天街踏尽公卿骨:商品房业主的权利制度及其修正

——建筑物区分所有权概念再研究
李云亮
上传时间:2009-9-10
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关键词: 建筑物区分所有权/实体物/共有财产/房地产权利主体一致的原则
内容提要: 商品房业主财产权利的缺失，需要对建筑物区分所有权概念再研究。建筑物区分所有权是一个新的法律概念，中国《物权法》中这个概念的表述有逻辑上的瑕疵使得权利主体和权利客体不够明确。缘由主要是因为与建筑物实体融合的区分所有权应当是一种共同所有权，而我国《物权法》中建筑物区分所有权概念侧重于单个业主的所有权，使得单个业主的共有成为抽象的持份权，导致权利的缺失。修正的办法，坚持罗马法所有权与实体物融合的传统，对建筑物区分所有权进行再定义。
一、引言
《物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这一条是《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”的第一条。这一条也是《物权法》第六章的逻辑起点。
直觉告诉我们，业主们区分所有建筑物，专有之余还有不可分割的共有部分。于是，《物权法》第七十条依直觉为业主的专有设置了所有权，为不可分割的共有部分和必需的共同管理也设置了业主的权利。权利总是与物联系在一起的。为业主设置权利是以业主的权利为出发点呢，还是以业主所有的物为出发点？这是一个理论问题。理论还告诉我们，专有属于一个人的单数主体的权利，共有属于二个或者二个以上人的复数主体的权利，这是不相同的两类主体的权利。专有，一人一个所有权。共有，许多人一个所有权。共有的许多人内部存在复杂的人法关系。专有权利自主，没有人与人之间的人法关系。《物权法》第七十条的“业主”属于哪一类权利主体，是指一个人的单数主体还是指二个或者二个以上人的复数主体，还是既指单数主体又指复数主体？逻辑上不明确。《物权法》第七十条罗列的那些业主的权利，是为权利冲突提供司法选择吗。当专有部分发生权利冲突，考虑适用个人所有权制度。当共有部分发生权利冲突，考虑适用共同所有权制度？从《物权法》第七十条的逻辑结构中，看不清业主是“我”还是“我们”，看不清一个建筑物区分所有权作为一个所有权的唯一的真实面貌。
二 、《物权法》草案的“建筑物区分所有权”
1998年3月，立法机关委托9位民法学者、专家，成立民法起草工作小组。民法起草工作小组1998年3月会议，讨论物权法的起草。1999年10月，中国社会科学院法学研究所物权法起草小组依会议委托首先完成《中国物权法草案建议稿》（社科院草案）。2000年12月，中国人民大学民商事法律科学研究中心也依会议委托完成《中国物权法草案建议稿》（人民大学草案）。 [1] 2001年5月物权法专家讨论会，全国人大常委会法制工作委员会民法室在社科院草案和人民大学草案的基础上加以删节增补，提出民法室草案。 [2]法制工作委员会又用半年时间对民法室草案进行修改，形成法工委物权法征求意见稿。该意见稿于2002年1月下发到地方人大和政府行政部门、各大学法学院和研究机关、法院等法律实务部门，开始广泛征求意见。 [3]其后，六年陆续五稿。五稿之“建筑物区分所有权”名称一致。2005年7月，人大常委会审议物权法草案第七稿并向社会公开征求意见，改称“业主的建筑物区分所有权”。这只是由于“建筑物区分所有权”过于难读、难懂。2007年3月，全国人大通过《物权法》称“业主的建筑物区分所有权”。九年总共十稿草案，关键词“建筑物区分所有权”始终没变。
三、《物权法》“建筑物区分所有权”的来源
一个全新、拗口的“建筑物区分所有权”，历时九年，十稿物权法草案，没有改变一个字，只是最后戴上一顶帽子“业主的”，以明所属。究其来源，建筑物的“区分所有权”，最初是日本昭和37年（1962年）立法《建物の区分所有等に関する法律》（有关建筑物之区分所有等的法律），于该法第二条定义中，为法律之特别指称而建。日本《建物の区分所有等に関する法律》标题无“权”字。该法第一章的标题和第一条的标题皆为“建物の区分所有”（建筑物之区分所有）。 [4]日本民间，常简称该法为“区分所有法”。如日本学者青山正明编著《注解不动产法（5）区分所有法》（1997年发行）。 [5]区分所有，当指一种法律事实。区分所有权，当指一项法律权利。区分所有的人与人关系复杂，因此区分所有权非一般所有权。区分所有制度首先要厘定区分所有人相互之间的权利和义务法律关系，其次才是一个所有权的对世关系。因此，日本法律一般称区分所有、区分所有人、区分所有法，特别语境下才称区分所有权、区分所有权人、区分所有权法。
1990年，中国社会科学院法学研究所陈甦研究员，在当年第5期《法学研究》上以《论建筑物区分所有权》一文，介绍了“建筑物区分所有权”，大约8千字。 [6]1991年，中国社会科学院民法学博士研究生陈华彬开始仔细研究“建筑物区分所有权”，1994年以《现代建筑物区分所有权制度研究》为题完成博士论文，215页，大约28万8千字。 [7] 1995年，该博士论文由北京的法律出版社同名出版。1999 年 3 月，陈华彬博士分工写成《中国物权法草案建议稿》（社科院草案）中的“建筑物区分所有权”制度。 [8] 2000年12月《中国物权法草案建议稿》（人民大学草案）列出同名制度。这两个学术性建议稿，“建筑物区分所有权”制度大同小异：社科院草案24条3850字，人民大学草案12条1800字。全国人大法工委物权法征求意见稿的“建筑物区分所有权”制度，又增减于社科院草案和人民大学草案。不必否认，社科院法学所陈华彬博士的论文，成为我国物权法十稿草案中不变的“建筑物区分所有权”最详尽的理论基础，且无公开的学术论争。
不过应该指出，日本的《有关建筑物之区分所有等的法律》所称“区分所有权”，依其第2条定义，只相当于我国《物权法》第七十条中业主对专有部分享有的所有权，是于专有部分上成立的所有权。 [9]我国《物权法》的“建筑物区分所有权”，统指业主的专有所有权、共有和共同管理的权利等三项权利。日本法律仅存在于法条里的“区分所有权”和我国法律显示在章名上的“建筑物区分所有权”，内涵差异很大。我国的“建筑物区分所有权”具有自己的创造性。这种创造性从《现代建筑物区分所有权制度研究》到《物权法》稍有改变。《物权法》采取了《现代建筑物区分所有权制度研究》（研究）的思维角度、思维方法，没有完全采用研究设置的基本概念，比如成员权。《物权法》将成员权表达为业主对共有部分享有共同管理的权利。应该说，业主对共有部分享有共同管理的权利只是成员权的权能而已。成员权在理论研究中的作用、第一要义是逻辑性的。
四、建筑物区分所有权之主体
