微信公众平台的收费:现在唯一控制房价的办法，尽快出台房地产价格指数期货|社会杂谈

    发表于: 2010-01-26   金融衍生工具被誉为现代金融业上世纪最重要的创新，其规避市场风险的功能已被越来越多的人所认识。美国分别于2006年5月和2007年10月在芝加哥商品交易所（CME，Chicago Mercantile Exchange）推出美国住房价格指数期货、期权系列合约和美国商业地产价格指数期货、期权合约，引起经济界的广泛关注和重视。
房地产价格指数期货（以下称房指期货）是一种与未来某个时点的房地产价格指数挂钩的标准化合约交易，是将金融领域和房地产领域发展互相结合的一个创新，是解决房地产业基本矛盾的一次解放思想，是落实科学发展观的具体实践。构建并适时推出合适的房指期货品种，可以为普通平民提供抵消房价上涨风险的工具，创造共享房地产业发展的投资机会，避免社会财富向少数高收入阶层的过度集中和贫富差距的进一步拉大，更好地实现以人为本，构建和谐社会；可以利用风险对冲机制，增强市场制衡力量，降低资金操纵市场的可能性，抑制房地产现货市场的投机风气，更好地管理和防范房地产风险，抑制房价暴涨暴跌的冲动，促进房地产市场健康平稳的发展。
正当中国房地产市场的风险防范和管理机制面临创新之际，借鉴美国CME房指期货、商业房指期货的科学经验，探索适合我国房指期货发展的发展模式具有重要意义。
一、我国房指期货运作模式选择
房指期货作为一种衍生金融工具，其市场结构包括交易所和结算机构、股指期货的参与者以及市场风险管理制度。
（一）交易市场
房指期货交易场所的选择是开展房指期货交易的一个重要问题，它对于房指期货交易的监督管理、风险防范及其持续发展有着十分关键的作用。房指期货作为一种特殊的金融期货品种，理所应当在金融期货交易所进行交易。由于交易市场承担着组织安排房指期货上市交易、结算和交割；制订业务管理规则；实施自律管理；发布市场交易信息；提供技术、场所、设施服务等重要职能。因此，挑选合适的金融期货交易所至关重要。作为中国内地成立的首家金融衍生品交易所的中国金融期货交易，是由上海期货交易所、大连商品交易所、郑州商品交易所、上海证券交易所及深圳证券交易所五家股东各出资1亿元组成，其承担着中国的金融业从过去的银行服务、股票交易等向银行、证券、期货、保险统一的现代化金融产业链迈进的历史使命，这将是我国房指期货交易场所的合适选择。
（二）市场参与者
有了合适的交易场所，还必须有相应的交易主体。房产指数期货的参与者主要包含通过期货交易转移现货市场价格风险的套期保值者、为了从期货市场的价格波动中获得风险利润的投机者以及试图利用某些时刻在不同市场交易两种相同工具获利的套利者。投机者起到了增加市场流动性和承担套期保值者转嫁风险的作用，同时，还有利于期货交易的顺利进行和期货市场的正常运转。
目前，我国的个人散户风险承受能力较差，投资技巧也不成熟。在房指期货推出的初期，可以借鉴韩国的做法通过设置较高的交易单位和最低保证金要求限制散户的过度参与。并区分不同的市场参与者，对套期保值者和投机者区别对待，分类监管，分设账户，收取不同的初始保证金和维持保证金。加强对房指期货套期保值者的培育，同时采取有效措施鼓励开展各种形式的套利交易，引导投机者理性地参与交易，以促进房指期货功能的发挥。
（三）交易方式
信息网络技术的飞速发展，促进了期货市场翻天覆地的变化，电子化、网络化交易由于具有效率高、成本低、覆盖面广的特点，已逐渐取代传统的公开喊价交易方式成为期货交易方式的首要选择。我国房指期货交易方式应与国际发展潮流相一致，充分利用后发优势，按照房指期货交易、结算和风险监控的需要整合期货市场和现货市场交易平台，采用电子交易方式，并积极开发远程交易系统与网上交易，实现我国房指期货交易与结算的电子化和网络化。
（四）结算制度设计
交易结算制度是股指期货风险控制的重要一环。我国开展股指期货交易在结算制度上应借鉴股指期货交易通行的保证金与每日结算制度。房指期货交易应实行每日无负债结算制度，交易双方必须交纳一定数额的保证金，并且在交易过程中要始终维持一定的保证金水平。在每个交易日结束后，对交易者当天的盈亏状况进行结算，在不同交易者之间根据盈亏进行资金划转，如果交易者亏损严重，保证金账户资金不足时，则要求交易者必须在下一日开市前追加保证金，以做到“每日无负债”，有效防范由杠杆效应带来的巨大风险。保证金通常是合约价值的5%~15%，初步可设定为10%，可以依据初始的仿真交易的活跃程度进行更改。
（五）风险管理制度
房指期货具有较大投资风险，因此必须通过制定严格的政策和规章制度来预防市场风险从单个投资者向整个市场扩散交易风险的管理。除保证金制度、每日结算制度外，还有以下一些制度：
1.限仓制度。为了控制指数期货的过度投机，应该设定限仓制度，既包括对交易所会员的限仓，也包括对单个投资客户的限仓。
