中财网nyanya lolita黑历史:关于加快推进“城中村”改建建议
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/05/09 14:16:13
关于加快推进“城中村”改造建设
南京市政府关于加快推进“城中村”改造建设的意见
（宁政发[2005]214号）
各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
为加快我市城市化和城市现代化进程，统筹城乡协调发展，优化城市空间布局，着力提升城市品位，努力建设资源节约型、环境友好型城市，现就我市“城中村”改造和建设提出如下意见：
一、统一思想认识，明确改造目标
随着我市城市规模的快速扩张，一些过去是农村的区域已逐步纳入城市范围，但在土地权属、管理体制等方面仍然保留农村模式，从而成为与城市整体发展不相协调的“城中村”。这些地区的基础设施较为薄弱，建筑布局零乱，环境卫生较差，不适应现代化城市建设和管理的要求。因此，积极推进“城中村”改造和建设，不仅是深入贯彻以人为本的科学发展观、加快建设和谐社会，努力实现“两个率先”的迫切要求，也是推进城市现代化、改善城市整体形象、提高人民生活质量的重要举措。各级政府和各有关部门要从全局的高度充分认识“城中村”改造建设的重要意义，把“城中村”的改造和建设作为今后一段时期城市建设和管理的重要抓手，精心安排，周密部署，认真组织，加快实施。
“城中村”改造的总体目标是，以“三个代表”重要思想、党的十六届四中和五中全会精神为指导，按照统筹城乡发展和构建“和谐南京”的要求，坚持统一规划、分类指导、稳步推进、分级负责的原则，把工业向园区集中，农民向城镇集中，土地向规模经营集中与“城中村”改造建设结合起来，力争用4年左右的时间，依法统一将“城中村”的集体土地转变为国有土地；统一把农村居民转为城市居民，组建社区居民委员会；统一将“城中村”居民纳入城镇社会保障体系；统一“城中村”的规划、建设和管理，全面提升我市“城中村”的城市化和城市现代化水平，努力实现农村向城市转变、村民向市民转变、农村管理向城市管理转变。
“城中村”改造的阶段目标为：
──第一阶段（2005年─2006年），把鼓楼区、玄武区、白下区、下关区、秦淮区、建邺区的“城中村”改造作为城市建设的重点，基本完成主城区“城中村”的改造任务。同时严格加强6个城区及栖霞区、雨花台区等江南八区的规划控制和管理，坚决遏制各种形式的违章搭建，防止出现新的“城中村”。
──第二阶段（2007年─2008年），基本消除栖霞区、雨花台区等近郊的违章搭建，完成该地区道路、通讯、自来水等基础设施的配套和改造，市容市貌有较大改观。
──第三阶段（2009年），加强居民集中区的市容管理和治安管理，城市基础设
施和市政公用配套设施实行统一的城市社区管理模式，原“城中村”地区完全融入现代化城市。
二、确定改造范围，分类组织实施
“城中村”的改造范围：鼓楼区、玄武区、白下区、下关区、秦淮区、建邺区、栖霞区、雨花台区等江南8区在绕城公路以内、长江以南区域内的71个村为“城中村”（名单详见附表）。为了分类进行“城中村”改造工作，根据目前城市规划建设现状，将“城中村”分为三类：A类是指已经落实建设项目正在实施或已有明确规划等待项目落地的地区；B类是指位于规划绿化用地范围内的地区；C类是指以前开发建设剩余下来的中间地带和边角地区。
“城中村”的改造方式：“城中村”改造应针对各个村的不同情况采取相应的方式实施。主要方式有：以项目开发的方式实施改造；以土地储备的方式实施改造；以“老城改造”的方式实施改造。
对A类地区，要坚持把政府常规建设项目和“城中村”改造结合起来，以项目建设推动“城中村”改造，原则上全部采用征地拆迁的办法。目前已有项目的地区，要按照“先近后远、能快则快”的要求，通过政府引导、市场化运作，加快“城中村”改造。对目前还没有项目的“城中村”要进行动态管理，尽快落实建设项目，成熟一个，推进一个。
