城市发展综合体开发要素与可持续发展专题论坛

　　李世蓉：各位领导各位来宾，今天非常高兴参加这样的会议，我代表外经委对论坛的召开表示热烈的祝贺。今天也像主持人谈到的，今天是共同组织这样一个活动，包括世邦魏理仕，特别是渝中区、房地产协会、外经委，在去年就成功举办过一次活动，而且现在看到这种合作越来越密切，越来越紧密，而且参加的人也越来越多，大家也看到重庆现在发展到一个非常好的时机，今天会议的主题也非常好，其中一个是城市综合体的开发，一个是能源和可持续发展，现在重庆的发展阶段也从原来的更多在中心在九个主城现在逐渐发展到二环时代，甚至是区域的发展。重庆市这样一个非常有特色的城市，涉及到40个区县，我们始终认为，重庆下一轮的发展在二环时代以及在其他区域都有很多机会，而且现在越来越主张规模化的城市系统综合体的开发，所以我相信乐总今天会给我们带来非常精彩的演讲。

　　对于可持续发展重庆政府一直非常重视，而且我们在高速的城市化进程中，关注和重视可持续发展取得的效果会更为明显。其实在过去的十多年当中，我们已经看到了重庆在可持续发展方面取得了很大的成果，我们的开发商也积极参与到可持续发展。今天李总会给大家介绍一些能够增加我们的品质，增加我们可持续的节能环保的元素，所以我觉得我们确实需要了解很多新的方法和新的途径。我也非常感谢士邦魏理仕能够把你们的专家、高水平的演讲者请来在今天的会上进行介绍。我也预祝今天的会议取得圆满成功，再一次感谢士邦魏理仕能够请来专家，也非常希望今后渝中区、房地产协会以及世邦魏理仕能够形成更好的团体，发挥各自的力量为我们的社会和城市建设，为我们的企业做更多的事情，谢谢大家。

中共渝中区委常委、副区长 邓开伟

　　邓开伟：尊敬的各位朋友，大家下午好，我们在这里共商城市综合体开发与可持续发展大局，我谨代表中共渝中区委区政府对本次论坛成功举办表示热烈的祝贺，对大家的光临表示热烈的欢迎。世界发展到今天，历史经验告诉我们中心城区的发展是建筑物越发密集，人口越加集中的过程，这些成为制约城市快速发展的瓶颈，习惯快节奏的人们需要在一个快捷、方便的综合空间里享受高效率、高品质的工作和生活，于是城市综合体便应运而生，可以说城市综合体的产生是城市发展到一定形态的必然产物。高品质城市综合体不是简单的功能叠加，而是城市功能的整合，更多是为该区域人群提供高水平的生活环境，高水平的城市综合体，不仅要集商场、酒店、写字楼于一体，更重要的是发挥物业管理对改善城市环境、提升城市品质、塑造城市地标的作用，建设高品质载体未必是投资者的必然选择。我也热爱这座城市，在这里生活了20多年，我经常反思，放眼望去，有几栋建筑可称上是高品质的？这是我们政府官员，我们的开发企业和普通民众应该反思的问题。不能这个建筑修了5、10年以后就拆了重来，全世界的资源不能这样浪费。所以我们的城市发展到今天已经到了公众对高品质生活有一定需求的时代，也到了总量的扩张转像质量追求的阶段，这也是今天论坛的目的，我希望企业家朋友们进一步认识打造高品质综合体的重要性。打造一批综合环境好，影响力大的综合体项目，也为社会可持续发展作出积极的贡献。最后衷心的祝愿2011年城市发展综合体开发要素与可持续发展专题论坛取得圆满成功，谢谢大家。

　　主持人：谢谢邓区长，下面请重庆市房地产开发协会会长石岗先生致词。

重庆市房地产开发协会会长 石岗

　　石岗：尊敬的各位嘉宾，房地产开发企业的朋友，大家下午好，首先预祝城市发展综合体开发要素与可持续发展专题论坛圆满成功举行。重庆直辖以来房地产行业已成为我市重要支柱产业，在行业发展过程中，我市的房地产开发企业作出了卓越的贡献，无论是对城市建设、城市形象的提升，还是对老百姓住房条件的改善，都起到了极大的推动作用，有力地拉动了我市经济的发展。但是我们看到，现在建筑房地产行业总体发展水平与国外先进同行相比还有很大的差距，特别是在绿色建筑、节能减排等方面。因此做好建筑品质，减少建筑能耗，打造绿色低碳的地产，大力发展智能住宅，绿色生态住宅和节能住宅已成为政府、协会和我们企业刻不容缓的重要工作。

　　我们协会也一直致力于为会员企业实施节能减排可持续发展而努力。在去年的8月，我们协会和世邦魏理仕签订了一个长期的战略合作协议，今天这次会议我想就是其中一项内容，以后我们在为企业融资、引进高端先进的物业管理、先进的设计、建筑材料等方面的一些工作当中和士邦魏理仕还会有很多1合作。我希望我们的会员企业在房地产开发过程中进一步转变开发模式，按照世界眼光、国际水平、时代精神、重庆特色的要求，引入建筑节能、绿色环保的理念，严格执行主城节能标准，广泛应用节能环保新材料、新技术。让我们携起手来为全面落实科学发展观，形成以高新节能技术为先导，以丰富的项目业态为支撑的新兴房地产市场格局而努力，谢谢大家。

