锦州列车时刻表查询:房地产稽查(转贴）

房地产稽查 本文引用自一帆《房地产稽查》目前，房地产业无疑是国内备受关注的、炙手可热的话题之一。为了抑制房价增长过快和房地产业运作中的不规范行为，国家九部委联合出台了包括税收调控手段在内的“国六条”。几乎与此同时，在全国范围内，一场针对房地产业的税收专项检查也在轰轰烈烈地展开。房地产业之所以接二连三地成为我国税收专项检查重点，与其普遍存在的大量而繁复的税收违法现象密不可分。
　　在针对房地产业的税收专项检查中，准确、全面地了解其涉税运作模式和流程，掌握其偷税常见手段和规律，熟悉其成本与费用核算方式，可以起到事半功倍的作用。为此，国家税务总局稽查局于2006年5月在厦门举办了一次房地产业税收专项检查培训、研讨会议，对房地产业的运作模式与偷税方式进行了总结与交流。在此，我们以国家税务总局稽查局《房地产行业检查培训预案》为基础，结合全国各地税务稽查部门在房地产业税务检查实践中得出的经验和技巧编撰此文，供大家参考。
　　不对称的“财富榜”与“纳税榜”
　　——房地产业涉税运作模式及纳税现状
　　房地产是房产和地产的总称，房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产业运作一般经过土地或房产的获取、筹资、规划设计、开发、销售策划、预售销售、房屋完工验收交付使用、商品房的出租出借、商品房的自用、商品房的售后回租、项目成本清算及所得税计算等环节。总体而言，房地产业具有投资金额大、投资回收期长、资产负债率高、运作程序复杂等经营特点。正是这些特点，给房地产业税收征管造成很大困难，致使房地产业偷逃税现象较为严重，房地产业的“财富榜”与“纳税榜”很不相称。
　　房地产业涉税运作模式
　　土地及房产的取得。土地的获取过程一般称为前期手续办理，包括从政府一级市场出让取得及二级市场转让、合作、合资、股权变更（买卖股权）方式取得。在一级市场中，主要有政府协议转让、政府公开拍卖、招标挂牌转让。它需要办理政府批文、计划立项、规划，最终缴足地价取得国有土地使用权证书；在二级市场中包括竞拍中标、股东名称变更、出资合作、参股合资经营及在建工程的购入等方式取得。无论是在一级市场还是在二级市场取得，土地项目的开发都必须办理四证：土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售或销售许可证。一些不规范的商品房可能不需上述手续，但也应有土地租赁合同、与部队或村委会及乡镇的协议或合同。上述土地成本有的可以税前扣除，有的则不可税前扣除，它涉及以地换房、以房换地等诸多的税收政策问题。
　　筹资形式。筹资过程包括银行贷款、非金融性贷款、关联企业间的融资借贷、股东注册资本抽回后的变相借贷等。各种贷款、融资财务费用进入房地产开发成本后，都涉及能否税前扣除问题。
　　规划设计环节。此环节与税收相关的内容，包括建筑面积、可售面积、成本概算、建筑工作量计算、工程预（决）算、测绘面积与规划设计面积的差异等。它关系着所得税清算中成本的计算和分摊问题。
　　项目施工建造方式。房地产项目在完成前期开发后，依据设计图纸，委托建筑企业进行施工。委托方式可为：分项目、分标段、分工种发包给施工企业或总包给施工企业。对施工单位可采取招标、议标或直接委托施工的方式选定。工程价款结算方式分为两种：一种是一次性包死不得追加的总量承包，一次性结算；一种依工程图纸预算的工作量，结合当地建筑工程定额单价，按工程进度，实行按月或按季中间结算，工程完工后进行总结算。对工程结算的审核，关系到房地产项目所得税清算是否真实、准确。
　　销售策划环节。一般分为自行销售和委托他人销售两种方式。在自行销售中，一般都约定预收款金额、付款方式、是否办理按揭贷款等；委托他人销售的，一般约定委托销售的抽成比例、销售底价、房款及手续费结算方式等。此环节关系到商品房销售收入是否及时足额入账。
　　取得收入方式。房地产业收入分为预售及现房销售，涉税的主要内容有预售合同签订、售房款收取方式、房屋交付期限、产权办理期限；其采取的结算方式可分为：一次性全额收款方式、分期付款方式、银行按揭方式、委托销售收款方式、非货币性资产结算方式。其结算方式的多样性，合同书面上的形式收入与实际收入的差异，容易造成收入的失真。
　　成本分类。房地产开发企业成本按经营用途进行分类，包括以下八项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、不可预见费、开发期间税费。开发费用包括以下三大项：管理费用、销售费用和财务费用。销售费用可分为广告宣传费、销售代理费和其他销售费用。它涉及所得税项目成本的计算和分摊。
　　商品房完工界定及收入确认时限。商品房建筑完工，一般以政府的建筑质量监督站综合验收为准，有些地区可由建筑质量监督站先进行主体验收，在消防验收前，商品房也可投入使用。销售商品房的发票一般是延至产权证办理时才由房地产企业开具；由于延时交房，开发商要赔款，故商品房一般在主体验收后就交付业主使用。现行所得税规定以开发项目完工作为所得税结算时间。如何理解和把握完工概念，对税务稽查人员至关重要，它涉及所得税纳税义务时间的确认。