对B类地区，要优先考虑用项目捆绑的办法带动片区改造。对离主城较远，4年内难以找到项目的地区，符合土地储备运作条件的，由政府分期纳入全市土地储备计划，土地交由市土地储备中心统筹运作。
对C类地区，要“拆”、“改”并举，离主城较近的，原则上全部纳入“老城改
造”范围，以“拆”为主，用“老城改造”的方式推进“城中村”改造。对离主城较远，基本上以农民小区形式存在的“城中村”，可以暂时保留，重点是加大这一地区的规划控制和管理力度，加强基础配套设施建设，着力改善居住环境。
三、突出工作重点，实行分级负责
1、明确改造职责。“城中村”改造建设工作要在市政府统一领导和部署下进行，江南8区政府为本辖区“城中村”改造的第一责任人。各相关区政府要根据全市“城中村”总体规划和要求，结合各自“城中村”具体情况，制定切实可行的改造方案，报市政府批准后实施。市相关部门要加快制定配套文件，积极支持和参与各区“城中村”改造工作，采取集中办公和“一站式”服务等措施及时做好分类指导、协调服务等工作，形成上下联动、各负其责的工作机制。
2、制订改造规划。结合南京城市总体规划，编制完成控制性详细规划和“城中村”改造修建性详细规划。同时，加强绕越公路和绕城公路之间区域的规划控制和管理，防止出现新的“城中村”。“城中村”改造规划必须坚持整体性、前瞻性、科学性和操作性相结合的原则，特别是要做好土地利用总体规划和城市总体规划在“城中村”改造中的相互衔接。科学制定“城中村”改造方案和征地拆迁计划，切实做到拆迁总量与城市建设总规模、城建资金总盘子的大致平衡。建设单位、施工单位要严格执行质量管理、安全管理等方面的规定和要求，确保工程质量、功能质量和环境质量。
3、加强土地管理。对“城中村”改造中的集体土地，可参照外地做法，依法变更为国有土地，并按国有土地进行管理，其中农用地必须按规定办理转用手续。
“城中村”改造中涉及到的集体经济组织和农民，按宁政发〔2004〕93号文件进行补偿安置和房屋拆迁，并按宁政发〔2004〕100号文件进行基本生活保障。对于保留的学校、医院、养老院等公益事业用地，其国有土地使用权可按划拨用地直接确认；对应以有偿方式供地的工业企业和经营性项目用地，在按规定程序补办出让手续后，其国有土地使用权可确认给使用单位。“城中村”改造中经营性用地，符合土地储备运作条件的，原则上纳入土地储备，由市土地储备中心会同区政府统筹运作。
4、多方筹集资金。按照“谁投资、谁受益”的原则，积极运用市场化运作手段，吸引原村集体经济组织、民间资本和外商等各类开发主体参与“城中村”改造。符合城市总体规划的经营性用地，由市土地储备拍卖领导小组按招标、拍卖、挂牌等出让方式办理，土地出让金缴入市财政局资金专户。“城中村”土地出让金实行资金封闭运行，集中管理，主要用于“城中村”基础设施建设和村民社会保障。市、区两级财政应根据各“城中村”的具体情况，对编制规划设计方案和公用设施、基础设施建设给予适当支持。
5、妥善处置资产。按照《南京市农村集体资产管理办法》的有关规定，具备条件的“城中村”集体经济组织要尽快完成股份合作制改造，对村集体所有的各类资产、负债和所有者权益进行清理核实，必要时可委托有资质的资产评估机构进行评估。根据群众自愿、民主协商、依法办事、维护权益的原则，由村、组集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论通过清产核资结果和集体资产处置方案，并报当地农村集体资产管理机构备案。在集体资产处置过程中，任何组织和个人不得平调或以其他方式无偿占用农村集体资产。