　　主持人：谢谢石会长，下面有请世邦魏理仕重庆分公司董事总经理陈旭峰致辞。

世邦魏理仕重庆分公司董事总经理 陈旭峰

　　陈旭峰：各位来宾，各位领导下午好。首先我想借此机会对重庆市外经贸委、渝中区人民政府、重庆市房地产开发协会、重庆市渝中区外经贸委表示感谢，感谢你们对世邦魏理仕公司的大力支持。今天因为重庆的开发商搭建了良好的平台，也为我们世邦魏理仕就城市发展综合体开发要素与可持续发展进行专题讲座，也为大家提供了一次交流与沟通的机会。其次我们对各位来宾的到来表示热烈的欢迎，希望各位来宾通过此次机会获得有助于你们的信息。世邦魏理仕1988年进入中国市场，并 一直为我们的客户提供商业地产咨询服务。我们包括企业服务、物业设施项目管理、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等，我们相等在未来城市发展过程中，我们将与政府部门和客户共同携手，不断进取，更多地发挥积极的作用。

　　最后我们特别感谢远道而来的两位专家为大家精心准备的演讲，希望今天的沟通和交流为各位来宾在房地产开发中提供一些新的思路和建议，谢谢大家。

　　主持人：谢谢陈总，下面进入论坛的第二个环节，就是嘉宾演讲，有请第一位演讲嘉宾，世邦魏理仕业主项目服务部乐晓争女士。

世邦魏理仕中国区高级董事（业主项目服务部） 乐晓争

　　乐晓争：各位领导，各位同行，非常高兴能有这个平台跟大家进行交流并且分享在房地产开发过程中的心得。我相信各位都是在业内有着多年工作经验，但是在中国这个行业里面，在过去十年当中，大家操作得比较多的甚至成功的案例大都在于单体的建设，随着一个企业和社会的发展，以及重庆作为直辖市的发展轨迹来说，综合体在过去几年当中应运而生，因此我们在综合体的开发过程中结合了亚太区、世界、上海、北京的成功经验，今天跟大家分享一些成功的要素，以及怎么规避或者说弥补容易被大家忽略的环节。

　　在开始演讲之前我想借这个机会介绍一下CBRE公司的精神，企业的文化。大家看到了在绿色的板当中写的英文是增值，其实是我们下面四个企业精神的总结，这四个企业精神最终的目的是为了给社会，给我们的客户进行增值。第一个是尊重，我们尊重专业精神，尊重每个行业的合作伙伴。第二个是我们要坚持正直和诚信，最后我们要提供一流的服务以及要为我们的客户产品提供卓越的成效，这是我们企业的宗旨。

　　说到综合体大家都知道，综合体的组成就是由办公、酒店、商业、住宅这四个主要功能体所组成。在综合体的过程中，我们第一个会碰到的问题，当你拿到一个土地，或者说要竞标这个土地过程中，开发组怎么进行定位？大家都会面临这个问题，很多开发商就说我们肯定定位甲级写字楼、高档住宅、高端商业，甚至一些知名企业，我们的企业在行业当中是品牌，如果我们要去投一个房地产项目，我们也要在行业当中做领先。往往这个定位是有偏差的，一个项目的总体定位是根据你这个项目的所在地，第二个是根据项目前期投入的资金数量，第三个是根据企业资金流，根据工程投入所需要的开发成本，和什么时候资金需要有一个缺口，这个缺口要靠这个项目自己产生的过程中，以及过后是全部持有或是一两个持有，还是全部销售，甚至销售的过程中是要在前期开发当中由于资金流的缺陷有一个功能体需要整售或者引入合资伙伴，这样的策略来进行前期的开发研究组合。

　　如果是之前已经有过一些经验的开发商就会知道，前期可能50万平方米的综合体，我需要十几亿的启动资金，不仅仅是支付土地的费用，建设前期的成本。发现到第二个环节的时候，整个企业给他的总资金数不是全部靠自我的现金或者融资取得，必须靠这个项目自己进行中转运行的时候怎么办？到时候就发现把其中一块转卖掉，寻找一个合作伙伴，那个时候他发现在前期研究的时候，没有把每个功能体能够做到归到每个公司的名称下面。这样造成灵活性不够的问题就会影响到第一个，他可能不能在项目前期还没有拿到预售批文的时候进行资产的转让。第二由于土地的不可分割性，所以在引入合资伙伴或者把其中一个功能体比如说办公，或者酒店，或者商业转给一个有兴趣的未来投资者或者说自用者，或者是运营商的时候，发现很难界定，这一部分的物业在整个开发物业当中投资比例的分配，都会涉及到这个问题。

　　所以一个大型综合体开发项目，在第一阶段做可行性研究的时候，就要问我是长期持有还是部分持有。第二个是资金流，是不是每个环节都能过渡好。第三个今后有哪些是可以做灵活性处理的，我有一个物业，当市场好的时候我会把它放在后面一点卖，可能当市场不好的情况下，资金流有缺口的时候可以放在前面一点卖，或者我可以把散售的计划专程整售之类的。

