牙齿矫正后脸越来越歪:二手房交易及注意事项 1

读者疑问：在二手房交易中如何明确税费？

律师答疑：二手房交易中的税费是由相关的法规及政策规定的，对于由谁交纳是非常明确的，但是卖方经常要求其售房价格自己净得多少万，而不包括税费，这样税费就存在争议了，因此必须在合同中约定税费的承担方式或变更售房款的价格。另外，二手房交易税费变化比较大，存在签订时双方都没有预料到的税费，但在过户时却已经开始征收了，这种情况经常导致买卖双方发生争议，税费由谁来交，因此对于税费买卖双方应明确处理的方式。

读者疑问：卖方不想卖房了，买方交给中介的定金能要回来吗？

律师答疑：卖方不想卖房，中介公司居间服务事项没有完成，因此无权收取报酬。中介公司收取的定金应当按照定金的法律规定执行，即中介公司应该返还定金，除此之外，卖方应承担返还一倍定金的责任。

读者疑问：中介公司能代理买卖双方吗？

律师答疑：合同法中并没有禁止代理人不得代理买卖双方的规定，但是实际上买卖双方存在利益冲突，代理人代理买卖双方可能会侵害另一方的利益，有些行业是禁止代理利害冲突双方的。有些中介公司在买卖双方之间的作用不是中间介绍，而是双方代理。也就是说，中介公司在房屋买卖法律关系中，即代理买方、又代理卖方。

读者疑问：中介公司收购房屋并出售合法吗？

律师答疑：在二手房交易中，中介公司为了赚取房屋差价的利润，不让买卖双方见面，对买方说他们已将房主的房屋收购，现在的房屋是他们自己的，他们有权出卖房屋。中介公司如果按照法律规定从房主那里购买了房屋并办理了过户手续、取得了中介公司名下的房屋所有权证然后再将该房屋以自己的名义出售，这是合法的行为。但是没有任何一家中介公司会这么做，因为这样做就会产生交易过户的两次税费，中介公司是绝不会做这种事情的。中介公司所谓的收购在法律上是不成立的，实际上在办理过户手续是就一目了然了：中介公司仍以卖房人的名义与买方签订买卖合同，而不是以自己的名义出售，因为中介公司不是所售房屋合法的产权人，按照规定，没有产权证的房屋是不能买卖的，中介公司自己没有产权证，当然不能以自己的名义买卖， 权利的主体不一致， 中介公司也不能处分别人的财产， 中介公司对所出售的房屋没有处分权， 因此中介公司只能持卖方的房屋所有权证办理过户手续，只不过中介公司办理了公证委托书，由卖方委托中介公司卖房。因此事实上中介公司所述的收购房屋卖自己的房子是不可信的，这时买方仍重点审查卖方人的自然情况及委托书的授权范围，否则可能导致无法办理过户或买卖合同无效，买方受损。

相关法规：《合同法》第 132 条：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。

读者疑问：二手房交易如何解决正在出租的房屋问题？

律师答疑：有些二手房在转让时，该房屋被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产，可能会产生纠纷。因为合同法认可 “ 买卖不破租赁 ” ，也就是说房屋买卖合同签订后，房屋所有权发生转移，但是租赁合同对承租人仍然有效，承租人可继续承租该房屋，买房人不能对抗在先成立的租赁合同。另外，卖方在出售该房屋时，同等条件下承租人有优先购买权。以上两点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。因此，在签订二手房买卖合同时，买方一定了解房屋出租的情况，并对出租问题进行约定。

相关法律　中华人民共和国合同法

第二百二十九条　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第二百三十条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

读者疑问：购买二手房时是否应关注土地剩余的使用年限？

律师答疑：二手房买卖中买受人应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有 40 年，房主已使用十来年，对于买受人来说还有 30 年的土地使用年限， 30 年后还需补交土地出让金，这样无疑是增加了房屋总的价款，因此买房时买方应将土地剩余的使用年限作为一个考虑的因素。