6、做好拆迁安置。严格按照《南京市征地拆迁补偿办法》的有关规定，切实维护被拆迁居民的合法权益。在具体运作办法上，要坚持政府主导和市场运作相结合，根据城市发展、功能定位和区位条件，统一规划、同步配套，科学合理地开展拆迁安置工作。“城中村”改造和建设要按照政策向拆迁户提供拆迁安置房，并享受相应的优惠政策。在拆迁过程中，要充分考虑村民的承受能力和城市外来人口对住房的基本需求，优先规划建设好农民小区和民工廉租公寓楼。要坚持异地安置和就近安置相结合，拆迁安置房可以在拆迁地周边就近选址，特别是要做好新居住地交通、水电气等基本生活设施的配套。对经批准实施改造的“城中村”，由有关区政府按照《南京市征地拆迁补偿办法》对原集体土地上的房屋进行清理。
7、强化社会保障。凡在劳动年龄段的原村民，均可进入城镇劳动力市场，享受就业培训、择业指导、职业介绍等多种就业服务。申领“就业登记证”的，在接受职业培训、就业援助、自主创业等方面享受与城镇失业人员和就业困难人员同等待遇。根据已参加和未参加农保人员的具体情况，积极做好农保向城保的过渡工作。要在确保被征地农民基本生活保障的基础上，积极引导和鼓励其参加城镇社会保险，切实做好被征地农民基本生活保障与城镇社会保险的衔接。村民在转为城市居民后，生活困难且符合低保条件的可按规定程序申领城市居民最低生活保障金。
8、完善基础设施。根据“城中村”改造建设总体规划，加大该区域范围内的道路设施建设力度，尽快完成规划确定范围内及相邻一、二级规划道路的拆迁腾地和三级以下道路、管网、路灯等基础设施配套建设。“城中村”改造建设可以分步实施，滚动开发。分步实施的住宅项目、配套项目和应由“城中村”改造实施单位承建的相关道路、排水、环卫、供电、电信、路灯等设施，必须同步建设，同时验收，同时交付使用。对于改造以前已经建成或在建的建设工程，在符合城市规划，工程质量合格无隐患的情况下，经市领导小组审定后，依法补办建设手续。“城中村”在改造完成后，原区域范围内的市政基础设施要纳入城市统一管理范围。
9、狠抓环境治理。加快绕城公路范围内的工业布局调整，对高污染、高能耗、高物耗的企业一律搬出主城区，改善城市生态环境。严格控制不合理的开发建设活动，强化对水源、林地等自然资源的生态保护。要进一步开展生态家园创建活动，突出以人为本，深化绿色人居社区的创建工作，做好“城中村”的绿化、美化。结合“绿色南京”工程建设，将“城中村”改造后剩余的边角地带和规划中的绿地，作为“城市森林”的建设用地。所在区政府负责“城中村”范围内的一切管理工作，突出抓好卫生清理、市容整理、环境治理，“城中村”市容环境卫生管理水平要逐步达到城市市容环境卫生标准。
10、加快社区建设。按照《中华人民共和国村民委员会组织法》和《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定，撤销村委会，组建社区居委会。新组建的居委会要尽快适应职能的转变和工作重心的转移，强化社区管理，做好社区服务，努力建设和谐社区。加强“城中村”治安管理，不断丰富文化生活，提高居民的整体素质，使他们在生活水平、行为方式和精神面貌上与城市全面接轨。
四、强化组织领导，加快实施改造
“城中村”改造是一项复杂的社会系统工程，涉及面广、政策性强，任务十分艰巨。各级政府和部门必须高度重视，要把“城中村”改造工作摆上重要的议事日程，进一步解放思想、实事求是、与时俱进。在实施改造中要坚持高起点规划，同时要尊重客观规律，尊重村民意愿，量力而行。要坚持依法办事，正确处理国家、集体和个人三者之间的利益关系，切实维护村民的合法权益。要进一步加大宣传力度，为“城中村”改造工作营造良好的舆论氛围。
市政府成立由市长任组长、分管副市长任副组长，各相关部门负责人和各区政府主要负责人为成员的“城中村”改造建设领导小组。领导小组下设办公室，主要负责制定“城中村”改造考核办法，对“城中村”改造工作进行具体指导和协调。市政府将“城中村”改造建设工作纳入国民经济和社会发展规划，实行目标管理。各级纪检监察部门要加强“城中村”改造建设的监察工作，确保“城中村”改造建设工作有序推进。
