长沙至常德的汽车:中国房地产楼市十大怪 房地产市场怪现象透析

编者按：“部分城市中国人的收入并不高，房价却高得惊人！”“经济适用房居然也有复式、跃层，甚至还有联排、双拼别墅！”“高层房价比别墅还贵！”……许多老百姓常常感叹：“如今楼市怪，还怪得让人搞不懂。”

记者就筑城房地产市场的怪现象进行了梳理，整理出十个方面的怪现象，以“楼市十大怪”为题刊出，旨在通过现象看本质，通过十种怪现象的批露，希望能引起开发商，政府部门对我市房地产市场存在的问题予以关注和重视，从而更好的规范市场行为，促进房地产市场健康发展。

房价比工资涨的快

贵阳市的人均收入与重庆、成都、昆明、长沙等周边城市相比，是最低的。可贵阳市的房价却不低，尤其是市中心高层价格高得离谱，并且还在以较快的速度不断攀升。这不能不说是贵阳楼市的一大怪。

记者从《重庆晚报》、《成都商报》、《春城晚报》地产部获得当地房价情况。目前，重庆江北的高层均价为3600—3800元/平方米，江南为3400—3600元/平方米，相对其它区域而言，渝中房价较高，为5000元/平方米。但重庆的商品房是按套内面积销售的，如果按建筑面积销售，每平方米还要低200—300元左右。

今年1－8月，成都市全市商品住宅均价3338元/平方米，其中郊区（市）县商品住宅成交均价为2556元/平方米，五城区商品房成交均价为4429元/平方米。再看昆明，昆明城区住房分为一环、二环及二环以外，地处一环的住房价格为3600元/每平方米，二环为3300元/每平方米，二环以外为2900元/每平方米，市中心房价最高，约在每平方米4000元左右。

从人均收入水平来看，2005年贵阳市城镇居民人均可支配收入为9928元，略高于昆明的9730元，但比成都低11359元、比重庆低10244元。但贵阳中心区房价却比这三个城市高。

从房价上涨幅度看，成都、重庆、昆明城区房价的上涨幅度均在合理范围内，整体呈现稳步上扬的态势。而贵阳城区房价的上涨，相对这三个城市较快，特别是近两年来，其上涨速度更是惊人。据有关部门公布的数据，今年上半年，我市两城区和金阳新区商品房销售均价为2948元/平方米，但这数据中包含了大量金阳的经适房。据记者调查，云岩、南明两城区高层均在4000元/每平方米以上，目前市中心高层房价多数超过了4500元/每平方米，最高的竟然达到了8100元/平方米。多层住宅价格也不低，如油榨街多层的起价达到3600元/平方米。历来强调性价比的小河板块，近来开盘的项目，其价位少则2600元/平方米，高则超过了3000元/平方米。

写字楼没有住宅楼好卖

 同一区域，住宅均价早已突破4000元/平方米的均价，而写字楼价格却仍然在每平方米3500元左右徘徊，住宅价格与写字楼价格严重“倒挂”这是贵阳楼市出现的又一怪现象。

8月份的筑城写字楼销售榜显示，在售写字楼的价格普遍在3500-4500元/平方米的区间，而同一区域内的住宅价格不少已超过了写字楼。以中华北路上的写字楼项目宇利广场为例，价格在3500元/平方米左右，而该路段在售的住宅均价早已普遍超过了每平方米4000元；位于都司路上的写字楼鸿灵•都市商务楼，价格在3300元/平方米左右，而同一路段上的住宅项目都市花园均价已远远超过了这一价位数百元。此外，在售的瀑布商厦、景•天城、国艺大厦等项目其价格基本上也仅仅与同区域的住宅价格相持平。

早在2004年，筑城高端写字楼的价格就已突破了5000元/平方米，然而两年多过去了，目前在售写字楼中也仅仅有世贸广场刚刚突破5000元大关，绝大多数写字楼的价格仍然以每平方米4000多元甚至3000多元为主，与近年来我市住宅市场价格的一路上扬相比，写字楼价格涨幅微乎其微。

住宅价格与写字楼持平，甚至高于写字楼，然而写字楼的开发成本却远远高于住宅。采访中一位写字楼开发商说，住宅开发成本低、价格高，而写字楼由于配套设施的高投入拉高了开发成本，价格却反而卖不上去，且受市场因素影响，开发周期过长，因此如果不是受规划用地的限制，目前绝大多数开发商都不愿介入写字楼开发。

