超级网游助手脚本失败:浅谈房地产行业偷税手段及检查的重点

房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性，它的生产周期长、投资数额大、具有往来对象多、市场风险不确定等特点。其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体，以第三产业为主的产业部门。由于原来企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。

　　一、房产商偷税原因分析：

　　（一）行业特点客观上为企业偷逃税提供了便利。

　　房地产行业开发周期长，成本费用支出项目多，部分企业还存在法人、财务人员变动频繁，容易造成编制的预算、签订的合同变更；各级项目审批部门的批文及资料保管不善，形成资料缺失等，这些都给检查带来一定的困难。

　　（二）税务部门对房地产开发企业的征管水平较低。

　　（三）部门之间协调不够通畅。税务部门监管处于房地产开发企业管理链条的末端，而此前，对于其立项、审批、征地、开工、预售等信息分别有建委、土地、规划、房管等部门掌握。目前国地税之间、以及与城建、房管、银行等的信息交流不畅。

　　（四）中介机构的税务鉴定报告不准确、不够严肃。

　　（五）税种设置不合理，造成可趁之机。在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达8种，有的地方还重复征税，如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税等等。收费项目更多，各个地方也参差不齐，有的地方多达80—150种，这无形中也增加了建房成本。而在房地产开发阶段，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税。这种税制设置的消极作用显而易见，开发阶段税少、税负轻，流通环节税重，从而助长了土地的隐形交易，偷税现象严重。而在开发阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，政府无法参与增值价值的再分配。

　　（六）稽查力度不足，难有威慑作用。目前我国还没有一部完整的针对房地产偷税的法规，房地产开发商偷税被稽查出来后，惩处的办法就是根据偷税的多少按比例确定处罚数额。而房地产开发企业偷税是通过税务机关稽查后才能获知，但是这种稽查只是对房地产开发企业账面情况的稽查，只要开发企业通过手段把账面做好了，就很难发现其偷税的痕迹。稽查力度不足，对房地产开发商很难形成一定的震慑作用，使很多开发商存在侥幸心理，认为偷税风险比较低，被查到后顶多再补缴，没什么麻烦。

　　二、房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段：

　　（一）化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。

　　（二）收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿部分发票存根，逃避追查。如个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；还有企业将预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。

　　（三）不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。

　　（四）不合理定价，减少收入。房地产开发企业出于各种目的、理由，采取各种方式降低售房金额，减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调节收入，影响税收。

　　（五）变通权责发生制，分期收款，应作而不作收入。如：房地产企业分期收款销售房产时，在实际收到价款才作收入，延迟反映或不反映收入。

　　（六）其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发企业除主营业务以外如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，这些业务零星、金额不大，税收征管、检查容易忽视，企业往往不如实入帐、计算缴纳税款。

　　（七）代收代垫款项，入帐不上税，或者干脆不入帐。

　　（八）在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。如有些企业不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖延缴纳企业所得税。

　　（九）有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清，甚至少报税款或逃避纳税。

　　（十）部分开发商将更名、拖交房款押金、罚息收入、没收违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。

　　（十一）提供虚假或不完整的销售面积。如有些房地产商将与商品房一起销售的门面房（店面房、营业用房、商铺）、地下车库等不并入销售面积。

　　（十二）利用关联企业的业务往来避缴税款。如：关联企业之间转移资金、集团内部购房实行优惠价交易等。

　　（十三）有挂靠关系的房地产企业之间收取的代扣缴税费不按规定时间申报。

　　（十四）企业合作建房不按规定申报纳税。如房地产开发企业以转让部分房屋的所有权，换取部分土地使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房，有意延误纳税义务发生时间。

　　（十五）“拆一还一”回迁户的回迁房部分未按销售不动产缴纳相关税费。目前房地产公司对偿还面积与拆迁面积相等的部分绝大部分不申报纳税，对收取的房屋差价款、超安费等有的直接冲减开发成本，有的长期挂往来科目不申报纳税。

　　（十六）将自行开发的房产分给投资方部分不按规定申报缴纳税费。

　　（十七）以房产抵偿劳务款、工程款、材料款、银行及私人借款等不作收入申报纳税。

　　如：（1）房地产开发公司把部分商品房的销（预）售权委托给建安施工企业，收了房款直接抵付所欠的建筑材料款，相互不作账务处理，使开发、施工双方都达到偷逃税目的，这种偷逃税手段，主要是房地产公司利用主管税务机关对其开发项目资料掌握不完整和有关部门办理房屋产权证明不需要发票的漏洞。

　　（2）部分房地产公司将商品房直接抵顶工程施工欠款、土地征用费等开发费用，在账务处理上，使“应付账款一X X单位”与“开发成本”科目对冲。

　　（3）以转移债务的形式取得收益

　　（十八）房地产开发商将收到的银行按揭挂往来账，隐匿收入，不缴或少缴税款。如：以“虚假按揭”为由将取得银行按揭购房款转入“短期借款”或“其他应付款”科目长期挂账不申报纳税。

