oracle安装目录在哪:海峡都市报：看看福州楼盘的“成本清单”

看看福州楼盘的“成本清单”
海峡都市报  2005-08-25 09:38
Ｎ本组文：据新华社电
建１平方米商品住宅到底需要多少钱？房价虚高的数目究竟有多大？
榕２３个楼盘成本测算显示:开发商利润率平均达50％
８月上旬，记者在调研中获取了一份福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列的２３个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米１６３６元至３０９４元不等；销售均价从每平方米２５００元至５５００元不等。经测算，开发商的利润率平均约５０％，最低的约为２０％，最高的超过９０％。其中利润率超过５０％的楼盘有１０个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。
平均开发成本在2019元／平方米至2305元／平方米之间
在全国３５个大中城市中，福州市的房价位于中等水平。来自福建省统计局的数据显示，今年上半年福州市商品房平均销售价格为３５８７元／平方米，同比增长１１．６４％，其中商品住宅销售价格为３２２８元／平方米。福州市物价部门对当地挂牌出让的１０１块地逐一进行了成本核算，结果显示，商品房的社会平均开发成本在２０１９元／平方米至２３０５元／平方米之间。
一份中档楼盘的“成本清单”显示：开发商每平方米获利1466元
为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，记者选取了福州市一个较有代表性的中档楼盘（福州××花园），按照地价、建安成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行了较系统的“成本核算”。通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利润率达６０．２％。
现粗略列出这个楼盘的住宅房产“成本清单”：
福州××花园（８月上旬，楼盘销售员告知销售均价３９００元/平方米左右）
１.地价：６８３元／平方米。
２００３年９月，开发商通过竞拍以每亩１１２．６万元购得这一地块，面积３２０余亩，小区规划建筑容积率为２.２７，规划建筑密度为２３．７％，总建筑面积为４８．５万多平方米，其中商业建筑面积为１．４５万多平方米。将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本。
２.土建和安装成本：８７５元／平方米。
这项费用主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。
３.配套建设费用：４８６元／平方米。
这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。
４.开发商的运营成本：３９０元／平方米左右。
这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的１０％。
综上所述，保守计算该项目总成本约为：６８３＋８７５＋４８６＋３９０＝２４３４元。开发商利润约为：销售均价３９００元－总成本２４３４元＝１４６６元。开发商的利润率为６０％左右。
成本揭秘
楼盘“成本清单”背后的玄机
房地产商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。
开发一个楼盘
可赚７亿多元
相较于房价畸高的上海、北京等热点城市，福州属于房价中等的二线城市。而记者选取的这个楼盘无论从销售均价和开发档次看，在当地属于中档或稍偏上水平，有较大的代表性。这份清单显示，相对于开发成本而言，这一楼盘约６０．２％的利润率明显过高，房价偏离了真实成本，而开发商动辄以开发成本高为高房价辩护显然站不住脚。
一是正常的房价应该是成本加上合理的利润。因此衡量房价是否正常、房地产利润是否合理的关键，是房地产开发建设的成本。而通过对商品房的相关费用等成本进行细化测算，发现一个楼盘每平方米的真实成本也就二三千元，而销售均价有的却达到了四五千元，有的利润率高达９０％。福州市物价局负责人表示，根据有关法律法规规定，企业自主定价需要以成本为基础定价，低于成本的低价倾销和大大高于成本的暴利，都是法律法规不允许的。
二是表面上看６０％的利润率算不上什么，可房子不同于普通商品，它总价高，意味着开发商能够轻易获取巨额利润。还以福州的这一楼盘为例，老百姓要买一套１００平方米的房子，总价是３９万元，按其６０％的利润率，意味着开发商每平方米赚１４６６元，一套房子就赚１４．６６万元。照此推算，这一建筑面积达４８万多平方米的楼盘，可获利７亿多元。
三是“清单”显示地价（指挂牌出让的土地）在房价中所占的比重并不是很大，开发商所持的“地价决定论”站不住脚。在这个楼盘中，地价所占比例约为１７．５％。据福州市物价部门对该市市区商品房社会平均成本的测算，地价占房价的２０％左右。
通过炒作概念
不断放大价格
那么，房价是否如开发商所言，由供需决定呢？记者在采访中发现，一些开发商善用“虚拟成本”“虚假需求”“预期价值”“设计概念”等来为其高房价自圆其说，如黄金地段、国外理念、绿色家园、环保装修、教育地产……珠海某楼盘，本来位置较偏，远离市区，但开发商极力渲染企业的品牌效应和预期中的跨海大桥将带来诸多便利等，房价随之被炒到每平方米５９００元以上。通过炒作概念不断放大价格信号，最终的销售价格大大偏离真实成本，而这正是开发商获取暴利的玄机。面对这块虚增的高额利润，目前缺乏有效的约束与监控，而这恰恰应是下一步房市宏观调控的着力点之一。
实话实说
福州已测出每个楼盘的成本
福州市物价局不久前在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，在房地产界掀起轩然大波。有关人士称，这是第一个用准确数据揭开房产内幕的范本。日前，记者就此专访了福州市物价局局长朱光华。
商品房成本是
如何算出来的？
记者：物价部门公布了商品房的社会平均成本以后，各界如何评价？
朱光华：大多持肯定的态度，但也有一些误解。这里要澄清一个概念，商品房的社会成本是商品房总成本的主要部分，但总成本还包括销售费用、管理费用等。商品房社会成本指商品房的平均开发成本，包括地价、建安成本和配套设施费用等，没有包括销售管理费用，以及一些隐性费用。
记者：对哪些数据进行了测算，结果如何出来的？
朱光华：我们的测算是建立在大量数据的基础上的。整个测算工作分地段和等级进行，一共对１０１块合计２６３２亩地块的地价、建安成本以及附属公共配套设施费、公共基础设施费的成本进行了核算。这些地块是福州市市区从２００２年到２００５年３月份，通过招标拍卖、挂牌交易取得土地使用权的所有土地。地价是政府公开出让的，每一块地多少钱清清楚楚，把所有地价相加再平均就是平均地价，算下来是８０１元／平方米左右；建安成本是将所有属于建筑安装项目的费用加起来，本市的建安成本在８００元／平方米至９５０元／平方米之间，基本不变；勘察设计及前期工程费、房屋建筑安装费、公共设施配套建设费等在４１８元／平方米至５５４元／平方米之间。将这三项费用相加就得到整个商品房的社会平均开发成本，在２０１９元／平方米至２３０５元／平方米之间。
市物价局局长建议
定期发布楼盘成本
记者：据了解，福州市物价局已经测算出每个楼盘的成本，但最终并没有公布出来，是什么原因呢？
朱光华：福州市物价局确实已经测算出每个楼盘的成本，作为消费者当然希望能公布出来，因为这对于消费者购房的指导作用更大。物价局目前还没有打算将每个楼盘公布出来，除非有关法律政策明确要求。
记者：看来要打破房产信息垄断这块坚冰确实很难，公布商品房成本有法律依据吗？
朱光华：政府不能剥夺房地产企业的定价权，但老百姓有知情权，物价部门通过监测和公布商品房的成本，促进住房价格的合理形成，是题中应有之义，符合价格法的要求。价格法并没有规定具体的配套措施，建议国家有关部门尽快制订出可操作性的具体法规，并建立商品房社会平均成本的定期发布制度。