据了解，通常情况下写字楼价格受开发成本的影响应比同区域住宅价格高出20-40%，业内人士分析，写字楼价格与住宅价格出现“倒挂”，要么是住宅需求过热，导致价格过高，要么就是写字楼的价值没有得到很好的体现，而贵阳住宅价格高过写字楼恰恰是这两种情况共同作用所产生的结果。

绿化树种选省外

“配合”时下流行的欧陆风，在小区里引进种植外地名贵树木，成为开发商提升楼盘“档次”的大卖点。记者在采访中发现，有些住宅小区为了营造异国风情，不惜花高价引进一些不适合当地生长的树种和花卉苗木，结果这些树种和花卉苗木长期水土不服，长势并不喜人。

近年来，在贵阳楼市，“地中海风情”、“澳洲风情”、“欧洲风情”、“欧美建筑风格”等等字眼频频出现在新建楼盘的广告语中。有开发商很坦白地说，目前贵阳房地产开发中的求洋风的确很普遍，开发商们为表现出楼盘的高档和有品位，寻求卖点，往往选择“洋”化之路。就连我省一些专家也笑侃，贵阳的楼盘几乎把整个欧美大陆都搬了进来，将国外建筑艺术风格有选择的“拿来”虽然不算是一件坏事，但记者注意到，“配合”这些广告词汇的，除建筑物风格外，各种高价“洋”树、外地珍稀植物在楼盘内频频现身，楼盘园林设计兴起求洋求奢风。

走访我市各大区域相继出现的三十多家大型楼盘，记者粗略统计一下，这些楼盘中，无论是较早期开发的成熟小区还是当前在建在售项目，有半数以上种有诸如热带棕桐树、巴西铁、加勒比海枣等热带植物和国内其它地区的珍贵树种，部分楼盘为突出“异域风情”的“原汁原味”，或是将这类植物种植于楼盘入口处，或是将其作为小区内主体景观的重要组成部分，大多都很醒目。据业内人士介绍，这些引进的植物中，多数价格不菲，少则几万元一株，多则十万、二十万元。同时，因地域和气候的差异，为保证存活，其今后养护费用也较高，而且一旦这些植物，特别是大型树木因养护不善不能存活，不仅造成经济损失，对小区的整体景观也有较大的影响。除此外，我市一些做园林专业设计的人士告诉记者，某些楼盘引进的树种与其宣传的建筑风格可以说是“张冠李戴”，例如某楼盘以“热带风情”为卖点，其引进的植物则来自国外温带地区。

高层当成别墅卖

中心区高层住宅的均价不仅突破了4000元/平方米，超过了郊区经济型别墅的价格最高价还卖到了8100元/平方米，与高档别墅的价格相差无几。这匪夷所思的一幕就发生在贵阳。

近两年来，贵阳市中心区高层住宅的价格大有“坐飞机”之感，经历了史无前例的“三级跳”3000－4000－5000元，一再突破人们的心理承受极限。2004年，观水路某高层楼盘以起价超过3000元/平方米的价格入市，创贵阳城区房价新高。随后，文昌路某高层楼盘的均价突破了4000元/平方米，在贵阳大为震动。高层房价犹如脱僵野马，直线攀升。最近，南明河畔一高层楼盘开盘，均价达5400元/平方米，最高房价达8100元/平方米，更是一石激起千层浪。高层价格超过了一般的别墅，并且还有上涨之势，人们不禁会问，高层住宅凭什么价格卖这么高？高层究竟怎么了？

记者发现，开发商千方百计为自己定的高房价寻找理由，“高档住宅”、“精英”、“绝版”、“黄金地段”等字眼频频出现在宣传广告中。这些高房价楼盘大多位于中心城区比较繁华的地段，虽然周边有较为完善的配套，但由于地块面积限制，大多没有环境，从居住的舒适度上讲，肯定不如郊区住宅。去年以来，我市高层住宅市场供应量巨大且集中，但一些高层楼盘仅凭借地段优势竟然卖天价，不能不说这是一种反常现象。

业内人士分析，市中心区高层房价增长过快，直追别墅，与两城区，住宅需求量过大，人口密度过大，可供开发的土地越来越少有关，也与部分房开商恶意炒作、购房者非理性消费为房价的上涨推波助澜有很大关系。从去年年底开始，我市部分开发商对所售楼盘进行大肆炒作，通过认筹、VIP卡发售、制造热销假象、捂盘惜售等方式哄抬房价，使平稳的高层房价急涨。少数开发商的高定价立即产生连锁反应，于是开发商互相攀比，房价一个比一个定得高。