各相关区政府要成立专门机构，抽调专职人员具体实施“城中村”改造工作。各相关区政府要加快制定“城中村”改造四年规划和年度计划，并及时协调、解决“城中村”改造中遇到的各种问题和困难。要实行目标管理责任制，签订目标责任书，年终考评，确保全市“城中村”改造建设任务圆满完成。
本文件自发布之日起执行。具体实施细则由市各有关部门拟订，报市政府批准后执行。
附：绕城公路内71个“城中村”名单
二00五年十一月十五日
乌鲁木齐市城中村改造建设规划编制指导意见
文号：乌政办[2004]21
一、“城中村”改造建设规划工作的依据和原则
（一）编制依据：
1．市委、市政府《关于加快城市化进程的意见》；
2．市委八届五次全委（扩大）会议确定的城市建设发展战略。
（1）根据“城市北扩、东延西进”要求，加快推进新城区建设，跳出旧城建新城，集中抓好头屯河区和东山区两个城市副中心的建设，努力构建“三个中心互为犄角、周边地区组团发展”的城市总体框架，拉大城市骨架，拓展发展空间，力求通过今后五到十年的努力，再造两个现代化的工业新区。
（2）合理布局城市建筑集群，彻底改变“摊大饼”式的推进方式，避免“实心城市”，增强城区的透视感和空间感，做到“城中有园，园外有城”，使城市建筑群和绿化带交叉分布，形成优美和谐的城市景观，力争通过两届政府的努力，把乌鲁木齐市建成园林城市。
（3）加快推进以制造业为重点的工业化进程，按照“强化二产”的方针，努力把乌鲁木齐建成为全疆最大的制造业基地，紧紧依托八钢、石化等龙头企业，支持其投资发展新的工业项目。积极引导各类企业依附龙头企业发展下游配套工业项目，不断延长钢铁、石油、化工、机械制造、建材、食品等资源优势行业和支柱工业的产业链；进一步明确两个开发区的功能定位，采取园外建园和区外建园等方式，努力把高新区建成全疆高新技术产业发展的高地，把经济开发区建成全疆现代制造业发展的高地。下大力气抓好头屯河区、东山区和水磨沟区三个工业园的规划建设，努力把头屯河区工业区建成食品加工、生化制药、金属制品基地，把东山区工业园建成新型建材和化工基地，把水区工业园建成以家具、服装、鞋帽加工为主的工业基地。
3．乌鲁木齐市国民经济和社会发展第十个五年计划；
4．乌鲁木齐市城市总体规划（2000—2020）；
5．乌鲁木齐市土地利用总体规划（1997—2010）；
6．乌鲁木齐市近期建设规划（2003—2005）；
7．我市近几年编制并经批准的分区规划、控制性详细规划、专项规划和城市设计等规划；
8．“城中村”改造所在地的区委和区政府对该区域发展的战略意图和设想。
（二）编制原则：
1．“城中村”改造建设规划必须紧扣市委八届五次全委（扩大）会议和市委、市政府《关于加快城市化进程的意见》所确定的城市建设发展新的战略；必须遵循“中心城区体现繁荣、边远城区体现实力”并重点发展工业的战略构想。同时，规划编制深度因地因时制宜，凡涉及天、沙、新、水范围内已形成的“城中村”和城乡结合部，以及城市北扩、西进、东延区域内近期将重点开发改造的地区的“城中村”改造规划，原则上应编制到控制性详细规划的深度。其他范围内的用地，原则上按照分区规划的深度编制。
2．规划编制应遵循“统一规划，合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则，以区为单位，打破原有的村、乡的用地界限，对涉及“城中村”所有用地，包括现状耕地、林地等农用地，撂荒地、空地闲置地，需改造的现有宅基地和集体经济的用地等土地进行规划统一整合，要优化土地资源，提高土地利用效率，改善居住环境，完善各项基础设施和公共服务设施。
3．规划编制应遵循“跳出旧城建新城，加快新区发展和有利于两个城市副中心的建设,有利于城市政治、经济重心的北移，促进城市向北发展，有利于疏散老城区人口，有利于产业布局的调整，有利于增加就业”的原则，天山区、沙依巴克区的“城中村”改造规划原则上不安排经济适用房建设，严格控制增加人流、车流交通的项目。
