钱永伟：谢国忠对中国房价预测忽略重要事实

2012年02月03日 11:39
来源：南方报业网

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谢国忠先生在接受《中国经贸聚焦》记者采访后，在凤凰博报上发表了博客《楼市泡沫破裂》中指出：今年房价可能会下跌25%，未来三年内跌幅有可能达到50%。

谢国忠先生在上海同济大学毕业，又作为旅美的博士，在美国大公司任过职，似乎在财务和经济方面被称为中国问题专家。他平日里的很多观点十分犀利，有些问题的提出绝对不亚于郎咸平先生的姿态。尤其在中国房地产的问题上，谢国忠先生多次提出他对中国楼市泡沫的看法。这次他的博客被推荐后，点击率达到26万次之多，说明他的说法被社会关注的热点程度。

中国楼市有泡沫，尤其是中国的住宅市场在一些城市有比较大的价格泡沫，这点是任何人都不能否认的。对于谢国忠先生对中国楼市的价格下降预测，似乎感觉到谢国忠先生可能因为太忙，对宏观数字看多了，而对中国房地产市场的实际情况了解得不够全面。如果按照谢国忠先生预测的结果，中国很多地方的楼市价格降低于成本价了。

中国楼市的住宅价格整体有虚高，关键的矛盾在一些大型城市，比如北京、上海、深圳、杭州、温州、广州等城市，几万元，十几万元一平方米的住宅导致那里城市的平均住宅价格超过了2万元人民币。如果按照谢国忠先生楼市泡沫破裂的预测，三年后，那些城市的楼价达到1万元左右，也就是差不多略高于上海目前经济适用房的楼价水平。

为什么要和谢国忠先生商榷对中国房价的看法，因为在中国，很多地区和城市的房价目前在每平方米4000元左右，当然还有更加低点的。假如按照谢国忠先生的观点，那是不是到三年后，那些地区和城市的房价应该会每平方米在2000元左右？这是个悖论，因为按照目前的社会建筑成本和开发成本综合，2000元销售一个平方米建筑的时代应该已经不复存在了。

我们应该看到，以上海为例，就是目前在卖的经济适用房，那是政府贴地价，政府管理建设的住宅，专门卖给经济条件不富裕，家庭居住有困难家庭的房子。可定价每平方米7000元人民币的住宅，买房人实际产权是65%左右。这样的楼价是不是有泡沫呢？如果那是实价，而且是政府指导的优惠价，那我们很难理解，在没有地价差异的情况下（因为地价是政府不收取的），为什么在外地其它城市的商品住宅房才卖4000元一平方米呢？建筑成本应该相差不会很大吧？人工费用和财务费用也应该基本相同吧？这是不是有泡沫的成分了？这样的楼价，按照产权人的权益看，一平方米要1万元左右，那正好是谢国忠先生预测三年后市场回落后的楼价。

中国地大，各地的经济决定了当地的房价，那似乎是可以看到的规律。人口流动大的城市，人们期待的城市，那里的房价就贵很多，那些以当地人购买为主的城市，目前的房价有涨，有受大城市房价高的影响而出现涨高现象，可那里的楼价基本上处于以成本为导向的阶段。那就还是在各方利益比较合理的平衡阶段。那些地区的楼价，应该绝对不可能出现50%那样大的下降情况。

和谢国忠先生商榷中国房价，因为他是名人，又是被称为经济学家的专家型名人，他的观点往往会影响很大一部分人，如果人们都期待三年后房价会跌一半，那今天谁会再去买房？如果我们客观地根据中国现状说楼价，指出中国一些城市的楼价有可能会大跌50%，而不是整个中国的楼价会跌50%，那样或许更实际点。

可能很多对房地产楼价过高有怨气的人们会对谢国忠先生的观点感兴趣，人们期待谢国忠先生的预言可以实现，可那是不切实际的预测，前面已经分析过原因。我们到中国的很多地方去看看，中国的楼价真的差异很大很大，一些地方买一个卫生间的价格可以到另外一个城市去买一套房。这是不可否认的现实情况。

专家的观点公开真的要慎重，要有充分的依据和全面性，专家不应该以曝光率，甚至于一些专家为了个人的利益发表一些界限不清，哗众取宠的说法，那可能会误导很多的公众的认识，更会影响专家自己长期的形象。

很尊重谢国忠先生的才气，也很希望有更多会说而又肯说的专家。是媒体的原因，还是专家自己没有准备充分导致的原因，可能谢国忠先生在温州感受到楼市，推广夸大了范围，当然也可能发表的观点没有界定范围而被读者误解了。提出商榷，真的希望让人们清楚，住宅是用于居住为主要功能的产品，是日常家庭消费的一部分，楼价原则上应该和其它物品一样以成本为定价主要依据。如果我们一味强调买楼的投资性，那也是需要有合理回报的。至于投机性的炒作，对于个别特殊城市的楼价因为社会原因造成高了，那是另外的范畴了。实际上类似北京，上海那样高的楼价，就算跌50%，也还是很多人买不起的。那就像LV的包包，2万元一个跌价90%，2000元的包包对于很多人来说还是高价包包。上海的经济适用房价格比外地商品房贵一半，那已经说明了问题。