胶州不顾容积率红线引进别墅和高尔夫项目

    从青岛驱车40分钟，即可到达青岛胶州“环湾保护，拥湾发展”的重点区域—少海新城，这片规划16平方公里的新城沿着6.28平方公里的少海湖区旖旎展开，沿湖或湖心岛上，正在建设的别墅区蔚然成风。

占地1800亩的中信森林湖项目，在青岛以“世界级湖岸墅区”著称，是少海新城别墅区的典型样板。少海新城的主干道上，中信地产“开启你的别墅生活”的道旗和广告牌随处可见。2011年上半年，中信森林湖一期以8.4亿元问鼎青岛“单盘成交面积”与“单盘成交金额”双料冠军。

多年来，国家部委三令五申禁止审批别墅类房地产项目用地，明文规定住宅用地的容积率指标必须大于1。而中信森林湖这个号称容积率只有0.4-0.58的超大型别墅区，又是如何通过层层审批，并且别墅不是以个案存在，相关部门的推诿与缄默让人生疑。但值得注意的是，偌大的项目各部门并非全然不知，相反，根据官方资料显示，这个项目开工时，胶州市主要领导悉数到场，并曾多次到施工现场了解项目建设进展。

时代周报记者致电中信地产总部，中信森林湖的项目用地容积率到底是多少，别墅用地如何获批，已被叫停的高尔夫项目为何仍被当作宣传亮点等问题虽然被工作人员记录下，但截至发稿前，中信地产并未给时代周报记者任何答复。

一期容积率只有0.4

中信房地产股份有限公司（下称“中信地产”）是中信集团旗下一级控股子公司，中信集团2010年年报显示，中信地产已基本形成“立足京、津、珠三角、长三角，有选择地进入二线城市”的全国布局，全年商品房销售预售面积215万平方米，销售预售金额258亿元，全年营业收入132.7亿元，其中，中信青岛森林湖计划投资95.92亿元，建筑面积80.36万平方米。

中信森林湖的官方网站显示：“森林湖项目总占地1800余亩，位于美丽的南湖、北湖沿岸，周边景色优美，配套齐全，具备打造‘亲湖、生态、低密’社区的先天优势。首期开工的区域K01占地18万平方米，建筑面积7.3万平方米，产品形态为高品质湖景独栋别墅产品，着力于打造高端湾区生活方式，将成为中信地产进军青岛的重要标志。”

而2004年10月国务院曾发文，要求继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地审批。2006年12月，国土资源部、国家发改委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2006年本)〉和〈禁止用地项目目录(2006年本)〉的通知》，别墅类房地产开发、高尔夫球场、赛马场项目等六类被明确列入禁止用地项目。

2010年，国土部和住房城乡建设部下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中明确，要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。

时代周报记者以购房者身份暗访时，中信森林湖售楼处工作人员介绍道，“这个项目最大亮点是：环绕6.28平方公里的少海湖，比西湖还要大930亩。整个少海新城是高端别墅区，这附近没有高层，都是别墅。少海新城建设用地7000亩，中信预计拿地4400亩，目前已经拿下1800亩，剩下2000多亩已达成初步协议。我们项目分10期开发，周边不仅有湿地公园、人文景区，还有千亩体育公园，体育公园实际上是两个18洞的高尔夫。”

“一期整个容积率0.4，今年3月26日开盘的，是青岛上半年别墅双冠王，307栋独栋别墅，均价1.6万元/平方米，现在只剩4栋。目前二期已经开始认筹，都是联排，容积率为0.58，均价9000多元/平方米。”该售楼人员说。

中信森林湖的项目“详细信息”一栏中也显示，首批307栋，占地18万平方米，建筑面积6.7万平方米，容积率为0.4。

官员信口否认建别墅

对于该项目是如何获得用地审批的，胶州市土地储备中心工作人员向时代周报记者表示：“我们把土地出让给广东联泰集团，中信是从联泰手里拿的地，我们这里没有土地的信息。”