　　代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。代建项目包括：统建房、周转房、安置房和代建城市基础设施和公共配套设施的开发。
　　投资估算。房地产业在投资前都有投资估算。投资估算既是筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据，也是确定投资决策、投资额和控制投资总额的依据。房地产开发项目的概算、预算指标，也是衡量成本列支是否真实的重要参考。
　　目前房地产业偷逃税的一般手法
　　目前，房地产业偷税严重，已是不争的事实。从统计数据分析，2005年房地产业专项检查共查补税款461144.22亿元，问题率为46.87%。目前房地产企业偷逃税的一般手法有：
　　一是预收房款、银行按揭房款、房地置换、土地出让、以房抵债、安置回迁超面积售房、商品房自用等销售或视同销售行为，不按收入确定原则确定收入。有的企业将销售收入挂在往来账上，或隐匿收入，或不做账务处理，或直接冲减开发成本。如湖南岳阳现代房地产开发有限公司将收取的4056万元预售房款全部记入“预收账款”，工程完工后一直未结转收入，偷逃企业所得税数百万元。
　　二是虚列开发成本。有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账。有的巧立名目虚列成本，如厦门市某开发企业利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费1515万元；有的虚构施工合同骗开建安发票，如湖南长沙某开发公司利用虚假的施工合同，从地税窗口开出建安发票，虚增开发成本1000余万元；开发企业白条列支现象比较严重，如青岛市国税局发现，个别外资房地产企业列支白条高达上亿元。
　　三是人为多转销售成本。从全国情况看，房地产开发企业不遵循收入与成本费用配比原则，随意多转销售成本现象比较普遍，其表现形式不尽相同。如大连市的开发企业往往以预算成本或预计成本结转，其成本远高于实际发生的成本；青岛市的一些企业开发多个项目或分期开发项目时，常常故意混淆前后项目之间的成本，多转完工项目的销售成本。
　　四是故意拖延项目竣工决算和完工时间，少缴土地增值税。福建地税局发现，由于房地产企业利润率高，而土地增值税预征率相应较低，一些开发企业故意拖延项目竣工决算时间躲避土地增值税结算。
　　房地产开发企业税收违法新动向
　　一是利用关联交易转移利润。如：厦门蓝筹置业有限公司开发的龙头商院以明显偏低价格销售给其关联企业——厦门思瑞商贸有限公司，经查验发现后，补征营业税及附加73万元。
　　二是联建、集资建房、委托建房业务，不按相应政策规定缴纳营业税。如大连市某房屋开发公司的开发成本中无土地成本，其土地证是另一企业的。在联建过程中，两个企业都没有就“以房换地”、“以地换房”行为缴纳销售不动产营业税和转让无形资产营业税。福建津南地区有两个村以村委会集资建房名义开发住宅，然后将一部分房屋对外销售，却未进行纳税申报，偷逃营业税87万元。
　　三是境外销售房产，隐匿销售收入。如厦门华汇房地产公司大楼建成近七年，总建房面积7.5万平方米，账上记载的销售收入仅为8000万元。经地税机关与公安部门及房产部门配合，查清该单位已在境外实现销售、隐瞒收入的事实，共计补税、罚款、加收滞纳金2370万元。
　　四是采取包销方式，少记销售收入。宁波市地税局在检查中发现，一些开发企业与包销商签订包销合同，约定一定的包销金额，包销商负责销售，开发商负责开票。有的包销商在销售过程中，采取部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入。这一行为，不仅造成开发企业和包销商双方偷逃了税款，也减少了购房者在办理房产权属证件时缴纳的有关税费。
　　解析房价成本
　　——房地产业财务核算概要
　　厘清房地产价格中的成本组成，是对房地产业进行税务检查的重要一环。前已述及，房地产开发成本按经营用途进行分类，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、不可预见费、开发期间税费。开发费用包括管理费用、销售费用和财务费用。销售费用可分为广告宣传费、销售代理费和其他销售费用等。在房地产业财务核算中，主要有开发产品的核算、出租开发产品核算、周转房的核算、土地开发成本的核算等。掌握这些核算方式及相关成本计算，是对房地产业进行检查的基础。
　　就现行会计制度来说，房地产开发企业并没有专门的行业会计制度。1993年7月1日财政部曾颁发《房地产开发企业会计制度》，但现已不再适用。2001年1月1日，财政部颁发了《企业会计制度》，股份制房地产开发企业开始执行《企业会计制度》。2005年1月1日，财政部颁发了《小企业会计制度》，小规模房地产开发企业也可执行《小企业会计制度》。从会计制度的变迁看，1993年的《房地产开发企业会计制度》虽已不再适用，但其中的主要科目设置沿用至今。下面讲述的房地产业财务核算，以1993年的《房地产开发企业会计制度》中会计科目为准，结合《企业会计制度》、《小企业会计制度》中的规定，进行概要论述。
　　开发产品的核算
　　开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品，包括土地（建设场地）、房屋、配套设施和代建工程。已完工开发产品实际上是开发建设过程的结束和销售过程的开始。