4．要按照“工业进园、农业进基地、住宅进社区新村”的原则，进行统一规划和集约建设。靠近市区的“城中村”改造建设用地主要用于三产和无污染的二产项目，其余的改造建设用地主要用于二产,重点用于工业。
5．必须坚持“统一规划、分期实施”的原则。中心城区 “城中村”改造必须先行，城中村的改造一律按照多层住宅社区集约化建设，远郊居民应当根据规划集中建设住宅区。所有“城中村”居民住宅建设用地必须统一规划，其建设与发展应合理布局、功能分区应与城市总体功能相匹配。
6．总体规划、分区规划、控制性详细规划已确定的城市绿化、环境保护、各项市政公用设施等强制性内容不得随意调整。已编制过详细规划的地区应按照经过批准的规划执行，根据发展需要确需调整的应按照法定程序进行调整；尚未编制规划的地区，应结合新建社区居委会所处的具体位置和周边条件，按照城市总体规划和分区规划的整体要求，考虑城市发展与“城中村”相协调，有利于这部分居民的居住生活条件改善和就业出发进行编制。
7．“城中村”改造建设规划要体现“高起点、高标准”和“环境保护第一”、“环境景观一流”的原则。在规划、建设中应注意高水平的规划建设绿化和市政基础设施并与城市系统相衔接，文化、体育、教育、卫生、交通、市政等各项公共服务设施和生产生活配套设施按分级配套的原则进行安排。
二、“城中村”改造建设的规划要求
（一）天山区
总体规划确定的天山区主要功能为：商业、金融、贸易、行政、居住、教育；
天山区涉及“城中村”改造建设规划应考虑其现有功能的补充和完善，为有利于老城区的人口疏散，降低人口密度，改善人居环境和有利于“撤村建居”的居民就业，适当安排无污染的二产项目，并结合天山区东部的荒山绿化生态环境的改善，建设部分园林生态生活居住区。在“城中村”改造用地范围内要为改造现有分散的农民宅基地，农民进入集约化集中的居住社区、城市公共设施和市政设施等建设项目安排适当的建设用地。
天山区涉及“城中村”主要有乌拉泊村（包括牧业队）、大湾村、二道湾村、宁夏湾村、八户梁村、碱泉街工贸公司（原碱泉沟村）和达坂城区新移交的红雁池村等三个村。
1．乌拉泊村（包括牧业队）主要位于城市一级饮用水源保护地内，该处的居民应当逐步实施搬迁，可由天山区政府在辖区范围内结合规划发展空间进行统一安置，其现有用地应当结合退耕还林的有关政策、按照饮用水源保护和环境保护的要求，加强水库周边及通向南山的公路两侧的生态绿化建设，作为城市生态绿化环境建设用地使用。
2．大湾村主要分布于天山区中环路两侧。按照城市总体规划和已批准的控制性详细规划，这部分用地可结合现有分散宅基地的改造，结合土地的开发和生态园林建设，进行三产项目、无污染的二产项目的建设。
3．二道湾村和宁夏湾村位于天山区东部。其用地可结合黑甲山用地改造，注意保留总规确定的公园绿地，这部分用地可结合现有分散宅基地的改造，结合土地的开发，进行三产项目、无污染的二产项目的建设。
4．八户梁村位于天山区南部城市水源地附近，该村已由华凌集团整体兼并，这部分用地应结合华凌集团现代国际商务港和城市规划对有关生态园林、湿地、水源保护要求进行规划建设。
5．碱泉沟工贸公司位于碱泉街一带，目前开展了三产项目，其用地可结合现有宅基地的改造 ，主要建设三产项目。
6．达坂城区新移交的红雁池村等三个村位于大湾村及红雁池电厂的东部，其用地应结合天山区东部的荒山绿化生态环境的改善，安排部分园林生态生活居住区，并适当安排无污染的二产项目。
天山区范围内“城中村”改造建设规划，东过境路以西、红二电铁路专用线及到河滩路的铁路线以北的地区原则上均应按照控制性详细规划设计深度要求编制，其它地区按照分区规划的设计深度要求编制。
（二）沙依巴克区
总体规划确定的沙依巴克区主要功能为：居住、商业、对外交通、教育、一类工业；
近年来随着沙依巴克区经济和社会发展又增加了旅游等功能。
