首次物業投資的十大誤區

我們在前幾期中介紹了在澳洲投資物業的一些基本的策略和政府的一些相關政策。在本期中，我們將著重介紹一下首次物業投資中出現的一些誤區，總起來可歸為十類：

一. 缺乏投資策略

　　這是不少初次入市的新手不知如何著手進行的事。投資前應先制定策略。這就象制定一個遊戲規則一樣，定下自己的目標，方向，以及要達到其目標的方法。如果沒有一個前後一致的明確目標，無疑會陷自己於敗局中。

　　你所要做的是，拿出紙和筆，寫下你的計劃與達到目標的步驟：

　　·目標是投資收益盈利（租金收入）為主抑或是著眼於物業增値

　　·正扣稅還是負扣稅

　　·新建物業還是二手物業

　　·短期投資還是長期投資

　　·house還是units，或者兩者兼而有之

　　·自己的負擔能力——上限與下限

二.缺乏分析，情绪化

　　90%的首次置業者在作決定時是情緒化的，只有10%是出于理性的考慮。作爲投資者，你必須把這個比率反過來，用90%的理性分析，僅10%留給情緒。

　　當你説你喜歡上某個物業，並且非要把它搞到手不可，你已經帶上了感情色彩，往往這類買賣會令你不是買貴了就是過度投資超出自己的實際能力。

　　如果你能在整個買賣過程中或是商談價格中能稍微拉開一點心理距離，或許會給你帶來更有利的還價空間；而且心里確信，總有別的機會，或許就近在对面马路的拐角处......

　　結論：把冷峻的財務現實與個人情緒分隔開來，你會做出更明智的投資決定。

三. 轻率匆忙与犹豫不决

　　物業投資者中常見兩種相反極端的類型：

　　一種是被某本書或某個演講所激動，匆匆忙忙買下第一個迎面碰到的物業。其結果不是買下了并非物有所値的物业就是買錯了物業類型，完全不適合自己的投資組合。

　　另一種是聽了一個講座又一個講座，過度分析、考慮、規劃自己未來的投資旅程，以至忘記了要付之于行動。

　　一個創富者至少要開始走出第一步並從經驗與失敗中學習置業的方法與最佳策略。

　　在這點上，中庸之道是治病之藥：避免這兩種極端而取中間路線，避免急躁冲動，穩扎穩打，在心中有數的準備下，當機立斷，克服吃第一個螃蟹的心理恐懼。就這樣，你又跨越了首置投資的另一個誤區。

四、不耐煩做長線投資

　　物業投資不是一個讓你一夜之間成爲百萬富翁的投資項目。與股票投資的價値多變相反，這是一個長線贏利的投資法門。

　　這正是水泥與磚塊的內在力量，它的實力在於長久地提供增値回報。要想從物業投資中成功，就要讓這建築物發揮內在潛力爲你服務。這樣你才能夠輕鬆地以錢掙錢，以利盈利。

五、選擇物業類型不對路

　　這裏有一個給初學者的簡單規律：不要買遠離城區的偏遠的雅柏文，這種區域裏通常是House爲主導，其需求量也很大；相反，同樣的道理，近內城的雅柏文是需要量比House要高得多的物業類型。另外，靠近學校、交通、商店、娛樂、醫院等物業往往給你帶來更好的升値機會。

六、缺乏有效的市场调查

　　如果僅僅瀏覽當地報紙與網上廣吿中的物業便作決定這是不夠的，還應與目標城區的物業經紀多談談，瞭解情况，還有市政府相關部門的信息，本地物業協會的信息。另外還可以與目標樓宇里的鄰居聊聊，找物業管理公司瞭解大樓的管理狀况，如果是正在出租的物業，還可以找租客和物業管理公司瞭解進一步的訊息。

　　底線是：不要疏忽了解和調查，除非你總有幸運之神相伴，否則代價太大。

七、高估收入 低估费用

　　如果你不做預算，等於你做了一個失敗的計劃！尤其是事關每一塊錢的出入與耗損，沒有人替你承擔結果，只有你自己。

　　了解清楚一個物業能租多少錢，你可以從相關的物業協會如NSW Real Estate Institute或該區物業經紀處獲取出租物業的中位價格，多看幾家相似物業的開放單位，瞭解目前市場到底願意出什麼樣的價位，算好在你擁有該物業期間需要準備多少資金來應付各種費用。

　　檢查每一項投資過程中的變數，保證有足夠的資金可以動用，對付方法是寧願低估你的收入和高估支出費用，這樣你就可以自由又輕鬆地避免難堪局面。

八、避免不合适的贷款产品

　　尋找還款期最長，實際費用最低的定期産品——不要只盯着利率。還要了解一旦轉貸的罰款，数額是否合理。

　　記住，這是一個長期買賣和長線的資産，所以需要一個最合適而又有適當彈性的貸款産品。

　　你還要考慮到，當你要買下一個物業時，這個貸款機構提供服務的素質，速度及可靠性將會如何。

九、物业检查

　　物業檢查分兩步走，一是請專業人士做建築與蟲害檢查報吿，另一個是自己做細緻功夫。從內部環境到外部周圍環境，仔細看清楚，比如，是否有虛假修飾掩蓋缺陷之處。做詳細紀録，包括墻上粉刷的狀况，地毯/地板的狀况，房内是否潮濕或有異味，找出其來源；試試水籠頭、電燈、爐灶等開關，看各種設施是否處於正常操作狀態。

　　另外，一個最簡單易行的辦法是，設想自己住在里面，代租客感受生活在其中舒適與否，有什麼缺陷與補救的方法，買下後可以如何改進得更宜安居。

　　應在同一天的不同時間作第二次看房，可以瞭解不同光線在房子中的作用以及車流與附近鄰居的噪音等等。

　　你可以拍下內部和外部的照片，幫助你作最後看房時用。按照General Conditions of sale of land你可以在物業交換前的七天內，作最後看房（Final Inspection）看看是否還是你當初要買的那個東西。比如，合约中規定有的是否被拆走了，如燈具、煮食爐、洗碗機、空調機等。

　　買房之前，要請專業人仕做建築結構檢查報吿，瞭解清楚自己買的是怎麼樣的一個産品，現在實際狀况如何，有什麼潜在的麻煩會發生/或者要儘早解決，比如某棵樹的根三年內可能會把你的車道漲裂等等。這個專業報吿只需花費$300-$400，是不可缺少的投資參考。

　　還有一個分契管理物業報吿，關係到這個樓宇是否有官司，是否欠債，重大修整项目財務狀况如何，維修儲備金狀况如何，也是値得投資的一個重要參考資料。

十、“自己管理物业”

　　有些投資者認爲把物業交給物業經紀代管是浪費盈利收益。

　　隨着投資物業增加，您会發現花大量時間與精力周旋在修理工和租客之間，會把投資的樂趣變成不勝負荷的煩惱，也嚴重影響了進一步投資的興趣。尤其是與租客發生不愉快事件時，要庭上解決的麻煩與擔心，有如縈繞心頭揮之不去的梦靥。

　　建議是：你如果有時間、有心情、有精力，行，你可以自己管理。但是想一想，如果不是把時間消耗在通水管、修電燈、等工人上門的親力親爲中，你可以節省多少時間和精力去尋找更多的投資機會，去硏究市場？請想一想，有個全職的專業人士和你站在一起，替你照管物業與租客打交道，你的投資生活不是會更加愜意嗎？