中财网赵丽颖和许志安的歌词:开发商何以“不差钱”1
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开发商何以“不差钱”？
2010年11月11日 11:37 来源：金融时报
参与互动(0) 【字体：↑大 ↓小】一般情况下，房地产开发项目的资金来源除自有资金、施工企业垫款、股东借款外，最主要依赖于银行贷款。从供给、需求、资金三个因素分析，现阶段房价居高不下最可能的原因就是开发商没有迫切的偿债压力、缺少降价销售的动力，抱有挺过这轮调控房价还会上涨的侥幸心理。开发商偿债压力小，少部分原因是开发商资金实力有所增强，最主要的原因还是房地产开发贷款变相长期沉淀，开发商没有大规模偿还银行贷款的压力，不愿降价销售。实践中，经营性物业抵押贷款(主要是各种名义的置换贷款)很大程度上弥补了房地产开发资金的不足，变相增加、延长了房地产开发贷款，助长了开发商捂盘惜售的行为。这不但影响了国家对房地产业进行宏观调控的效果，而且削弱了银监会对房地产开发贷款控制的执行力。
今年年初以来，国家对房地产业的宏观调控日趋严厉，自1月份国务院出台“国十一条”、4月份出台“国十条”到9月底银监会要求暂停发放第三套及以上房贷的一系列宏观调控措施，从限制不合理购房需求、增加保障性住房供给、禁止违规经营的开发商拿地、贷款入手，力图遏制房价过快上涨的势头。从实施效果来看尽管有所成效，但要说调控已经成功还为时尚早。在众多的政策组合拳打出之后，开发商的资金链处于什么状况？由此可以从另一个角度看房价。
从开发商偿债角度看房价
理论上讲，增加供给、减少需求能够降低商品的销售价格，宏观调控政策也主要是从这两方面来解决房价问题；但实际生活中，市场主体对房价变化的心理预期和开发商的资金状况也是影响房价的重要因素。一般情况下，房地产开发项目的资金来源除自有资金、施工企业垫款、股东借款外，最主要依赖于银行贷款。从供给、需求、资金三个因素分析，现阶段房价居高不下最可能的原因就是开发商没有迫切的偿债压力、缺少降价销售的动力，抱有挺过这轮调控房价还会上涨的侥幸心理。开发商偿债压力小，少部分原因是开发商资金实力有所增强，最主要的原因还是房地产开发贷款变相长期沉淀，开发商没有大规模偿还银行贷款的压力，不愿降价销售。实践中，经营性物业抵押贷款(主要是各种名义的置换贷款)很大程度上弥补了房地产开发资金的不足，变相增加、延长了房地产开发贷款，助长了开发商捂盘惜售的行为。这不但影响了国家对房地产业进行宏观调控的效果，而且削弱了银监会对房地产开发贷款控制的执行力。
经营性物业抵押贷款现状
数据分析显示，经营性物业抵押贷款规模大、用途杂、期限长。截至2010年9月末，北京地区中资商业银行房地产开发贷款余额4369.9亿元；北京市中资商业银行经营性物业抵押贷款授信总额1308.75亿元，贷款余额1013.45亿元。从用途上看，置换原有房地产开发贷款531.35亿元，置换股东、关联方和第三方借款271.97亿元，用于流动资金周转82.31亿元，支付工程款63.53亿元，房屋装修款40.49亿元，置换开发商投入的项目资金23.80亿元，经营性物业抵押贷款的绝大部分用于置换与房地产开发相关的贷款或借款。从贷款期限上看，5年期以下贷款余额15.11亿元，占1.5%；5年(含5年)至10年期贷款余额237.13亿元，占23.4%；10年(含10年)以上贷款余额761.21亿元，占75.1%。