2.大户报告制度。这是与限仓制度紧密相关的另外一个控制交易风险、防止大户操纵市场行为的制度。期货交易所建立限仓制度后，当会员或客户某品种持仓合约的投机头寸达到交易所对其规定的投机头寸持仓限量80%以上（含本数）时，必须向交易所申报。申报的内容包括客户的开户情况、交易情况、资金来源。交易动机等等。期货市场瞬息万变，大户持仓报告制度便于交易所审查大户是否有过度投机和操纵市场行为以及大户的交易风险情况。让交易所能在风险尚未积聚时发现其苗头，使交易所有足够的时间来关注和控制事态的发展。
3.价格限制制度。可以依据交易的活跃程度设置熔断机制和涨跌板制度，如果交易活跃，那么可以加设熔断机制；如果交易不太活跃，可以单设涨跌板制度，一般为10%。
4.强制平仓制度。当期货交易所会员或客户的交易保证金不足并未在规定时间内补足，或者当会员或客户的持仓量超出规定的限额时，或者会员、客户违规时，交易所可实行强制平仓，防止风险进一步扩大。
5.其他制度。包括会员的审批制度、市场准入制度、稽查制度、风险准备金制度等。
通过构建这一系列的管理制度，房指期货的风险将得到有效的防范和控制。
二、我国房指期货的合约设计
（一）我国房指期货合约的资产选择
选择一个合适的标的资产，即科学合理的房地产价格指数，对于推出房指期货是至关重要的；而由不同的房地产价格指数编制方法所得到的指数存在各自的利弊。因此，选择合适的编制方法，开发科学的房地产价格指数成为我国构建房指期货的关键。
1.房地产价格指数编制方法选择。目前，世界各国的房地产价格指数种类很多，其编制方法也多种多样。归结起来，这些方法可分为以下五种：成本投放法、中位数价格法、重复交易法、特征价格法、混合模型。作为标的资产的房地产价格指数应该是所谓的“纯价格指数”，即价格指数只反映市场供求变化和货币购买力所引起的价格变化，而剔除由于房地产质量等其他因素改变而引起的价格变化。依据特征价格法和混合模型所编制的房价指数能够在同质可比的基础上，综合考察供求关系等市场因素决定的价格变动，而消除住宅物理特征、区位特征的影响和干扰，比较适合于作为标的资产。
2.中国房地产价格指数比较。我国目前有三大权威指数：城房指数、中国房地产指数（简称中房指数）和全国房地产开发景气指数（简称国房景气指数）。
从下述表格分析比较可以看出，“城房指数”是以各城市房地产主管部门建立的房地产市场预警预报信息系统中记录的房地产交易信息为数据基础，采用满足同质可比要求的特征价格指数方法，按月度发布全国、地区、城市层面的房地产价格指数。同时，各城市还可通过增加子市场、重点楼盘等细分指数，加强对细分市场的深入分析能力，并形成完整的“城房指数”体系。由于该指数是由国家政府部门主办的，能够保证数据来源的稳定性、完整性、便捷性和时效性、权威性。
而中房指数每月对全国及各重要城市房地产市场走势进行系统分析，揭示全国及各主要城市房地产发展和变化轨迹，具有对价格反映及时性好、灵敏度高以及可以纵向和横向比较等优点，这对于不同投资者利用房价指数期货进行套期保值、或在不同城市房价指数期货间进行套利和投机都具有相当的适合性。2005年，中国指数研究院对中国房地产指数系统进行了全面的技术改进。以全样本数据库为基础，结合原有的核心理论框架和计算方法，对原系统进行了基期、物价和季节三方面的重点调整，重建了各城市的房地产指数曲线。同时，引入广泛应用于国际房地产市场的特征价格模型（Hedonic Pricing Model），剥离物业特征对于房价的影响，得到只受时间影响的纯粹价格指数，即Hedonic指数，克服了房地产价格自身的“个别性”，达到了同质性的要求，形成对中国房地产指数系统的有力补充。
国房景气指数是“全国房地产开发业综合景气指数”的简称，是对全国房地产业发展趋势和变化程度的量化反映。它是以经济周期循环理论和景气指数的编制原理为基础，结合中国房地产开发市场的实际情况，采用增长率循环波动测算方法，利用6个一致（同步）性质的统计指标，在美国ECRI评分系统和专家评分科学确定指标权重的基础上，经过充分的季节调整后生成的全面反映全国房地产开发业景气状况的综合指数。
3.适合于我国房产价格指数期货的标的资产。综上所述，城房指数与中房指数作为目前我国权威的房地产价格指数，拥有着各自不可比拟的优势。因此，选择我国的房指期货的标的资产，应该充分考虑到各个价格指数的特点，综合出一个全国性的，按照国家通行标准，由政府部门与房地产企业合作共同编制，由政府部门权威发布的房地产指数，这样既可发挥政府部门在数据取得、政策导向以及“人和”上的优势，又可利用企业对具体项目和交易案例的充分了解以及对微观市场的真实把握，确保指数的科学性。
（二）我国房指期货合约内容的设计