读者疑问：如何解决二手房交易过程当中的物业管理费用拖欠问题？

律师答疑：有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及天然气、暖气费、水、电费用长期拖欠，尤其是某些高档住宅，物业管理费用比较高，几年下来拖欠一二十万，如果买受人不知道拖欠物业的情况，购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。因此，建议买房人在办理过户前即结清所有的费用，或者在合同中约定，交接之前产生的一切费用由卖方承担，交接之后产生的费用由买方承担。

（五）   二手房买卖案例

读者疑问：未取得产权证签订房屋买卖合同有效吗？

我在 2004 年 3 月 13 日 购买一套商品房， 6 月 1 日 入住， 11 月 30 日 开发商做产权作登记，我 12 月 20 日 取得房屋所有权证。在同年 11 月 20 日 ，我与宋某在中介公司的介绍下，签订了《房屋买卖合同》。合同中约定我将建筑面积 129.70 平方米 的房屋，以 158 万元价格转让给宋某。在约定了付款期限后，双方又在补充条款中约定了两项内容：一是该房屋目前尚未取得房屋所有权证，待卖方房屋所有权证办理完毕后双方再办理过户手续。二是买卖合同自双方签订之日生效，双方对此买卖行为均不得反悔，否则由违约的一方以总房价款的 10 ％支付违约金。在双方约定的首期付款期限到来后，宋某就一直没有再履行过合同。 2005 年 3 月 9 日 ，我起诉到法院，要求宋某以总房价款的 10 ％支付违约金 15.8 万元。
在庭审中宋某辩称，是我在没有取得房产证之前，就与宋某签订房屋买卖合同，该行为违反了相关法律规定属无效合同。法院认为，宋某与我签订的房屋买卖合同中，明确约定双方在取得房地产权证后办理过户手续，还明确了不交易的违约责任承担。因宋某的违约行为造成合同不能履行，于是法院判决宋某按合同约定支付我 10 ％的违约金 15.8 万元。一审判决后宋某提出上诉，认为法院适用法律错误，我国的房地产管理法明确规定未取得房地产权属证书的房屋不得转让，宋某与我的买卖房屋的行为违反了法律的强制性规定，按照合同法第五十二条的规定应属于无效。请问宋某的理由成立吗？
　　 律师答疑：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条以及相关的北京市房地产转让的有关规定，的确规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但是，法律法规并没有规定在没有取得房屋产权证时，签订的房地产买卖合同为无效。《城市房地产管理法》第三十七条的规定未取得权属证书不得转让是行政管理的规定，即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户手续，但买卖双方签订合同时在合同中注明了双方对这一规定完全知晓，也知道只有取得房屋所有权证才能办理过户，是双方真实意思的表示，因此认定双方签订的合同合法有效，这是符合合同法精神的。因此法院的判决是正确的。但目前对于未取得产权证出售房屋的情况，法院的处理方式也不一样，有的法院认为双方签订的合同是无效的，因此请读者注意诉讼当中的风险。

未还清贷款出售房屋买卖合同有效吗？

读者疑问： 我 2002 年买的房子， 2004 年 8 月 1 日 取得房产证，但我是通过贷款买的房屋，银行贷款还未还清，房屋做了抵押。 2004 年 12 月 21 日 ，我与王某签订了买卖合同，王某交付了首付款并入住了该房屋。房子卖完不久，房价就涨了将近 20% 。于是，我起诉到法院，以房子在转让时已抵押给银行为由，要求法院确认这起房屋买卖行为无效，以达到收回房子的目的。法院经审理认为，我的请求不符合公平原则，为维护交易安全及市场交易的流转，驳回了我的诉讼请求。请问法院的判决对吗？

律师答疑：因你对房屋做了抵押，因此在抵押未解除之前你所购房屋不能办理过户手续，你所购房屋在所有权行使上是受到一定限制的。但你与王某签订的合同是双方真实意思的表示。虽然涉诉房屋已在银行抵押，现合同已实际履行，王某给付了部分房款，目的在于让你将所欠银行贷款还清，解除抵押，以利于办理过户手续，因此你应就此及时还清银行贷款。况且你已将房屋交付给王某，王某也实际入住该房屋。

