大理大学官网登录:真正做全世界最好的度假酒店

“位置·资源 是酒店投资的核心要素；度假酒店很重要，度假生活酒店更重要”

记者：市场受金融危机影响，您从住宅地产转向商业酒店地产产业，现在今典集团的发展战略是怎样的？

张宝全：我们的战略调整从一年多前就开始了，把房地产开发和酒店的投资、管理凑成了一个板块，简单说就是旅游度假地产，即我们的红树林酒店系列，以红树林为品牌的度假酒的一个延伸。做这个战略调整，原因其实很简单，当一个国家人均G D P达到2000美金以后，整个国家就会发生一个非常大的消费转变，供应型消费向“软性消费”以至“体验型消费”的转移。所以，中国在改革开放以后最后兴起的，将是一个旅游的市场。其实旅游市场即是“观光、到此一游”的概念。中国在这个时期的转型就是由旅游向度假的一个转型，在城市里，旅游即人文之游，各城市可能会因此有G D P的提高，但此市场不一定会很大，而度假则是个很大的产业。在中国做这个也很难做。因为目前我国缺乏这方面的体系，目前的市场能力不具备，投资能力、管理能力不能被保障的前提下，第一是标准的供应，投资基金、风险资金，这些可能对中国未来度假产业的发展不适应、不利的。那么，现在中国需要什么样的酒店？度假是个名词，实际上它是一种生活方式，一个体验性消费的过程。像三亚，我给它的评价是一个度假集团的度假村，实际上它是度假集团化，与时尚、休闲、娱乐这些概念紧密关联。你要怎么生活？怎么打发这段度假时光？这段时光总的推论是什么？这种度假生活酒店是我们下一步最需要的一种模式，从国外看，包括像去年开业的澳门莱斯酒店，也是这样的，N B A的篮球场、会展中心等等，当然中国也需要这种酒店模式带来效益，不只是在金融危机的形势下，建筑是生活的容器，你要造这个吃喝玩乐、娱乐、时尚如此大的一个容器，第一个带来的是投资风险和运营上的压力。中国的很多酒店它作为房地产的附庸，属于一个附属的产品，业主招来大块地，盖个酒店，他主要拿这个酒店来卖这个住宅，住宅

卖完了酒店就随便弄弄，实际上它是这种概念，这个现象目前很普遍，这个普遍现象带来的结果是它的针对性和未来的发展性都会有问题，甚至我对此起了担心，这样的情况会不会过多，像房地产作为酒店配套的一个小区，作为一大片住宅开发，有些地段是特殊、有必要的。有些地段如果过多的这样规划，可能会有问题，因为它并不是按照住宅酒店市场来造酒店的，他们是想做这样一个尝试，但是我们认识不同的就是做这个度假产品，它的规模很大，投资很大，运营压力很大，怎么花钱？你要找不到一个合适的创业模式的话，那你就会很危险，我们如果没有找出这个创业模式，我们也不会转型到现在这样做。[Page]

记者：您刚才提出商业模式这个问题，概念上，此种商业模式，您准备怎样的运作？

张宝全：这个模式出来是要有相应的战略，这个战略方案出来你要知道怎么做，简单说，举例三亚湾酒店，它是亚洲最大的休闲度假酒店，饮食街、商业街、水上乐园等等，包括6000多间客房。这个模式在商业里是需要检验的，前提是把销售搞上去。三亚湾酒店最大的变化是把普通产权的酒店，一个房地产的概念转变成了金融的概念，金融的概念是去投资一个项目，花多少钱，得到什么。比如他买一间房，一年有30天免费居住权，任何房间，公寓套间都可以居住，只是，你要住套间就销你两天，总统套房销你十五天，你可以到亚龙湾住七星级酒店，也可以住青岛，包括我们这次在云南、大理、腾冲等地都可以居住，他买了这个房间，享有这个产权证，实际上他是作为一个股东在度假，是一个产权式的度假，它是这样一个灵活的体系。这样的酒店管理公司不提取管理费，所有的利润一致处理，他享有这个酒店的利润，因为每间房都有个分红制度，这样酒店系统的一套班子，包括整体运营成本的下降，在经营过程中，除了有酒店本身传统经营渠道模式，其资源上的优势以外，所有的小业主都是以酒店股东在享有销售点，因为他必须靠酒店分利的巨大影响来给他带来效益。这个创意模式比较新颖，还有一种就是“一态模式”，像拉斯维加拉似的旅游度假方式酒店，它真真正正带来最大的源泉，最大的产业是什么？就是会议和会展，像拉斯维加斯它70%的收益源泉就是会议和会展，但是如果你要是休闲度假做不好，会展是做不起来的，人家请你来开会，请你来参展，说白了，就是请你来玩，那有的规划错误在，他在城里盖得非常漂亮的会展中心，而我们一看就知道，它连运营费都赚不回来，因为他把会展和会展生活出离了，像当初我们在澳门莱斯酒店参观，一大批来客分成两个队，有一边我看老头、老太、小孩一大堆，我问他们是干什么的？人家就说，开会啊！我想他们这是开什么会？他们就说，这些就是开会的带来开会的，其本身就是一个商业的形态。从“一态型”来说，真正的度假酒店是让客人在你的酒店住三天五天，他不寂寞，这段时光他生活得很好，而且能满足他全部的需求、需要，像澳门莱斯酒店要给客人带来的感觉就是不知道白天和黑夜。另外就是一个这么大的投资压力和投资供应成本怎么办？我们把中国的产权式酒店，改造和转换成一个类似股票的形式，你是股东，出示股票，拿这个房产证，房子正业是归你的，这和股票是一样的，不行我就出售，我就卖，这个模式是很重要的，这个模式的建立，我们早在一两年前开始布这个局的时候，很重要的条件是，任何的模式你都要有一个核心资源，其实中国的旅游度假，我认为最核心最高的位置就是三亚，包括大的海南岛，海南岛最大的就是三亚，目前为止，在三亚，每个湾每个最好的酒店都是我们的！这就意味，你买了北京的，就可以住三亚，买了青岛，也可以住三亚，买了三亚你也可以住北京和青岛，所以，我说这套一态模式，其经营模式是核心，再加上中国度假酒店从硬件标准到软件标准，能够排名在国外和同类型的相比，如亚龙湾，其平均入住率和房价排在和喜来登、希尔顿持平，目前国内就我们一家。[Page]

