松风齿科:2010-2011年京津冀都市圈与天津房地产发展分析

2010-2011年京津冀都市圈与天津房地产发展分析行业报告http://www.chinahyyj.com/m行ianfeibaogao/FangChanJianZhu/20691.html
2011-12-23 09:47:50
中国行业研究报告网讯
【关 键 词】京津冀都市圈,天津房地产,发展分析
【报告来源】中国行业研究报告网整理
【报告内容】
一、房地产行业与区域经济发展
1、京津冀都市圈已进入实质运作阶段
京津冀城市圈的话题在理论界已探讨多年，但如今进入了实质运作阶段。其主要标志是：国家发改委决定北京、天津和河北三省市设立协调机构，协调三地在区域发展规划、产业发展等方面的合作：北京、天津、河北三地的发展和改革部门将进行定期协商；京津冀省市长的高层定期联席会议制度也将尽快启动；今后，三地将联手编制京津冀区域发展的总体规划和重点专项规划；三地将构建区域统一市场体系，消除壁垒，扩大相互开放，推动生产要素的自由流动。港口、公路、铁路、机场等交通设施的也将联合展开，逐步构筑三地间的快速交通通道，形成现代化区域交通体系；国家发改委已形成京津冀都市圈未来5到1O年区域规划编制的基本思路。
2、区域经济发展的一般规律
区域经济发展的规律，要素可分为自然的要素和非自然的要素，自然要素主要包括自然条件和自然资源，非自然要素主要指人力资源、资本、技术、制度等。要素禀赋指特定区域这些资源的存在状况。各种要素对区域经济发展均有影响，但作用方式与作用强度不同。要素禀赋是区域经济发展循环过程的发端，是特定区域分工与专业化的基础。分工与专业化是社会化大生产的客观要求，是导致社会生产力水平不断提升的主要原因。分工与专业化具有聚集需求，因而是特定区域聚集发生的主要原因。分工与专业化导致聚集，聚集程度的提高又会促进分工与专业化，两者表现为一种互动的关系。聚集是指经济活动及相关要素在特定区域空间的集中过程，聚集的动态过程将时间与空间有机结合，聚集的产生、发展与变化揭示了区域经济发展的一般规律。聚集是区域经济发展的动力，其对区域经济发展的推动作用从时间维度来看表现为区域经济增长，从空间维度来看表现为空间结构的演化，从区域的交互作用来看表现为区际引力与辐射。区域经济的发展过程即是由要素禀赋到聚集的传导过程。
3、房地产业与区域经济发展的关系
房地产业作为国民经济的支柱产业与区域经济发展具有极为密切的关系。首先，房地产商品的价值与其所在区位的要素禀赋状况直接相联，因此“区位、区位、还是区位”始终是房地产开发的核心理念之一。
其次，房地产品是最基本的生产资料和生活资料，房地产业与众多的产业相关联，是促进分工与专业化的加速器。
再次，房地产的开发与消费过程，是相关要素及其经济活动在特定区域聚集的过程，从时间维度上看表现为区域经济的增长，即房地产业对区域经济的贡献；从空间维度来看表现为区域空间结构的演化；从区际关系上看表现为辐射能力的增强。正是基于上述原因，房地产业常常被视为区域经济发展的“晴雨表”，与区域经济发展关系密切，是区域经济发展的重要力量，同时其自身的发展又得益于区域经济发展环境。
二、京津冀都市圈为天津房地产业带来的机遇与挑战
由于房地产业的发展与区域经济发展的关系密切，京津冀都市圈的发展无疑给天津的房地产业带来了难得的发展机遇。但同时又必须看到京津冀都市圈中统一的市场体系、统一的交通系统和统一考虑的区域产业结构，意味着天津的房地产市场将更加开放，竞争将更加激烈，可谓机遇与挑战并存。
l、房地产市场的空间更加广阔
京津冀都市圈区域规划的范围包括：北京、天津两个直辖市以及河北省的秦皇岛、唐山、廊坊、保定、石家庄、沧州、张家口、承德等城市。随着改革开放的不断深入和我国经济发展重心的北移，京津冀都市圈区域内的各个城市经济发展迅速，优势十分明显。北京申办奥运的成功为区域的经济发展注入了新的活力，区域内的投资旺盛。天津市作为区域内的两个超大城市和区域发展的极核之一，统一的市场体系和行政区划的弱化，为天津房地产业的发展提供了更加广阔的市场空间。
2、对房地产业提出了更高的要求
京津冀都市圈能够进入实质运行阶段的直接原因是党中央提出的科学发展观和可持续发展的理念。为实现区域协调发展的目标，区域内的各个城市必须根据区域发展的总目标和区域发展规划，进行城市的重新定位和规划。为此，天津市正在修编的城市规划，提出要把天津市建设成为环渤海地区的经济中心、国际港口大都市、我国北方的经济中心，实现城市的可持续发展，创建最适人居和创业的现代化大都市。为实现新的城市发展目标，房地产业肩负着艰巨的历史使命，对房地产业提出了更高的要求，政府、企业都必须转变观念适应这一变化。
3、天津的聚集能力将进一步增强，带来了更大的市场要求
北京是我国的首都，其功能定位应是全国的政治中心和文化中心，具有科技和人才优势；天津作为首都北京的门户具有商贸、金融、制造业等方面的传统优势；；河北具有明显的资源优势。近年来，由于天津市“三五八十”目标的实现，为天津的经济腾飞奠定了坚实的基础，“三步走”战略的实施和海河综合开发的全面启动，使天津的经济发展步入了快车道。京津冀都市圈的建设将使天津的聚集能力进一步增强，为房地产业带来更大的市场需求。
4、区域经济的发展将带来市场结构的变化