设立建筑物区分所有权必涉及权利主体或所有权人。物权法上的所有权人，可以是一个人的、单独的、单数的所有权人，即权利主体单数；也可以是二个或二个以上人的、复数的所有权人，即权利主体复数。“典型的所有权的概念是个人主义的，即个人主体、单个主体的要求对于所有权的概念而言是内在的，私法上的典型的所有权就是个人所有权”。 [10]非典型的所有权，既包括个人所有权还包括权利主体复数的共有所有权，后者简称共有。物权法没有权利主体是单数的共有。一个人可以在共有中享有一份共有的权利，但是这份权利不能形成一个单独的、独自的所有权。也就是说，一个人不能在共有中以自己所有之份额、成为个人所有权的单独主体。物权法的共有中没有个人所有权。换言之，共有中的每个人想单独成为个人所有权主体是不可能的。《物权法》的建筑物区分所有权，既规定了业主对专有部分享有所有权——业主是一个典型的、单独的个人所有权人，又规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有的权利——业主又不是一个单独的个人所有权人。这种主体（业主）既是一个单独所有权人又不是一个单独所有权人的建筑物区分所有权，逻辑上不能存在。
一个所有权总是一个特定的权利。所有权的特定性包括权利客体特定，也包括权利主体的特定。权利主体的特定，包括主体单、复数的特定。我国《民法通则》称所有权是指“财产所有权人依法对自己的财产享有占有、实用、受益和处分的权利。”（第71条）“自己的”就是特定的。这个“自己的”是“我的”，或是“我们的”。不能既是“我的”又是“我们的”。一个所有权不可能既自己单独享有又非自己单独享有（与他人共同享有）。如此这般，如果《物权法》“业主的建筑物区分所有权”既专有又共有，作为一个人的单独所有权，逻辑不能自洽。
对于建筑物的区分所有权人问题，《现代建筑物区分所有权制度研究》自有感悟。由此可见研究的区分所有权和法律的区分所有权之逻辑差别。研究的区分所有权，注意到建筑物区分所有权内部应有的逻辑自洽。在研究的逻辑中恰如其分地作出如下界定：“建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。此表明，建筑物区分所有权系由专有所有权、共用部分持分权（共有所有权）及构成员权三部分所构成。” [11]这个界定，1、表示建筑物区分所有权是一个总称；2、是专有所有权、共用部分持分权（共有所有权）及构成员权，三权的总称；3、业主的共用部分持分权与业主的共有所有权直接相关——明是共用部分持分权，暗是共有所有权。何以如此？不解释。
共用部分持分权实际是共有主体个人化、共有客体份额化的结果。该研究逻辑上需要这个结果。因为，专有所有权主体为单数人，共有所有权主体为复数人。一个建筑物区分所有权只能一个权利主体，不能单、复数主体都有。逻辑上，一个人的专有部分所有权与一个人的共用部分持分权，如果权利主体是同一个人，专有部分所有权与共用部分持分权可以复合成一个人的建筑物区分所有权。相反，一个人的专有所有权与多个人的共有所有权不可能复合成一个人的建筑物区分所有权。如此而已。
《现代建筑物区分所有权制度研究》设立了共用部分持分权之后，又出现一个逻辑问题。建筑物区分所有权本来内涵共有。共有权利个人化之后，个人所有权是个人主义的，因此传统共有团体瓦解，传统团体观念消散。为了不使共用部分持分权个人在共同管理共有物时因个人主义互相排斥，必须增设成员权以弥补制度的逻辑漏洞。所以成员权的第一要义是逻辑的。最终，专有所有权、共用部分持分权、成员权三元论说，成为《物权法》第七十条的理论基础。只不过，物权立法仍然启用传统的共有概念，拒绝成员权概念。《物权法》“业主的建筑物区分所有权”因此失去了逻辑自洽的理性形式。法律的逻辑自洽的理性形式恰恰是业主以及一切所有权人期望法有预见性之大陆法必要和充分的条件。
五、建筑物区分所有权之客体
《物权法》建立了业主的建筑物区分所有权，规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”。住宅和经营性用房只表示对建筑物空间的某些利用方式。一个所有权须要一个可判断边界的物作为权利客体，关于这一点，《物权法》的建筑物区分所有权法律制度不能明确告知。2005年7月8日，全国人大常委会办公厅面向全社会公布《物权法（草案）》并征求意见。全国人大常委会法工委民法室配合征求意见编著了《物权法（草案）参考》一书，于2005年7月随之出版面世。该参考书详列有关物权立法文件和立法资料。立法资料部分，系全国人大常委会法制工作委员会民法室自1999年至2005年间撰写的参考资料，基本反映了各个时期全国人大法律委员会和全国人大常委会法制工作委员会的研究情况。 [12]在立法资料第二编之二“1、建筑物区分所有权的几个问题”中，关于专有所有权的客体，“我国物权法是否应当规定判断专有所有权客体的标准，还需要研究论证。” [13]《物权法》最终没有规定判断专有部分所有权客体的标准：1、专有部分为何物；2、专有部分的边界。所有权客体的标准实际是判断专有所有权范围的标准。也就是说，《物权法》“业主的建筑物区分所有权”是一个客体不甚明确的所有权。民法学界皆知：“民法权利引申于‘物’的概念，物成为民法最基本的概念，也是权利的出发点。基于物的占有形成物权，基于物的流通形成债权，就这么简单，总之权利总是与物不可分离。否则便难于理解。” [14]《现代建筑物区分所有权制度研究》很认真地研究了专有所有权。研究肯定“我国大陆学者陈甦先生认为，专有所有权系指区分所有权人对独自专门使用的建筑空间所拥有的所有权”， [15]以此为要提出“关于专有所有权之性质，以空间所有权说为妥当，当属无疑。” [16]起码，《现代建筑物区分所有权制度研究》提出专有所有权对应的物是独自专门使用的建筑空间。只不过，如果《现代建筑物区分所有权制度研究》以业主独自专门使用的建筑空间为业主的专有部分，那么，全体业主集合各自专门使用的建筑空间之全部，也不过是全部建筑空间的集合。其结果必然是，业主的专有所有权之物的集合不能包括建筑物整个实体。
2005年5月，社科院法学所民法研究室主任孙宪忠先生撰文提出全体业主对建筑物整体的所有权是建筑物区分所有各项所有权的基础。批评建筑物区分所有权理论基础是单一业主的所有权，忽略了建筑物整体的存在以及利益问题：
在建筑物区分所有权的法律制度中，最值得引起注意的，是这种所有权本身是多重权利的复合体这一特征。我以前的著作里谈到，这种所有权中至少包括三种所有权，即：全体业主对建筑物整体的所有权，部分业主对部分建筑物的部分所有权，单一业主对特定建筑物空间的专有所有权。其中，全体业主对建筑物整体的所有权，是各项所有权的基础，因为建筑物的整体安全是其他权利的基础。在我之前，我国法学界从日本引进了建筑物所有权理论，其基础是单一业主的所有权，业主之间的关系，用民法相邻关系解决。这就忽略了建筑物整体的存在以及利益问题。 [17]