上个月我们排第三名。从内部公司来讲是促进整个公司的资源，从全国来讲，是促进全国的资源，再加上休闲度假，它的时尚、电影、艺术性都是我们集团的优势和资源，并不是说我们盖得花里胡哨的，总体而论，当中国市场全面转型为以体验式消费和软性消费为主体，这可能是我们重新整合市场、整合资源，到重新整合这个行业的时候。然后，要找到它的规律，研究它的很多东西，最重要的是你要有这种优势，当我们一出手，像前年我们在这边上市拿地的时候，我们有好几块地就是一直在谈，一直不动，但我们在三亚几个湾的地是最快的，海棠湾七星级酒店，从我知道到拿下是20天，三亚湾那块地，从我知道到拿下一个半月。

我是刚刚从云南回来，大理，丽江，腾冲，包括再往下的是福建和广西，我们都会建立

这个体系，这个体系好在，当一个个人投资一个五星级酒店很难，我们给他提供了这个平台。虽然我们公司还没有上市，从资本市场的角度运营，我们企业肯定要上市的，当上市的时候，很清楚的是小业主拿房子来换股票，你愿意换就换，不愿意换就继续当小业主，愿意换的就让上市公司收购你。

记者：当您设计您的产品的时候，就是酒店产品的时候，怎样把电影、艺术之类的元素融入到其中？

张宝全：这讲起来就很多了，比方说，在中国我们的客房每隔多少间就有一个空中花园，它是在房间里，空中花园都有地窗，在房间里就可以看见这个空中花园，这就是带有花园的房间，你给客人创造的这个休闲度假空间是个很自然的环境，让他生活在自然当中，包括所有的走道都是开放的，在中国把走道全部开放不要空调系统的，在亚龙湾和红树林，我们是中国第一家。因为亚龙湾和三亚是很不同的地方，像我在迪拜，那么热，又打高尔夫，但我发现打得最舒服的一场就在迪拜，打完之后从头到尾一点汗都没有，但我到了有空调的会所，一进去汗就哗的一片，因为外面很干，一点汗就蒸发了，三亚就是这样的地方。我是去年带着张朝阳、丁磊等几个网络大腕到三亚去，我们坐张朝阳的飞机到杭州接丁磊，到上海去接其他人，从北京到杭州再到上海，到了三亚才发现，最凉快的其实就是三亚！因为三亚夏天的平均气温也不过才27度，全年的平均气温是22度，它是干燥性的亚热带气候，这些造就了三亚成为非常好的度假圣地。由此我们的重心是在房子的设计过程中如何创造一个和城市完全不一样、与自然紧密结合的环境。我们还有运河商业街，包括政府街，因为，当你有六七千间客房的时候，这些商业你不请他就自来了，因为住房是你的目标客户，住房的同时又开了这么好的商业，他会再跑你这儿来住，这是资源的良性互动，也是休闲度假方式的一种状态。再者，我们设计的电影院，有六个厅，其中包括电影节的颁奖厅，虽然仅七八百个座位，最主要的特色是一个座位一个灯，比方说，《叶问》获得最佳影片奖，叶问的主创人员一共是[Page]12个，全场都黑就这12个人是被照亮的。在颁奖时除了舞台的旋转以外它最主要的就是灯光。另外就是我们的会展中心有个中国厅，可以保证4000人同时宴会，6000人同时开会，这是我们刚才讲的休闲度假里来的会议人群，而在中国超过300人，一个酒店就很难接待了，像这种真正的大公司，它的会议会展甚至是500-1000人，在中国做这种大会就在人民大会堂，所以，这些均是非常重要的地方。但是前提是把休闲度假做好，不然客人也不来。这套我们叫它休闲度假会议会展生活方式。这回到丽江我们一看，客群中低化，商业气氛就是低档商业化，这样把文化形态度都改变了，我们的投资等要发现这些东西。这对我们也很有利，他们都很欢迎我们去。

