机顶盒哪种好用:房产证：拖延办理的利益链

房产证：拖延办理的利益链
文：网络    编辑：荷花小女子
核心提示：开发商拖延“两证”的办理，不仅是对业主权益的一种侵害，同时也是房地产市场不规范的一种表现。
开发商拖延“两证”的办理，不仅是对业主权益的一种侵害，同时也是房地产市场不规范的一种表现。在延期办证的背后，牵扯着多少利益链条？
调查：
17个楼盘只有5个准时办证
房产证，通俗地说，就是房产的身份证和户口本。是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。而土地使用权证，也是房产有效的法律凭证。从法律意义上来说“两证”齐全才是合法取得房屋产权的证明，但目前在宜宾房产市场上，没有两证或者只有一证的情况并不少见，至于开发商未按照合同约定时间交付业主两证的情况更是屡见不鲜。
从2009年4月1日到2009年4月8日，本刊记者分别对南岸、江北、天柏组团17个2004年后开盘的楼盘进行了抽样调查，对每个楼盘均随机采访了3户以上的业主，得出的结果大致如下：
在合同规定的时间期限内，有5个楼盘的开发商准时将房屋两证交到了业主手中；延期将两证交付业主的楼盘有3个；另外，到目前为止只拿到房产证而未得到土地使用权证的楼盘有3个；剩余的6个楼盘，业主均未见到两证的踪影。
虽然说这个抽样调查的数据不具备权威性，但在随后对本地开发商的采访中，多名房产界管理人员均认为：在宜宾，‘两证’办理延期或者没有两证的情况并不少见。
“ 从根本上来说，在没有拿到房产证之前，购房者还不能算是该房子的法律意义上的拥有者。”有法律界人士如此分析。
“感觉房子不是自己的”
2005年10月，在宜宾首届房交会上，71岁的吴柱修老人购买了北岸银都一套6万元的商业返租房。三年多时间过去了，开发商“一年办两证”的承诺依然没有兑现，一开始开发商的回应是“等到房子卖完后就办两证”，但目前仍然没有见到“两证”的老人，最担心的是如何维护自己的权益。
王先生是外地来宜做生意的，2006年10月他在江北雅典美景花园购买了一套商品房，打算在办好房产证后可以将家人户口转到宜宾。签订购房合同时，开发商向王先生承诺交房后一年内办理房产证。
而直到现在，新房交付使用已有两年多，房产证却依然没有办好。由于无法落户，孩子上学都比较麻烦。
阳光名城业主委员会成员之一的郑先生也是入住小区快两年了没拿到两证，用他的话说是“花钱买的房子却感觉不是自己的”，现在让他家担心的是一旦出了产权纠纷，他都不知道该怎么办。
办证时限：一年取代90天
秦枫是宜宾某房产公司的策划人员，耳闻目睹了不少有关两证办理中的纠纷，在秦枫眼中，两证办理过程中，最容易也是经常遇到的问题是房产证不能及时办理下来。
“房产证办好以后才能办理土地使用权证。”据秦枫了解，宜宾房产市场的开发商大多和业主约定办理两证的时间都在交房之日后365天以内，这点已成为宜宾房产市场的“潜规则”。
然而，在中华人民共和国国务院《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称房地产开发条例）第三十三条中，却明确规定了：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
令人不解的是，对这个“90日办证”时限，记者所采访的本地几家房产公司甚至政府相关部门均将其理解为“开发商到房管局办理房产大证的时限”。条例中预售交付和现售合同签定90日内办理两证的规定，被开发商提出“365天”时限的合同约定所取代。
“尽管办证期限被人为推后，但宜宾真正能做到365天内为业主办好两证的开发商并不多。”秦枫坦陈道。
必要文件难见踪影
其实，办理两证的主体并不是开发商而是业主。因为在房地产开发条例中，明文规定房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
然而，现实中业主想去办证是非常困难的。
对于开发商应该提供的“必要证明文件”，包含的内容很广，说简单一点就是在销售楼盘时开发商首先应取得的完整的五证——即国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证和商品房销售许可证。
某房产公司销售部经理岳珊珊说，“如果五证不全，开发商也就无法协助业主办理产权证。”她举了个例子：中山生态园在宜宾房产界颇有“名气”，2006年初该楼盘的开发商被宜宾市规划建设局认定有九条违法违规行为，从其中“未取得商品房预售许可证就擅自预售商品房”一项，就可以预知业主拿到两证的时间将被推后。