　　为了正确核算开发产品的增加、减少、结存情况，开发企业应设置资产类“1285开发产品”账户。该账户借方登记已竣工验收开发产品的实际成本，贷方登记月末结转的已销售、转让、结算或出租的各种开发产品的实际成本。此外，本账户还应按开发产品的种类，如土地、房屋、配套设施和代建工程等设置明细账户，并在明细账户下，按成本核算对象设置账页。
　　企业将开发的土地和房屋用于出租经营，或将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于移交使用时，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品”或“周转房”等账户，贷记“开发产品——土地（或房屋）”账户。
　　企业将开发的营业性配套设施，用于本企业从事第三产业经营用房，应视同建造固定资产进行处理，即按该配套设施的实际成本借记“固定资产”账户，贷记“开发产品——配套设施”账户。
　　出租开发产品核算
　　出租开发产品是指用于出租经营的土地和房屋等开发产品。其盈利以收取租金的方式逐步实现。
　　为核算企业出租经营的土地、房屋等使用及摊销情况，开发企业应设置“1295出租开发产品”总分类账户，并下设“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级账户。其中：“出租产品”二级账户核算出租开发产品的原始价值，借方登记出租的土地及房屋的原始价值，贷方登记改变出租开发产品用途对外销售的出租开发产品的原始价值。借方余额反映实际出租的土地、房屋的原始价值。
　　“出租产品摊销”二级账户核算实际出租的开发产品的摊销价值，贷方登记按月计提出租产品的摊销价值，借方登记改变出租产品用途，对外销售出租产品时冲销的出租开发产品的已摊销价值。贷方余额反映实际出租的土地、房屋等出租开发产品累计摊销价值。对于出租的土地和房屋，企业应建立“出租产品卡片”，按出租产品的类别、土地（或房屋）的编号、承租单位等进行明细核算，详细记录出租产品的地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。
　　周转房的核算
　　周转房是指企业用于安置拆迁居民周转使用，产权归企业所有的各种房屋。包括：在开发建设过程中已明确为安置拆迁居民周转使用的房屋；企业开发完成的商品房，在尚未销售之前用于安置拆迁居民周转使用的部分；搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋。
　　为核算周转房的实际成本，企业应设置“1296周转房”总分类账户，并在该账户下设置“在用周转房”和“周转房摊销”两个二级账户。
　　“在用周转房”二级账户核算在用周转房的实际成本，借方登记增加的在用周转房实际成本，贷方登记减少的在用周转房实际成本。借方余额反映在用周转房的原始价值。
　　“周转房摊销”二级账户核算周转房的摊销价值，贷方登记按月提取的在用周转房摊销价值，借方登记改变周转房用途，对外销售应冲减的已提摊销价值。贷方余额反映在用周转房的累计已提摊销价值。
　　土地开发成本的核算
　　土地开发也称建设场地开发。通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记入有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。
　　（一）土地开发费用的归集与分配
　　企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。
　　1.土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户及相关明细账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。
　　2.配套设施费的归集与分配。配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有两种情况：（1）与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，特配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分析。（2）与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本——土地开发”账户中。如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本（或预算成本）在土地开发成本中预提。预提时，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“预提费用——预提配套设施费”账户。实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本——配套设施开发”账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。