　　第三在定位的时候还要考虑到和周边区域的成本和产出效益的利润空间是不是能够达到企业的要求。举一个例子，我们在运行中碰到很多例子，我们在沈阳有一个项目，开发商在一个位置并不是CBD，在一个比较偏的地方，这个企业是非常知名的企业，说一定要造国际甲级写字楼。最后我就问他们一个问题，这个地方造一个甲级写字楼能卖多少钱？他说6千块钱，他定位的时候把上海、北京的定位全部放上去了，一看根本没有利润。大家可能在追求企业的社会效应的时候，在综合体的开发当中要平衡一下，追求企业效益的时候要想到第一个是财富的成功，第二个是品牌的成功，第三个是社会效益和责任。当政府请一家知名企业在非CBD开发一个大型综合体，其实政府对这个品牌寄予了一定的社会效应。如果是在财务成功的基础上，你的利润空间不会比在市中心的地方造甲级写字楼来得低。你在最好的地方成本也是最高的，竞争是最大的。在次级阶段并非要做最好，但你的利润空间可能也会达到最好。

　　第二个，大家会不会问综合体是不是一定要办公室、酒店一定要五星级，住宅一定是要豪宅，商业一定要顶级的呢？大家知道上海的陆家嘴，那边全部是甲级写字楼，正大广场为什么会在那边成功？并非由于它定位是高端，相反他的定位是中端，主要就是看每一个定位服务的客户是谁？如果服务的客户是在这个区域上班的成员，里面是5%到10%，70%是中级消费能力的人群。你定位中高端就一定会导致现在的成功。我们今天看到他有REC了，是因为整个区域环境已经成熟，已经达到高端的区域，市场被客户所接受，所以今天会在那边出现。如果在四年前就放REC，而不是放正大广场，我相信今天格局并不是这样。

　　在综合体中是不是一定要五星级酒店，就要看其周边所在地。目前的酒店是不是都是五星，如果已经有，甚至入主率并非那么考核，我们可能要考虑一个差异化经营的策略。第二个酒店在综合体项目当中所起的作用是配角还是主角，很多的时候开发商都知道，酒店是一个大投入，回报周期比较长的业态，你如果由于一个知名品牌可以为我多下来的办公、住宅、商业起到一个价值提升的作用，这个酒店前期的投入就会值得。而如果这个品牌的投入，是为了建酒店而建酒店，我想他们对相关配套业态支撑性就会很弱，酒店就不能起到配套的作用，这就是综合体。我们所讲的就是在于平衡。

　　如何把握每个步骤的重点，大家知道开发商第一阶段是拍地进行可行性研究，然后就是规划、立项，然后深化设计，进行施工设计。对于一个顾问公司来说，其实这里面一共是要分成两个阶段的。在可行性研究步骤的时候，我们要讲究你调研的准确性，数据的准确性，从而定位每个功能体的产品。我们说整个项目是高端，这是一个宏观图片，是项目定位产进定位。比如说写字有A，甲A，有一个细分，这个阶段是细分产品的时候的重点，容易发现一个问题就是大家都可以单一去复制，在一线城市当中成功的甲级写字类。但是当你去复制这个所有产品特性，你容易忽略它的成功可能是由于它的地理位置，可能是由于品牌地表性建筑，也可能是由于交通枢纽的成功，可能你这个项目只具备一个要素。所以说陆家嘴是非常成功的写字楼，你把所有技术指标复制到非交通地段区域来说财务就会造成失败。产品组合、技术定位每一个都是成本。律师行、银行、金融行业的客户可能选择一个办公楼的时候除了要看高低端之外，对产品的电力供应、发电机系统会要求比较高，但是如果这个写字楼所在地区是非银行类企业会关注的时候，你去强调这一类的技术指标就是没用的。

　　第二个要考虑，如果你是一个只能8千到1万平米的楼，要把甲级写字楼的指标都放进去，又造成另外一种浪费。他们可能不需要那么多的要求。如果在这种情况下你在指标定位的时候也用甲级的上面，就会造成浪费。所以对于成功的一个项目，定位的准确预计到未来终极使用者是谁，再倒过来做产品元素的组合。一个好的综合体运用每一个产品的元素都应该能够做到互相支持。在成本控制最小化的情况下，把利润的空间留出来，利润空间越大，把握市场、克服市场的空间就会游刃有余。最终来说价格还是占了主导方向。如果我有一个相对非CBD写字楼，我觉得能够吸引客户第一因素是什么？我觉得是价格差异性。这种情况下大家会希望财务上给自己负担低一点就过去了。这是前期的规划、可行性研究、产品定位当中需要进行。第二个步骤是深化设计，我相信大部分都很清楚，就是扩初，综合体和单体区别就是它有很多关联体，第二个是设施共享，第三个是客户资源的互相支持和共享。这个过程是往往被很多开发商容易忽略的地方，因为根据国家的规定，很多开发商已经有意识了，我要请一个国际的设计师，要把外立面做得很国际化。我想说的是外立面设计阶段设计师做的是一个作品，我们在座的每一位的功能是什么？我们是把作品变成产品，要让它有实用性，最终由市场部把它变成商品。这个过程中最大的环节就是深化设计如果这个过程在连接体和深化共享设施方面造成了浪费，当你变成商铺的时候直接影响就是价格，这是造成你财务成功最大的撞击点。