最终 办不下来房产证房屋买卖合同有效吗？

读者疑问：

2002 年 4 月 15 日 , 何某与某房地产开发公司签订商品房买卖合同 , 约定贷款购买开发商开发的一套房子。何某 2003 年 2 月 28 日 办理了入住手续，但未实际入住。 2005 年 3 月 2 日 ，在北京 XX 房地产经纪有限责任公司参与下 , 刘某、何某及中介公司三方签订了《房屋交易居间合同》 , 合同约定 , 刘某购买何某的房子，价款 40 万元。合同签订后 , 刘某支付中介公司首付款 20 万元，其中含定金 2 万元 , 中介公司将其中 1 万元留作自己的中介费，其余 19 万给付了何某。刘某在等待开发商给何某办理房产证，以便于尽快过户，但是该项目的开发商已被撤销了房地产开发资质，且房地产公司已是人去楼空，该项目无法办理初始产权登记，所购项目的所有购房人均不能取得房屋所有权证。于是刘某状告中介公司 , 要求确认三方签订的《房屋交易居间合同》无效 , 并要求返还购房款。请问这类案件法院是如何处理的？

律师答疑：目前法院对于没有产权证即签订买卖合同并约定产权证办理下来后办理过户手续的二手房买卖案件倾向于认定合同有效，现在也有越来越多的案例按此处理，但是对于签订合同时没有房产证，卖方最终也不可能取得房产证的情况下，导致买方无法取得房产证，买方的合法权益无法得到法律保护 , 一般认定买卖合同无效，判决将买方或中介公司将已收的房款返还给买方。

我从卖方买房后卖方又将房子卖给别人且办理了过户手续，房子还能属于我吗？

读者疑问：王某与商某于 2001 年 7 月 17 日 签订房屋买卖合同，《合同》约定，商某将位于山东省某市某小区的房屋卖给王某，当时商某的房屋未办理完产权证，因此双方在合同中注明商某的房产证办好后立即过户。合同签订后，王某将房款 21 万元交给商某，商某将房屋交付给王某居住使用。 2003 年上半年，王某得知该房屋可以办理房产证后，即要求商某办理过户手续，但商某以种种理由拒绝办理。王某于是向人民法院起诉，要求商某履行合同，协助王某办理过户手续。 2003 年 11 月 10 日 ，四方区法院就此案做出判决，判令被告商某于判决生效后 10 日内办理房屋的所有权过户手续。因商某拒不履行该生效判决，王某申请法院强制执行。法院在强制执行过程中，竟发现商某已将房屋以 23 万元的价格卖给孟某，且孟某已拿到房产证。为此，王某又以商、孟二人为被告，向四方区人民法院提起诉讼。此案应如何处理？

律师答疑：原告王某与被告商某签订的房屋买卖合同，是当时双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反有关法律规定，是有效合同。虽然当时由于房屋建设方的原因，房屋产权证无法办理，但双方已在合同中约定待房产证办理后立即过户。原告与商某签订的房屋买卖合同依法成立并生效后，双方均应依法全面履行各自的合同义务。商某在能够办理房屋过户手续后拒不办理过户，反而将房屋出卖给被告孟某，违反了合同义务，也违反了诚实信用原则，而其卖房行为发生在诉讼期间，导致了此后法院生效判决书无法履行，也是一种妨害司法的行为。

本案中孟某能否作为善意第三人？目前我国的民法及司法实践中对于保护动产善意第三人的权益已达成共识，即第三人在交易过程当中没有过错、不知情且已付了款并实际占有动产，则真正的权利人不能向第三人追偿，只能向侵权人追偿。但对于不动产能否适用善意取得法律没有规定，司法实践中认定不动产善意取得的判例也相当少，在司法实践中一般都不会认定善意第三人。

