的“新国八条”，房产税试点改革以及资金监管、多个城市限购等调控政策，是继2010年4月后新一轮调控的延续。因为持续时间更长、措施不断深入、范围陆续扩大，被称为“史上最严”。主要表现为三限一税：限贷、限购、限价和房产税试点。货币政策从适度宽松到稳健趋紧，信贷紧缩。

受多方面的影响，调控成效在一二线城市非常显著，主要是房地产市场的供求关系、市场供应结构发生了本质变化，对未来房价预期下降，由卖方市场转变为买方市场。土地市场在调控下的变化具有较高的敏感性和前瞻性，住宅用地成交量和成交单价的下降幅度更为明显。

2011年成交的经营性用地建筑规模比2010年同期下降了37%。与2010年比较，各区域楼面单价均有较大幅度的下降。其中，降幅最大的为远郊区域和2009年至2010年上涨幅度过快的区域（如2010产生的个别“地王”项目）。除了受到调控的影响，土地单价大幅降低的因素还有土地供应偏向于郊区化，五环内地块的比例仅占12%，一定程度上向下拉低了土地价格的平均水平。

从土地市场的供求趋势来看，2011年土地市场平均溢价率呈现出波动中下行的曲线。1月26日“新国八条”出台前，市场在没有受到政策影响的情况下，成交溢价率还表现的较高。

从2月份开始，由于政策因素，土地供应量较少。“两会”后政府开始加大供应，但由于调控和资金的多重压力，大部分开发企业对拿地较为谨慎，均保持观望态势，土地成交较为冷淡，溢价率较低。

三季度，由于部分优质地块入市，土地市场活跃，成交量最大。三季度末，为完成全年供地计划，政府加大土地供应量，但年底房企资金链趋紧，在供求严重不平衡的情况下，溢价率极低，多宗地块以底价成交。住宅市场受政策影响较大，呈明显下行态势。

商住倒挂明显改善

2011年商业地块的成交量和成交单价均有明显增长，特别是成交单价比2010年的高峰还上涨了16%，占2011年政府地价款收入的52%，首次超过住宅的平均成交单价和住宅用地成交总价款。从溢价情况来看，商业用地2011年平均溢价率30%，比住宅用地高21个百分点，超过100%的地块有5个，最高溢价率达到291%。除此之外，2011年规划性质为F1/F2商住混合用地供应占较大比重，并多次在居住用地内配建较大规模的商业公建，如算上这部分，商业地块的规模将会更大。

商业地块成交情况火爆的主要原因：一是地块供应区域结构相比住宅偏重于中心城区的成熟商业区，如CBD核心区和丰台丽泽、花乡商务区就分别贡献了200亿和118亿元地价款，占全年商业地块收入的62.4%。二是由于不受限购、限贷等政策影响，商业地块逐步受到开发企业的青睐，价值逐渐回归到合理水平，商住倒挂的局面得到明显改善。

四招规避高溢价率

2011年全年经营性用地平均溢价率为19%，其中住宅用地平均溢价率为9%，非住宅用地平均溢价率为30%，较往年明显降低。特别是四季度，住宅用地几乎都以底价成交。除市场因素外，北京市在项目入市交易时采取多种措施避免发生溢价过高的情形。

大幅提高项目底价

根据国土资源部出台的《国土资发〔2010〕204号》文件规定，土地招拍挂成交溢价超过50%均视为异常交易情况，须在两个工作日内及时上报国土资源部。从2011年成交数据来看，溢价率超过50%的项目属于较少发生的个别情况。除了市场因素之外，较高的底价直接降低了溢价率。

据了解，底价调高的主要原因是定价机制发生了较大变化，由成本加成法向市场比较法靠拢。原来的底价测算方法主要由一级开发成本加上基准地价法测算的政府土地收益组成，由于基准地价已多年未调整，导致底价严重脱离市场成交价格，而2011年的土地招拍挂底价主要是参考可比项目成交价确定。

去年万科住总联合体竞得的房山长阳镇02-2-04地块，原底价8亿元，扣除保障房因素，折合楼面单价约为5980元/平方米，基本上与近两年区域成交均价持平，相比2009年万科取得的长阳1号和5号地平均2500元/平方米左右的底价，大涨了一倍多，显然不是因为一级开发成本上涨导致底价上涨。曾3次流拍的大兴生物医药基地4、5号地块，根据同区域地块的成交情况，招标底价为13.8亿元，后改为挂牌入市交易，挂牌底价不降反升为15亿元，后又调整为11亿元，但均被市场否定。