沙依巴克区“城中村”改造建设规划应考虑其现有功能的补充和完善，为有利于老城区的人口疏散，降低人口密度，改善人居环境和有利于“撤村建居”的居民就业，加强雅山、蜘蛛山等生态环境的绿化建设，注重现有商贸和旅游功能资源的优化和提升，适当安排无污染的二产项目。在“城中村”改造用地范围内要为改造现有分散的农民宅基地，农民进入集约化集中的居住社区、城市园林公共设施和市政设施等建设项目安排适当的建设用地。
沙依巴克区涉及“城中村”主要有仓房沟村和九家湾村。
1．仓房沟村位于沙区南部。该村的月明楼市场等三产项目发展较好，目前已率先在我市建设了集约化的示范住宅。该村南部的用地位于城市二级饮用水源保护地内，应注意水源的保护和生态绿化的建设，不得设置影响水源保护的建设项目。该村位于水源地以外的用地，可结合现有的多层住宅建设这部分居民住宅；按照沙依巴克区仓房沟片区控制性规划，结合拟建的明坤市场，适当建设三产项目。
仓房沟村范围内“城中村”改造建设规划，至红雁池电厂铁路线以北的地区以及仓房沟路两侧原则上均应按照控制性详细规划设计深度要求编制，其它地区按照分区规划的设计深度要求编制。
2．九家湾村主要分布于沙区九家湾和马料地一带。其中，已有北园春市场（九家湾村一队）在建项目。另结合蜘蛛山环境改造、九家湾土地储备工作和环九家湾水库生态绿化周边环境改造，这部分用地按照已编制的控制性详细规划，进行生态旅游、文化教育的配套、通讯设施和商贸市场的建设。根据该村所处的具体位置，结合现有分散宅基地的改造、现有土地储备和蜘蛛山环境改造等开发建设项目进行生态住宅开发建设。可结合乌鲁木齐经济技术开发区二期布置无污染的二产项目。规划和建设要注意全新世地震断裂的影响。
九家湾村范围内“城中村”改造建设规划，原则上应按照控制性详细规划设计深度要求编制。
（三）新市区
总体规划确定的新市区主要功能为：居住、教育、科研、外事、对外交通、机械工业，高新技术产业开发区和经济技术开发区；
近年来随着新市区经济和社会发展又增加了体育、商贸和仓储物流等功能。
新市区“城中村”改造建设规划应在合理布局发展二产制造业的基础上，考虑老城区外迁人口的接纳和为城市中长期政治、经济重心的北移预留备选用地。在“城中村”改造用地范围内要为改造现有分散的农民宅基地，农民进入集约化集中的居住社区、城市公共设施和市政设施等建设项目安排适当的建设用地。
新市区涉及“城中村”有地窝堡乡的丰田村、地窝堡村和宣仁墩村；二工乡的百园路新村、三工村、二工村、二工乡砖厂、津北小区、小西沟村和西八家户村。
1．丰田村位于北站路两侧，总体规划确定北站区的功能为：铁路货场、物资仓库。这部分用地应按照城市西进的要求，在为铁路发展预留空间的前提下，可结合现有宅基地的改造，建设为铁路运输和仓储业以及机动车交易市场等发展运输和服务的三产项目。规划和建设要注意民航机场净空的影响。
2．地窝堡村主要分布于民航地窝堡国际机场北侧，其发展受到机场净空及导航台电磁环境要求等制约的影响，这部分用地在确保国际机场正常使用的前提下，可适当发展居住、商贸、物流等三产服务项目，并可进行现有宅基地的改造。规划和建设要注意民航机场净空、导航台电磁环境要求及飞行噪音的影响。
3．宣仁墩村、百园路新村位于安宁渠路的东侧，四工苗圃、北京路延伸段的两侧，属于市委、市政府确定的城市北扩发展用地范围内，这部分用地应结合北京路延伸和城市北扩的有关规划，结合现有宅基地的改造，适当发展居住、园林、教育、商贸、物流等三产服务项目，为今后城市政治、经济重心的北移预留备选用地，并作好规划控制。这部分用地应注意民航机场净空及导航台电磁环境要求的影响和考虑与高新区新产业园区的相互衔接。
4．三工村位于喀什路以北，文光铁路车站和东戈壁一带，按照市委、市政府的决定，已将该村全部用地纳入高新区新产业园区发展用地范围，这部分用地应按照高新区新产业园区的规划要求，由市规划局和高新区管委会共同组织编制规划，进行合理安排。规划和建设要注意民航机场净空及导航台电磁环境要求的影响。