　　做高层是很难的，我们怎么样在一个消防区之内把电梯数降到最小还可以做到很安全。相信大家都已经听说过，运能、等候时间，这当中有一个数据模型的换算，还有很多人也会发现一个问题，有的人问我，我们这个楼大堂要多大才好？国家没有详细的规范，都是可以自己决定的，唯一的区别是档次感和舒适感。如果你的写字楼是10万平方米，基本上每天就有8千到1万人在里面，如果在上班高峰期，半小时里面，这些人要到大堂里，你除以30分钟， 然后你再来回答这个需要放多少人够？我们在做深化设计的时候需要注意很多方面。当你看走到一个写字楼以后，你走进去就有一种舒适感，不会让你在心理上对这个产品有抗性，你就愿意在这个写字楼里面继续待下去。当一个员工每天在一个办公楼里面工作超过8小时，比他在家时间还要长的时候，他爱企业胜过爱自己家的感觉无形当中对企业产生的增长作用是无形的，但这些我们是可以通过产品来帮他提升和实现的。

　　后面的一些步骤，市场策略实施、租售策略、自首执行等。你做综合体的时候会把所有的东西放在一个表格里面看。物业管理和市场租售为什么会在这么前面出现？很多人会以为物业管理是交房以后才出现的。这种观念是有偏差的。以前我们这样做造成了很多遗憾，在物流平台运营中出现很多细节失误，造成很多的遗憾。

　　市场推广执行、租售策略、租售执行都是环环相扣，如果没一个环节在一开始都有一个计划，又做成优化空间最优化的情况下，你每个环节都可以做到投入最小的效果。

　　缓缓进口的重要性，这就涉及到可行性开发研究的时候，做总体方案就会有产品定位，他可能有海外投资客，也可能有本地投资客。现在的投资者把价值升值空间当做增值的主要考虑。我们把整个归和新的计划就把它叫做一站式流程。

　　这里面还有所有这些我们要考虑各类产品不同区位定位财务方面的收支平衡。商业要根据所在的位置来确定自己的定位。高端物业同样是一个商场，他可能对一个走廊的舒适度都会有不同的感觉。我拿成都来说，大家去王府井商场逛的时候，就是中高端的东西所以中间就会非常挤，大家你去逛人和春天的时候，你觉得这就是一个高端的，所以他的东西就是贵的，你自己就接受了。

　　开发商的利益也是现金流，包括根据现金的情况来决定你的销售和租赁的决策性东西，并不是说这个东西长期是有的，今天的企业决定这个项目不是长期持有的，但是可能过了三年，整个周边的市场发生了变化，企业的投资区位会发生变化的情况下，要从长期持有变成销售了，这个产品是不是具备这么一个转换性。长期持有的写字楼大家在做预测的时候都不会想到我要把这个产品单元分割，或者产值最小化，因为是长期持有。但是哪天想变现就会发现，如果这样就是不可分割，只能整栋销售的时候，直接影响售价。售价对于小单元分割就是折扣差别在里面，这里面为了预留一个好空间，能不能先预测的时候把空间留好好的。北京今天如果列出最好的综合体项目，国贸为什么还领先？不是技术指标，他是通过他的服务，把品牌客户的保留，使得他们的售价现在也并不低。我们在产品设计的时候就会关注客户的关注点。你们大家有多少人买房的时候会想实用率是多少的？如果这个写字楼是租的和写字楼未来是卖的，产品定位就要发生差别，你的关注点就要不一样，因为买卖的客户当中，可能有比较大的投资客，但是有一定 的量是自由客。但是租赁客户基本都是自由的。租赁客户就会算一算，它的资金是多少，运用成本多少，一看你的物业管理费要多么高？所以物业管理在前期设计当中一定也要并入。这个就是我们在设计产品的时候，要通过这些产品要素来看他们的功能运作和带来的运营成本是怎么样的。

　　一个制胜的组合，第一个需要看综合体用途生产潜在客户，迅速达成销售提前回报率，稳定营收物业最佳化，营业额来源的互惠配合。

　　如果你是一个成功的开发商，要注重你这个品牌的延续性，从而使产品这样一个忠诚拥有感的客户群，同时要有更多产品和体验组合的提供。消费者与品牌更强的关系。前期的投入是为品牌奠定稳定的客户基础，使得客户在第一批进来的时候，第二批进来的时候，价格升值的空间留出了一个点，这就是说产品体验组合的关系，要让客户有这个体验。如果单纯是从一个单体的开发角度来说，我当然先造住宅，卖完再说。结果发现这个楼是空的，所有客户都等你的商业造成。谁先来的问题就形成一个空缺。产品体验的组合，从而影响了消费者和品牌之间的关系，因为大家对品牌可以从认同到失望，或者从认同到更认同的过程，所以对于大型的开发商就要注重这个环节。