本案的结果是法院确认商某与孟某签订的房屋买卖合同无效，商某与孟某将房屋的所有权转移给王某。

读者疑问：买卖危改回迁房合同有效吗？

我于 2005 年 3 月 1 日 与某房屋中介公司签订委托购房协议，约定我购买中介公司提供的位于西城区某危改小区回迁房一套，该房屋还没有入住，也没有产权证。我向中介公司交纳了一万元定金。但是在合同履行的过程当中，我发现该房屋是无法办理过户的，也了解到回迁房属于政策性房屋，不能任意买卖，于是我起诉某中介公司，要求退回定金。请问我以什么理由起诉？法院能支持我的诉讼请求吗？

律师答疑：对于危改回迁房在未取得房屋所有权证之前能否出售的问题，在司法实践当中存在相当大的争议，有的法官认为是无效合同，有的认为是有效合同，因此判决结果各异，互相矛盾。具体到本案当中，你可以主张合同无法实际履行为由，提出解除合同。该房屋因没有取得房屋所有权证而无法办理过户手续，导致合同无法继续履行，购买人签订合同的目的无法实现，因此按照合同法第九十四条第（四）款规定，当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案的最终结果是北京市西城区人民法院（ 2005 ） 5712 号民事判书认为危改房未取得产权证而上市销售，合同无法继续履行，合同目的不能实现，因此解除合同，返还购房款。但是同样事实的一个案例，在东城区法院却得出另外一个结论，东城法院认为合同有效，并到开发公司做了调查笔录，认为危改房也能出售给被拆迁人以外的其它任何人，以后也是可以办理过户手续的，因此认为购房人以不能实际履行为由解除合同理由不足，购房人主张合同无效的理由没有法律依据，于是判决驳回购房人要求返还定金的诉讼请求。

读者疑问：儿子卖了父亲的房因拆迁涨价父子合谋反悔买房人怎么办？

2000 年 1 月，王某某与北京重型电机厂签订房改售房合同，由王某某购买所在单位的房改房一套，面积 28.87 平方米，售价 8022 元。 2000 年 8 月 16 日 ，王某某取得该房屋的所有权证。 2000 年 11 月 13 日 ，王某某之子找到张某某要将此房卖给他们。王某某之说房子是他自己的，最后王某某之子与张某某商定的房屋价格是 40000 元。双方商定好价格后，张某某提出要办过户手续，要求王某某之子出示房产证的原件及身份等证明。王某某之子出示房产证的原件后，张某某发现房屋的所有权证上登记的房屋所有权人是王某某，并非王某某之子本人。张某某要求王某某之子出示王某某的授权委托书及王某某的身份证明文件，但王某某之子称房子是他自己的，是以自己的父亲名义购买的，由他自己居住，他有处分权，张某某坚持要求王某某的委托书，王某某之子说让他父亲本人去石景山房管局亲自签字签合同在过户文件上签字，亲自办过户手续，这样就不用委托书了。后双方约定 2001 年 1 月 11 上午 9 点王某某到房管局办理过户手续。张某某在 9 点钟来到交易中心后未见到王某某及王某某之子。当时交易中心的负责办理过户的工作人员王某某告诉张某某，说王某某 8 点钟就来过了，因王某某之子急着上班，所以王某某就先在协议书及过户申请表等办理过户的文件上签字了，他签完字后就先走了，王某某随后让张某某在买卖协议书、产权登记表及过户审批表上签了字。 2001 年 2 月 7 日 ，张某某取得诉争房屋的产权证。

2002 年 8 月，王某某及其子知道该房屋欲拆迁，拆迁补偿较高，于是多次找张某某欲将此房原价购回，张某某未同意。

2003 年 3 月 18 日 ，王某某对北京国土资源和房屋管理局提起行政诉讼，要求撤销张某某名下的房屋产权证；理由是他并不知道卖房的事，是王某某之子偷了他的房产证、原始购房合同、发票、身份证及户口本原件、人名章，因此卖房的事他完全不知情，认为房管局侵害了他的权益。在行政案件中，王某某列张某某为第三人。石景山法院行政庭在庭审中，经司法鉴定确定，在过户时以王某某名义所签的字并非王某某本人所签。 2003 年 6 月 30 日 ，石景山区法院行政庭以王某某未在协议书及过户文件上签字为由，认定房管局颁证程序违法，判决撤销诉争房屋的产权证。后行政案件的第三人张某某向北京市第一中级人民法院提起上诉。 2003 年 9 月 19 日 ，一中院行政庭以同样理由维持一审判决。