六、大陆法所有权是与实体物融合的所有权
“我们今天所谓的大陆法的法典，通常是指以罗马法《国法大全》为基础，经过中世纪罗马法学家的研究，最重要的是经过后来德国概念法学的发展而确立的，具有相当抽象性、概念等级、概念分类、互相参照援引、总括与分述等特点的法律形式”。 [18]也就是说，当我们谈论自己的法典，比如《物权法》时，离不开罗马法基础和德国贡献的概念法学特点的演绎逻辑形式。大陆法的所有权是物权法的基础。物权法学在思维上同其它科学一样，是公理化的。物权法逻辑的公理即为大陆法所有权。所谓公理，科学上是指具有不证自明的特点或者特定并被公认的命题。大陆法所有权特定与实体物融合且一物只能赋予一个所有权。关于大陆法所有权的命题，公认“所有主的权利是不可能以列举的方式加以确定的”；“法只以否定的方式界定所有权的内涵”。 [19] 物权法逻辑作为一个公理系统，其原始概念（或称不定义概念）就是物权法所谓的物。应该十分清楚地说明，大陆法所有权与英美普通法所有权完全是两种不同法律意识形态的权利，历史根源不同，互不可比。
“罗马法物权的标的只能是这种意义上的物，即实体物，罗马人也称它为物体。这种实体性，作为物的要件，在古代就已存在；物权标的物的确都是可见的，可触觉的，即可明显感知的”。 [20]也就是说，大陆法所有权是与实体物融合的所有权。如今，没有必要说大陆法所有权已不能全面适应现、当代社会，比如说源于罗马法的所有权是古罗马当时小商品经济的产物。应该说，大陆法所有权是经典商品经济的产物。经典商品在于可见、可触觉、可明显感知。以实体为特点的经典商品至今仍旧遍布世界各地极为普通。现代经济出现的知识财产（Intellectual Property）很难并入《物权法》，不仅因为这种财产的权利源于君授特权、不同于任何一种民事私权（已故郑成思教授语，2003年），仅就知识产权无需融合实体物之特点，就足与融合实体物的所有权成为两股道上跑的马车（两个逻辑系统中的权利客体）。经典的“所有权是最显要和最广泛的权利，而且它同物本身融合在一起，因为物品以最绝对的方式归某人所有”。 [21]知识财产永远以相对的方式归某人所有。当然，所有权之绝对性不是无限制的。不过那是公法的限制，不是私法自己对所有权的限制。因此，所有权的绝对性仍然正确。大陆法经典所有权至今仍然是最显要和最广泛的权利。就像即使有了量子物理学、相对论，经典物理学仍然是最重要和最广泛应用的普通物理学一样。
在经典商品经济中，将物规定为有体物（把物理上能够支配的无体物视为有体物）是有道理的。因为有体物的物理边界可以直观地决定所有权的权利边界。可移动物的自然边界是其物理边界。不可移动的土地和附着在土地上的建筑物以其可分割、可分裂产生的边界为其物理边界。有学者这样理解：“① 物质实体意义上的物起着界定权利范围的作用；② 其主要的保护手段是保护物本身的占有”。 [22]这就是所有权与有体物融合的法律意义。所有权应该与有体物融合，这对于理解和研究建筑物区分所有权极为关键。“物成为民法最基本的概念，也是权利的出发点。基于物的占有形成物权，基于物的流通形成债权，就这么简单，总之权利总是与物不可分离。否则便难于理解。” [23]
“传统的物权法对物的概念的要求为有体物和人们能够支配之物。这种有形体的现实之物具备客观的物理边界，有助于权利范围的形成。……没有范围确定、边界清晰的物的存在，物权就无法存在，至少也无法以物权式的保护手段对所谓的物权进行保护”。 [24]当房地产开发商忙于商品房出售时，开发商只注意商品房的价值交易。开发商并不在意商品房业主有边界的物权的形成。如果法律也不在意业主的有边界的物权的形成，业主就没有一个范围确定、边界清晰的物权了。我们现在的建筑物区分所有权理论，《物权法》还没有确定区分所有权客体物的标准，《现代建筑物区分所有权制度研究》确定是一些建筑空间。先确定权利，后确定权利物，这是以学术主观的权利为出发点，而不是以现实客观的物为出发点。现在的理论是逻辑顺序颠倒的理论。
七、与建筑物实体融合的区分所有权应当是一种共有所有权
“罗马法后期的‘绝对所有权’概念自始便是个人主义的。个人主义的核心在于，所有权体现的是个人与实体物的紧密结合，其中的当然含义是，所有权的最大价值在于确定实体物本身的归属，是法律在不动产碎裂化以后，对分裂的财产和单独的个人占有这种模式的确定。” [25]如果建筑物区分所有权确定是个人所有权，其前提要与实体物紧密结合，那么建筑物实体就必须可分裂、可分割到个人，以达到个人对分裂后、分割后的建筑物的单独占有。不能用理论上十分模糊的单元空间当作物，以空间敷衍所有权个人的占有。空间不是物。空间是无。
如果商品房是成片开发的平房群，没有共同使用的不动产设施，业主可分割房屋（所有权）与土地（使用权）以形成单独的个人所有权。这种情况无需建筑物区分所有。也没有必要设立区分所有权。
现在城市房地产开发的多是高层建筑，而且还是成片开发的高层建筑群。高层建筑不可能以单元空间为基准，分裂出、分割出一个一个单独的物质性实体，像“切豆腐” [26]或者像移动紧密地堆砌起来的“火柴盒” [27]一样。社会需要建筑物区分所有。而所有权体现的是权利人与实体物的紧密结合。区分又不能分割，那么，区分所有权应当是一种共同所有权。共有的范围以不可分割的建筑物实体为基准。如果一片高层建筑群是不可分割的，那么业主共有的范围就是那一片建筑群。总之，业主物权的边界以可分裂的、可分割的最小实体物边界为准。不能在想象中以“单元空间为物”为准。
开发商可以整体出售其开发的房地产。绝大多数情况，以建筑单元空间、以化整为零的价值，区分销售建筑物。区分销售建筑物并不等于所转让的建筑物所有权从此可以发生本质性的改变。即所有权可以与实体物分离。业主以货币价值仅仅交换建筑空间的权利。法律配合建筑空间的价值交换，赋予业主“占有、使用、收益、处分”的权利，充当所有权。这样做是不合适的。“最典型（理念型）的物权应当是一种物质权（或者被译为实体权），而不是所谓的价值权。” [28]
《现代建筑物区分所有权制度研究》的作者认为，“共有所有权说将建筑物区分所有权界定为共有，虽对于共用部分上成立的共用部分持分权予以反映，但专有所有权则被排除在外，失之过窄，应属无疑。” [29]这种将建筑物区分所有的物质性实体共有与非物质性空间专有相互排除的逻辑，如同房屋不容房间一样荒谬。共有房屋实体与区分专有房屋空间并无现实的与逻辑的冲突。现实中，共有房屋实体与区分专有房屋空间是按份共有的一种特别形式。比如，有兄弟三人继承一排房六间，房间大小、品质一样，每人占有两间不分割。兄弟三人对于这排房屋是共有，对于各自专有的房间是区分所有。共有排斥专有码？非但不排斥，而且不需要所谓的共用部分持分权概念。业主共有高层建筑实体，对共有享有权利和承担义务的大小程度，全由各自拥有的专有空间投影的相对面积，或者就以房间的相对价值来决定。有的国家或地区法律以专有部分的相对价值决定共有的权利和义务，有的以专有部分的楼板面积大小来分摊共有的权利和义务。
