抢劫案件案例分析:会计实务讲义连载：投资性房地产—成本

一、单项选择题

1．企业通常应当采用（ ）对投资性房地产进行后续计量
A.成本模式　　　 B.公允价值模式 C.成本模式或公允价值模式　　　 D.重置成本模式

2. 存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的其差额通过（ ）科目核算。　　
A.营业外支出 B.公允价值变动损益 C.投资收益 D.其他业务收入

3.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值大于原账面价值的其差额通过（ ）科目核算。
A.营业外收入 B.公允价值变动损益 C.资本公积 D.其他业务收入

4．根据《企业会计准则—投资性房地产》，下列项目不属于投资性房地产的是（ ）。
A．已出租的建筑物 B．持有并准备增值后转让的土地使用权
C．已出租的土地使用权 D．持有并准备增值后转让的房屋建筑物

5. 企业对成本模式进行后续计量的投资性房地产摊销时，应该借记（ ）科目。
A．投资收益 B．其他业务成本 C．营业外收入 D．管理费用 （北京安 通学校提供）

6. 投资性房地产不论是成本模式计量还是公允价值模式计量，取得的租金收入均通过（）科目核算。
A．营业外收入　　B．投资收益　 C．其他业务支出 D．其他业务收入　

7. 关于企业租出并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务的建筑物，是否属于投资性房地产的说法正确的是（ ）。
A．所提供的其他服务在整个协议中不重大的,该建筑物应视为企业的经营场所,应当确认为自用房地产
B．所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产
C.所提供的其他服务在整个协议中如为重大的,该建筑物应视为企业的经营场所,应当确认为自用房地
D．所提供的其他服务在整个协议中无论是否重大，均不将该建筑物确认为投资性房地产

8．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入（ ）科目核算。
A．营业外收入　　B．投资收益　C．利润分配 D．其他业务收入　

（二）多项选择题

1. 根据《企业会计准则—投资性房地产》，下列项目属于投资性房地产的是（ ）。
　 A．已出租的建筑物 B．持有并准备增值后转让的土地使用权
　 C．已出租的土地使用权 D.持有并准备增值后转让的房屋建筑物 E.自用房地产

2．将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，关于转换日的确定叙述正确的有（ ）。
A．投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
B．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。
C．自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。
D．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁开始日
E．自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期。

3．下列属于投资性房地产特征的是（ ）。
A．为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的 B．使用寿命超过一个会计年度
C．目的是为赚取租金或资本增值 D．单位价值较高 E．能够单独计量和出售

4．关于出租的建筑物和土地使用权是否属于投资性房地产的叙述正确的有（ ）。
A．已出租的建筑物是以经营租赁（含融资租赁）方式出租的建筑物
B．已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物（北 京安 通学 校提供）
C．用于出租的土地使用权是指企业通过出让方式取得的土地使用权
D．用于出租的土地使用权包括企业通过无偿划拨方式取得的土地使用权
E．已出租的建筑物是以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的建筑物

5. 根据《企业会计准则—投资性房地产》，关于投资性房地产的后续计量模式的叙述正确的有（ ）。
A．通常应当采用成本模式进行计量
B．只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量
C．同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式
D．成本模式可转为公允价值模式
E．已采用公允价值模式的可以转为成本模式

1. 持有并准备增值后转让的房屋建筑物属于投资性房地产。（ 　）
2. 企业出租给本企业职工居住的宿舍，具有自用房地产的性质，所以不属于投资性房地产。（ 　）
3. 企业拥有并自行经营的旅馆饭店，属于投资性房地产。（　 ）
4. 同一企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计量。（ ）
5. 成本模式转为公允价值模式应当作为会计估计变更，采用未来使用法进行处理。（ ）

（四）计算分析题

1．甲上市公司2005年10月1日建成一幢楼房，建造成本3000万元，当日与丙公司签订了租赁协议，租期为10年，年租金为120万元，租金于每年年末结清。按照当地的房地产交易市场的价格体系，该房产2005年末的公允价值为3200万元，2006年末的公允价值为3120万元。2007年1月1日以3000万元的价格对外转让该房产，营业税率为5%，假设不考虑其他相关税费。
要求：对该投资性房地产的取得及处置投资性房地产的帐务进行处理。
2．资料：
A公司于1996年12月31日购置并投入使用的一栋办公楼，建筑面积1000平方米，价格1000万元。折旧年限50年，到2006年12月31日已累计折旧200万元。A公司于2007年1月1日将该办公楼对外出租，同地段的房地产在房地产交易所的交易价格每平方米40000元。2007年12月31日同地段的房地产在房地产交易所的交易价格为每平方米82000元。2008年4月1日A公司将该办公楼在房地产交易所出售，成交价每平方米80000元，营业税按5%计算，并且已由房地产交易所代扣，实际收到金额7600万元。为举例简便，假设不考虑其他相关税费。（北京安通学校提供）
要求：
对该办公楼转换为投资性房地产以及处置投资性房地产的帐务进行处理。（单位：万元）

