一元硬币长城的多少钱:2011年3次加息买房更吃亏：房价降10万利息多20万

2011年3次加息买房更吃亏：房价降10万利息多20万

　　2011年全年的资金面都处在“关水喉”的状态，连续加息、连续上调准备金率，发债、信托等渠道一条条被堵，融资吃紧，现金流开始出现问题，这才出现了从11月份开始的降价潮。有人庆幸，在2009年那个“史上最宽松”的年代买了房。有人抱怨，在2011年“史上最严厉”的调控环境下也买不起房。更多人寄望，2012年、2013年，中国的金融信贷政策，严也好，松也罢，千万不要再忽冷忽热，身体再好的人也受不了。

　　关键词

　　关水喉

　　加码，利息不断升高

　　2011年，央行保持以“一月一调”的节奏，先后六次上调存款准备金率，更是继2010年以来12次上调存款准备金率。限贷不断加码，让房地产信贷市场走向了越来越紧的关口。大至房地产企业，小到买家个体，均遭受批贷条件严苛、部分银行甚至提高信贷利率延长放款时间的待遇。

　　2008年的信贷虽然也是以紧为主旋律，但当时恰逢世界金融危机，为救市，不少银行打出了购房贷款利率7折优惠，一个月就能得到批准放款的例子比比皆是。

　　2011年央行三次加息后，目前五年期商业贷款基准利率高达7.05%。到了年底，虽然部分银行对首套房的房贷利率稍为放松，从前段时间的基准利率要上浮变成按基准利率执行，首次置业的买家还是要面对很高的贷款利率。按现在的信贷基准来算，真如任志强所说：“银行调整首套贷款利率，让老百姓觉得降了10万元的房价，结果却多付了20万元的利息。”

　水紧，渴死多少英雄

　　站在2012年的时光隧道里，房地产业风光的背后，立了不少企业的墓碑，据墓碑记载，这些企业都是被资金绑架，因资金链断裂而亡。

　　银行信贷、股票融资、债券融资及房地产信托资金是人们最熟悉的房地产市场融资渠道，其中，银行信贷是最主要的方式。本轮调控中，合富辉煌首席分析师黎文江的感叹很有代表性，他说，开发商其实不太怕限购，但最怕限贷，因为一下子就被卡住了“脖子”。银行的信贷政策是跟着政府的宏观政策走，从2011年底政府将继续对房地产业进行调控的定调来看，货币政策的“水喉”短时间内难以放松。

　　大事盘点

　　出2011记

　　●2008年9月

　　●2008年10月●2011年2月●2011年5月

　　央行宣布“双率”齐降。从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点及下调存款准备金率0.5%。

　　●2008年10月

　　中国人民银行决定对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

　　●2011年2月

　　北京市公积金管理中心有关负责人表示，自今年2月18日起，开始执行购买“二套住房”申请住房公积金的个人贷款，其贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。

　　●2011年5月

　　广州部分银行房贷“严上加严”：首套房贷利率上浮15%，二套房贷利率上浮25%。

　　步步经心

　　神经中枢最敏感部位

　　走过了2011年，还没有买房的人，或者是焦灼，或者是置身事外。但都与2011年的房地产信贷有关，信贷的忽冷忽热，轮番考验着投资者的心理承受水平，走进了2012年，信贷依然是神经中枢最敏感部位。

　　一个在银行上班的朋友说，利率政策一有风吹草动，咨询电话就响个不停。记者记忆犹新，自今年1月份起，央行对2011年的信贷政策频频吹风，通过上调存款准备金率和加息等动作，来拧紧资金水喉，为全年调控保驾护航。

　　调控10年，为什么买房越来越难？身边不少朋友也在埋怨，工资的上涨远远跟不上房价上涨的速度，你涨100元/月，它涨1000元/平方米，根本难望其项背，不借助信贷杠杆，很多人买房无望。2011年，叫价“破万”、“破2万”、“破3万”的楼盘遍地开花，房地产的泡沫在数字游戏中一天天被吹大。无论是买房者还是开发商，对金融政策的依赖度越来越高。高房价背后，是对金融杠杆的高依存度。