在本案的审理过程当中，双方诉争的房屋于 2004 年 4 月 23 日 被拆除，拆迁款 198293.9 元被公证处提存。

2004 年 11 月 16 日 ，张某某作为原告向王某某及王某某之子提起民事诉讼，要求确认张某某签订的房屋买卖《协议书》合法有效，确认北京市石景山区北重西厂区宿舍 X 号楼 X 号房屋所有权属于原告。 2004 年 12 月 22 日 ，石景山法院民事庭开庭审理此案。王某某之子在庭审时称所有卖房的事都是他一手经办的，他父亲不知道，王某某称他自己不知道卖房的事。

本案的审理结果： 2005 年 1 月 12 日 ，石景山法院做出一审民事判决。石景山法院认为，“合同法明确规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。本案诉争的房屋产权人为王某某，王某某之子在未取得代理权的情况下将属于王某某所有的房屋出卖、事后又未得到王某某的追认，因此其行为对王某某不发生法律效力。张某某在明知王某某之子并非房屋产权人情况下，仍与王某某之子签订买卖协议，主观上亦存在过错。由于合同主体的欠缺，导致双方所签订的买卖合同无效。依照合同法规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还。现因诉争房屋已被拆迁，张某某已无返还财产的必要，王某某之子应将购房款返还给张某某。综上所述，判决如下： 1 、确认张某某与王某某之子签订的协议书无效； 2 、王某某之子于本判决生效后十日内返还张某某购房款四万元； 3 、驳回张某某其他诉讼请求。”后张某某已上诉至北京市第一中级人民法院，一中院维持原判。

律师答疑：笔者认为，法院民事部分的判决值得商榷。

一是混淆了行政案件和民事案件各自处理的范围。 行政案件撤销诉争房屋的所有权证并不代表原告失去房屋的所有权。本案涉及到行政案与民事案的关系问题，涉及行政纠纷与民事纠纷的竟合问题。在行政案件中，根据王某某的诉求，行政诉讼的审查范围仅限于被告颁证行为是否符合法定条件和法定程序，行政诉讼中原告王某某与第三人张某某之间的产权纠纷应通过民事诉讼解决，按照确认房屋所有权归属的法律、法规予以审查，产权纠纷不属于行政诉讼的审查范围。如果登记的产权确实存在争议，也必须通过确权之诉予以解决。本案其核心问题是房屋产权的归属问题。因一审行政案件及民事案件同是石景山法院审理，他们认为行政不合法即代表着民事行为的不合法，因此民事判决部分显然是受到了行政判决的影响。

二是张某某属于善意第三人，房屋所有权应归原告。 善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场上出售的商品逐一查清。如果受让人善意取得财产以后，根据转让人的无权处分行为使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产权属和财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品有可能要退还，这样就会给当事人交易时带来不安全感，从而不利于商品交易秩序的稳定。总之，善意取得制度是通过限制财产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有人的利益来实现维护商品交换的安全和良好秩序的目的。尤其在我国目前发展市场经济的社会环境下，保护交易安全的及善意第三人显得尤为重要。

　 善意取得制度，是一种牺牲财产所有权的静的安全为代价，来保障财产交易的动的安全的制度。善意取得制度充分体现了所有人权益与社会商品流转秩序两种利益权衡后的取舍。善意取得制度的目的是保护交易安全，在对受让人和真正权利人的利益进行平衡的情况下，只有受让人有偿地受让财产时，才有必要牺牲真正权利人的利益，而确认受让人获得物权。

　　就本案而言，目前法律并没有规定不动产的善意取得制度，善意取得只适用于动产，但司法实践当中有一些案例对于不动产也引用善意取得的制度规定，保护第三人的利益。在物权法的草案当中，有不动产善意取得的规定。