应该说，在没有分割的一个物的一个份额上设立一个单独的所有权，是罗马法所有权逻辑的大忌。在一个物没有分割的所谓两部分设立二个单独的所有权，会造成“一物二主”的局面。这对于罗马法所有权的绝对性而言，当然为忌。《现代建筑物区分所有权制度研究》也知道：“非独立的特定物故不得为所有权之客体，独立特定物之一部亦不得成为单独所有权的客体。故继受罗马法之德国民法，对于一物被区分之各空间，不承认其有独立的所有权。且该民法典第93条规定：物之构成部分，非损毁其一部或变更其本质不能分离者，不得为独立权利之客体。” [30]德国物权法教科书也告诉他们的学生：“由于单独所有权和共同所有权部分的紧密联系，住宅所有权是按份共有的一种特殊形式。” [31]甚至，我国的澳门民法典第1299条第1项还给出一个判断：“如两人或两人以上同时在一物上拥有所有权，则存在共同所有权或共有。” [32]
世界上许多国家和地区明确实行建筑物的区分所有共有权法。
比如，《荷兰民法典》“公寓权”章第106条第3项称：“公寓权指对区分所涉及的财产的某一份额，并且包括对建筑物中依规划指明的、旨在作为独立单元使用的特定部分的专有使用权。此种份额也可以包括对建筑物占用土地的特定部分的专有使用权。”该条第5项称：“本章中的建筑物也指作为区分客体的建筑物群。” [33]又比如，瑞士民法典712a条第1项，开头即规定：楼层所有权是不动产的共有份额（La proprietà per piani è la quota di comproprietà d’un fondo）。 [34]所以，区分所有权又被称为区分共有。比如，魁北克民法典第四编第三题第三章的标题是“不动产的区分共有”（Divided Co-ownership of immovables）。 [35]再比如，意大利民法典第三编第七章第二节标题直接称“建筑物的共有”（Del condominio negli edifici）； [36]我国台湾民法典第799条则间接称：“数人区分一建筑物而各有其一部者，该建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有”。 [37]在普通法国家，如美国纽约《Article 9-B -Condominium Act》（公寓法），Condominium 的本意是罗马法的共有，转义为美国公寓楼中的一套公寓房。 [38]美国这种Condominium，相当于魁北克民法典“不动产的区分共有”中的Fractions of Co-ownership（共有中的单元）。
各国各地区的住宅所有权、分层所有权、建筑物的区分所有权，皆一个意思，皆为按份共有的一种特殊形式。特殊在于，每个共有人的权利经过法律重述，从一般的、传统全抽象的按份共有，变成半抽象、半具体的按份共有。所谓法律重述，就是将传统的按份共有规则，依照共有房屋（建筑实体）和区分所有房间（建筑空间）的情况，再述为建筑物特别的按份共有。比如瑞士以“La proprietà per piani è la quota di comproprietà d’un fondo”的方式重述。
为何称传统按份共有是全抽象的？因为“在罗马人的思想上，每个共有人的权利似乎表现为一种抽象的、观念上的部分，也就是我们今天习惯讲的所有权的份额。” [39]德国物权法教科书对他们的学生说：“在按份共有中，两人或数人拥有一物的所有权，每人只对该物思想上可以计算的一部分享有权利，但是，该部分延及整个物而不是限于该物某一实体部分（所谓想象份额）。” [40]
为什么建筑物区分共有实体和区分所有空间是半抽象、半具体的共有？因为每个业主共有建筑物实体仍旧是传统抽象的、观念上的，只不过每个业主是依据区分占有房间具体的面积或价值，按份计算他们共有建筑物的权利和义务。所以建筑物的区分所有是一种半抽象、半具体的按份共有。
2006年10月，全国人大法工委经济室5、6、7届主任、民法起草工作小组九君之一的魏耀荣先生著文指出：
建筑物区分所有权是共有权的一个类型，而且是不动产共有权，属于法制史上的新生代。
所谓区分所有权是对一个共有物的区分所有权。就我们的话题而言，这种共有物可以是一栋建筑物，也可以是一个住宅区。而在我国目前情形下，这种共有物主要是以住宅区的形式存在。
魏耀荣先生同时指出：
如果我们的物权法只有建筑物区分所有权的概念，住宅区的共有权也按建筑物区分所有权对待，就会有一个很大的共有部分处于权属不明状态，必然带来住宅区财产关系的混乱。我们都晓得，土地是房地产的基础，地价要占到房价的20%至40%，在大城市的黄金地段，甚至要占到50%还多。如果住宅区的业主只就建筑物拥有区分所有权，那么建筑物以外的大片土地（使用权）及其附属设施究竟归谁？
如果住宅区的业主只就建筑物拥有区分所有权，那么建筑物以外的大片土地（使用权）及其附属设施究竟归谁？
我们现在对区分所有权的定义完全回避了土地使用权，这是一个很大的遗漏，既造成业主权利的缺失，也使住宅区的财产权属关系处于模糊状态，难以理清，可能成为纠纷之源。
应当明确无误和毫不含糊地说明：在一宗土地上建成并售予业主的住宅区是一个共有物，除业主的专有部分以外，其余部分一概为全体共有人即全体业主共有；除业主以外，任何组织和个人均不对住宅区享有所有权。 [41]
八、房地产制度曾有房地产权利主体一致的原则
商品房的业主，由于建筑物区分所有权理论逻辑上的缺失，不仅缺失建筑物实体权利，还缺失房地产权利中的地产权利。房地产权利应该是以土地为基础的不动产权利。《物权法》第二条规定“本法所称物，包括不动产和动产。”在十届全国人大常委会第二十三次会议对物权法草案进行第五次审议时（2006年8月22日至27日），许多常委委员建议，草案应对这两个物权法的基本概念作出明确规定。 [42]《物权法》最终没有对不动产和动产概念作出明确规定。然而不动产概念的规定对于业主的权利甚为重要。
“不动产包括：1、土地；2、地上附着物；3、土地的从属物或附属物。” [43]这是《纽约州民法典草案》在规定不动产概念。世界众多民法典，不动产概念大同小异。本文独选《纽约州民法典草案》，是因其独特的普通法和大陆法交融的法律文化史。十六世纪初，在发生普通法的英国，曾因普通法的体系性不够，讨论过制定一部民法典。争论了一百多年，计划流产。美国曾经是英国的殖民地，法律文化一脉相承，制定民法典的争论从英国到了美国。1862年，继续英国的法律系统化理想，《纽约州民法典草案》被写出来。 [44]此民法典草案是习惯普通法的学者进行的物权法体系思考，其中包括了对不动产概念的思考。体系化思考的结果，不动产第一是土地，第二是地上附着物，第三是土地的从属物或附属物。土地是不动产概念的第一内容，其它附着、从属或附属于土地而成为不动产。房地产权利人依《物权法》应该是不动产权利人。不动产权利人首先应该拥有地产权利，才能可靠地拥有房产权利。因此，不动产权利人应该同时拥有地产和房产的权利。