　　说到品牌还有一个是酒店，大家都知道你要去造一个名牌酒店，前期成本会非常高，可能运营商会提供很高的要求，产品设计、成本、装修，甚至对运营的开业会有这样那样的费用，你会觉得还没有开业就要我交这么多钱，而且开业之后又有很多不确定性。你就会觉得这个好象是投入太大了。我就找一个名不见经传的，或者自己自营一个品牌。如果一个综合体酒店只是3万方，其他的办公楼住宅可能是30、50万方的时候，你要知道这3万方的时候对余下的利润附加是造成一个损失。一个五星级酒店在一个综合体对它所属的住宅和办公楼的增值空间不会低于10%。你要做一个财务平衡，我是不是需要花多的成本来引入一个品牌，一些大的企业对于需求租赁的客户会对你有一个信心，对你有一个前期认同，敢进来，甚至签约。这个过程中有了品牌的使用者之后对你后期通过这些带来一些非品牌的使用者，但是愿意和品牌使用者位邻的时候，有可能会多付一些价格。你就能够做到双赢，你又奠定了品牌，从而吸引了品牌的使用者，从而达到了快速消化的速度。

　　在综合体当中有一个利用时间差的艺术，如果你有商业、办公、酒店、住宅，我们看到办公的客户对商业的使用大概是在中午，或者有一部分是下午，但商业业态很大一部分是需要大体量办公楼里面固定的人群去支撑这个商业。但住宅使用的时间更多是周末跟晚上。同时酒店里面对商业业态的使用是通过这一类的平衡，办公、住宅、酒店的客户对商业的需求，从而来界定商业业态里面多少是作为配套，多少是作为目的性消费者的，多少是作为服务周边目的不一样，业态就会不一样。比如说多少是服装，多少是娱乐，多少是餐饮，它的消费承受力是多少，再来确定你需要什么样的品牌。综合体要考虑到平衡每一个业态的量。这个商业的业态定位是考虑到既服务于这个项目，又要服务整个周边，进行一个和谐的匹配。我们在综合体当中都要一并考虑而不是分门别类单独考虑。

　　还有一个在设计当中要考虑到很重要的是综合体内部公共设施共享的问题。如果在综合体当中办公楼是很大一部分的话，要想怎么样把他很快引入到你的商业当中。综合体如果是衔接各个不同的综合体态的时候，怎么样让你的所有人群都进入到你最下面的商业。我们今天也在讨论地铁宽度的问题，你应该想想每天早上通过这个地铁，人流量大概是多少，从而来决定地铁的宽度到底应该是多少，这里面也有一个成本的考虑，就是挖得越宽，成本越高，但是你可以有其他的考虑，有足够的人流上面的租金就提升了。这些就是我们在设计过程中综合体的连接过程中需要去考虑的问题。上海现在就有一个问题，就是地铁七号线，是新的，我们早上发现出来的人走得特别慢，全部度在通道里面，没有意识到有那么多人用七号线来中转。我们再看看人民广场跟徐家汇，做到12米宽，高峰时候去看是满的。人在一个地铁里面通有很多出口，每次都非常挤，下次就不走这个，就走另外一个了，不同的通道可以引向不同的商场。如果这个通道当时开发商为了省成本就挖得窄一点，最后自己所受的损失是远远超过这个宽度的成本。

　　重庆在每个区域都有地理位置的不一样，比如说渝中区街道拓展都有问题，每个人造房子都会紧贴着街道造，大家在设计的时候有没有考虑的大部分利用地下通道,或者空中走廊进少人流密集度?如果当初政府和相关开发商在设计和开发商都想着我们都不愿意造天桥，都变成所有从商场出来的人流都集中在马路上。我觉得在重庆这个地方，设计的时候，一定要想想现在的条件有一个限制，你怎么来突破这个限制？重庆是石头的基础，就往地下走也可以，把所有的地面还原成可以行车的车道。这些在做的综合体要有一个贡献的考虑。

　　说到功能设施，还牵涉到车位、会所、机电。一个综合体当中做高档住宅，需要配套这些，做一个五星级酒店又需要游泳池这些，如果是单体考虑的时候，每个开发商都会觉得配套是干什么？成本太高了。如果我是把高档会所的费用分摊到物业费里面去大家会觉得太高，来收费大家又不愿意来，综合体当中能不能有一个共享？甚至于这个会所功能有没有放在一个沟通的地方？让大家都可以进去。共享设施还包含到地下，如果是一个商场需要多少车位，住宅要多少个，放在一起发现地下根本没有那么多空间做车位。那你怎么共享？就要根据每个业态车位的需要，再来决定车位怎么放。还有机电，哪些发电机是共享的，哪些是独立的。整个项目配电怎么互相配？配多了前期成本上升了，但是配少了，高峰值不够了。高峰值会出现多少供电？然后再看怎么平衡，这也是我们说整个综合体当中需要进行计算的。这也是很容易被发展商忽略掉的，我们在实际操作当中，产品设计当中也包含这些。我们有没有做过这种计算，有没有做过这种考虑？这种共享的设施，我们如何来共享这种设备使得运营成本降低，但是功能多样性的最大化。这也是综合体里面需要考虑得。

　　项目开发时间定位资金示意图，这是我随意画的。你如果四个功能体是同步开发吗？还是分开来开发？开发的时间不一样后面环节都不一样。也有可能出现前面的表格状况，但是由于一些问题最终出现这个样子，甚至有可能不一样。就是一个综合体开发时间、定位，资金流，通过这个表把你的开发成本和你的收入全部放进这个表来看看每年投入、收入的表是什么样的。然后再来调整和定位，这也是综合体需要考虑的。