京津冀都市圈的建设将导致区域产业布局和城市功能定位的变化，从而导致房地产产品结构及住宅消费结构发生相应的变化。统一的区域交通体系和市场体系，将带来区际联系的增多，使房地产市场的空间结构发生变化，沿区际联系的交通干线及城市间的过渡地带将成为房地产开发新的热点。
5、市场竞争将更加激烈
由于本区域房地产市场的规模巨大，加之2008年北京奥运会的引力，区域外的开发商将大量涌入。从区域内部来看，天津的房地产市场具有“区位优势明显、发展历程平稳、增长势头强劲”等特点，2004年在国家宏观调控的大背景下仍然表现出“健康、成熟、理性”的特征，全年销售商品房将突破2000万平方米大关，埠外开发商纷纷涌入。随着京津冀都市圈的建设，天津房地产市场的竞争将更加激烈。
三、面向区域的天津房地产业发展对策
l、研究区域发展的规律，制定面向区域的房地产业发展战略所谓区域是指便于组织、计划、协调、控制经济活动而以整体加以考虑的、与行政区划相关的一定空间范围，它具有组织区内经济活动和区外经济联系的能力，常由一个以上以高级循环占重要比重的中心城市、一定数量的中小城镇及广大乡村地区所组成。区域与城市密切相关，但又具有独特的特点，主要表现在：区域是一个空间的概念，同时也是有限空间的范围；任一区域具有有别于其他区域的政策上的差异，而在其内部又具有政策上的“一致性”和“连续性”；区域在经济上尽可能是一个完整的地区；任一区域在全国或更高一级的区域系统中担当某种专业化分工的职能。京津冀都市圈的建设要求我们必须跳出原有的思维定式，站在区域经济发展的高度，研究区域经济发展的规律和城市经济的发展规律，从空间性、整体性、协调性、分工性等方面去考虑房地产业的区域定位，依据区域经济发展和城市经济发展两个层面的目标，制定面向区域的天津房地产业发展战略。
2、转变观念，树立区域房地产市场营销的理念京津冀都市圈的建设要求我们必须转变观念，真正站在区域的角度研究房地产市场的发展规律，拓宽视野，研究京津冀都市圈域内总的房地产供求规律、价格变动趋势、产品结构、消费心理、竞争形势等，逐渐树立起区域房地产市场的营销理念，主动适应这一变化。
3、未雨绸缪，提升企业的市场竞争能力房地产开发企业是房地产市场的最主要主体，其竞争能力和运营状态将直接关系到天津房地产业在区域内的竞争能力和市场地位。近年来，天津市的房地产企业取得了长足的进步，涌现出了一批在天津房地产市场起龙头作用，在全国房地产领域具有较大影响的知名地产开发商。但是我们必须看到与域内的北京相比，天津房地产开发企业的总体竞争能力、开发理念和社会影响力均处于下风，特别是埠外的市场扩张能力较弱。
随着区域内房地产企业间竞争的加剧和区域外知名地产开发商的加入，天津房地产开发企业如不尽快提升竞争能力，在未来区域房地产市场的发展中将处于不利的地位。中介企业在房地产业的发展中具有十分重要的作用。由于戴德梁行、二十一世纪不动产、中原地产等国际知名中介企业的加盟，提升了天津市房地产中介行业的整体水平，但与北京相比，天津房地产中介业的总体实力尚有待进一步提升。
4、瞄准区域发展规划，抢占市场制高点京津冀都市圈总体规划与天津的城市规划相比，是更高层次的规划，将成为天津城市总体规划进行修编的依据、导向和约束条件，因而天津的房地产业，特别是房地产开发企业必须瞄准区域发展规划，调整发展战略和开发重点，才能抢占区域房地市场的制高点。尽管可执行的京津冀都市圈总体规划尚未完成，但国家发改委已形成京津冀都市圈总体规划的基本构想。根据历史发展和现实条件，可以预计京津冀都市圈将形成以京津为核心，天津新港、秦皇岛港为主要出海口，以四条城市带为骨架，大中小城镇相结合，资源优势互补，产业结构明确，多层次、开放型的城镇体系。四条城市带是指连接天津、秦皇岛、唐山、沧州、黄骅等城市的海弯城市带、以京津高速公路和快速路为纽带的京津城市带、北京一唐山一秦皇岛城市带和北京—保定城市带。区域内将逐渐形成统一的交通体系和市场体系，与此相关的区位将成为房地产开发新的热点。
5、加强联合，打造天津地产的区位优势新的市场格局，激烈的竞争形势，天津房地产开发商面临新的整合的局面，开发商应加强联合，才能形成对区域房地产市场具有驾驭能力的品牌企业，并形成天津地产的区位优势。2004年十月，以天津泰达城市开发有限公司为首的津、京、沪多家知名地产开发商会聚一堂，邀请京、津两地的专家学者，就以“三岔河口”为中心的方圆8平方公里的“天津北部中心区”项目的开发理念进行了研讨，提出了面向京滓冀都市圈的区域房地产开发理念。这是天津房地产开发历史上第一次站在区域经济发展的层面研究项目开发策略，体现了天津房地产开发商在开发理念上的成熟和进步。
作为我国城市化进程加快和社会经济发展的必然产物-京津冀都市圈，经多年的研究与酝酿，在科学发展观的沐浴下，正在快速茁壮地成长，并将对我国国民经济的发展产生重大影响。天津是京津冀都市圈的两个极核之一，集“天时、地利、人和”之优势于一身，京津冀都市圈的建设为天津房地产业的发展提供了更大的市场空间，但机遇与挑战并存。天津的房地产业应该未雨绸缪，面向区域发展制定新的发展战略与对策，这是未来打造天津地产区位优势的关键。
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