三是政府机关登记的公信力法律应予维护。

房地产登记制度目的在于保护交易的安全及物权，公众相信政府机关的公信力所以才对房产进行登记，因此其是值得信赖的。当然，国家机关的工作人员的行为也是应该具有公信力的。在张某某办理过户手续时，虽然未见到王某某本人，但政府机关的工作人员明确告诉他，王某某已经签过字了，因此张某某有理由相信国家机关工作人员说话的公信力，才与王某某进行交易，因此张某某在整个交易过程中尽到了自己最大的注意义务，不存在任何过错。为了维护政府机关的公信力，也应维护张某某的合法权益。

律师提醒：在二手房交易的过程中一定要弄清房主的身份，并与房主当面谈判并签订合同，办理过户时要共同到场，以免日后发生对自己不利的事情。

夫妻一方擅自将房屋出售有效吗？

读者疑问：我与丈夫结婚已 10 年，五年前我们购买了一套商品房，价值 109 万，购房时以他的名义，房产证的名字也是他的。最近我们感情出现危机，可能要离婚，双方协商如何分割这套房时，我发现在不久前他背着我将房屋卖给了别人，并办理完了过户手续，卖房款他全部转移。请问这个房屋买卖合法吗 ? 我能将房子要回来吗？

律师答疑：在你们夫妻关系存续期间购买的房屋属于夫妻共有财产，按照婚姻法及其司法解释的规定， 夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。按照最高人民法院民法通则的司法解释，处分共同财产应经财产共有人同意，否则一般认定处分行为无效，但第三人是善意、有偿取得，则应保护第三人的权益。一般在夫妻关系存续期间一方处分房产，第三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。第三人在房屋买卖过程中只要尽了相应的注意义务，按普通人的生活常识和认知能力，有理由认为夫或妻一方可全权处理房屋，那么就无需进一步了解夫或妻另一方对出卖房屋的意思表示，在第三人付了房款并实际占有房屋且办理了房屋所有权的情况下，不知情的另一方就不能再向第三人主张权利，但可以向过错方主张赔偿。如果出售房屋的夫或妻一方与第三人恶意串通，以假买卖形式转移财产，那么第三人不能认为是善意的，财产受损害一方可以要求第三人返还房屋。如果第三人是善意的，从法律适用的社会效果的角度考虑，若判令买卖协议无效，不利于保护正常的房产交易秩序及交易安全，会增加交易的成本，不利于商品的快速流转，与市场经济的原则相悖。现在的司法实践一般对于在夫妻关系存续期间一方转移财产未经另一方同意都会保护善意第三人的权益。

相关法规：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释 ( 一 )

第十七条　 婚姻法 第十七条 关于 “ 夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权 ” 的规定，应当理解为：
　　 （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
　　 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）

89 ．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

读者疑问：标准价购买的房屋单位不同意能出售吗？

张 先生于 1999 年 8 月与 王 先生签订了一份二手房买卖契约。在契约中双方约定： 张 先生将自已位于城区的房改房出售给 王 先生，由 王 先生在本合同签订后一次性付给 张 先生人民币 28 万元整。但到房屋土地管理部门办理产权过户时被告知此房产不能办理过户登记及产权转移。 王 先生要求退款及相应的经济损失， 张 先生不同意， 于是王 先生将 张 先生告上法庭，要求 张 先生退还全部房款及相应的利息损失，并解除合同。法庭经审理查明， 张 先生所有的房改房是于 1997 年 3 月份以标准价从本企业购买的，因原售房单位拥有 6% 的产权，且没有原单位同意其出售的书面证明，双方没有到房屋所在地房产管理部门申请变更登记，因此法院判定该契约实际上无法履行，解除了双方签订的契约。 张 先生返还 王 先生的购房款 28 万元整。