我国曾有房地产权利主体一致的原则。建设部1990年12月31日发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第3条规定：“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的除外，不得分离。”1989年9月20日，建设部关于国有房屋土地使用证及房地产交易中土地使用权转让等有关问题给湖南省建委、湖北省建设厅、广东省建委答复。答复函第二条第1项：“重申我国房屋所有权与土地使用权主体一致的原则。解放以来，我国对待房屋所有权和土地所用权的一贯原则是，不经取得土地使用权，不得进行地上建筑，地上建筑所有权转移时，连同所使用的房基地一并转移；合法取得的房屋所有权和土地使用权，受国家法律保护。我国司法、规划和房地产管理机关都是按照这一原则处理房地产权属问题的。国家基本法律中关于公民、法人合法民事权益的规定和法律保护，部门规章无权否定和变更。” [45]
1994年7月，国家通过《城市房地产管理法》。立法时，曾有草案第三条；“国家实行城市国有土地使用权和土地上的房屋等建筑物及其附着物（以下简称房屋）所有权的主体一致，即房地产权利主体一致的原则。” [46]由于有反对意见，该管理法草案第三条被删去。删去的是解放以来我国一贯的房地产权利主体一致的原则。从1998年开始的物权立法，住宅建设用地一直有70年大限的草案。在地产年限阴影下，房屋所有权已经失去罗马法所有权的绝对性，变成只有70年的用益权了。由于社会大多数人反对住宅用地年限，最后《物权法》改规定为“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”（第一百四十九条）这是一条地产与房产存续时间保持一致的办法。至于自动续期多少，要看业主们对自己房屋保护的程度了。房屋坚挺，地期便长。总之，地产自动续期多少总算是对业主房屋所有权绝对性的一点照顾。
不动产概念之重要，对于物权纠纷的司法解决也有决定性的作用。
有一个案例。上海市有一座楼房作为商品房预售，楼房的全部单元房间被预购一空。开发商建筑该楼过程中悄悄地在楼房中插建规划外楼层。一栋原本设计为24层楼的建筑，卖楼时开发商言之凿凿“层高2.8米”，交房时实测只有2.7米，而23个0.1米就是2.3米，然后再把商业用房的高度往下降一些，就增加出一层楼。整座楼高仍旧符合设计规划。为了掩盖多出的一层，楼盘设置了两个二层楼——2楼和2E楼。规划核查没有发现。一年多以后，业主发现引起权利争议。该楼房全体业主起诉开发商。法院判决，商品房买受人缺乏原始取得和继受取得的法律证据，司法对原告不予支持。判决结果，开发商实际获得非法插建楼层的原始所有权（只差违规罚款了事）。1995年2月底，这个典型案例在上海市第二中级人民法院终审。 [47]此案终审，全国人民还是不知道，被插建楼层之楼房是否业主的不动产，这是案件的关键。
如果按照不动产概念和关于不动产的传统规则，此案将是另一种结果。插建楼层因附合在被插建的楼房上，插建楼层应判归被插建楼房的全体业主共有。如果该楼房底商属于开发商所有，那么共有人包括开发商。插建楼层由该楼房全体业主补偿开发商插建的费用。开发商所用建筑材料皆动产。“动产因附合而成为他人不动产的重要成分，且不能分离或分离不符合经济原则的，由对不动产享有物权的人取得该动产的所有权。” [48]
《现代建筑物区分所有权制度研究》为房产和地产分离寻找世界性的立法例：“日本立法例之灵活性较德国为强。因而，我主张，从我国实际出发，未来建筑物区分所有权立法，应采用日本立法例，坚持土地与建筑物为不同之二物的原则”。 [49]如果土地与建筑物为不同之二物，自然可以属于不同之二人。难以置信，《物权法》“业主的建筑物区分所有权”的确只有关于建筑物（所有权）条款，不置土地（使用权）条款。为什么日本立法采取的是土地与建筑物为不同之二物的原则？《现代建筑物区分所有权制度研究》不知所以然。
日本民族习惯住木屋，直至二次大战。日本人的木屋，使用十几根木桩立入地下，木屋在木桩上搭建。日本人搬家，拆散木屋，拔出木桩，用车拉走。木质材料还可以再次利用。日本木屋与土地的附着程度低，自不认为木屋是土地的附着物，这使得日本人的不动产法的观念，习惯土地与建筑物为不同之二物。日本人的居住习惯，历史地影响到日本不动产法的生长。反之，其他许多民族习惯居住砖石结构建筑，对土地的附着程度高，拆散砖石结构，材料再利用率低，这历史地影响其他民族的不动产法的观念，视建筑物为土地的附着物。
日本人视土地与建筑物为不同之二物的习惯，历史上也有他民族经历相同。 “古代日尔曼人，……唯所谓家者不过为构造简单之小屋，可以自由破坏移转，故尚不属于不动产之部类。……至都市法时期，土地始成为完全私所有权之客体，家屋亦次第发达，唯除石造之大建筑而外，尚未视为不动产也。” [50]
对于日本的土地与建筑物为不同之二物的不动产制度，今天的日本学者自己都公开表示不满意。在中日民商法研究交流中，日本创价大学教授藤井俊二著文：
在日韩两国的不动产法律制度中，土地和建筑物是两个各自独立的不动产，这与欧美的不动产法律制度不同。至少在日本，此种不同已经导致大量的社会问题发生。
我之所以在此就该问题提出报告，是为了回应中国民法学者提出的“将土地和建筑物作为一个不动产来交易的制度已经落后于时代，而且有可能对经济活动带来不利影响”的观点。换句话来说，我在思考，中国的学者为什么会提出将土地和建筑物视为一个不动产已经落后于时代，只有将土地和建筑物分别视为两个各自独立的不动产才是现代的观念……
土地和建筑物的法律关系是民法不动产法律制度的基础。如果采用什么样的原则必须由法律明确规定，那么就应该在深入研究后再做出决断。日本的民法学家曾尖锐地指出，“我国将建筑物和土地视为两个独立的不动产是土地制度设计中最大的败笔”。参见［日］清水诚：“我国登记制度的回顾——素描和试论”收录于日本司法书士联合会编《不动产登记制度的历史和展望》第125页（有斐阁，1986年）。至少中国不应再留下这样的遗憾。 [51]
九、我国法律应该坚持房地产权利主体一致的原则