当时代周报记者问及，即使是联泰将土地转让给中信地产，最初地块出让时的容积率和规划也应该不会改变时，该工作人员仍坚称不能提供地块信息，“你可以上中国土地市场网上查到，我们所有交易的土地信息都必须在上面公告。少海新城的土地都是由少海新城管理处管理，不一定全部拍卖，有的是协议，有的是转让，具体由少海管理处操作，你要去找他们了解。”

胶州市政府网站显示，2007年，广东联泰集团与深圳长城投资控股股份有限公司携手采取“建设－移交”运作模式，在8年内斥资30亿元开发建设少海新城，前3年主要进行基础设施建设。时代周报记者在中国土地市场网上查询了2005-2011年的出让公告，均未找到相关地块信息。

面对上述问题，一位始终不愿意透露名字和职务的少海管理处相关负责人打起了“太极”，“我刚接触这块，不是很熟。这次主要报道哪些方面？要不我们转转看看少海景区吧。我们这里主要是公共事业、景区管理，具体项目都由相关主管部门来管，不是我们管。”

对于中信森林湖的容积率是否为0.4，别墅用地如何获批的，该负责人给出了一个令人哭笑不得的答复，“容积率肯定不是0.4吧，那是宣传的。咱们国家规定应该是多少我还真不知道。中信那些项目不是严格意义上的别墅，也不是以别墅建的，你去现场看了没？那是他们自己宣传的，真正别墅我觉得不是那样的。说白了，那些不是独栋，人家来看房子，来了一看不是，好多都走了。”

而胶州市环保局的官方网站上，《中信森林湖一期建设项目环境影响评价第二次公示》显示，中信森林湖一期建设项目被正阳路分为东(A)、西(B)两个地块，总占地面积24.40公顷，总建筑面积34.00万平方米，容积率为1。A地块设计总户数307户，均为2层，地下一层车库307个，每栋独立设置；B地块设计总户数1403户，拟建9栋18-28F的住宅楼，建有地下2层的车库，共1403个停车位。

即便在这个环评公示上，容积率也未超过1。目前在建项目中，也找不到“9栋18-28F的住宅楼”。而中信森林湖售楼人员也一再强调，该项目是别墅区，并没有高层。

到底容积率上报时是一个数字，实际操作中被擅自改动，还是规划时就已得到0.4-0.58的默许，时代周报记者向胶州市规划局求证时，规划局办公室副主任陆洋表示，相关问题必须向办公室主任王建新请示，由王建新来解答。但王建新始终不在办公室，并且手机无人接听。

有意思的是，时代周报记者在王建新办公室堆得厚厚一摞的规划报批方案中发现，少海新城项目报批中不乏别墅的方案。

其中，一份《青岛胶州少海卫城项目方案设计》显示，该项目总用地面积80027平方米，其中别墅建筑面积11727.19平方米，共42栋，项目容积率为0.53。而另一份名为《青岛胶州市少海别墅项目规划设计深化》显示，该项目总建筑面积91100平方米，独栋别墅建筑面积56050平方米，共123栋，容积率0.4，酒店及会所建筑面积35050平方米，容积率1.48，项目总容积率为0.56。

这至少可以表明，各个项目在上报规划时，并没有把容积率大于1当作不能触碰的红线。

而在中国土地市场网查询可以发现，少海新城挂牌出让的容积率不超过1的土地不在少数，例如，由青岛少城置业有限公司获得的位于胶州市胶马路北、少海南路南，面积为8.1297公顷的土地，合同签订日期为2009年12月29日，约定容积率下限为0，上限为1；由青岛市联明地产有限公司获得的一幅面积为41.4961公顷的土地，签约日期2009年12月28日，约定容积率下限为0，上限为1。时代周报记者在少海新城多个售楼处采访时获悉，除了沿湖别墅外，白鹭洲等湖心小岛上也错落着一些高档别墅和会所。