律师答疑：本案中涉及的以标准价购买的房屋职工拥有部分产权。职工以标准价购买的房改房，原售房单位拥有 6% 的产权，职工拥有 94% 的产权，如果需要上市出售，则需要符合如下条件：单位与职工个人在协议中有约定的，从其约定；没有约定的，如上市出售应征得原产权单位的同意，未经产权单位同意，不能上市出售。职工也可将标准价的房屋转为成本价的房屋，然后再上市出售。

读者疑问：政策变化能否作为不卖房的理由？

我 于 2004 年 4 月 19 日 与房主、北京 XX 房地产经纪有限公司签订了一份《房地产居间合同（买卖置换）》。我通过 XX 公司购买一套总价款 320000 元的经济适用房。合同签订时，我通过 XX 公司向房主交纳了 50000 元的定金，约定房主不出售此房屋或我不买此房屋均适用定金罚则。合同中没有约定办理过户的时间。因房主的房屋所有权证还没有办理下来，要想过户必须先将房主的房屋所有权证从开发商处办理下来。我替房主交纳了办理房屋所有权证的费用 6000 元及公共维修基金 5958 元，然后房主取得了房屋所有权证。在去办理过户手续，房主又告知房产证现在还在开发商那里，让我直接把房款交给银行，替他还贷款，我觉得风险非常大，于是没有同意。我在签订合同前并不知道其银行贷款的事情。因此我没有同意替他还贷款，要求其自己归还贷款，再与我办过户手续，房主不同意，因此我们没有办成过户，但双方一直在谈判。后来，北京市出台规定，从 2004 年的 5 月 20 日 起 对经济适用房的交易进行限制。 2004 年 5 月 19 日 ，房主将这套房屋卖给了别人，称 5 月 20 日 之前不卖就卖不出去了。于是，我向法院提起诉讼，要求解除我房主签订的房屋买卖合同；要求房主双倍返还我定金 100000 及为房主办理产权证所花费用 6000 元代办费及交纳的公共维修基金 5958 元。请问法院能支持我的请求吗？

律师答疑：房主的行为已构成违约，应承担违约责任。在合同履行期限内，房主单方悔约，将房屋卖掉，致使合同目的不能实现，违反双方在合同中的事先约定，应按合同的约定承担违约责任。在双方对付款存在争议，没有协商结果的前提条件下，房主擅自将合同标的房屋出售，属于严重违约。无论双方对合同的履行有什么争议，在争议未解决之前或买方没有放弃购买这套房屋之前，卖方出售这套房屋给别人，就是以实际行动表明不卖这套房了，不卖这套房就是根本违约。

政策变化不是被告卖房的理由。政策变化并不影响三方签订的买卖房屋合同的履行，三方签订的合同可以继续履行，但增加了交易的难度，即买方需办理审批手续，本案买方符合经济适用房购买资格的，因此交易是可以继续的。其次，政策变化属于三方都不能约束的事件，三方完全可以通过继续协商解决此事，或解除合同，或按政府的政策执行，或采取其它替代措施，但卖方不能单方处置合同的标的物。房主未经买方同意，单方出售了房屋，属于严重违约。

本案判决结果：法院认为卖方违约，应承担违约责任，支持了买方的请求，卖方不服，提起上诉，终审法院维持了一审判决。

（六）央产房上市问题

读者疑问：中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法中的中央在京单位是指哪些单位？

律师答疑：根据国管房改（ 2003 ） 165 号文件规定，中央在京单位是指包括中央各部门，全国人大机关，全国政协机关，最高人民法院，最高人民检查院，国务院各部委、各直属机构，各人民团体及其所属单位。住房制度改革归口国管局、中直管理局管理的中央在京企业，及其所属单位已购公房上市出售，也按本办法的规定执行。

读者疑问：中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法中所称的已购公房是指哪些房子？

律师答疑：根据国管房改（ 2003 ） 165 号文件规定，是指职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购公房。

读者疑问：是不是所有的央产房屋都可以上市？

律师答疑：根据国管房改（ 2003 ） 165 号文件规定，不是所有房屋都能上市，以下房屋不能上市：

（ 1 ） 凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定能够超标处理后方可上市出售；

（ 2 ） 按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的；

（ 3 ） 涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。

（ 4 ） 法律、法规规定的其他不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定能够住满五年内容的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。