虽然我国《物权法》没有房地产概念，但是目前我国通行的房地产概念不仅存于行政法中，早已汇流社会生活中。房地产权利主体一致的原则，更深层的意义是物权法之土地与建筑物为同一物的不动产法律规则，当同一物不易实现，转而在权利主体上寻求同一的方略。房地产权利主体一致的原则，是在大陆法不动产法律制度土地与建筑物为同一物的法律观念上提出的一个变通的房地产制度规则。变通的原因是，1949年以后，中国的土地所有制变化很大。当土地与房屋皆可私有的情况下，土地与建筑物为同一物并设立一个所有权的法律习惯可以维持。当房屋可以私有而土地只能公有（国家或者集体所有）的情况下，土地与建筑物为同一物的法律习惯便不易维持。五十年来，我国以房地产权利主体一致的原则变通代替土地与建筑物为同一物的法律习惯，不失为一个妥当的办法。
其实，于《物权法》体系中也并非不可能实现土地（使用权）与建筑物（所有权）统一的法律规则。可以不称土地与建筑物为同一物，改称建筑物与土地统一或者不分的规则。我国的房地产开发学习、继受的是香港房地产习惯。我国香港法属于普通法，继受英国法。在建筑物与土地统一或不分这一点上，香港地区的《建筑物管理条例》就非单指建筑物，是指建筑物和土地的统一体：“建筑物”(building) 指── (a) 包括地库或地下停车场在内共有2层或多于2层的建筑物，单位数目不限；(b) 该建筑物所在的土地。(c) 以下的其他土地(如有的话)……。（第2条“释义”） [52]
由于大型建筑遍布世界各地，建筑物和建设用地统一或者不分之观念，大陆法和普通法多已相同。普通法的美国纽约《Article 9-B -公寓法》第339-e 定义：（§  339-e.  Definitions:） ……3.  "Common  elements, " unless otherwise provided in the declaration,  means and includes: (a) The land on which the building is located; (b) The foundations, columns, girders, beams,  supports,  main  walls,  roofs,  halls,  corridors, lobbies, stairs, stairways, fire escapes, and  entrances and exits of the building; (c) The basements, cellars, yards, gardens, recreational or  community  facilities, parking areas and storage spaces;…（……3、“共同的部分，”除声明中另有说明外，是指：（a）建筑物所占用的土地；（b）基础，柱子，粱，支承，主墙，屋面，大厅，走廊，大堂，楼梯，阶梯，防火通道和建筑物的进、出口；（c）地下室，地窖，庭院，花园，健身、休闲设施，停车场和存物处；…）。 [53]可见，不论香港还是美国，他们的规则实际上是房产和地产不分的规则。至于顺便看到美国纽约《Article 9-B -公寓法》第339-h条规定：“每一单元的房主占有其单元并对其拥有完全的所有权。”（§339-h. Ownership of units. Each unit owner shall be entitled to the  exclusive ownership and possession of his unit.）我们不必特别认真美国普通法的这个关于公寓单元的“完全的所有权”。英美普通法的所有权与大陆法的所有权完全不同，就在于普通法的所有权不必有物质性的实体物与之结合而大陆法必须有物质性的实体物与之结合。两个法系的所有权规则的差别已是上千年之久远的事情了，眼下还没有合流的可能。由于国门开放时间不长，这种两大法系的所有权的历史性差别已经搅乱了国内的法学家的思维。
1994年7月，国家通过的《城市房地产管理法》，其立法目的“着重规定的是房地产行政管理的内容，基本上属于行政法。” [54]如果此法仅适用于行政管理，无可厚非。然而《城市房地产管理法》立法解释所形成的拒绝房、地产权利主体一致的原则的法律观点，至少参与了民事权利调整。比如，建设部1995年版《商品房购销合同示范文本》第2条第4款：“根据法律规定的房屋所有权与该房屋占用土地范围内的土地使用权一致的原则，该商品房相应占有的土地使用权，在办理土地使用权登记时由政府主管部门核定。” 又，第24条：“自该商品房交付之日起，［＿号划拨土地使用权批准文件］［甲方与＿签订的＿号土地使用权出让合同］中规定的甲方权利、义务和责任依法随之转移给乙方。”到了2000年，在建设部新版《商品房买卖合同示范文本》中，原1995年版《商品房购销合同示范文本》第2条第4款，房屋所有权与土地使用权一致的原则，以及第24条，自交房之日起土地使用权随之转移，这些重要的房地产权利主体一致的原则条款皆无。这种变化是在两个利益群体之间重新分配房地产价值交易的权利。显然这种变化不利于商品房买受人（业主）的利益。我国法律还是应该坚持房地产权利主体一致的原则。
十、应当修正现有的建筑物区分所有权理论
现在，应该提出本文的结论。修正现有的建筑物区分所有权理论，坚持经典商品约束下的所有权与物质性实体物的融合，改变基于个人的建筑物区分所有权制度设计，实行房地产权利主体一致的法律原则。
现在有一个问题，一方面《房地产管理法》草案第3条“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的除外，不得分离。”被立法删除。另一方面《房地产管理法》第31条又规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”何时，房屋的产权与该房屋占用土地的使用权得以分离？何时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让？现实的情况告诉我们，建筑物区分所有时，房屋的产权与土地的使用权得以分离；建筑物整体转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
为什么商品房买卖形式的改变，竟会影响到法律制度实施的本质？《现代建筑物区分所有权制度研究》认为：“区分所有权，于物质形态上是无法判断的。” [55] 另外，众所周知，建筑物整体转让的物质形态是可以判断。于物质形态上，一个无法判断，一个可以判断，造成买卖形式的改变影响到房地产法律制度的实施。
建筑物作为商品交易，始终都是经典商品的交易。现在的商品房交易不能狭隘到只是建筑单元空间的交易。房地产交易可以是一宗四合院的交易，是一宗高层建筑群的交易，也可以是高层建筑中一个单元的交易。这些交易不论体量的大小，不论整卖零售，其物权法的结果应该都一样。以一宗建筑用地上的北京四合院和一宗建筑用地上的高层建筑群为例。前者简称四合院，后者简称高层建筑。显然，一人整体购买一宗四合院和一人整体购买一宗高层建筑，都是房、地产整体转让，法的结果没有区别。