　　3.开发间接费用的归集与分配。企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。应由土地开发成本负担的，由“开发间接费用”账户转入“开发成本——土地开发”账户内。如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计入有关土地开发成本的开发间接费用项目内。
　　（二）完工土地开发成本的结转
　　已完工土地开发项目应根据其用途，采用不同的成本结转方法：
　　为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地，开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。
　　开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地，应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。结转计入房屋开发成本的土地开发费用，可采取分项平行结转法或归类集中结转法。
　　差异中，隐藏偷税玄机
　　——房地产业税收与会计制度差异分析
　　房地产企业因其自身项目开发期长、项目滚动进行、成本结转有特殊性等原因，其现今适用的会计制度和税收有关规定存在一定差异。而且我国的房地产企业所得税管理主要建立在《国家税务总局关于房地产开发业务企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）和《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）两个文件之上，内资和外资房地产企业也存在不同点。房地产业的会计制度主要遵从《企业会计制度》，但也还有不少沿用原有的房地产业行业会计制度，现对房地产行业现行不同的会计制度和税收规定存在的差异简单分析如下：
　　期间费用扣除方法的不同
　　期间费用即开发费用，它包括了管理费用、销售费用和财务费用。会计制度规定，期间费用可在当期计入损益，直接影响计税所得。国税发[2006]31号文件规定：内资房地产开发企业，其预售收入不可以作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数；新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按规定标准扣除，结转期最长不超过三个纳税年度。这就是说，在预售期间至完工之前，即使这三项费用进入当期损益，也要进行纳税调整。由此可见，在开发产品完工之前，税法与会计制度在期间费用的扣除上有较大区别，但在完工之后，二者一致。
　　对于期间费用中财务费用的利息支出中的税收会计差异，企业会计制度规定：1998年以前，我国会计实务对借款费用除固定资产构建过程中发生的借款费用予以资本化，其他借款费用，包括房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用（不论开发产品是否完工），均直接计入财务费用核算。1998年，财政部印发《股份有限公司会计制度——会计科目和会计报表》通知，在“特殊行业和特殊业务的会计处理规定”一节中首次明确，“股份有限公司为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用在开发产品完工之后，可以计入开发成本或开发产品成本。”2000年，财政部[2000]25号《关于印发〈企业会计制度〉的通知》中明确：《股份有限公司会计制度——会计科目和会计报表》废止，股份公司应执行《股份有限公司会计制度》。2000年颁布的《企业会计制度》第77条规定，借款利息，除建造固定资产应予以资本化的产品之外，其余都进入当期损益，没有说明房地产开发企业有何特殊处理。2001年1月18日，财政部发布的《企业会计准则——借款费用》又规定，该准则不涉及房地产商品开发过程中发生的借款费用。因为会计上至今没有一个明确的规定，房地产开发企业发生的这部分借款费用，在实际操作中就存在两种情况：一是大部分企业沿用原有旧会计制度中明确合理的部分，将利息支出计入有关房地产的开发成本；二是执行《企业会计制度》的，则可计入财务费用。在实务中，大部分企业是计入开发成本，再跟随成本结转进行所得税税前扣除。
　　税法规定：国税发[2006]31号文件明确，房地产开发企业在开发产品完工之前，其财务费用计入开发成本，待开发产品完工之后，再随开发产品结转成本。开发产品完工之后，发生的利息费用直接进入当期损益。开发企业将自有资金依法借给全资企业的，全资企业支付的利息不得在税前扣除；借给关联企业的，关联企业借入资金超过注册资本的50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。国税发[2001]142号文件第五条规定：外资企业当期成本费用的确定，应根据当期实际销售面积以及可售单位工程成本费用来确定。可售单位工程成本费用=可售总成本÷总可售面积，其中，可售总成本费用包括为开发建设工程而发生的成本及其期间费用。因此，外资企业为开发产品发生的利息支出，也是跟随期间费用，在完工之后结转损益。