　　最后要说综合体的成功元素要说细是非常细的，一个综合体开发时间是三到五年，根据体量的大小，但是每一个环节如果做成功了最后产生的是整体收益是最高的。我们在2006年做过一个项目，当时所处的位置不是传统意义的CBD，是在黄龙，严格意义上说在浙江大学边上。当时发展商是造9万平方米的甲级写字楼，再造6万平方米的乙级写字楼，还有一个酒店。我们看了环境就说不行。调整成9万平米的写字楼，另外的楼改成是习式酒店。他想放五星级酒店，我们说不能放做一个四星级的服务公寓。这就是变动性、灵活性甲级写字楼和四级写字楼的成功案例。是一个服务式公寓的品牌。我们改了一些大的东西，他想放一个直升机平台，我说现在有多少直升机，一点意义都没有。第二不是制高点，就算有紧急清你也不会成为制高点。原来写字楼层高才2.55米，然后做及高底板，我说这个产品有严重的滞后性。他们说散卖，我们说一定要有一栋只租不卖才有可能吸引到大面积的租赁客户。但是要长期这样必须要把产品层高提升，最后他们把高度剪掉了。这个综合体，2006年建设的项目现在还是杭州数一数二的综合体，租金最高，销售价格最高，同时集中了最多的大面积的客户。杭州很多大面积的写字楼都是分割成小面积，凡是需要大面积的客户选在他这里。这就是一个综合体成功的地方，在于我们当初的坚持，现在他是一个高品质的服务式公寓，目前他这里租金是非常高的。

　　我的演讲就到这里告一段落。

　　主持人：谢谢乐小姐，她以专业的眼光对建设城市综合体的元素进行了深入的解读。下面请世邦魏理仕能源与可持续发展部李勤善先生作演讲。

世邦魏理仕能源与可持续发展部 李勤善

　　李勤善：各位嘉宾、领导好，我是世邦魏理仕李勤善，我本身是新加坡人，中文不太好，所以我在发表的时候有一些词不达意的地方请各位多多包含。

　　题目是我们世邦魏理仕在节能与可持续发展项目的介绍还有经济利益，我觉得经济利益是最重要的一点。我们所谓的节能减排、环保低碳已经不再是全世界政府的事情，越来越多的老百姓也已经耳熟能详，津津乐道。绿色建筑，我看到很多绿色的设定，或者是绿色的标签，你们会说绿色建筑不外乎包括这些范围，首先是选址规划，然后是节水，很重要的是节能，节能是最重要的一块，因为在节能达到的经济效益是最大的。能源的价钱远远超过水和其他东西的价钱。然后是环保材料的使用，然后是室内环境质量。我们谈到绿色和环保基本上离不开这几个最重要的大方面。

　　世邦魏理仕在这方面为客户提供这方面有关的改造、设计和认证、规划和咨询、服务项目。设计如下方面的战略、规划、实践、技术、解决方案也是一样。用在可持续场址、社区和建筑，用水效益，最大目的是要促使创造一个节约能源、对环境负责、健康并且能够提高企业基本效益的环境。

　　可持续场址、建筑和社区开发范例，重要的保护或恢复开放的环境，湿地和生境保护，侵蚀控制，智能场址，自行车和存放，住房和工作地点位置的接近。各种各样的方法和方案都有。很重要的是要因地制宜，要看每个地方的措施天地人和，并不是每一样都适合所有的地区。用水效益的范例比如说社内卫生设备配件的节水，节水景观，冷却塔水管理，雨水收集和利用，废水处理，这样来达到节水的目的。我们看到各种各样的例子，比如说不用水的电器，一年下来可以省15万升水。然后还有废水利用，这是比较简单的。受到处理之后的水不能够引用，但是可以用来浇花草树木，还可以洗车这些。所谓的节能节水并不是离我们很远，其实已经越来越普遍。

　　大规模的雨水收集系统的成功实现需要一个能常年提供阶段性降雨的适合的气侯，经济上最可行的系统的储水能力并不一定很大，它是用于补充而不是替代当地公共事业的供水。

　　能源效益与大气保护的范例，能源审计，这个时间可能会很长，要通过不同的仪器跟人工。优化电动机、设备的节能参数，还有应用各种节能设备，比如说变压器等等，智能建筑系统，这牵涉到比较多的IT方面的，比如说一些楼宇能够比较智能地设定一些东西，管理人员能够更轻易地了解运作现状，帮助操作人员选择哪一方面下手。制冷机制冷剂管理，还有使用可再生能源都是可以帮助楼宇达到节能的目的。

　　这个基本上就是一个制冷机的图，一个楼宇很大部分是被制冷机消耗，所以对我们来说这个很重要，所以为什么制冷机会有节能的余地？这是一个提供跟负载之间的关系。新加坡是一个非常热的国家，但是新加坡人有一个怪毛病，他到一个办公楼或者旅馆，或者商业中心，你会发现外面很热，但是里面很冷，但是穿很厚的外套，其中一个原因就是设定值的关系。比如说这个制冷机的用途就是把 冷却水送到楼宇的各个地方，从热的地方传到冷的地方，通过冷水到楼宇的不同地方，室内的热气就会传到冷的水里面去。比如说冷却水的供给，国际有一个惯例设定在40华氏度左右，这基本上是4.5摄氏，这是非常冷的，有时候在新加坡外面下雨里面就觉得很冷，制冷机就会受到要求，已经是制订的，所以它一直在非常努力工作，提供冷水，但其实是浪费了。但其中一个方法我们不需要4到5摄氏的冷却水，提高一点可能已经足够用了，不会影响居住者舒适的大前提下达到节能的可能。这就是冷水温度值可以提高，提高制冷机的效率实现节能。可以监控冷却水管，可以通过重新设定温度的标准逐步慢慢提高制冷温度的设定值。根据环境的和负载的变化达到节能的目的。