那么，数人合伙购买一宗四合院和数人区分购买一宗四合院，法的结果有没有区别？数人合伙购买一宗四合院与一人整体购买一宗四合院，都是房、地产整体转让，法的结果肯定没有区别。不过，目前还没有数人区分购买一宗四合院的实践报道。应该说，数人区分购买一宗四合院理论上是可行的。就像上文三兄弟继承一排六间房一样区分占有、使用、收益、处分。如此数人区分购买一宗四合院，会因为“区分所有权于物质形态上是无法判断的”，而只能登记各自的专有空间（房间）吗？如此这般，四合院占用的土地归属谁？
如果，数人合伙购买一宗高层建筑和数人区分购买一宗高层建筑，法的结果有没有区别？实践证明，法的结果区别很大。数人合伙购买一宗高层建筑和一人整体购买一宗高层建筑，接受的都是房地产整体转让。数人区分购买一宗高层建筑是区分所有的买卖，接受的是商品房的区分转让。房地产整体转让包括建筑物占用土地的使用权。房地产的区分转让不仅不包括建筑物占用土地使用权，甚至连建筑物实体的归属，逻辑上都不清楚。为什么数人为了区分所有各自单独购买一宗高层建筑中的一间或者几间单元，该宗建筑的所有权和占用范围内的土地使用权就不能按份同时转让？
开发商将房地产区分销售，已经是目前商品房买卖的常态。对于一宗高层建筑，陆续有人以区分所有的方式购买商品房单元。当有人购买最后一间单元，法的结果应该是，这一宗高层建筑初始登记的所有权以及该宗土地的使用权，按份陆续转让，最终转让的结果是实现房、地产整体转移，开发商不能保留任何初始登记的权利。为了区分所有而先后分别购买商品房的这些买受人（业主），虽然没有合伙购买的形式，但是应该有合伙购买一宗高层建筑的物权法的结果。不能因为是区分购买，区分所有人（业主）的所有权只有建筑单元空间和抽象的共用部分持分权（后者还不能登记），而得不到建筑物实体以及土地的使用权。
建筑物区分所有权的实体权利应该包括建筑物实体所有权和土地实体的使用权。建筑物区分所有权理论应该在罗马法所有权体系内，与确定物理边界的实体物融合才能保证罗马法所有权的对世性。出于便利共有管理的现实，如果房地产开发的体量十分巨大，大面积地成片开发，立法应该考虑成片开发的商品房有可能按建筑物分割建筑群之大共有，为建筑物小共有的可能。或者可以按建筑物业主分别自治，然后合治。
商品房区分买卖与商品房整体买卖的法律效果一致的具体办法，在申请建造区分所有建筑物时，审核预案将土地分成大小不等若干份。土地份数与该宗土地上的商品房单元数（数目包括地下车库、会所、开发商自留单元）相等，并一一对应。如果有人将商品房全部单元如数收购，开发商没有自留部分，该宗土地使用权整体转移。这种情况的商品房只有一个单独所有权，不存在区分所有权。如果有人只购买商品房几个单元，与之对应的该宗土地使用权份额随之转让。法律上，商品房买受人的土地份额与开发商所持剩余的土地份额，立即形成使用权的按份共有，且该宗土地上的商品房实体亦按份共有，各自的商品房单元空间在共有中区分所有。如果商品房买受人陆续增加，土地使用权共有人也陆续增多，随之开发商的共有份额减少。只要开发商保留一部分商品房单元，比如会所、地下车库，开发商就与其它商品房买受人一样单独登记成为业主，与其它商品房买受人共有该宗土地的使用权，与其它商品房买受人共有该宗土地上的商品房实体。如果开发商出售商品房自己不保留任何建筑单元，那么，他就不能持有该项房地产的初始登记（国有土地使用证，房屋所有权证）。业主最终应该如何保有该项房地产的初始登记（国有土地使用证，房屋所有权证），应该由法律规定。
应该注意房地产的土地使用权的最终归属。如果开发商将自己的商品房售罄，没有自留部分，开发商拒绝和购房者共有建设用地的使用权，政府土地登记机关不提供商品房土地使用权共有登记服务。那么，开发商一方是拒绝房地产权利主体一致的原则。政府服务一方是不承认房地产权利主体一致的原则。如果还有学者强调房、地为不同之二物，留下房地产权利主体可能不一致的隐患，学者一方就是回避房地产权利主体一致的原则。土地与建筑物统一或不分的制度早已是世界各国的法律现实。它也应该变通为我国房地产权利主体一致的现实。
注释:
[1] 梁慧星：《关于中国物权法的起草》，中国法学网，http://www.iolaw.org.cn/shownews.asp?id=422 。
[2] 上揭，梁慧星：《关于中国物权法的起草》。九位民法学者、专家：江平先生；王家福先生；梁慧星先生；魏振瀛先生；王保树先生；王利明先生；费宗彝先生；肖峋先生、魏耀荣先生。
[3] 渠涛：《物权法：七年之间六个版本》，法制日报，2005年07月20日。中国社会科学院网，http://sym2005.cass.cn/file/2005073136928.html
[4] 日本：《法库》，http://www.houko.com/00/01/S37/069.HTM 。汉译，参见陈华彬：《建筑物区分所有权研究》附录（一），北京：法律出版社2007年版，第400页。
[5] 日本，青林书院，http://www.seirin.co.jp/bin/view/01003X.html 。
[6]  陈甦：《论建筑物区分所有权》，中国法学网，http://www.iolaw.org.cn/showarticle.asp?id=473 。
[7] 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》（1994年博士论文），北京：国家图书馆，馆藏号BSLW /2000 /D913 /25。
[8] 梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》“作者分工”，北京：社会科学文献出版社2000年版，扉页。
[9] 参见陈华彬：《建筑物区分所有权研究》附录（一），北京：法律出版社2007年版，第401页。
[10] 赵廉慧：《财产权的概念》，北京：知识产权出版社2005年版，第31页。
[11] 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，北京；法律出版社1995年版，第81页。
[12] 全国人大常委会法制工作委员会民法室编著：《物权法（草案）参考》，北京：中国民主法制出版社2005年版，第76页。
[13] 上揭，全国人大常委会法制工作委员会民法室编著：《物权法（草案）参考》，第207页。
[14] 梅夏英：《当代财产的发展及财产权利体系的重塑》，中国政法大学，民商经济法律网2004-3-29发布http://ccelaws.com/int/artpage/3/art_2758.htm
[15] 上揭，陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，第95页。
