中财网来月经前是不是会有白带:不可查封被执行人名下不动产的限定要件
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/29 15:54:10
案情
因宋某未履行判决确定的义务，刘某向法院申请执行。在执行中，法院经多次查询一直未查到被执行人宋某的下落，在执行中发现宋某名下有一套住房位于北京市石景山区某院3号楼3单元201室，法院依法查封了该房屋。案外人徐某针对法院对位于北京市石景山区某院3号楼3单元201室的查封行为提出异议，其声称该套住房系其本人所购公有住房，已于2001年调整至其名下，虽未办理201室的房产过户手续，但其已于2005年实际入住201室并交纳了全部购房款，故作为201室房屋的所有人请求法院中止对201室房产的执行。
经法院查明，宋某系某建筑总公司工厂局职工，其于上世纪九十年代依相关政策购买了北京市石景山区某院3号楼3单元201室房产，并取得了产权证书，2001年某建筑总公司回购宋某该房屋，并将该房屋卖给了本案的异议人徐某，但未办理过户登记，徐某于2007年2月8日向某建筑总公司交付款项，徐某交付款项的行为发生在法院查封之后。法院认为依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》的相关规定，石景山区人民法院的查封裁定并无不当，故驳回徐某的异议。
解析
此案法律关系比较复杂，主要涉及申请人、被执行人、被执行人所在公司及第三人徐某的权益，本案的焦点问题是法院不能查封被执行人房产的要件，分歧主要在于对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条的不同解读。该条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”支持不能查封的理由是：在本案中，第三人徐某没有过错，并支付了全部价款，而且已经实际入住，故符合本条法院不得查封的规定，应支持案外人的异议。
笔者支持法院的做法，主要理由如下：
其一，依据《查封规定》第十七条的规定，只有在同时满足三个前提条件的情况下法院才不能查封、扣押、冻结尚未过户的财产，此三个条件分别是：第三人必须全部支付价款；第三人已实际占有该财产；第三人没有过错。而在本案中案外人徐某支付房款的行为发生在石景山区人民法院查封之后，虽然其实际入住行为发生在查封前，亦无过错，但仍然不符合《查封规定》第十七条不得查封的规定。
其二，《查封规定》第十七条不得查封的规定适用的范围比较窄，主要限于被执行人具有出卖财产的行为，在本案中，某建筑总公司将某院3号楼3单元201室进行回购，后又将该房产卖给案外人徐某，故宋某与某建筑总公司之间具有购房关系，某建筑总公司与徐某之间有购房关系，宋某与徐某确无买卖关系，因此此案不应适用此司法解释的规定。
其三，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第十七条的规定，不动产权属证书与不动产登记簿是物权证明与根据，在本案中不动产权属证书与不动产登记簿均显示宋某是该房屋的所有权人，而法院执行中只做形式审查，案外人提出的其所在单位某建筑总公司出具的证明文件在法院执行中不具有对抗不动产权属证书与不动产登记簿的效力，因此对被执行人宋某名下的房屋法院是可以查封的。
综上，法院的查封行为并无不当，法院在执行中可以查封被执行人名下已出卖于第三人的房产，除非案外人可证明自身无过错，在查封之前已实际入住该房产并全部支付价款，三者不可或缺。
（作者单位：北京市石景山区人民法院）