要抑制中心区房价的过快上涨，一方面要引导住宅建设有组织、有目的地向郊区、金阳发展；另一方面要严厉查处开发商哄抬房价的违法违规行为。

房已卖完盘未开

一些小楼盘，房子还在挖地基，售楼部也没有建起来，不少购房者拿着复印的户型图和小区规划图，就开始进行VIP卡认购甚至落定选房了。

采访中，很多购房者告诉记者，听到楼盘的开盘讯息，闻讯而至时往往发现好户型、好楼层都已被选得差不多了，所以只要看到合适的楼盘，就直接找到房开公司要求购房。而一些小房开公司出于降低开发风险、加快资金回笼的考虑，也乐于将期房让客户提前“认领”，此时绝大多数楼盘甚至连预售许可证都尚未领到。

与此同时，瞄准一些购房者急切购房的非理性消费心理，一些开发商出于降低后期销售成本投入的考虑，索性在建房前期就推出一些折扣优惠政策吸引购房者，这样一来购房人既买到了心怡的户型，又能享受到优惠房价，少数购房者即使知道楼盘未取得预售许可证存在购房风险，但是还是心甘情愿铤而走险加入到内部认购、VIP贵宾卡认购的行列中去。甚至一些楼盘将内部认购无限期延伸，直至楼盘快卖完，也没有举行过正式的开盘仪式和宣传活动。

业内人士指出，这些前期介入购房的消费者往往不能及时认识到开发项目不具备预售许可条件的危害性。记者从相关部门了解到，参与内部认购，至少存在四种风险：一、房子可能建不起来，或者说不能按时交付使用。开发商如果遇到资金问题，项目会中途停工变成“烂尾楼”，无法交付使用。二、如果楼房建不起来，认购款可能取不回来。开发商有可能已把钱款挪用，而有的公司会直接宣布破产。三、在认购人数多房子少的情况下，可能会出现一房二卖等情况。四、由于手续不全，购房者可能无法及时拿到房产证。

炒房的比买房的下手快

在贵阳，很多需要房子的人买不到房，而有几套房的人四处买房。这是贵阳楼市的又一大怪现象。

贵阳属于人均收入较低的城市，购买一套90平方米的住房，如果是在郊区按2500元/平方米计算，需要22.5万元，这对于一个普通工薪家庭而言，至少是10年的收入。如果是在两城区按4000元/平方米计算，需要36万元，这是一个工薪家庭16年的收入；如果是在中心区，高层住宅动则在4500元/平方米，需要40多万元，这是一个工薪家庭20年左右的收入，这样的房价对于工薪族来说则是天文数字。换句话说，一个老百姓要想拥有一套自己的住房，攒够首付款，都要费九牛二虎之力，还银行按揭，则是一轮新的“长征”，买房成为成为许多工薪家庭的隐痛。面对不断攀升的房价，他们显得无能为力。

与此相反，一些手中有闲钱的人，他们把买房当成了一种最为保险的投资行为。尽管已经有了几套房，但还在到处买房。他们要么等房价上涨后，将房子倒手买出去赚取差价；要么把房子租出去，收取稳定的租金。据了解，这部分人群中，既有本地私营企业主等，也有地（州、市）的先富阶层。贵阳市中心区的高价楼盘大多被他们买走。面对高涨的房价，他们显得镇定自若，因为他们买的房子升值了，于是他们又寻找新的目标，准备再度出手。

政府的宏观调控本意是好的，希望打击房产投机炒房，降低房价，让更多的老百姓买得起房。事实却是房价在一步一个脚印地稳步上升，买不起的人还是买不起，买得起的人照样悠闲自得。正如王石所言：“不是因为房价太高，只有富人能买得起，所以房子都卖给了富人；恰好相反，正是因为大部分房子被富人买走，所以房价才高。”有钱人买房用来投资本是无可厚非，但是为了让更多的人有属于自己的房子住，政府部门应该出台相关政策来限制个人的购房数量，房价就不会被越炒越高，从而使想买房的人买得到房。