　　综上所述，内、外资房地产企业关于期间费用的税收规定和两种会计制度基本一致。但其中广告费、业务宣传费和业务招待费、财务费用中的利息方面不相一致。
　　确认销售与纳税义务发生时间的不同
　　现行税收政策对销售收入的确认，分为预售收入与开发产品完工确认两种。预售收入的确认涉及营业税金及附加和预售收入毛利额缴企业所得税的问题，开发产品完工时间的确认，涉及企业所得税的清算时间。
　　国税发[2001]142号文件明确规定，外商投资房地产企业采用预售款销售的收入确定原则：（1）采取分期付款或预售方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现；（2）采取按揭形式的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现；（3）采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。
　　国税发[2006]31号文件对内资房地产企业收到的预售款结转收入的时间作了与外资企业基本相同的规定。
　　对于房地产企业销售未完工产品收到的销售款，应按照上述规定确认税法上的“收入”（并不是严格意义上的收入）计算缴纳营业税，并结合当地规定的预计计税毛利率，扣除当期期间费用、营业税金及附加后，计入当期应纳税所得额，预交企业所得税。
　　已销售的开发产品符合以下三个条件之一，企业应将预售收入转为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额：（1）竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；（2）已开始投入使用的开发产品（成本对象）；（3）已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
　　《企业会计制度》规定收入确认条件是：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。在实际操作过程中，开发企业主要是以销售发票的开具来确定销售收入的实现。会计制度对于取得的预售款在当期并不确认，也不结转收入，这一点和税收制度存在不同，造成会计制度确认销售实现时间与税法规定的纳税义务发生时间不同。许多企业，也是利用这些差异，进行偷税。
　　其他方面的差异
　　一是会计利润与计税所得时间上不同。在未完工的开发产品预售阶段，因为不符合会计制度对收入的确认，会计上不结转未完工项目的收入，按照配比原则也不结转成本，也就无从计算会计利润；税法则规定按照预计利润率确定利润。这就造成税法和会计对当期确认利润的时间不同。
　　二是结转成本不同。《房地产企业会计制度》规定：“经营成本”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产品等主要经营业务的实际成本。本项目应根据“经营成本”科目发生额分析填列。而上述31号文件和142号文件规定：房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指完工开发产品已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。通常，可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积；销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。
　　开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，会计上按照实际开发成本结转经营成本。国税发[2001]142号文件虽没有明确规定，但国税发[2006]31号文件对此做出了明确规定：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠予地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠予地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
　　三是开发产品自用问题。开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，会计上认为是一种内部结转关系，不符合一般商品销售收入的确认原则，不作销售处理，按成本转账。
　　上述情况，国税发[2001]142号文件对外资房地产企业没有明确规定。但国税发[2006]31号文件对内资房地产企业的上述行为则规定应视同销售确认相关的收入、成本和费用。
　　抽丝剥茧，对症下药
　　——房地产业的分税种检查方法
　　营业税的检查方法
　　对预收房款的检查。纳税人采用预收款方式销售不动产，其收到的预收款（包括预收定金）应作为营业税的计税依据，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。注意检查是否有纳税人收到预收款项后计入往来科目，少缴当期营业税；是否将款项汇到其他企业抵顶欠款；是否按合同规定的收款时间确认收入。需检查相关的会计科目为“预收账款”、“其他应付款”、“应付账款”、“开发产品”等。