记者：三亚的红树林酒店是自己的管理公司在管理，将来这个项目也是自己在管理吗? 您如何看国外的酒店管理公司？

张宝全：很多东西是适合最好。我并不是指他们管的就没我好，并不是。要合适、适合。比如亚龙湾万豪酒店，刚建时我去看，和他们经理在大堂喝咖啡，在海边风很大，一刮风杯垫就吹掉了，又一刮风又吹掉了，我说你就不能换一个木头的或重一点的？看上去也沉稳和雅观些，他们就说，不行啊，这个报告打了快一年了，他们不批啊！因为传统酒店的独一模式，所有的标准都是领导定的，下面的任何决策不经过他们都不行，它对市场的适应性就很差。而我们的模式就可以把国外酒店好的模式和服务都吸纳过来，最重要的是对中国市场的分析。而且从全世界的酒店看，都是自己建酒店，然后自己管理，之后其管理再被脱离，香格里拉也是变成了独立的管理投资公司。我们找到这样一个方式，三十年之后中国最大的酒店和酒店管理公司都是我们的。不管是国内或国外，因为光我们现在已经建成的和再建的五星级酒店的客房就一万间。国外几个地方加起来也没有我们的多，另外我现在已经拿到的土地，还没有设计的大概就有6000间，到今年年底也有10000间，也就是在五六年内，我们这种度假酒店会有20000间客房的样子。

记者：从投资回报率来看，投资一个五星级酒店，时间比较长，10-12年，您作为一个投资人投资产权式酒店，这种回报期要多少年？您是怎么考虑的?

张宝全：随着中国经济高速发展、通货膨胀，最近五到七年，房地产不动产的增值客观摆在这，比较好的城市或资源主动会有很大的体现。亚龙湾的红树林酒店，是全世界毛利润最高的，能够达到毛利润66，即每上升一块钱，毛利润就是六毛六，上高七成，当然这个跟规模有关，当然我相信目前这个酒店的毛利润比那个还要高，因为它的运营成本会更低，比如，[Page]12座酒店规模需要12个总经理、24个副总经理，而我现在是1个总经理，1个副总经理，就是12个部门经理变成一个部门经理，包括很多工程、市政、人员统一调配，统一利用，据计算，和亚龙湾相比它的运营成本下降将近50%。从拉斯维加斯来看他们的主要效益是会议和会展，而亚龙湾的会议会展占到近40%，而此酒店的会议会展人群比例要比拉斯维加斯和澳门莱斯的还要高，因为中国的会展是个很庞大的工程，所以从这个角度，按照正常的运营过程，给三亚会带来一批额外的资产来源，其会议会展是休闲度假的一个很重要力量。像戛纳，也是一个会展城市，这个海滨城市把各种电影节融入，举行各种会展、会议，威尼斯水城也是一样，他们G D P的所有来源都是靠这个产业在创收，中国在这方面有非常大的潜力市场，但不把休闲度假做好，这个产业也很难起来。凡此种种在中国完全是全新的，但毕竟它有经济风险，原来它没有现在的这个交换平台。但我们的这个交换平台是，当在三亚这几个班做完以后可以到全国各地进行交换，对大众来讲即是，你买一个房间，同时可以住七八个城市，而且住房不要钱，而这些并不影响酒店的经营，且它是给你的酒店增加经营，因为他们来了以后，首先住房不要钱，但吃喝玩乐是要钱的，而在一个五星级度假酒店里面，一个人在酒店里的消费至少是等于它的那个房价，而在酒店餐饮等消费的毛利润都在50%左右，这些就来维持酒店的运营，因为酒店的人得养活，所以这个模式给你带来的好处我真觉得是太多了！当然，这些目前多是我的设想，我相信在运营中也会实现。我自己在商业、地产也做这么多年，很多东西就是一个创新，你对未来有一个发现，在未来的创造中你尽量要考虑一个实现的基础，当然在实现的过程中还会有许多各种的考虑等等。所以，这种酒店的特殊优势，它在风险回避问题上具有的是别人无法仿效的优势。我们创新了这样全新的模式，我们才能真正做全世界最好的酒店。国外对我们三亚湾酒店的评价是：“一个没有赌场的拉斯维加斯。”换个话来讲，如果中国开放博彩行业，那么中国最大的博彩行业就是它。把商业街调整就都是博彩，都迁到三亚湾去了，这些我们现在不能果断的说，因为我们也不知道未来会发生什么事？但你要知道未来可能会怎么样。要有发展的可能性。