楚国楚怀王:发展我国旅游房地产业的全方位思考

发展我国旅游房地产业的全方位思考

一、旅游房地产的概念及分类
　　旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产投资、开发、营销模式。旅游房地产的开发对象为旅游物业。一般而言，旅游物业包括以下几类：
　　1.利用旅游开发区、景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村(风格别墅)、民俗度假村等。
　　2.时权酒店，将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：一年52周)，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间的居住权。
　　3.产权酒店，将酒店的每一个单位分别出售给投资人，由投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。
　　4.养老型酒店，指投资人(往往是最终消费者)在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。
　　5.高尔夫、登山、滑雪运动度假村，指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。
　　6.旅游(休闲)培训基地、休闲度假中心，指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。
　　7.时值度假型酒店，指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择住宿设施，消费者不拥有使用权或产权。

二、我国旅游房地产发展的市场前景
　　我国旅游房地产潜力巨大、前景广阔，突出地反映在以下几个方面：
　　1.市场的需要。目前市场上对旅游房地产产品和服务表现出良好的需求态势，这可以从近几年火爆的假日经济和旅游经济得到某种程度上的印证。前我国城镇居民人均可支配收入为6860元，农村居民人均纯收入2366元，我国居民平均生活水平已经达到小康，人们的生活方式和生活观念已经有了新的变化，温饱问题基本得到解决和满足，人们休闲消费、外出旅游度假的意识和需要明显增强。从而会引致对旅游房地产需求的增加。
　　2.政策的支持。当前，国家促进旅游及房地产业的政策法规相继出台，全国许多地区将旅游业，休闲度假业作为支柱产业加以扶持，为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。
　　3.消费群体的形成。我国正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。我国出游人次已是世界第一，每年115天假期使度假消费成为时尚。旅游模式已从单纯的观光旅游向度假旅游过渡，并形成了每年24％以上的增长幅度。这为旅游房地产开发提供了契机。
　　4.交通设施的完善。近年来，我国城市基础设施尤其是高速路快速发展。与此同时，专家预言，中国的大城市，5年之内就会进入5个人一辆车的时代。这对于建立在车轮上的旅游房地产而言，无疑是一个利好消息。
　　5.市场拓展的方向。当前房地产传统市场日趋成熟，主流市场逐渐趋于饱和。旅游房地产是对传统市场的拓展，有利于房地产市场的可持续发展，其市场的价值正在被凸显出来。住宅市场的基本成熟，开发商必须寻找新的开发方向和利润增长点，这也就为旅游房地产带来了新的市场基础。同时，旅游房地产是房地产业和旅游业结合的产物，能够充分发挥两个产业的优势，相互促进，共同繁荣。

三、发展旅游房地产业的宏微观思考
宏观方面：
　　1.政府有关部门应对这一新兴市场领域有一个较为理性和长远的规划。对这一市场的进入主体应有一定的限制和条件，避免“一窝蜂”的涌入，避免遍地开花、盲目建设。要搞好市场调研，依据市场需求，稳步有序地进行开发。旅游房地产要与当地土地利用规划、小城镇规划和自然保护性规划相衔接；要节约用地，尽量利用荒地，不占用耕地，谨防在利益驱动下擅自修改规划或私自在农用地上搞开发的违法行为；要保护郊区自然生态系统，防止“三废”污染郊区环境，以绿色环境促进旅游房地产的消费。
　　2.补充、完善和制定相关的法律加以引导与规范。《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”这对于旅游房地产项目中的重要部分??产权酒店、养老型酒店的开发进行了明确限制。《商品房销售管理办法》第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”这对于时权酒店、度假村的开发也进行了明确限制。因此建议国家旅游局、建设部等有关部门加快研究旅游房地产专门立法的问题，尽早出台相关法律法规，促进旅游房地产业的健康发展。
　　3.考虑全面实施带薪休假制度。1995年实施的《劳动法》第45条明文规定：国家实行带薪休假制度，劳动者连续工作一年以上享受带薪休假制度。此制度实际上就是在政府机关通行的年假制度。现在应要求企事业单位全面推开实行，并联系单位实际情况，可由个人自主选择休假时间，这样可避免旅游度假消费过度集中，调整淡旺季客流不均，使得旅游房地产一年四季得到较为充分使用。
　　4.加快国内旅游房地产交换网络系统的建设。在多数欧美国家，国际化交换是旅游房地产中分时度假系列产品的主要卖点。我国可以首先考虑国内的旅游房地产交换网络系统的建设，运用现代化的信息网络技术进行管理，方便分时度假旅游房地产的购买者能够自由交换各自拥有的部分，使得分时度假旅游房地产产品能够从时间和空间两个维度得到有效利用，也能使得购买这种产品的业主充分享受不同时间、不同地域的旅游房地产资源，实现各自效用的最大化。随着国内旅游房地产交换网络的成熟，再考虑逐步将国内旅游房地产资源推向国际化。
微观方面：
　　1.整合资源，寻求最佳结合模式。旅游房地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色，避免同一地区在产业与项目结构上的雷同，将土地、人口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等资源，围绕功能目标，整合到开发项目中去，培植独特的优势。
　　2.发掘提升，促进商业与文化的完美结合。在角色定位的前提下，围绕开发项目的角色与目标，利用恰当的商业措施与文化联姻，并进行市场化运作。
　　3.项目创新，引导消费需求。创新是旅游房地产发展的灵魂。美国迪斯尼乐园自开业以来之所以经久不衰，根本原因是每周都有一个新项目推出。因此，必须在项目的不断翻新以及设计上留有充分的变通和发展余地，始终以新颖引人的姿态去赢得游人的青睐。
　　4.注重创意，适应市场发展。旅游房地产需要精致的创意和策划，最终通过新颖别致的外观、功能完善的内构、配套齐备的设施、自然协调的韵味，塑造项目的特色和魅力。
　　5.精心设计，追求“人本”理念。旅游房地产开发项目应力戒贪大求全或零星开发，努力在“宜人怡人”和“满足需要”上下功夫。