　　对以房抵顶工程款、银行贷款的检查。房地产企业占用资金规模比较大，拖欠银行贷款和建筑公司工程款的现象比较普遍。有的房地产企业为还贷款和欠款，直接将等值的房屋转让给银行或建筑公司，直接抵减企业的负债。也有一些银行出于某种原因，不直接购买房产，而采取将款项贷给房地产企业，以贷款本息抵顶房款的手段，变相购买商品房。检查时注意开发商与施工企业签订的合同、结算方式；检查与银行签订的贷款合同，注意还款期限和利息，是否有贷款长期不还现象。涉及诉讼的，应注意了解法院判决书内容。相关的会计科目为“开发产品”、“长期借款”、“财务费用”等。
　　对以地换房、以房换地、参建联建、合作建房的检查。纳税人发生的上述行为是否按规定申报缴纳营业税；以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。重点检查“开发成本”、“长期投资”科目及有关协议。
　　对委托销售和境外销售的检查。重点检查企业是否按合同约定时间确认收入，是否少计、隐瞒销售收入。主要检查委托代销合同、购房合同、代销清单、房地产管理部门登记情况等。
　　对代收款项的检查。重点检查2002年1月1日之后房地产企业代收的人防工程建设费、水源建设费、水源增容费、集中供热集资费、房改基金、供电贴费等各种代收款项是否申报缴纳营业税。检查的会计科目为“其他应付款”等。
　　对开发面积与规划面积、销售许可面积的检查。检查房地产企业有无超规划面积建房，出售超规划面积部分（如车库、会所）是否记收入。企业有无将超规划面积部分赠送或挪作他用。注意有关部门是否有超面积处罚决定，在“开发产品”中是否混列有关部门的罚款支出。相关的会计科目为“开发产品”，相关资料为建设规划许可、工程施工许可、销售（预售）许可、测绘报告等。
　　对假按揭贷款的检查。某些企业为骗取贷款，用本单位职工高价购买商业店面或住房，以本单位职工名义办理产权，取得银行按揭贷款，企业未将其计入“预收账款”或做销售处理。相关科目为“财务费用”、“其他应付款”。
　　其他检查。检查“其他业务收入”、“营业外收入”，看有无存量商品房出租现象；检查“开发产品”、“利润分配”，看有无以商品房作为股东分利未做销售处理现象；检查销售合同及销售台账，对比存量可销售面积、已实现销售的可销售面积以及总可销售面积，看有无少记营业收入问题或有无私设小金库、账外分解隐瞒收入现象；检查“开发产品”及相关资料，看动、拆迁补偿行为是否按规定申报纳税；检查销售合同及销售收入，看关联企业之间销售价格是否合理；检查有关协议、成本构成、往来结算账户、纳税申报表，看代建、自建房产在销售环节是否按“建筑业”缴纳营业税。
　　企业所得税的检查方法
　　（一）对预缴企业所得税的检查。内资企业是否按国税发[2006]31号通知规定，对当期取得的预售收入，称按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。预计计税毛利率规定：经济适用房不低于3%，非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市和郊区的，不得低于20%；（2）开发项目位于地及地级市城区和郊区的，不得低于15%；（3）开发项目位于其他地区的，不得低于10%。检查外资企业是否按国税发[2001]142号通知规定，先按预售收入，按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税。预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率，预售收入的利润率：外资企业为6—10%，具体由各地主管税务机关确定。
　　（二）对开发产品销售收入的检查。对已完工的开发产品，是否按下列原则确认收入的实现：
　　采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
　　采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
　　采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
　　采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到委托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
　　将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：（1）将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。（2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
　　（三）对视同销售行为的检查。内资房地产开发企业的下列行为应视同销售确认收入：将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；将开发产品转作固定资产；将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；以开发产品抵偿债务；以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