别墅项目成了形象工程

事实上，除了中信森林湖以外，中信集团旗下另一控股子公司中信旅游总公司在少海新城投资5亿元建设了中信少海五星级大酒店以及别墅项目中信璞玉岛。

其中，中信少海五星级大酒店由中信旅游子公司青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司建设，中信璞玉岛由青岛信瑞房地产投资开发有限公司开发建设。

据中信璞玉岛售楼处工作人员介绍，“璞玉岛延少海湖的东岸，分为南北两个地块，北边是住宅，南边是五星级酒店。一共188套独栋别墅，南边只有14栋。一期50多栋，目前推出的有20多栋，最早2013年6月交房。东边靠近体育公园，国家不批高尔夫用地，我们对刚到访的客户一般不作宣传，后期很多客户都知道这是个高尔夫项目。不算酒店那块，整个容积率是0.4。”

对于打着中信旗号的璞玉岛项目，中信森林湖售楼处工作人员颇不以为然：“信瑞房地产，是浙江的几个老板成立的公司，在中信旅游挂了10%的干股，它是借中信名义建的。”

中国土地市场网显示，青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司获得的3.1674公顷土地为“其他普通商品住房用地”，土地使用年限70年，合同签订日期为2011年2月14日，约定开工日期为2011年2月14日，约定容积率上限为1.2。但胶州市规划局“青岛中信度假酒店及住宅项目批前公示”中，该地块容积率已上升为1.37。

由青岛信瑞房地产投资开发有限公司于2011年2月14日拿下的两幅分别为6.6477公顷、6.2183公顷的土地约定容积率下限为0，上限为1.2，即是璞玉岛的项目用地，这与售楼处宣称的实际0.4的容积率并不相符。

而2010年国土部和住房城乡建设部下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中明确：“市、县规划主管部门应会同国土资源主管部门，严格按照已确定的容积率指标对开发宗地进行规划许可和建设项目竣工核验。对已供土地分期开发的建设项目，应统一规划设计，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，必须符合容积率指标要求。坚决制止擅自调整容积率等问题，严肃查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为。”

与此同时，被中信森林湖和中信璞玉岛高调宣传的高尔夫项目，借着休闲体育公园的名义仍大行其道。虽然国土部今年11月左右已经清查并处罚了少海新城的高尔夫项目，但高尔夫项目仍被印在了中信森林湖最新的宣传图册上，对于今后高尔夫是否停建，少海管理处负责人不置可否。

据悉，少海新城原本是一片荒滩，每遇到天文大潮、海水倒灌，都会引起很大的水患。因此，胶州决定实施东部滞洪区工程，即在胶州市区东部10.5平方公里的盐碱地内开挖一个6.28平方公里的滞洪核心区—少海湖。除了满足胶州城区的滞洪功能外，胶州市政府以少海为核心，希望打造一个“宜居、宜业、宜游”的少海新城。按照设想，少海新城将投资200亿元，官方数据显示，截至目前，已累计完成投资约46亿元。

中信集团的两个项目被列为少海新城招商引资的重点对象之一，自然受到胶州市政府的“优待”。胶州前市长刘赞松在致辞中曾表示，“胶州市委、市政府将为项目的建设推进提供最优质的服务，使项目早出形象、早见效益。各相关部门单位要全力配合中信地产确保工程进度”。

据胶州新闻网显示，12月1日，新上任的胶州市委书记张德平也曾到少海新城详细了解建设情况，并对中信森林湖等项目进行了实地调研。

胶州当地一位房地产人士向时代周报记者表示，国家的政策法规难遏地方经济发展的冲动，少海新城大量的别墅与高尔夫用地，不仅为地方政府做了“形象工程”，也为开发商带来丰厚的利润，但背后可能隐藏的利益链条不容忽视。时代周报将继续关注少海新城的土地乱象。