住宅楼里做买卖

开发商开发的明明是住宅项目,然而房屋却被业主出租给他人开公司，近年来，在我市中心区，“住改商”愈演愈烈。

走在贵阳街头，稍微留意就会发现，当街许多“住家户”的阳台上，醒目地挂着写有“XX公司”“XX事务所”“XX中介”等字样的牌子，而某些街道旁的老式住宅，其一楼住房开“墙”营业的情况也较常见，在北京路附近某三级地段，记者看到，不少早年修建的住房一楼，出现了一些门面，据当地住户介绍，该道路拓宽改造后，原来的部分住宅由过去的封闭式小区变成了临街住房，一楼业主意识到其中的“商机”，纷纷打通墙壁开门面，过去的“纯住宅”变成了“旧版商住楼”，而在合群路一带，记者看到，不但一些上世纪修建的建筑物一楼变成了商铺，而且，二楼以上的住房阳台外，也有不少公司打出的招牌。老式建筑如此，新建并有业主入住的楼盘又如何呢，记者采访发现，尽管大部分住宅楼外墙上见不到公司招牌，记者调查了中华路上十幢高层住宅，发现竟有380家公司在住宅楼里办公，北京路、公园路、神奇路等我市主要路段的高层电梯房内，“住改商”的情况同样存在，甚至在三桥、油榨街、沙冲路等近年来一些新建的，业主已入住的小区内，也能看到住户打开窗户做生意。

记者在一家楼盘售楼处暗访时，售楼小姐为促成生意，并不避讳该住宅项目可以用作经商，并且以此为卖点，对记者宣传“这里交通方便，既可以居住，也可以开公司，可以说是投资与居住兼得，何况现在政府也没有法规不准在住房内开公司”。

对于将住宅租给经营者开公司、开门面的业主来说，也许是“搞到了事”，但在以居住为主的市民眼里则又是另一回事，记者在对一些小区居民采访时发现，多数居民认为，“居改商”带来的“人气”，往往让他们感到“气人”。“自从邻居把住房租给某中介公司后，就常有人按错门铃”，家住浣纱路某小区的金先生对记者说，他对门的住户搬家后，将住房租给了某中介公司，到该公司联系业务的人就常按他家的门铃叫开门，进出的陌生人多了，总有一种不安全感。“住在临街的房子内本来就吵，现在还要被油烟呛”。宝山路附近某小区住户周老伯对记者说，自从一楼住改成门面后，先后开了几家小餐馆，油烟向上串，让他不敢开窗。在花溪大道某楼盘采访时记者还看到，由于楼盘内公司较多，电梯仅有两台，每到上下班高峰，等候电梯的居民与公司职员常常需要“挤电梯”。

商家与“房东”缘何热衷“住改商”，有关人士认为，关键还是利益驱使，记者从一些住户口中了解到，将住房租给公司办公，其租金与租给他人居住相比，少则高一二百元，多则要高出近千元。而对于某些公司来说，租用民居经商，成本也有节约。记者发现，进驻住宅楼的企业，大多是刚起步的中小型民营公司，如广告、清洁、科技信息、商贸营销以及建筑装饰等公司。这类公司的业务主要是上门服务，不用过多接待来访的客户。还有一些则是外地企事业单位驻成都的办事机构，集办公、住家于一体。此外，住宅由于很强的隐蔽性，无证照经营活动也比较泛滥。同时，由于我市没有“住宅禁商”的规定，也使得“住改商”现象在市民眼中“见怪不怪”。

经济房小区建豪宅

贵阳的经济适用房大户型不少，其中还有一些跃层、复式甚至别墅，因此总价并不低，满足不了真正需求者的价格期望。

尽管建设部颁布的《经济适用住房管理办法》明确规定，经济适用住房的套型必须严格限定，中套面积控制在80平方米左右，小套面积控制在60平方米左右。但纵观贵阳的经济适用房，60平方米左右的经济适用房所占比例很小，100平方米以上的户型是主力户型，150平方米以上的跃层、复式甚至是面积在200平方米以上的别墅都并不鲜见。金阳新区碧海花园不少组团都有超过150平方米的跃式、复式大户型房。个别大型经适房小区将地热水引入小区，楼书上赫然印着“联排别墅户型”，最大户型套内面积达到了310平方米。

根据我市购买经济适用房的相关规定：家庭年收入在7万元以下的家庭才可购买经济适用房。按一个家庭3个人工作计算，每人的月平均收入在2000元左右家庭年收入才达到7万，按7万元的家庭年收入购买一套200平方米的复式住房，以2500元/平方米计算，一家人不吃不喝也需要7年多，显然中低收入家庭是买不起的。