宅地配建保障房

前三季度，为响应政策要求，加大保障房供应力度，住宅用地出让时多数配建一定比例的保障房，这在加大保障房供应量的同时，给市场降温起到了一定作用。但较为苛刻的出让条件也打击了开发企业的预期和信心，市场反应较为冷淡，部分项目由于底价较高、配建面积过多而长时间无人问津。

交易规则灵活变化

2011年挂牌出让地块频繁采用达到价格上线后竞保障房面积的方法（部分项目价格上限即为底价的1.5倍，因此溢价率最高就是50%）。此外，针对个别热点地块，还有“限地价、竞房价”等挂牌交易规则的变化，直接影响了未来同区域住宅的销售价格。

适度放松出让条件

三季度末开始，政府为完成供应计划，加大推地力度，开始适度放松出让条件。共有4宗地块调低挂牌底价，除了一宗房山长阳地块以9折出售给万科、住总联合体外，其余3宗都无人报价以流拍告终。其中，降价幅度最高为26.7%。退市地块共有12宗，主要原因是底价过高和配建比例过大。

下半年或是抄底良机

面临全球经济增速放缓导致的外贸出口下降及国内经济结构、工业实体经济减弱等变化，2012年国内经济增速将适当放缓。根据中央经济工作会议的指导思想，2012年宏观经济的主基调是稳中求进。针对房地产市场，会议指出将坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。因此，2012年调控的目标已不仅是控制房价上涨速度，而是要合理回归。而目前房价下降的基础并不牢固，需求依然较为旺盛，在中低价位的住房供应量还未能满足需求前，为防止报复性反弹，必须采用严格限制需求的限购、限贷政策，以维持既有的调控成果。因此，2012年房地产市场的走向，将是中央政府、地方政府和开发企业之间的一场博弈。

有没有探到底

中央经济工作会议的定调意味着调控政策基本不会松动，首次明确提出推进房产税试点改革。2012年将继续实施积极财政政策，主要通过结构性减税和稳健的货币政策，并针对经济发展情况进行预调微调。对于房地产市场而言企业融资依然较为困难，仅有保障房能从中受惠。因此，在需求和资金双重受限的情况下，市场可能要经历复杂的探底过程：调控对市场的影响将进一步深化，价格合理回归，但下降幅度有限；结构发生较大变化，中小户型、保障房成为供应的主流产品；建立房地产市场管理的长效机制，完善房地产税收制度；房地产开发企业以重组和联合提升抗风险能力，市场将重新洗牌，部分企业或被淘汰转型。考虑到后续发展和目前稳定的需要，2012年市场以稳定并扩大现有的调控成果为主，大的政策变化可能性小。

会不会软着陆

一方面，限购、限贷导致需求大幅萎缩，保障房建设“大跃进”导致有效供应增加，二者叠加必然导致房价下跌。另一方面，城市化进程远未完成决定市场潜在需求惊人，世界经济下行风险以及欧美量化宽松政策迫使我国货币政策不得不实施定向宽松，房地产市场“软着陆”是多方希望的结果，所以中央的表态由遏制房价过快上涨转变为促进房价合理回归。综上所述，房价必然下跌，但暴跌的可能性很小，复杂的国内外局势及多方利益博弈可能导致房地产市场“软着陆”。

能不能有转机

调控政策持续将使2012年楼市惨淡，持续两年销售低迷加上融资日趋困难必然导致开发商资金链紧张，开发商纷纷进入“过冬”模式，对土地需求将大幅下降。因此，2012年北京土地市场将会继续向下调整，至少上半年很难回暖。政府要维持近几年大量的土地供应规模，将主推保障房用地和商业金融用地，商品住宅用地价格将继续下降，但政府土地收益总体将保持平稳。如果下半年货币政策趋向宽松，土地市场才有可能回暖，对于资金实力雄厚的开发商而言下半年或是抄底拿地的良机。

（作者供职于北京城建）

相关新闻：

免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。