　　从房地产融资的角度看，随着房地产调控政策的日益严厉，政策已经在限制资金流入房地产行业。2011年初，随着信贷收紧，房地产领域的信托融资全面爆发，但很快受到限制。到9月份以后，房地产基金异军突起，接棒成融资主力。住建部政策研究中心发布的《人民币房地产私募基金发展报告》指出，房地产私募基金逆势成长，未来三年规模可达5000亿元。

2011年，以限购为代表的楼市调控政策不断加码。在调控重压之下，房地产市场发生了很多有趣的变化，调控政策对房价、开发商、银行、想买房的人、买到房的人、中介、投资客等各利益主体的影响都有的瞧……

　　开篇

　　综述

　　博弈大戏 高潮迭起

　　如果要给2011年的中国楼市选一个年度汉字，“变”字很合适——受调控政策影响、开发商、买房人、老业主等各方心态都随着政策千变万化。

　　今年以来，涉及楼市且影响较大的调控政策几乎达到了每月一则的密度，上至国务院、发改委、住建部、财政部、最高法、银监会，下至各个省市政府，轮番上阵，一齐灭火。往年楼市的“金九银十”在今年的高压之下成为房价的拐点，大多数开发商前三季度的业绩都出现下滑，有的甚至面临资金链断裂的风险，在勉力支撑大半年之后纷纷祭出降价招数，回笼资金以求自保。持币观望的买房人似乎看到了希望，但其中不少却遭限购政策“误杀”，被挡在了银行门外；拥有数套房产的投资者错过了高价出货的机会，不得不抓紧抛售；不过比起另外一群买了房的人，炒房客算是幸运的，因为他们只是赚多赚少的问题，而背负了二三十年贷款买房自住的人，在自家房产一夜之间贬值十数万甚至数十万后，抑制不住心中的愤懑，开始找开发商“维权”。

　　这出楼市博弈大戏，所有戏码都还在上演，最高潮的情节似乎也越来越近了。根据国家统计局12月18日公布的最新数据，11月全国70个大中城市房价下跌加深，与10月相比，新建商品住宅价格下降的城市有49个，首次超过一半。在具有风向标意义的北京楼市，11月新建住宅价格同比涨幅创下2009年8月份以来的新低。现在虽然还不能知晓这出大戏将以何种方式收场，其间还会有哪些精彩桥段，但可以肯定的是，所有参演者一起贡献了2011年楼市的高潮迭起。

楼市限购

　　1月份新“国八条”出炉，中央为今年全国楼市调控定下了总的基调。随后，北京、上海、天津等一线城市在短时期内相继出台楼市限购令；紧接着，几乎所有省会城市及计划单列市都出台了限购措施，并开始向二、三线城市蔓延。据统计，全国共有46个城市出台了以限购为核心的楼市调控政策。这些城市近期纷纷表态，明年将延续限购令。

　　房闹现象

　　调控重压之下，一些开发商选择了降价，但由此引发了老业主的“维权”——北京通州京贸国际城降价，老业主要求开发商退还差价；龙湖在上海的一个项目因降价，售楼处被砸……类似事件还在全国多个城市上演，被业内称为“房闹”现象。

　　降价补差价

　　为了给买房人打气，也为了避免日后纠纷，各地陆续有开发商做出“降价补差价”的承诺，其中以星河湾集团力度最大。12月16日，星河湾集团宣布旗下两个项目下调售价，并掏出6亿元对此前购房的老业主补偿差价。

　　银行压力测试

　　【点评】

　　效果虽然好

　　争议也不少

　　从效果来看，限购使得楼市迅速降温，但这剂猛药治标不治本，同时打压了刚性需求。所以相关部委已开始吹风：未来楼市的调控大方向是以房产税等经济手段来代替限购令等行政手段。或许房产税结束试点、正式登台之际，便是限购令退出之时。

　　【点评】 俺也不想闹 谁痛谁知道

　　【百度搜索指数：46752】

　　如果买房时没和开发商签过保价协议，而在房价下跌后要求开发商补退差价或者退房，这样的“维权”于法于理都讲不通。但将心比心，东借西凑花高价买到的房子迅速贬值，十数万甚至数十万的资产瞬间“蒸发”，内心愤懑确实难平。买卖房子和买卖其他商品一样，交易既成不能反悔；买卖房子和买卖其他商品又不太一样，因为房子对大多数人来说代表着婚姻、家庭、幸福和未来。如何处理好房价下调带来的“房闹”现象，需要大智慧。