　　（四）对代建工程和提供劳务收入的检查。房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
　　完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。
　　房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
　　（五）开发成本的检查。房地产开发企业与开发经营有关的各项支出，包括开发产品成本和期间费用两大类，应重点检查房地产企业开发成本归集是否正确。看企业计入“开发成本”的每一项目的金额是否有依据，是否有相关的发票；是按投资概算或投资估算估计计入的，还是按企业实际发生的成本计入；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，是否根据配比原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。是否存在以虚假发票列支、虚开工程施工发票、虚开劳务发票、利用虚假资料向税务机关申请代开发票，列支虚假成本以及编造虚假人员名单，虚列动、拆补偿费等问题。
　　（六）对销售成本的检查。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
　　其他税种的检查
　　对土地增值税的检查，主要看企业是否按规定申报预缴土地增值税；对非普通住宅，其申报预缴税率是否正确；预缴的基数是否包含纳税人每月实际取得的转让收入价款、预收款、定金和其他有关经济收益的总和；对已竣工决算的开发项目，是否在税务机关规定的时间内到税务机关申请办理税款清算手续。
　　对土地使用税的检查，应注意对房地产开发企业征收土地使用税的计税依据应包括与其不可分割的附属设施占地。即对住宅小区内的马路、绿化用地、商业网点、自行车棚等公共设施用地均应征税。房地产开发企业在开发建设、出售期间土地使用税的纳税人和计税依据有不同规定：（1）在开发建设期间，是指房地产开发企业自土地管理部门批准其开发建设始至开发建设项目完工（含竣工）止。在此开发建设期间应按其全部占用土地面积计算缴纳城镇土地使用税。（2）在项目完工后至房地产全部出售期间，对未出售部分和已经出售部分，应由房地产开发企业和购买者分别按出售和未出售房产的建筑面积比例分摊计算纳税。
　　对房产税的检查，要注意房地产开发企业的商品房在未售出前对外出租、出借，转为自用，是否按规定缴纳税款；外资房地产开发企业的商品房在出售前用于出租的，其会计核算是否正确，房产税的计税依据是否正确，是否足额申报纳税。
　　对个人所得税的检查，要注意发放的各种奖金、补贴、实物以及其他应税收入是否按规定扣缴个人所得税。重点检查企业经营者和个人投资者取得实行分配、以明显偏低价格购买本企业开发产品等应税行为。核对企业销售部销售人员业绩考核表，检查房地产企业售楼人员的奖励提成是否足额纳税。
　　对契税的检查，重点检查房地产开发企业从2005年1月1日始是否到税务机关申报缴纳取得土地环节的契税；申报缴纳契税的计税依据是否正确：出让国有土地使用权的，其计税价格应为取得该土地使用权而支付的全部经济利益；以协议方式出让的，其计税价格为成交价格，包括土地出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。同时要检查先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，是否依法缴纳契税。
　　另外，要检查房地产开发企业与购房者签订的商品房销售（预售）合同、建筑安装合同、勘探设计合同、借款合同等是否按规定缴纳了印花税。
　　偏低的预征率
　　——完工房地产项目所得税清算方法
　　按国税发[2006]31号文件及国税发[2001]142号文件规定，房地产商品房完工后，企业所得税由预交转入按规定结算阶段。国税发[2001]142号文件规定：“企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。”国税发[2006]31号文件对于完工开发产品也做出与外资房地产业相近的规定。两类房地产业都需在开发产品完工年度，进行开发项目所得税结算。由于现行房地产开发利润较高，按预征率（国税发[2003]83号文件规定）或按预计计税毛利率计算企业所得税比实际所得结算所得税负担较低，因此不少房地产开发商不愿进行所得税结算，有意拖延所得结算。在这种情况下，如进行纳税检查，就有必要强行进行完工房地产项目的所得税结算。因此，有必要掌握房地产项目的所得税清算办法。它一般包括资料的搜集、数据整理、成本的归集与分配、实际销售毛利额的计算、按预计计税毛利率预缴企业所得税期间所扣除的期间费用及营业税金及附加情况、该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间差额的计算、查找预售阶段期间费用的纳税调整等阶段。