　　（十九）“以房换地，以地换房”，从中偷逃税。以地换房，以房换地是当前房地产开发过程中出现较多的一种交易方式，它不同于款物交易，它属于直接以物易物，以权利换权利，一般情况下不补差价，不存在现款问题。双方往往在实际占有和使用后，暂不办理权属变更手续，逃避税收的监控。

　　（二十）整体转让“楼花”不做收入，偷逃税款。如：一些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼盘的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账，以达到偷逃税的目的。

　　（二十一）将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，不结转营业收入。

　　（二十二）将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费、电力增容费等不按价外费用申报纳税。

　　（二十三）补贴收入不入帐。如房地产企业上交的一些规费，有些地方政府一般会有返还，这部分收入在其实际收到时，都不并入收入申报纳税。

　　（二十四）取得政府返还的土地出让金不入账。房地产企业取得政府返还的土地出让金后不按规定入账冲减土地成本。

　　（二十五）钻政策“空子”，不及时清算土地增值税。按照《土地增值税暂行条例》规定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而部分房地产企业利用种种手段钻这一政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算。

　　三、抓住主要矛盾，突出检查重点

　　首先收集纳税人的基本信息，了解纳税人的机构组成，资本构成，是否有关联机构、分支机构，是否有挂靠机构或挂靠项目，有几个开发项目，是否有银行借款，与建筑商或销售商的关系及交易；收集开发项目的基本信息，了解开发项目名称、投资额、资金来源、开发商品类型，有无其他应税建筑物或其他商品，以及开工、竣工、销售时间，销售方式；了解征用与实际利用土地面积、未开发面积、建筑面积（套）、已（未）销售面积（套）、销售平均价格、平均成本、平均利润；了解预收账款情况，是否预售。其次，审查销售平面图，索取销售平面图，通过约谈，审查销售业绩，结合实地观察情况作好记录。第三，要求纳税人提供完整的纳税资料，如：账本、报表和发票，以及项目立项书、与建筑商的合同协议、与客户的合同协议，向政府机关交纳的各种税费等资料。第四，审查账务资料，重点从以下方面入手把关：

　　（一）把好收入关

　　1、到企业的售楼一线部门直接了解楼盘的销售状况、掌握未卖出的楼房状况，同时要结合企业的售房合同、销售方式、物业管理部门的入住档案资料、企业负责协助办理房屋产权的部门办理房屋产权底册，与企业“销售收入”和“预收帐款”明细账进行比对。

　　2、根据企业“销售费用”科目中发生的房管局收取的房屋买卖交易服务费（根据售房面积按定额费率收取），可以估算企业应按照其会计口径确认的收入，用倒算结果和企业的账面销售收入进行比较，测试其销售收入的完整性。

　　3、对企业采用按揭方式销售开发产品的，检查其首付款是否于实际收到日确认收入的实现，余款是否在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　4、根据检查工程项目的开发、销售情况（房号、购买人、面积、单价、合同金额、实际收款、收据或发票号、备注）设计制作房源表，通过数据核查、比对找出突破口，以房源控税源。

　　（二）扼住成本费用关

　　1、是否准确区分期间费用、开发成本和销售成本的界限，有无虚列、重复列支有关的成本、费用。土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集。

　　2、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否按项目划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无搀杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。

　　3、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。

　　4、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否资本化，是否就税法和会计口径差异进行了调整。

　　5、逐笔核对企业的成本计算单。重点要放在建筑安装工程费数据的复核上，要结合账载数据、预算、建安合同和结算等相关资料进行复核检查。

　　（三）关注现金。由于房地产企业本身资金比较集中，一方面它的收入、支出资金量较大，另一方面它的资金性质比较复杂，特别是戴上面具的资金往来。检查中要特别注意“现金”和“银行存款”科目，关注大额的现金增、减变化。这些业务如果是虚假的，一般会涉及少计收入或者多列成本。此时要注意追查资金来源渠道，要多翻看凭证，要看日期和数字是否奇异、是否违背常理。如果是真实的，要结合债务债权方的性质，核查相关借款费用是否正确处理。

　　（四）测算房屋的开发成本。

　　开发成本主要由土地成本、建筑成本和政府收取的费用三大块组成。其中土地成本和政府费用是相对固定的。而土建成本主要是由人工成本和材料成本组成，就某一个地区来说，人工成本和材料成本差异不会大大，所以只要测算出土建成本，再加上土地成本和政府收取的费用就基本上可以确定房屋的单位成本。只要企业结转的的单位销售成本与测算的单位成本相差太大，就应当注意深入检查。