事实上，业主也基本没有机会自己办证。房产公司给业主代办房产证是房产业内“约定俗成”的规矩。
“房管局和国土局也不愿意每个业主单独去办理。”岳珊珊提到，办理两证的手续其实并不复杂，但如果每个业主都自己上门去办理的话，估计这两个单位的办证大厅会“不堪重负”。
“究其原因，开发商不能提供或者不能及时提供办两证所须的‘必要证明文件’才是问题的关键。”秦枫有这样的看法。
验收的“变数”
王新惠是绿洲家园二期项目的业主，2006年和房产公司签定的购房合同上写明“一年以内拿到房产证和土地使用权证”。不过，一年以后，王新惠没有看到两证的影子，开发商也按照合同约定分别赔付给王新惠违约赔偿金。
2008年，王新惠和小区的业主拿到了房产证，但土地使用权证还是没有影子，据说“整个小区至今未申请用地验收和土地登记，致使无法为购房户办理土地分户登记”。
“验收”是商品房工程施工后不可缺少的环节，正是这道老百姓购买商品房时未知的门槛，让开发商代为办理两证的进度充满了变数。
一般来说，房产项目的验收包括规划、环保、消防、人防、园林、卫生、质监等部门的专项竣工验收。这些部门的验收，少了任何一个都将无法取得《竣工验收备案表》，也就无法办理《商品房现售备案证明》，更别提房产公司办理的大产权证和为业主分割的小产权证。
“我所知道的，还没有哪个工程能一次性通过全部验收项目。”曾担纲修建筠连县中学教学楼的项目负责人高大这样对本刊记者说到，一般来说，整改是必须的，但如果哪个环节出了问题的话，出现“变数”的可能性就很大。
岳珊珊回忆，在她印象中，南岸就有一个小区因为数年前消防通道没有通过验收，整个小区的业主到现在都没有办到房产证。
办证：业主没有发言权
“如果是预售房的话，业主就像花钱购买未知质量的产品一样。”一位项目经理向记者坦言，因为在房屋的修建过程中，业主不会也没有权利去干涉工程质量，但是一旦工程质量上出现一些问题而无法通过验收的话，业主的权益自然要受到侵害。
“楼盘交房时，业主最好要求开发商提供《竣工验收备案表》，督促开发商尽早备案，不要延误后期产权证的办理。”本地一位开发商说到，但他同时表示，宜宾也曾有过开发商没有通过竣工验收，但照样将住房交到业主手中的情况。
宜宾市规划建设局一位部门负责人告诉记者，以往宜宾部分商品房在建过程中，存在私自改变房屋使用性质的做法。比如有些楼盘，开发商在办理《建设工程规划许可证》时，报批的是住宅楼，但与业主签订的合同却是商住楼。《建设工程规划许可证》与预售证和签订的协议不一致，那么，开发商办理产权证时，自然办不了商住楼的产权证。此时，开发商想重新申报更改房屋用途比较困难，购房者的产权证自然受到影响。
秦枫谈到，除了规划和验收上会出现问题外，还有一种情况是开发商虽然取得五证，但在楼盘建设过程中，一些开发商将土地抵押给银行进行贷款建房，而同时又将房屋卖给购房者。另外还有开发商采用在建工程抵押贷款的方式从银行取得建设资金，而将工程项目抵押给银行。
对此类楼盘，房产界的共识是风险性较大，如果房屋销售情况不理想或开发商拿这笔房款去开发别的项目，在银行的抵押贷款还清之前，均无法办理大产权证，业主的分割产权证就更谈不上按期办理。
“开发商未交齐城市配套费和各种规费的话，业主同样无望顺利拿到房产证，哪怕这些东西的决定权不在业主身上。”岳珊珊实话实说。
开发商抱怨：办证流程复杂
不仅是业主没有决定权与发言权，一些开发商也向记者抱怨，在工程验收和办证过程中，他们同样没有“发言权”。
“在工程验收和为业主代办房产证时，一定要加强和有关部门的沟通。”秦枫坦言到：“如果和职能部门的沟通少了的话，办证就会很麻烦。”
谈到沟通的方式，秦枫笑而不答。
宜宾房产界一位负责人曾抱怨说：办证程序原本说是10天或者20天，实际上却是几个月都办不下来。由于系统更新，房管局人员对一些软件程序、电脑程序还在慢慢摸索，这样就导致一会儿要客户补这样手续，一会儿要客户补那样资料，整得开发商的工作人员疲于应付。
除此之外，某地产开发商还提到了办证流程的苦楚：办一个证，需要相关负责人签字。一旦遇上官员出差、休假等原因，那整个流程就会停下来。虽然现在对职能部门有时限要求，但只要期限临近，开发商一般会被要求将办证资料收回重新办理，时限也会重算。
“有一些客户还不相信，我说不信你交到房管局去看。”这名开发商苦笑说。
观点：
国土局：土地证同样重要
不少市民在购买了商品房后，只关心房产证是否已拿到手，但对于与房产证同等重要的土地证，往往都不太当回事。国土资源局土地管理部门的工作人员对此表示：土地证是消费者证明财产拥有的重要凭证，房产证和土地证缺一不可。