　　资料准备及确定分配分摊方法阶段
　　应责成纳税人提供开发项目的地理位置、概况、占地面积、开发用途；土地取得政府批文、土地出让或转让合同；预售面积、完工后的测绘面积、账面可销售面积与最终测绘的可售面积的差额；已售面积；建造合同、建造合同的结算情况、追加的工作量与追加工作量预算成本、开发成本的列支情况；可售商品房的门牌号（编号）、已售与未售的门牌号（编号）以及与销售相对应的收据、发票开具情况；应发生但尚未发生的成本费用；初始开发时间、完工时间；预售收入及其毛利额、已税前扣除的预售至完工期间的营业税金及附加数额；开发期间发生的直接开发成本、间接开发成本、共同开发成本；经中介或自行结算的其实际销售成本、实际销售收入及销售毛利额。
　　由于房地产开发企业可能同时存在着多个开发项目，或同个开发项目多期开发，滚动进行，因此存在着直接开发成本、间接开发成本、共同开发成本。除直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中，其余共同成本应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。采用不同分配、摊销方法，对计税所得有不同程度的影响，因此需要寻求双方都能接受的方法。协商是房地产开发项目所得税（核算）清算不可或缺的过程。
　　外资房地产企业所得税清算步骤
　　房地产业完工后的所得税清算，一定要遵循先按账面会计进行成本归集，后按税法规定进行调整，最后才进行成本分配、摊销和计税扣除的方法。
　　外资房地产企业的所得税清算，应遵从国税发[2001]142号文件：（1）完工项目已售收入的确认。企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始，企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入，将相应的预售收入转为销售收入。（2）可售总成本费用。将所有应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用归集成可售总成本费用。（3）可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积。（4）当期可税前扣除的成本费用=可售单位工程成本费用×已售完工开发产品面积。（5）可扣减的预提费用。企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。（6）可扣减的当期营业税金及附加。对于完工前预缴的预售商品房的营业税金及附加，可扣除与收入相对应的营业税金及附加。
　　内资房地产企业所得税清算步骤
　　内资企业的所得税计算应严格按国税发[2006]31号文件规定执行，同时应当考虑与被明令废止的国税发文件的衔接。31号文件规定：本通知自2006年1月1日起执行，国税发[2003]83号文同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。
　　完工项目已售收入的确认：
　　商品房的销售收入：开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入。开发产品完工应具备的条件：竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；已开始投入使用的开发产品（成本对象）；已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
　　视同销售的收入：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
　　合作建造开发产品收入的确认：开发企业以本企业为主体联合其他企业合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，投资方的投资额视为销售收入。如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。
　　接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
　　开发成本的扣除：
　　开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
　　实际销售收入毛利额=完工开发产品销售收入－已销开发产品的计税成本
　　应调增的应纳税所得额=实际销售毛利额－预售收入毛利额
　　计提费用的扣减：
　　由于开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，因此在预售毛利额扣减期间费用时，应将这三项费用从期间费用中剔除，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。但新办开发企业可以向后结转三个纳税年度。
　　此外，在进行完工房地产项目所得税清算时，对可能牵涉本期或以后各期所得税计算的事项，要进行查实。如对于进入成本的应付未付款项、预提费用等，要查明是否符合税法的扣除条件；对允许扣除的上述成本费用，是否在实际支付时进行了重复扣除等。