沈晓杰：小产权房是住房小康的功臣还是罪人

• 　　小产权房，它打破的不仅是一个被证明是失败和不健康的市场秩序，同样也给我们带来建设一个让人民满意的新的住房模式和市场的思考。

沈晓杰

从全面小康的视野重新审视小产权房

对国人来说，“小康”和“住房”，从来都是一对密不可分的“关联词”。

在中国，一切社会经济发展的最大、也是最基本的目标是什么？毫无疑问，这就是全面建设小康社会。早在5年前召开的中共十六大的大会报告中，“全面建设小康社会”就成为“开创中国特色社会主义事业新局面”的总纲。在这份报告中，人们可以清楚的看到作为执政党的中国共产党对亿万中国人的庄严承诺：“我们要在本世纪头二十年，集中力量，全面建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会。” 该报告在最后特别重申：全面建设小康社会，“是我们党必须勇敢担负起来的历史任务。”

在具有历史意义的胡锦涛主席在中央党校的“6.25讲话”中，这位执政党的掌舵人又一次强调：“全面建设小康社会，是我们党和国家到2020年的奋斗目标，是全国各族人民根本利益所在，必须坚定不移地为之奋斗”。

而要建立“更高水平的小康社会”，使“人民生活更加殷实”，则没有什么比“住房小康”来得更为重要。在房价“高昂”的今天，家庭房产已成了占据普通城镇居民家庭财产四分之三的超级主力，远远超过了他们银行存款、股票投资和家庭其他大件消费品等其他所有家庭财产之和。对城市居民来说，有房无房，房大房小，是好是坏，不仅是关系到他们财富的绝对多寡，而且更成为他们可否实现全面小康、和谐安宁生活的头等大事。

实际上，早在十几年前，中国社会就流传过一句影响甚广的“经典名言”：“小康不小康，关键看住房”。“住房小康”在中国社会实现“全面小康”中不可替代的举足轻重的地位和影响，由此可见一斑。可以说，没有住房上的“全面小康”，中国整个国家和社会的“全面小康”就失去了最重的份量。

那么，经过这几年的发展，中国城镇居民的“住房小康”究竟又发展得怎样了呢？

小产权房一个不能不说的“背景”

中国市民的“住房小康”，会不会成为一项完不成的“历史任务”？

衡量居民的住房水平有没有达到“全面小康”，有没有什么“量化的标准”？答案是肯定的。其中“人均住房面积”是最基本的、也是排在第一位的刚性指标。

早在2004年，建设部的政策研究中心正式推出的《全面建设小康社会居住目标》，就阐述了“全面小康”下中国人“住房小康”的居住指标。这就是城镇居民到“2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米。平均每套住宅标准在120平方米左右，达到户均一套、人均一间的总体目标。为保证居住的舒适度，合理的厨房面积应不低于6平方米，卫生间面积不低于4平方米，主卧室面积不低于12平方米。” 在农村，住房的全面小康标准为“2010年农村人均住房建筑面积达到35平方米。2020年为40平方米左右。”

而对中国的城镇居民来说，现实的住房状况又是如何呢？根据统计和测算，到2006年底，5.77亿的中国城镇居民，一共拥有大约100.65亿平方米建筑面积的城镇住宅，相当于人均住房建筑面积为17.44平方米(具体请见“小康”杂志文章“中国城镇居民‘房情’大盘点”)。与1998年取消福利分房的房改开始时的城镇人均18.7平方米建筑面积相比，不仅没有提高，反而出现了不应有的显著下降。

问题的严重性还远远不仅于此。关键是在现有的房地产商操控和住房政策的导向下，中国的房地产市场已经失去了保障城镇居民实现住房小康的基本的机制。按照现有的城镇居民住房水平，要到2020年实现城镇人均35平方米建筑面积的住房全面小康的指标，全国城镇每年需要提供至少17亿平方米左右的新建住房。

其中，5.77亿的现有市民到2020年要实现人均35平方米的目标，每年人均必须提高住房面积1.257平方米，此项每年需新增7.25亿平方米居民住房；随着城市化水平的提高，今后14年每年平均将有1700万左右无房的“新增市民”(带房的“农转非”新市民每年约有450万左右)，他们每年所需的住房约为5.95亿平方米，再加上今后14年全国城镇的居民住房总量的平均值在200亿平方米上下，按2%的拆迁率，每年还要补上4亿平方米左右的拆迁房。此三项相加，每年全国城镇需新增居民住房17.2亿平方米。

但是，在现有的房地产市场下，由于房地产商的操控和不当的住房政策，使得中国城镇居民正常的住房消费被大大压抑。根据国家统计局的统计年鉴，在过去5年里(2002-2006年，其中2006年商品住房销售推算为5.5亿平方米)，中国房地产市场每年销售的商品住房分别为2.37、2.98、3.38、4.96和5.5亿平方米。这和住房小康建设所必须的每年17亿平方米的“历史任务”形成了天壤之别。从全国来说，这并不是因为开发商供应不够，而是老百姓买不起，开发商卖不掉。每年数次的从国家发改委和统计局传出来的统计数据都表明，在开发商在仅仅提供社会正常需求三分之一还不到的情况下，全国商品房的空置面积还都在上亿平方米以上。一个公认的事实是，在现在的开发商暴利高房价下，买不起房或改善不了住房条件的城镇居民，已经占到城镇人口七八成以上。

在这样的情况下，如果在中国的房地产市场仅仅只允许开发商的暴利高价模式继续推行，那么，中国“全面小康”中“含金量最大”的住房全面小康，就肯定要成为一项“完不成的历史任务”。

