哥伦布资料:论房屋租赁合同效力

本文作者：王金磊
内容摘要：判断一份房屋租赁合同是否有效，首先应看出租人是否是合法的房屋权利人（包括房屋的所有人及其它有权将房屋对外租赁的人），是否具有民事权利能力和民事行为能力；拟出租房屋是否是法律禁止出租的标的物、以及租赁用途等方面是否存在违反法律规定的情况。但认定房屋租赁合同无效则只能适用法律和行政法规，部门规章、地方性法规等不能作为确认合同无效的法律依据。
主 题 词：房屋租赁合同  出租人  有效  无效
近年来，城市房地产租赁市场进一步活跃，大量的与房屋租赁有关的合同纠纷也不断涌现，由于目前法律对房屋租赁的有关事宜规定不够详尽，在司法实践中对同一起案件的处理往往有不同意见，影响了经济活动的正常进行，现笔者结合自己接触到的房屋租赁案例，试对房屋租赁合同进行初步分析，以求抛砖引玉。
一、与房屋租赁合同有关的规定
（一）有关法律规定
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房屋租赁的有关规定
目前，对房屋租赁的概念做出明确规定的主要是1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法规定：“第五十二条  房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。  第五十三条  房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。 第五十四条  住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。  第五十五条  以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定”。
从《中华人民共和国城市房地产管理法》确定的房屋租赁概念来看，出租人是指“房屋所有权人”，而根据《民法通则》第71条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”房屋所有权则是指房屋所有人独占性的支配其所有的房屋的权利，房屋所有人在法律规定的范围内可以对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。
根据该法律，会产生这样的疑问，既然房屋租赁是指“房屋所有权人”作为出租人将房屋出租给承租人使用，那么，非“房屋所有权人”是否有权将房屋对外出租？如果出租人不是“房屋所有权人”，其与承租人签订的《房屋租赁合同》是否为无效合同？“房屋所有权人”身份如何确定？是否以房屋进行产权登记、具备产权证书为准？要解决此类问题，让我们先看一下合同法的有关规定。
2、《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的有关规定
自1999年10月1日正式实施的《中华人民共和国合同法》在第十三章中对包括房屋租赁在内的租赁合同进行了规定。其中，该法第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。该法关于租赁合同出租人的概念比《中华人民共和国城市房地产管理法》的外延明显扩大，所谓“出租人”，是指把自己的财产交给他人使用的人，包括所有权人、财产权人、使用人等。即出租人不仅仅是指财产的所有权人，而是包括其他有权支配财产使用权的人。
另外，对无效合同，该法第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”；52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。
（二）司法解释-----“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）”关于合同无效的规定
该解释规定：“第三条 人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，使用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。 第四条 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 第九条 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。  合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。”
（三）关于房屋租赁的部门规章
在《中华人民共和国城市房地产管理法》实施之后，建设部于1995年4月28日通过了部门规章-----《城市房屋租赁管理办法》，自1995年6月1日起施行。该《办法》规定：“第四条:公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。第五条:房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。第六条:有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。第十三条:房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。　第十七条:《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，《房屋租赁凭证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一”。
