中财网知乎颜发明:揭秘房价“潜规则” 房价构成你清楚吗？
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/05/04 12:22:58
揭秘房价“潜规则” 房价构成你清楚吗？
[提要]买房最在乎的是什么？在合适的情况下，我们最关心的还是房价。以至于房价已经成为每天大家谈论的话题，无一不认为房价问题影响到民生经济乃至整个社会安定。1 B& D' d/ lcq.bbs.house.sina.com.cn9 e) c: U
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2010-8-31 14:32买房,购房,装修论坛,房产论坛% U% R. }2 A n( r. E
# ^: w( ~7 Bcq.bbs.house.sina.com.cn今天为大家普及房价构成知识，文中提及资料仅供参考，房价构成很复杂，尽管我们不知道房价公开构成是否会对抑制房价有一定作用，但对于普通购房者来说，公开总比不公开好(本文所探讨的房价组成仅仅是民间参考，希望为大家买房带去帮助，详细条款请以政府相关文件作准)。cq.bbs.house.sina.com.cn6 b3 o9 h$ x+ ~
8 J% T) U+ s" V8 T4 b什么是房价？>>>新浪乐居论坛% N" m# B; P' R; U
房价是指特定时间段内房产的市场价值。楼盘的价格定位由多种因素构成。新浪乐居论坛% G0 [6 P E
房价是怎么制定出来的呢?>>>
# A& N3 k3 o3 o新浪乐居国际上公认的房价上的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。我们以国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据，按照三口之家90平方米的小康住房为标准，得出的结论就是：买一套90㎡“合理价格”的国民住宅，全国的均价应该为24.8万元，每平方米为2757元(按此要求，开发商的利润也超过了10%)。
! ? H- g4 z目前市场上最流行的定价方式是“市场加权平均法”，即：以可比楼盘为参照，设置相应的权重系数，进而推算出自身项目的销售均价;再以销售均价为基础，设置项目的平面和立面价差系数，形成每一套房子的具体价格;最后，依据客户排号意向和客源积累情况，在开盘前夕确定最终价格。这种定价方式，必然导致销售价格的水涨船高和房价的居高不下。新浪乐居论坛" w) ^7 R* E" S' F
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一起来算算房价的构成>>>
- @ a/ K新浪乐居论坛目前，房地产项目的开发成本主要包括土地成本、建设费、市政配套费用、各种税费、营销管理费用、前期费用、财务费用等方面。
8 y, Y4 C5 T. ]3 P8 z新浪乐居一般，房价的公式大致如下：买房,购房,装修论坛,房产论坛6 c1 e6 Y9 M( L+ [5 z% i0 P
地价款+ 建安成本 + 税费 + 开发商利润 + 公关费用 + 财务费用 + 行政事业性收费 + 销售费用 + 管理费 = 房价
, M3 R4 K9 W! I6 [/ c新浪乐居论坛其中：
: A- C/ e新浪乐居论坛1 地价款 = 拆迁成本 + 城市配套（七通一平） + 政府的利润 + 契税等获取土地时的税金
2 q: |% q) X. A买房,购房,装修论坛,房产论坛2 建安成本 = 土建 + 设计费 + 安装房价的组成有哪些？工程（上下水 + 电梯 + 消防 + 外立面 + 空调 + 强弱电等） + 内装修 + 路面硬化 + 绿化 + 销售费用
/ p& Z9 r) ~* l% l1 jcq.bbs.house.sina.com.cn3 税费 = 营业税 + 企业所得税 + 印花税
" h1 J0 Q9 Q' r& m. Fcq.bbs.house.sina.com.cn4 公关费用 = 宴请 + 送礼
9 M7 j1 t, x0 n& l新浪乐居5 行政事业性收费 = 人防易地建设费 + 地勘费用 + 证照费用 + 图纸审查等
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综上所述， ∑ 房价 = 拆迁成本 + 城市配套（七通一平） + 政府的利润 + 契税等获取土地时的税金 + 开发商利润 + 土建 + 设计费 + 安装工程（上下水 + 电梯 + 消防 + 外立面 + 空调 + 强弱电） + 内装修 + 路面硬化 + 绿化 + 销售费用 + 管理费 + 营业税 + 企业所得税 + 印花税 + 宴请 + 送礼 + 人防易地建设费 + 地勘费用 + 证照费用 +图纸审查等。cq.bbs.house.sina.com.cn: g0 H2 Y4 X! ?, I8 L
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