1.合约规格和乘数。通过设计合理的合约规格，能够避免市场参与者过于单一，提高市场参与者的积极性和吸引更多的个人套期保值者进场；增加更多的投资机会；有利于投资者迅速、灵活地调整和优化资产结构，提高资产的营运质量和运作效率；避免房指期货市场的波动风险。在设计我国房指期货合约时，应采用较小的规模，放低门槛，允许散户投资者进入，以活跃这个市场，每份合约规模应控制在10万元以内。但在推广过程中应循序渐进，一开始合约的规模可考虑适当扩大，设计为20万元，待市场运作成熟以后，就可推出规模较小的合约。这样既满足了吸引更多潜在投资者进入市场的目的，又可以减少市场初期的风险，避免太多不了解市场的散户进入其中，体现对投资者负责任的态度。如果在前期将合约规格确定为20万人民币，并假设采用新编制的全国统一成份指数为标的指数，基期点位为1000点，则每点乘数为200000÷1000＝200元。
2.最小变动幅度。最小变动价格具体体现为房指期货交易中买入价与卖出价的最小差额（通常以一定的指数点表示），由于这一差额实际也就是场内交易商的收益．因而如果定得过小，则交易商无利可图，影响市场交易的活跃程度，而如果定得过大，则期指报价不能反映真实的市场走势，因此，按照上文所构想的合约规格，最小变动幅度可定为0.25个指数点，即50元人民币。变动幅度小，加上保证金比例的存在，将使得可参与交易的投资者将比较多。
3.合约月份。合约月份是指合约到期的月份，房指期货合约交易月份一般有月份制和季月制方式。前者期货与现货市场的价格会在每个月底趋于一致，可防止期货价与现货价长期偏离从而影响套期保值效果，并且会促进投资者的套利活动，后者较适合一些中长期的投资者，可降低持仓的成本。由于我国规模有限，容易被投机力量操纵，期现货价格容易偏离合理范围，短线投机者很多；同时我国房地产市场受政策消息面影响较大，较长时间后的房价指数难以预测。因此，可结合住房按揭贷款的还款期限，采用简单交易的方式选择月份合约。
4.交易时间。为有利于套期保值者及套利者的交易活动，使期货价格紧跟现货价格，增加市场的稳定性，实现期现两市的联动性，两个市场的交易时间要尽可能同步进行。目前，国外流行的操作模式是期货市场交易时间都涵盖了现货市场，采取早开市或迟闭市或同时采取两者的方法，提早开市和延迟闭市的时间一般都在15~30分钟，因此，我国房指期货交易时间也可以采用早开市和迟收市方法，上午交易时间9∶15~11∶30；下午交易时间13∶00~15∶15。
5.最后交易日和结算日。最后交易日是指在到期月份中进行交易的最后一天。国外多数合约都将合约最后结算日设在到期月的一个周末或月末，而将最后交易日设在最后结算日的前一工作日。我国目前按实际情况无法完全支持信用交易；同时为了精确地确定保值者的套期保值损益，配合其月末基金现货头寸净值计算，因此最后结算日、最后交易日以每月最后工作日比较合适。
6.交割方式。按照国际惯例，期货合约到期以现金进行结算，在合约到期时仍然没有进行对冲者，必须支付或收取市价与期货协定价之间的差额。可避免产权转移频繁的麻烦，增加可操作性，避免逼仓与市场操纵行为。
伴随我国房地产的繁荣发展，期货市场的健康发展，投资群体的壮大，法律环境的不断完善以及政府管理部门、市场交易主体迫切希望通过房指期货期权市场规避房地产价格风险，构建房地产风险管理体系的需求，使得我国已具备发展房指期货交易的必要性和可行性。当然，作为一种新颖的金融衍生产品，房指期货是金融市场与房地产市场结合的一个创新，对于我国期货市场乃至整个金融市场，都是一个新生事物，其自身需要一个不断完善的过程；人们对其认识直至完全接受也需要一段时间。因此我们必须加快房指期货市场运作模式、标的指数编制、合约设计等各方面的科学论证，以期构建适合我国国情的房地产价格指数期货。
参考文献：
【1】http：//www.cme.com/trading/prd/re/housing.html
【2】http：//www.cme.com/trading/prd/re/uscre.html
【3】http：//creis.soufun.com/industry_database/
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【4】葛开明 房地产风险呼唤避险工具：开发住房价格指数期货正逢良时 中国房地产 2005　12
【5】何松　戴利青 促进房地产市场价值回归与化解房贷风险的新举措——构建房地产价格指数期货 甘肃农业 2006　9
【6】胡维波 试述中国房地产价格指数期货的构建 深圳金融 2007　9
【7】张庆 论我国发展股票指数期货的必要性和可行性 东北财经大学学报 2000　5
【8】丰雷 公衍奎 中国当前几种主要的房地产指数 中国房地产 2002　4
（作者单位：深圳市国土资源和房产管理局）


摘自时代金融2008年9月