　　还有空气处理器，我们说这是一个肺，我们要达到一个平衡的送风速。市场上现在有很多所谓智能控制系统，比如说制冷机的控制系统，会根据外面的空气温度还有冷却水的温度，接受这种讯号，进而通过控制系统来控制多过一台的制冷机的运作。比如说与其让制冷机一100%运作，制冷机二50%运作，这样一个系统可以根据外部的条件进行操作。

　　这是我们做过的一些项目，他们通过大型的制冷机来控制节能系数。另外一个可能运作的方法就是自动关路清洁系统，将特殊结构的清洁球放入冷凝水管中，用于持续清洁冷凝器水管内部，清除污垢和灰尘，从而提高水流速度，改善传热以及实现制冷机的节能。

　　另外一个可能性就是改换制冷剂，现有的制冷剂基本上节能的水平还不够高，所以市面上会有越来越多的环保性质更好的制冷剂，像一个项目我们原来做过很多，到任何一个空调的制冷机，现有的制冷剂收起来不能释放到大气层去，然后再把新的换进去。比如说更换一些制冷剂可以达到8%甚至12%的节能效率也是一个很不错的节能方法。

　　其他的一些比较高技术性的比如说地热，比如说中国的北京多上海这一段的土壤比较适合做地热，就要看土壤的性质，要通过很多地质学家的考察，才能说是否适合用地热。基本的概念就是土壤保持在一定的温度，在冬季的时候内部比外部热，热力就会传送到楼宇里面，达到供暖的目的。夏季就倒回来，外面比里面热，然后外面的热就吸收到土壤里面去。听起来简单，但做起来是非常复杂的一个项目。但是现在在国内也有越来越多的提供商技术性、安全性都已经能够达到国际水平，每天这方面的技术供应商都在进步。

　　太阳能大家都知道，遇到最大的问题就是相对来说比较贵。我觉得好消息是太阳能基本上每年价格在以5%的速度下降。国际专家就说五年后在亚洲太阳能就基本上能跟发电站所提供的电费一致了，以后家家户户都可以用太阳能了。风能也是偏贵，一些大楼特别是外企用风能作为一个点缀，并不是主体。比如说上海中心有非常显著的，名胜也非常好，有54台风力涡轮机，可以为供热和空调提供电力。这是变压器，变压器的改造减少多余超高，偏高的电压达到节能的目的。这样的工程比较浩大。基本上要很大的改造，但是节能效果可以达到5%到8%。

　　所以各种各样的节能技术、产品在市场上已经相当成熟，我本身在加入世邦魏理仕之前在新加坡斯奈德东南亚董事总经理节能这一块，在不到六年前决定开始做这样的项目，技术一时成形，也受到认可，受到肯定。

　　材料和资源范例会涉及到固体废物管理政策、可持续采购、易耗品、耐用品、设施改造和添加、减少灯和食品中的汞含量。废物流审查、废料处理等。在市场上已经有一些自然的，有机的，环保的，具有质感的材料也应用于建筑中。也要注意再循环材质。尽量鼓励在采用一些环保的做法，比如说能够把废物尽量根据不同的类别放。室内环境的质量范例，比如说吸烟控制，在一些高楼大厦跟酒店已经做到这一点。室内空气质量管理，绿色清洁，控制室内污染物和化学物品，注意给大家日光和景观。

　　我们基本上在充满阳光的地方就会比较舒适，劳动力就会提高。最大程度地减少主要来自内部的空气污染物，以促使创造一个健康的室内环境。

　　我们世邦魏理仕在绿色建筑及LEED服务方面开发了一个有效程序。先做一个绿色建筑改造设计及LEED的分析，明确需要改进的领域并提供通往绿色认证的方案。然后是绿色建筑建议和LEED认证，明确解决方案，方法，成本及然后是绿色建筑LEED年度审核和维护定期审核，维护并持续改进。绿色建筑LEED再认证满足再认证要求。