[16] 上揭，陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，第96页。
[17] 孙宪忠：《中国当前物权立法中的十五大疑难问题》“11.建筑物区分所有权忽略了最基本的权利”。(这是作者2005年5月9日应龙卫球教授之邀在中国政法大学所做的学术讲演。李兆存、董亚川、王晶根据录音整理)，中国民商法律网2006-12-4上传，http://www.civillaw.com.cn/wqf/weizhang.asp?id=29849
[18] 李红海：《普通法的历史解读——从梅特兰开始》，北京：清华大学出版社2003年版，第257页。
[19] 彼得罗·彭梵得：《罗马法教科书》（黄风译），北京：中国政法大学出版社2005年版，第148页。
[20] 上揭，彼得罗·彭梵得：《罗马法教科书》，第141页。
[21] 上揭，彼得罗·彭梵得：《罗马法教科书》，第139和148页。
[22] 上揭，赵廉慧：《财产权的概念》，第118页。
[23] 上揭，梅夏英：《当代财产的发展及财产权利体系的重塑》。
[24] 上揭，赵廉慧：《财产权的概念》，第109-110页。
[25] 梅夏英：《民法上“所有权”概念的两个隐喻及其解读》“ (二)绝对所有权的个人性”，载《中国人民大学学报》2002年第1期。
[26] 颜雪明：《从房地产开发视角看建筑物区分所有权》（“民商法前沿”系列讲座现场实录第322期），中国民商法律网，上传时间:2008-7-13，http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=40090 。
[27] 陈华彬：《业主的建筑物区分所有权》，载《中外法学》2006年第1期。
[28] 上揭，赵廉慧：《财产权的概念》，第120页。
[29] 陈华彬：《论建筑物区分所有权的构成》，载《清华法学》2008年第2期。中国民商法律网2008-3-26上传， http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=38308
[30] 上揭，陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，第82页。
[31] M·沃尔夫：《物权法》（德国法学教科书译丛2004年第20版，吴越、李大雪译），北京：法律出版社2004年第2版，第64页。
[32] 印务局-澳门官方网： http://bo.io.gov.mo/bo/i/99/31/codcivcn/codciv1201.asp#l3t2
[33] 王卫国主译：《荷兰民法典》（第3、5、6编），北京：中国政法大学出版社，2006年版，第140页。
[34] 瑞士联邦政府网，意大利语版http://www.admin.ch/ch/i/rs/210/a712a.html
[35] 罗马法教研室：《魁北克民法典》，罗马法教研室网，电子民法典，http://www.romanlaw.cn/。参见徐国栋主编：《魁北克民法典》，北京：中国人民大学出版社，2005年版，第133页。
[36] 罗马法教研室：《意大利民法典》，罗马法教研室网，电子民法典，http://www.romanlaw.cn/。参见费安玲等译：《意大利民法典》，北京：中国政法大学出版社，2004年（11月）版，第273页。
[37] 我国台湾地区《民法典》，台湾电子六法全书网，http://www.6law.idv.tw/。
[38] 薛波主编：《元照英美法词典》，北京：法律出版社2003年版，第280-281页。
[39] 彼得罗·彭梵得：《罗马法教科书》（黄风译），北京：中国政法大学出版社2005年版，第175页。
[40] 上揭，M·沃尔夫：《物权法》，第28页。
[41] 魏耀荣：《关于建筑物区分所有权制度的探讨和商榷》，中国民商法律网首发，2006年10月19日，http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=29026
[42] 记者 陈丽平：《动产和不动产概念要明确 物权法草案审议实录之三》（物权法专题），法制网，2007-03-20，http://www.legaldaily.com.cn/misc/2007-03/20/content_564961.htm
[43] 戴维·达德利·菲尔德：《纽约州民法典草案》（田甜译），北京：中国大百科全书出版社2007年版，第32页。
[44] 上揭，《纽约州民法典草案》，徐国栋序言。
[45] 建设部法规（８９）建房市字第７７号：《关于国有房屋土地使用证及房地产交易中土地使用权转让等有关问题的答复》
[46] 上揭，房维廉主编：《中华人民共和国城市房地产管理法 实用讲话》，第5页。
[47] 央视国际[今日说法] 2005年4月14日本期话题：《谁动了我们的大楼》，央视网法治频道2005年04月15日上传，http://www.cctv.com/program/lawtoday/20050415/102140.shtml。更详细的跟踪报道，见上海《文汇报》2004年11月18日第1版和第7版、2004年11月19日第1版、2004年11月20日第2版、2005年1月12日第11版、2005年3月第11版。
[48] 梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》第一百六十八条［动产与不动产的附合］，北京：社会科学文献出版社2000年版，第401页。
[49] 上揭，陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，第159页。
[50] 李宜琛：《日尔曼法概说》，北京：中国政法大学出版社2003年版，第51页。
[51] 藤井俊二：《土地与建筑物的法律关系——两者是一个物还是两个独立的物》（《中日民商法研究》第四卷，申政武译），法律出版社网2006-03-28上传，http://www.lawpress.com.cn/newsdetail.cfm?iCntno=2872
[52] 律政司，香港官方网，http://translate.legislation.gov.hk/gb/www.legislation.gov.hk/chi/home.htm
[53] Justia US Laws，http://law.justia.com/index.html
[54] 房维廉主编：《中华人民共和国城市房地产管理法 实用讲话》（全国二五普法推荐读本），北京：中国商业出版社1994年版，第19页
[55] 上揭，陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，第92页。