南岸七星小区是典型的倒迁房工程，总共分三期完工，其中二期业主是05年11月份入住。一位七星小区业主告诉记者，现在一期二期部分业主都拿到了房产证，然而土地使用权证却迟迟未到手，小区内一名临街开店的杂货店老板的观点是：“只要不卖房子，少个土地使用权证也无所谓。”
国土部门工作人员提醒，市民购房后，如果不及时办理土地证，将面临三大风险：
一、虽然房产证握在自己手里，但土地使用权仍属于房地产开发商，这就不能排除存在开发商以该土地使用权“大证”向银行抵押贷款的风险；
二、不办理土地证，有的单位可能会非法转让给他人，使购房者蒙受不必要的损失；
三、将来土地使用权证和房产权证不齐，可能不得上市交易。
此外，购房者有了土地证之后，当开发商违反规划，擅自将绿地或者其他公共面积进行商业开发时，购房者有权说不。
无证的危险
业主购买的商品房，如果没有房产证和土地使用权证，对业主的权益影响会有多大？对这个问题，开发商的回答出奇的一致：“影响不大，只是对以后的交易和抵押贷款有些不便。”
根据宜宾社大房地产经济机构有限公司前台主管赵焱介绍，宜宾房产界两证不齐的现象比较普遍，正是由于这个原因，一些不错的房源诸如碧水山庄的电梯公寓等“挂了一年多都没有卖出去”。
对此，尽管中介公司采取让买卖双方再签订一份协议，并让买方部分付款等折衷方式来促成交易，但赵焱并不否认这种方式始终有风险，最重要的是合同以后是否能够如期履行是个问题。也有买卖双方通过公证的方式来解决这一难题的。
“只公证不过户对买房人来说存在巨大风险。”一名律师介绍，在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。
开发商涉嫌挪用业主资金？
购买过商品房的市民大多有这样的印象，在开发商交房给自己的时候，一般会要求业主将房屋的契税和维修基金一并交给开发商，然后由开发商在办理大房产证时分别交到税务部门和房管局，这两笔税费的总额每户大概在一万元左右。
“这笔钱在开发商未交付给房管局之前，挪用现象比较普遍。”秦枫向记者透露，他算了笔账，如果一个小区有1000户业主，每户平均按30万房价计算，所缴纳总的税费和维修基金就有1000万左右。最可观的是，这笔钱是没有利息的。”
秦枫并不讳言他所在的公司也“借用”了这笔钱用于其他开支，他也承认，有部分开发商“借用”这笔钱后，由于一时资金紧张等原因，就没有将业主的全部或部分税费及时交相关部门，这也是导致房产和土地使用权证拖延办理的原因之一。
“有很多房产企业利用了这个时间差。”一名房产界的知情人士告诉记者，这位人士称，当前开发商与业主的合同上只约定了交付两证的时间，而没有确定开发商将代收的契税交到主管部门的时间。导致了中间各个环节的弹性时间较长，一些房产企业往往等到一年的约定时限快要到时，才匆忙去代业主办证。
“如果每个环节都非常紧凑，开发商和政府办证部门也能办证及时的话，一年时间绝对能够办到的。”岳珊珊这样说到。
代办费：额外的收益
“协助住户办理产权证原本是开发商应尽的义务，但实际情况是部分楼盘却向业主收取几百元不等的代办费。”岳珊珊谈到房地产界一个“公开的秘密”。
网上有专家表示，开发商收取这笔费用毫无法律依据，业主可向有关部门投诉。其原因主要基于两点：一、开发商不是中介机构，且未取得物价部门核发的收费许可证；二、根据《合同法》的相关规定，代办产权证原本就是开发商基于业主买房这一行为派生出来的合同义务，开发商没有理由让业主为此“买单”。
另外，在开发商与业主签定的商品房买卖合同中，对两证未及时办理基本上都有“赔偿标准”。不过，这些赔偿标准显得非常随意，没有一个
明确的说法。
有的楼盘规定，超过规定的时间后，每日按照万分之0.5的标准来给付业主赔偿金，而近在咫尺的楼盘对此的标准却是万分之一。也有按照“总额控制”方式的赔偿，即只要两证延迟一天拿给业主，都按照“总房款1%或者2%”赔偿。
购买了南岸东区某商品房的刘先生一年后还是没有拿到两证，按照当初的合同条款，刘先生只能向开发商索赔房款0.3%的违约金，对这笔钱，刘先生认为“没有什么意思”，让他更担心的是，开发商如果赔了这笔钱后，那以后两证如何拿？什么时候拿？就都变成开发商决定的事情，合同上再没有其他约束性的条款能制约此事。
“如果赔了钱，我的两证是不是就更加遥遥无期了？”刘先生最后说到。


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