二、房屋租赁合同效力分析
根据《民法通则》及合同法理论，房屋租赁合同内容通常包括：出租人、承租人；租赁标的物及交付时间、租赁期限、租赁费条款、房屋维修、有关费用承担等基本条款。判断一份房屋租赁合同是否有效，首先应看出租人是否是合法的房屋权利人（包括房屋的所有人及其它有权将房屋对外租赁的人），是否具有民事权利能力和民事行为能力；拟出租房屋是否是法律禁止出租的标的物、以及租赁用途等方面是否存在违反法律规定的情况。但认定房屋租赁合同无效则只能适用法律和行政法规，部门规章、地方性法规等不能作为确认合同无效的法律依据。
举例说明：建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定了几类“不得出租”的情况，在此情况下，如果出租人与承租人签订了《房屋租赁合同》，是否会导致租赁合同无效呢？根据《中华人民共和国合同法》及最高院司法解释，违背此类部门规章但又不违反法律、行政法规强制性规定的租赁合同不是无效合同。如：
1、出租“未依法取得房屋所有权证的房屋”，租赁合同是否无效？
此类纠纷多出现于商品房租赁，比如通过按揭方式购买的商品房，在取得房屋产权证之前，能否对外租赁？根据我国民法理论，对物权的变动需要有公示原则和公信原则。对不动产而言，其公示方法为进行登记。“取得房屋所有权证”是登记的具体表现形式，其目的是为了将不动产物权进行公示，保护善意第三人。但是否取得房屋所有权证并不能否认所有权的原始取得，只要出租人能够证明自己是合法的房屋所有权人（比如提供购房合同、购房发票等）或是合法的经营管理人（有权将房屋出租或转租）即可，既具备对房屋租赁的合法权益，除非存在合同法规定的其他构成合同无效的因素，否则不能仅仅因为拟出租房屋没有房屋所有权证而认定房屋租赁合同无效。而在实践操作中，若无房屋所有权证则无法办理《房屋租赁证》则另当别论。
2、出租“未取得共有人同意的共有房屋”，租赁合同是否无效？
比如，作为夫妻共同财产的房屋，一方未经过另一方同意将其对外租赁，与第三人签订的房屋租赁合同是有效还是无效？根据《合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。 可见，判断共有人擅自处分共有财产行为是否有效，关键要看第三人是不是善意、有偿取得，如果符合这两个条件，该交易行为应是有效的，租赁合同也是有效的。
3、未办理租赁备案登记的房屋租赁合同是否无效？
对未办理租赁备案登记的房屋租赁合同有效性问题，在实践中曾有几种不同意见。一种意见认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定房屋租赁应当办理登记备案，违反法律规定，因此租赁合同无效；另一种意见认为，此类租赁合同已成立但未生效；最后一种意见认为，房屋租赁合同未办理备案登记不影响租赁合同的效力。笔者同意最后一种意见，即出租人与承租人未将房屋租赁合同到房地产管理机关进行登记备案，不具有公示效力，不能对抗第三人。从登记备案的立法目的来看，租赁合同的登记备案制度，主要是防止国家税费流失和防止当事人非法出租房屋，另一个目的则是因为房屋等不动产的交易（包括出租），或设定物权应向社会公示，以维护第三人的合法权益。从登记机关对合同审查来看，主要是审查合同的主、客体是否合法，合同内容是否合法，是否按规定缴纳了税费等，因此登记备案是行政机关的事后审查行为，其本身不是合同生效的要件。而且城市房地产管理法以及城市房屋租赁管理办法均未规定房屋租赁合同登记后才生效。 因此，房屋租赁合同未办理登记备案并不意味着该合同无效。
4、未经有关部门批准出租国有划拨土地上建成的房屋，房屋租赁合同是否无效？
根据国务院制定的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和 地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。   转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。” 若出租人未向房产、土地管理部门办理批准手续，而与承租人签订了房屋租赁合同，将在国有划拨土地上建成的房屋出租，该房屋租赁合同效力是怎样的？笔者认为，将国有划拨土地上建成的房屋出租，实际转移的是房产和土地使用权，既然该行政法规明确规定出租方应符合条件并应办理有关批准手续，则不符合划拨土地使用权出租条件的人对外出租房屋，违背了行政法规的强制性规定，损害了国家和社会公共利益。根据《合同法》第52条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，以及损害社会公共利益的合同均为无效合同。因此，以出租房屋为名出租划拨土地使用权是规避法律的行为，如签订这样的房屋租赁合同应确认为无效。
三、应加强对房屋租赁合同关系的调整和管理
通过上述分析可以看出，按照最高院的司法解释，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。则在审判实践中，法院不能够因为房屋租赁未办理登记备案、未取得《房屋租赁证》等情况而认定房屋租赁合同无效，既然有效，就存在要继续履行合同等法律后果，而行政机关则可能因为出租人存在未取得《房屋所有权证》等不符合部门规章的行为而拒绝为其办理租赁登记。则在法院的审判行为与行政机关执法行为之间不可避免会出现冲突和矛盾。因此，笔者认为，最关键的问题是有关部门能够对此类现象引起重视，对有关具体问题作出明确法律规定，减少合同纠纷，既尊重当事人的意思自治的缔约自由，又能够充分发挥有关执法部门的职能，切实维护社会交易的安全和经济秩序的稳定，促进城市房地产租赁市场能够健康、良性发展。