　　我们完成的项目当中，在英国和美国他们会发现节能会达到30%。然后节水30%到50%，这是已经在美国和英国完成的项目结论。

　　同样在另外一些结论比如说13.6%运行成本的降低，基本上这就是在节能节水方面成本的降低，还有价值升高10%左右，这一点非常有趣也非常重要。在美国完成了很多的绿色建筑，他们也愿意多花10%的价格来购买这个楼宇，或者来付这个增值的租金。问题是在国内或者是亚洲这样的成果是否已经形成了呢？我可以说答案是还没有。但是距发生的时间应该是不远，我个人觉得应该在三到五年之后类似这样的成效也会在亚洲包括在中国形成一种风气。这一点也有关绿色楼宇的再估价。现在国内还没有这样的体制，所以绿色楼宇改造或者是建成之后没有一套比较完整的绿色楼宇的价格方法来认定这个增值应该是多少，现在在全亚洲应该还没有。新加坡政府在两个月前就开始注重怎么去形成一个新加坡绿色楼宇再增值的方针，他们也有咨询我们世邦魏理仕，来共同制造这样一个增值的认定方法。这一点非常重要，也就是说这样一个体制，形成之后不但能达到节能节水的目的，这一点非常明显。也能达到增值的作用。这两点相加经济效益就越来越明显。我相信在这三到五年当中这样的情况会发生。投资回报率是10%，跟前面两点是息息相关的，占有率也相对提高6%到8%，出租率也上升6%。

　　还有2003年的数据统计，美元每平方英尺的五是结论。节能达到5.8美元每平方英尺，节水0.5美元，节约运营和维护的费用能达到8.5。这三块是非常重要的，第三个是工作效率的提高，在绿色楼宇当中一个人会比较舒服，效率就会提高。这是根据现有的统计去推算出来的，但是这三个可以去达到一个结论。这个跟现实中，特别是在中国怎么一个比较方法呢？这个星期一、星期二，在北京举办了一个绿色楼宇大会，万科当时做了一个发表，就说他们在做节能的措施，根据措施做完之后，有一个推算的结论，他们能够省大概300块钱每平方米。非常有意思。我觉得在美国达到的，在亚洲一样能够达到这样的效果。当然根据不同的环境节能效果也有所不同。我强调这些是因为我相信三到五年之后类似这样的效果也能够在亚洲成为一种风气被大众所接受。

　　最新的研究报告，节能提升25%到50%，租金提升大于11美元每平方英尺，入住率提升4%，销售价值提升170美元每平方英尺。

　　世邦魏理仕在中国的LEED项目上的经验，已经完成很多不同的楼宇，接下来的项目会越来越多，包括自己在上海会德丰广场世邦魏理仕办公楼。在全世界所有的LEEDEB注册项目中有12%是通过世邦魏理仕可持续发展计划实施的。

　　我们怎么样去帮助客户进行这样的节能改造或者是LEED的改造，融资是一个非常重要的课题，很多客户很想做这样的项目，但是基本上不太想投资，或者是这个资金要等到明年或者后年。我推出了一个零投资的计划，第一个是客户不需要出资，我方将会为每个项目投资一百万到两百万美元，甚至更多。第二个是我们的能源效率项目通常包括为客户更换一套能源效率更高的新制冷及、其他必需的节能设备以及改良整个制冷设备(冷冻机、水泵、空气处理机等)的其他参数，我们能保证和实现将客户的每月总用电量减少20%到30%。第三我们不限于使用某个特定品牌的节能产品，而是会建议和使用最适合相关客户的产品。第四我们将全面负责制冷和节能产品的维护和维护。

　　我们将会跟客户分享多少利益，要看每个项目的情况而定，基本上节约下来的费用的10%到15%左右。七年之后的所有节能，总收益都完全归于客户，这就是一个基本的模式。

　　一些案例，这是在上海静安区的办公楼，LEED认证在美国得到批准。其中是鼓励员工乘坐公共交通工具，世邦魏理仕的员工预备班车和车位，方便员工能搭乘公车到地铁去。配备更衣室跟洗澡室，方便员工骑自行车上班。

　　绿色策略，节水，高效节水装置，4.5L的自动感应抽水马桶等在国内已经是应有尽有了。LED照明非常普遍地首映，在会议室跟餐厅安装感应器，在所有人离开30分钟内灯所有关闭等等。这些都是基本上每天都能用到的节能设备，每个工作站都配有回收垃圾筒，很多的垃圾被再利用，这一点非常好。30%的材料在800公里内生产。室内新鲜空气通风度提高30%，低发散性材料比如粘合剂、密封剂、油漆等。复印机里面通常非常很多人复印东西，就安排了一个排机系统。

　　我们另外一个非常重要的客户就是渣打银行，在北京通过我们世邦魏理仕的管理获得了LEED的认证。各个地方都用到了一些节能的东西，包括在垃圾筒内使用托盘，减少纸的处理。颁布禁烟措施，这是强制性的要求员工绝对不能在室内抽烟。要注重一些提高工效的设计，这是非常重要的一块，尽量提供植物能的工作环境。

　　综合以上各种各样的措施，特别是节能、节水等等，对客户来说最重要的就是经济效益，节能跟节水非常快就能很快有明显的经济效益。整个楼宇在接下来20年、20年能达到维修、经营的节省也非常非常明显。一个制冷机在装有节能设备之后，应用的电源少了，操作少了，热能也会相对减少，基本上就是能够达到维护费用的节省。这就是从节能达到维护费的减少的例子。还有工作效率的提高，这对我们来说是比较额外的，基本上是肉眼看不见的，但是也是不容忽视的。就算把工作效率这一块去掉，单单是考虑这上面三点，已经远远超过绿色建筑费用。已经是好处远远超过坏处。这肯定是将来不容忽视的发展。

　　我们世邦魏理仕也在非常积极地配合客户在这方面的要求提供节能节水的工作环境，谢谢。