（ 5 ） 本办法不含部级干部住房上市出售。

读者疑问：中央在京单位已购公有住房上市出售，出售人须提供哪些材料及手续？

律师答疑：根据国管房改（ 2003 ） 165 号文件的规定，出售人应填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的，出售人可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续，也可委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。并提供以下材料：
　　 （ 1 ） 房屋所有权证书；
　　 （ 2 ） 房屋共有权人同意出售的书面意见；
　　 （ 3 ） 身份证或者其他有效身份证明；
　　 （ 4 ） 与原产权单位签订的公有住房买卖合同；
　　 （ 5 ） 与受买人签订的已购公房买卖合同；
　　 （ 6 ） 物业费、供暖费清结证明。
　　 出售人没有建立住房档案的，应当补建住房档案。出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明为依据。

读者疑问：以标准价购买的央产房能上市交易吗？

律师答疑：凡以标准价购买的住房，出售人可按购房当年房改成本价向原产权单位补交房价款，取得全部产权后可上市出售；也可在交易过程中按购房当年房改成本价的 6% 计算应扣除的价款，划转到原产权单位售房款专户，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人客人所有。远郊区县另有规定得按其规定处理。

读者疑问：贷款购买央产权的房屋大致的流程是什么样的？

律师答疑：

一、单位：

第一步：填表审核

1 、填表：“央产房”业主可以自己去 “ 交易办公室 ” 也可在定点经纪公司领取《中央在京单位已购公有住房上市出售登记表》填写《中央在京单位已购公有住房上市出售登记表》；

2 、核档：亲自送“交易办公室”进行核准；

面积超标的，买方需提供房屋产权单位出具的超标处理结果，报“交易办公室”进行核准。

具备下列情况之一的，不能通过核查档案：（ 1 ）房屋面积超标的，没有单位处理结果的；（ 2 ）房产证没拿到；（ 3 ）单位建立职工住房档案不完善的。

3 、盖章：核准通过盖章。拿到档案核查的盖章就等于拿到了上市准入证；

4 、房屋所有权证书；

5 、房屋共有人同意出售的书面意见；

6 、结婚证；

7 、身份证、户口薄或者其它有效身份证明；

8 、与原产权单位签订的公有住房买卖合同；出售人无法提交的，可以房改售房的档案材料或者原产权单位出具的证明作为依据。

9 、物业费、供暖费结清证明；

　　第二步：签合同

•   买卖双方谈判，审查买卖双方各种与身份有关的证件，房屋产权证等相关资料。

•   买卖双方签订《北京市房屋买卖合同》

　　第三步：如买方办理银行按揭贷款

如买方需做银行按揭贷款，需提供如下资料：

　　身份证、户口簿、人名章、收入证明、所在工作单位的营业执照 ( 副本 ) 复印件加盖红章、一寸照片两张、学历证明、结婚证 ( 或未婚证明 ) 。

房产评估 买方自行或者定点经纪公司将该套房屋的资料提供给评估事务所，由其进行评估，并缴纳评估费 ( 买方缴纳 ) ，评估费＝评估价 × ３ ‰ 。

　　约见律师 买方需填写相关资料，由律师初审其贷款资格，同时缴纳保险费、律师费。保险费按规定缴纳，律师费为贷款额 × ２ ‰ 。

　　报批银行审贷。

　　三、卖方

1 、身份证；

2 、户口薄；

3 、结婚证；

第四步：物业交割

买卖双方自行或者由定点经纪公司经纪人陪同，进行水、电、煤气等物业交验，同时签订《物业交割单》。

第五步：办理权证过户

第六步：买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》

“ 央产房 ” 业主应督促买方与物业公司签订《物业供暖合同》，免去日后产生不必要的麻烦。

　　第七步：完税、取证

　　买卖双方自行或者由经纪公司代缴税费、领取新的房产证。

　　第八步：银行放贷，房主领款

　　银行审查完税票，批放贷款。房主到银行或者定点经纪公司领取房款。