【同步强化练习题参考答案及解析】

一、单项选择题

1．【答案】：A
【解析】：根据《企业会计准则—投资性房地产》第九条规定，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行计量。
2.【答案】： B
【解析】：将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“资本公积—其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。
3.【答案】：C
【解析】：自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。
4．【答案】：D
【解析】：持有并准备增值后转让的房屋建筑物不属于投资性房地产，财政部认为这一规定与IFRS是完全趋同的，其理由是房屋建筑物为炒作而增值是虚假的，纯属投机行为。
5．【答案】： B
【解析】：按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。
6.【答案】： D
【解析】：取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
7．【答案】： C
【解析】：企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。
8．【答案】：D （北 京安 通学校提供）
【解析】：处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目（成本）、贷记或借记本科目（公允价值变动）；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

（二）多项选择题

1．【答案】： ABC
【解析】：《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，下列项目属于投资性房地产：（1）已出租的建筑物；（2）已出租的土地使用权；（3）持有并准备增值后转让的土地使用权
2．【答案】：ABC
【解析】：转换日的确定：投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日；自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。
3．【答案】： CE
【解析】：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房、地产（区别国际）。其特征包括：1）目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；2）能够单独计量和出售（或转让）。
4．【答案】：BCE
【解析】：已出租的建筑物和已出租的土地使用权指以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的建筑物和土地使用权，包括自行建造或开发完成后用于出租的房地产。其中，用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过出让方式取得的土地使用权。按照现行法规，对不动产不能采用融资租赁形式。
5．【答案】： ABCD （北京安 通学校提供）
【解析】：因为采用公允价值计量模式的前提就是公允价值能够持续、可靠地取得，因此只要条件继续得到满足，就不存在转换后续计量模式的问题。所以E选项不对。

（三）判断题

1.【答案】：×
【解析】：房屋建筑物为炒作而增值是虚假的，纯属投机行为，不属于投资性房地产。
2.【答案】： √
【解析】：企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。
3.【答案】：×
【解析】：企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。
4.【答案】：×
【解析】：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
5.【答案】：×
【解析】：成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。

（四）计算分析题

1．【答案】及【解析】（北京安 通学校提供）
①该投资性房地产的入账成本＝3000（万元）；
②取得该楼房时：
借：投资性房地产—成本　3000
贷：在建工程　　　　 3000
③2005年末取得租金时：
借：银行存款　　30（＝120/12×3）
贷：其他业务收入 　30
④2005年末当房产的公允价值达到3200万元时，此时的账面价值为3000万元，由此造成的增值200万元应作为当年的投资收益，具体处理如下：
借：投资性房地产—公允价值变动　200
贷：公允价值变动损益　　　　200
⑤2006年末取得租金时：
借：银行存款　120
贷：其他业务收入　120
⑥2006年末当房产的公允价值达到3120万元时，此时的账面价值为3200万元，由此造成的贬值80万元应作为当年的投资损失，具体处理如下：
借：公允价值变动损益　 80
贷：投资性房地产—公允价值变动 　80
⑦2007年1月1日以3000万元价格转让该房产，营业税率5%，则：
借：银行存款　3000
贷：其他业务收入　 3000
借：其他业务成本 3120
　　 贷：投资性房地产—成本　 3000
投资性房地产—公允价值变动 120
　　　 借：营业税金及附加 150
　 贷：应交税费―应交营业税 150
借：公允价值变动损益　 120
贷：其他业务收入　 120

2．【答案】及【解析】
（1）2007年1月1日，将自用建筑物转换为投资性房地产的帐务处理：
借：投资性房地产—成本 4000
累计折旧 200
贷： 固定资产 1000
资本公积—其他资本公积 3200
（2）2007年12月31日，
借：投资性房地产——公允价值变动 4200
贷：公允价值变动损益 4200
(3)2008年4月1日，
借：银行存款 8000
贷：其他业务收入 8000
借：其他业务成本 8200
贷：投资性房地产—成本 4000
投资性房地产—公允价值变动 4200
　 借：营业税金及附加 400
　 贷：应交税费―应交营业税 400
借：公允价值变动损益 4200
贷：其他业务收入 4200
借：资本公积 3200
贷：其他业务收入 3200