小产权房，究竟是谁的“功臣”，谁的“罪人”？

就是在这样的背景下，小产权房应运而生。

小产权房之所以倍受普通百姓的欢迎，就在于它有着开发商所“惧怕”和“痛恨”的“基本属性”，这就是它的价格特别的低。按照媒体的有关调查，有些小产权房的房价，甚至低到只有周边开发商的商品房价的三分之一左右。可以说，小产权房的出现，使中国城镇、尤其是大中城市的普通居民，近几年来第一次有了“买得起房、住得好房”的“机会”。

那么，为什么开发商利益集团要对小产权房“恨之入骨”，而普通百姓对此却视为住房小康的“救命稻草”呢？关键就在于小产权房对各自的利益影响有着根本的不同。

在小产权房上，实际上存在五大利益关联者。他们是农民、市民、政府和开发商、部门及官员利益。如果小产权房名正言顺的大规模发展，那么农民、市民和政府将是最大的赢家，而开发商和部门及官员利益，则将成为最大的输家。

首先，对农民来说，作为集体土地主人，小产权房将使他们(而不是开发商)成为土地增值最大的受益者。实际上，这也符合宪法和国际惯例的精神。 世界银行对工程的土地移民在保障收益上就有明确的政策法规。这就是土地的原来的拥有者或居住着，必须享有土地重新开发和征用的利益——分红。为此，世界银行在印度和埃及等地，还因为当地政府不能在土地征用中保证原来土地主人的利益，而撤出一些大型的国家发展项目，停止对其贷款。

像中国这样，一开发就把农民的土地给开发商，农民土地的增值只能由开发商和地方政府分享的模式，实质上是一种“打贫济富”，是一种对社会主义公有制宪法的反动。

此外，小产权房，还使中国面临的最大的问题——新农村发展，有了新的经济增长点和新的发展支柱。过去，农民在集体土地上经营，一般搞的村办企业或者联营企业，都是工业产品。不仅市场的风险极大，成功率不高，而且还给农村带来了很多的污染问题。而农民如果像办工业一样，把小产权房作为住宅出租产业给市民，不仅基本上没有市场的风险，而且也不会有什么工业污染。此外，小产权房的规模化发展，还使农民在家门口就可以实现“城市化”。所以，小产权房对农民来说好处可谓是“一箭三雕”。实际上，如果农民今天不拿这些土地经营住房租赁业——搞小产权房，明天这些地就可能办工厂，或者是被开发商攫取。所以，搞小产权房，也是农民保护自身价值、享受土地利益的一个最佳的办法。

第二，对市民来说，解决了政府和开发商所不能解决的高房价和买不起房的问题。

小产权房“合理合法”的大规模推广后，房价体系将会出现极强的“木桶效应”。市场上的商品房必将把价格向小产权房看齐。这样，过去买不起房的老百姓(中国城市现有数千万的“无房户”和几亿的住房水平只有小康标准的一半 “半无房户”)，就重新有了实现住房小康的可能。

众所周知，在开发商垄断暴利和高房价下，现在真正买得起房的，只有少数富人和特权垄断行业以及拆迁户中富裕人员。而占人口七八成的普通市民正常的住房消费需求，被大大的压抑。而小产权房的出现和大力发展，不仅使房价大幅下降，更重要的是重新启动普通百姓住房的正常消费。

第三，最大的得益者还应是政府。可以说，小产权房帮了政府大忙，做了它多年没做成、没做好的“老大难”事：

A、小产权房使建设新农村有了新的经济增长点：住房租赁产业回报稳定，农民收入提高有保障；

B、解决了政府调控想解决而未解决的问题。众所周知，中国的房地产市场年年调控，年年“调空”。有了农民的支持，政府就可以制衡开发商(就像俄国富农囤积粮食，农民支持列宁一样)。真正破除开发商对房地产市场的操控垄断，达到抑制房价、使之回归到合理水平作用。从这点来说，小产权房真正的为政府分忧，帮助政府解难；

C、解决了城市住房供求的矛盾，同时也为城市化发展开出了一条新路。开发商的暴利和垄断的本质属性，决定它就是房子空置、土地囤积，也要暴利。如果把建小产权房的这些地还是给开发商，他们还是会照样的囤积 还是解决不了城镇居民住房上供不应求问题。开发商说农民是抢他们饭碗的“小偷”，实际上，这是是从“大盗”的手里夺回宪法赋予的自己的利益。农民在搞小产权房租赁同时，自己也逐步走向了城市化；

D、帮助政府释放了民怨民愤的压力，分解了最大的不和谐因素。高房价是新三座大山之首，民怨民愤集中的焦点。小产权房的出现，帮助政府“释放了压力”，促进了和谐安定。看起来小产权房是农民帮助了城里的“大哥”(不仅是工人，而且还包括白领及七八成买不起房的城里人)忙， 实际上它还帮助政府维护了社会的稳定和谐；

E、小产权房的出现，同样也给政府在房地产和住房政策上“以民为本”的执政，以及以人民利益作为“房改”的落脚点和是非判断，“意外的”提供了“不可多得”的学习榜样和经验。

可以说，小产权房使政府多年想做而做不到的事，让农民帮你做到了。

F、小产权房的出现， 整体上是一种对土地的节约和集约。农民很多建设小产权房的土地，基本上不是需要保护的耕地，而是已有的经营性土地或已有的宅基地。过去，就是不盖小产权房，这些土地的效能也是很低。或者是用于生产风险很大的工业产品，或者是每家每户一亩地一户，土地被浪费很严重。现在农民把自己的宅基地和建设用地节省出来，过去只能一亩地一户的，现在因为盖了高楼，集约而节约的使用了土地，容积率提高了。所以同样的土地，可能就住上几倍、甚至十多倍的人口和家庭。