国家将经济适用房户型面积“严格控制在中小套型”的目的，主要是为了防止经济适用住房户型过大，不能体现经济适用住房的保障功能。由于地方控制不严，经济适用房面积目前是越建越大，远远超出一般家庭的经济承受能力，严重悖离了经济适用房解决中低收入家庭住房问题的初衷，让不少非中低收入者也“混水摸鱼”沾了经济适用房的光。

二楼商铺无人睬

一楼商铺卖得红火，二楼以上销售便“哑火”，这是筑城楼市的又一个怪现象。

据了解，目前我市的商铺主要有大型商业中心、专业化市场、住宅裙楼商业中心和社区商铺等几种，每一种形态的商铺都有不同程度的空置，这主要与地段和产权模式有关，同时也与商铺的“层差”有着密切的关系。我市最旺的商铺主要集中在大十字、喷水池、紫林庵、火车站等几大商圈，商圈核心地带需求旺盛，其底层临街商铺价格一般在45000元～100000元每平方米之间，月租金每平方米可达七八百元，某些地段的一楼商铺甚至可以说是一铺难求。但是，别说是郊区二楼以上的商铺“哑火”，即使是一些“黄金地段”的商铺，同样也是一楼商铺的销售“红火”，二楼三楼“哑火”。

位于中华路的某综合商场，开业几年来，其每层楼的客流量从一楼到四楼依次递减，一楼面临市中心主街，生意红火，来往顾客明显高于二三楼，而四楼即使是在双休日，乘电梯上楼光顾的人也并不多，近日，该商场在打出停业告示的情况下，一层商铺仍在营业，还有不少顾客光顾。一楼的热闹与其它楼层的冷清形成了鲜明的对比。同样，在北京路某新建楼盘，其一至四楼均为商铺，前不久记者在该楼盘采访时，工作人员说，商铺只租不售，其中大部分已租给某家电销售企业，近日记者在次来到该商场时，只见商场空空如也。位于市中心的某新建大型市场的商铺，去年开始销售，今年开始招商，引来不少投资者的目光，但近日记者在该市场看到，除一楼开张营业外，二楼以上的商铺均关门闭户，整个场面颇为冷清，甚至一些一楼商铺也打出了门面转让的广告。据了解，一般情况下市场需要一定的培育期，该市场商铺也在成长阶段，但目前的情况让投资者质疑，一楼尚且如此，二楼三楼的“养铺”周期岂不更长。

商业中心尚且如此，郊区楼盘的商铺又如何呢？据了解，随着大型住宅区的开发向郊区转移，社区商业中心或商铺在商用物业中所占的比例越来越大，而这些商业中心的空置率高低几乎完全取决于地段。社区商铺的销售大多采取的是一楼商铺零卖，二楼三楼招商，但由于一些位置偏远的住区业主多数是早出晚归，社区内没有人气，因此，商业面积很难销售。一些知名的大型住宅区，住宅已经升值，而商铺却长期空置。某知名开发商已在数个项目上出现这样的问题，至今没有找到解决的良方。于是，有发展商正在考虑将社区商业中心整体打包出售，但据悉也很难找到买家。

这一怪现象的长期存在，导致我市商铺空置率不断升高，不利于铺市的健康发展，理应引起开发商和政府部门的重视。

定价攀比百姓挨宰

环顾贵阳楼市，会发现一个奇怪现象，开发商定价往往以周边楼盘的售价为标准，若同一地段的楼盘售价最高已经卖到3500元/平方米，那么，新推出的楼盘售价绝对不会低于3500元/平方米。

中心区板块的楼盘在定价上重攀比的现象最为突出。以都司路板块为例，该地段的一个高层楼盘，期房时起价在3000元/平方米左右，现房时上升为5000元/平方米左右，现二手房最高房价炒到7000余元/平方米。受该楼盘售价的影响，与该楼盘相距不远的另一楼盘，其起价为4200元/平方米，均价达到5400元/平方米，最高房价高达8100元/平方米。城南一楼盘均价定为4200元/平方米，完全按周围楼盘的价格定价，结果因为楼盘形象还在建设之中，消费者并不买帐。

业内人士分析认为开发商在定价时仅一味以周边楼盘售价来作为自身楼盘定价的标准，而不考虑楼盘自身的品质等其他因素，是十分不科学的。如果楼盘本身根本就不值这一价格，开发商却硬要抬高价格，则很容易产生价格泡沫，长此以往不论是对楼盘自身还是整个楼市，都是很不利的。