北京现象最危险，青岛现象很安全
(2009-06-28 11:54:15)
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分类： 我思故我在 楼市人卷土重来，这一次市场的明星角色发生了结构性逆转，深圳上海北京依然保持一线的数字级现象，不同的是重庆，银川，青岛浮起，并有极大可能侵占传统三强的戏份。我们把深圳上海北京这些老明星以及共同的反弹暴涨并地王频现不妨称之为“北京现象”，相应地把后者称为“青岛现象”。
结论很明显，北京现象最危险，青岛现象很安全。
北京现象特点主要有：
1、土地出让以边郊为主，中心城区有限宗地为辅，形成农村包围城市的总供应格局；
2、政策性住房以及政策性城市化（旧城改造）占据着未来主流区域的开发，与前期存量开发用地以及新增高地价基础项目形成抗衡局面，边郊地带主要靠市政与交通升级来带动地价先期上升，旋即转化为房价上涨式开发；
3、综合1、2带来的未来房价高位运行环境形成，除地价偏高因素外，还有就是本轮基于城市化与政策性供地的房价高涨，以及这些城市吸引的资本入市，导致市场出现产销两旺的假象，掩盖了许多开发商的耳朵与眼睛；
4、基于对需求变化，即理性的投资消费与自住性消费为主，其他消费为辅，开发商进行了错误的判断，把本轮以资本进入为纽带的投机投资性进入带动的消费，误解为炒房团进入，以及中产换代消费，并盲目夸张了二手市场复苏对新房市场的补水效应。
我们看到，北京上海深圳这些明星城市，房价迅速复位到2007年历史水平线，地价也迅速窜升。以北京为例，通州境内，通胡地块上月拍出价为楼面5049元每平，新近华美耗资十九亿拿下的同等级地块楼面价达到6200元每平，虽然这只是泡沫式的上涨，但毕竟构成了GDP，一旦统计进入，伺后的房价必然跟涨，类似现象已经在广渠门周边发生了，十号地拍出14400元楼面价高出同期在售楼盘现售价后，周边楼盘纷纷调高了售价。地价带动房价在需求发生根本性变化的时候，未来肯定不会好受。
《中国房地产观察》报告称，北京、上海和深圳的房价目前比均衡价格分别高估16%、18%和20%。
因此北京现象是危险的，这种危险来自市场与行政管制两大方向，如果市场继续高位运行，当完成土地供应计划后不排除行政管制的推出，秋后账永远存在；而市场方面，显然，资本对房产的角逐，需要开发商实现有节奏的销售才能保障其回报与预期目的，一旦市场由外资、闲资与投机资金把持，容易受制于宏观环境影响而导致开发商休克性死亡，这些因素显然包括人民币兑换、汇率政策变动、利率工具与货币政策变化，还将受制于三驾马车当中投资、出口这两大沉睡的巨人随时复苏。
青岛现象特点主要有：
1、有效划分主城与辅城，并同步推出未来城市规划，供地有序化并且地价伴随开发商分档次进入而做了有效区分，因此未来市场将严格在高中低三档位分流运行，不致出现挤压式上涨；
2、二手房市场的复苏有其历史原因，对开发商进行了现实的提示，象重庆银川青岛等市，都不同程度出现了二手房价高于新房价现象，也出现了今年以来的二手房暴涨与量价高位运行，其关键原因是这些城市吸引的异地置业，主要是自住性持有，这些城市周边的中小县市流入主城，购买二手房是因为这些消费习惯使然，他们要求买的房子是管理费用少，不看电的脸色，方便实用，说白了就是多层住宅为主；
3、主城与辅城有效进行消费互换：以青岛为例，未来青岛市内消费将有较多的中高档消费出走到监控的高密、胶州甚至潍坊，胶州的城市远景规划，积累了相当数量的中高档住宅区域，并且直接提出宜居城市的建设目标，生态环境与大胶州湾的城市一体化建设方针，这些别墅级开发项目的消费对象，价格起点不高，有利于青岛市内中高档消费的进入，而本地吸引周边县镇的消费主要就地安置，大面积的拆迁改造，并且推出在实物还建为主的城市化政策，有效补充了本地市场，因此通过这种互换与补充，未来的房价只能是稳中有升，不会出现暴涨。
尽管青岛目前的房价，量价齐涨明显，但由于需求正在发生变化，而未来供应量调整到位，因此后势供求稳定更能代表其总趋势。
再对比一下北京现象与青岛现象的附对象，北京现象得以继续，主要依赖不断进入的投资性消费、中高档消费，还依赖于经济吸引的就业人口，这种依赖的根本特点就是受制于政策，一旦政策收紧，基础就不复存在；而青岛现象可以说代表了目前大部分发展中地区的开发潮流，其主要依赖力量就是城市改造与未来由周边流入的置业，前者一方面本身能够创造部分购买力，并能有效吸引主城的中高档消费，后者本身不会导致房价暴涨，因此是稳定发展的一种模式。
中财网