5．二工村位于河南路一带，大部分用地属于高新区范围，该村是我市发展乡镇企业较早的先进典型，具有较丰富的发展二、三产业的经验，该村用地已编制了控规。应按照高新区控规的要求，进行改造和建设。其余部分结合其现有优势和宅基地的改造，合理选择药业等二产项目和三产项目进行建设。
6．二工乡砖厂和津北小区位于河北路一带，作为城市总体规划确定的城市第二中心核心区域，该片区已编制了控规，应按照控规的要求，合理发展行政、金融和商贸等三产和商住园林项目，并可进行现有宅基地的改造。
7．小西沟村位于苏州路两侧，该村基本上已无耕地，这部分用地应当结合为城市服务的第三产业项目和现有宅基地的改造进行开发建设。要注意总规确定的城市公共绿地的保留。
8．西八家户村是我市发展乡镇企业较早的先进典型，具有较丰富的发展二产的经验，该片区正在编制控规，其用地应按照控规的要求，可结合现有宅基地的改造，对现有二产项目进行优化和调整。要注意规划确定的生态绿地和葡萄园的保留。
二工村、二工乡砖厂、津北小区、小西沟村、西八家户村和丰田村范围内“城中村”改造建设规划原则上均应按照控制性详细规划设计深度要求编制。
宣仁墩村、百园路新村、三工村纳入东戈壁片区分区规划和高新区新产业园区进行规划，可结合起近期建设需要，编制重点地区的控制性详细规划。
地窝堡村“城中村”改造建设规划原则上按照分区规划的设计深度要求编制，可结合起近期建设需要，编制重点发展地区的控制性详细规划。
（四）水磨沟区
总体规划确定的水磨沟区主要功能为：纺织、煤炭、电力、轻工、旅游、居住；
近年来随着水磨沟区经济和社会发展又增加了行政、商贸和仓储物流等功能。
水磨沟区 “城中村”改造建设规划应围绕市委、市政府搬迁和市民绿色广场建设发展为城市服务的三产项目和商住项目，吸纳部分老城区外迁人口，并结合水磨沟区工业园区的建设合理布局发展二产项目。在“城中村”改造用地范围内要为改造现有分散的农民宅基地，农民进入集约化集中的居住社区、城市公共设施和市政设施等建设项目安排适当的建设用地。
水磨沟区涉及“城中村”主要有红山村、王家梁村、南大湖村、南湖集团、六道湾村、东八家户村、水磨沟村、七道湾村、八道湾村。
1．红山村、王家梁村、南大湖村、南湖集团、六道湾村基本都在我市南湖地区，已融入城市建成区范围。按照城市总体规划，其用地规划发展主要为居住用地，这部分用地可结合华凌市场、王家梁市场的建设和土地的开发，可适当建设发展为城市生活服务、文化三产项目和居住项目，并可进行现有宅基地的改造。规划和建设要注意煤矿采空塌陷和全新世地震断裂的影响。要注意保留总体规划确定的市民绿色广场和八家户水库城市公共绿地。
2．东八家户村可结合北郊客运站、货运站的建设，发展为其服务的交通配套和商业服务设施项目，也可结合红光山绿化发展旅游等三产项目，规划和建设要注意煤矿采空塌陷的影响。
3．水磨沟村位于温泉东路，距建成区较远，这部分用地可结合水区绿化风景资源和拟建的赛马场等旅游项目，发展旅游服务项目。
4．七道湾村位于水磨沟区七道湾路两侧，该村用地纳入水磨沟区工业园区统一规划，这部分用地可依托水磨沟区工业园区适当发展以二产为主的配套工业项目和三产服务项目。
5．八道湾村位于水磨沟区八道湾路两侧，该村用地纳入水磨沟区工业园区统一规划，可结合水磨沟区工业园区和型煤厂发展以能源为主的二产项目和依托荒山绿化的旅游服务业项目。
红山村、王家梁村、南大湖村、南湖集团、六道湾村、东八家户村范围内 “城中村”改造建设规划原则上均应按照控制性详细规划设计深度要求编制。
水磨沟村、七道湾村、八道湾村原则上按照分区规划的设计深度要求编制。
（五）东山区
总体规划确定的东山区主要功能为：石油、煤炭、化工；
近年来随着东山区经济和社会发展又增加了化工、建材和旅游等功能。
东山区“城中村”改造建设规划应按照市委、市政府确定城市副中心的要求和“工业立区”的方针，合理布局发展二产项目的基础上，结合自然环境的特点，发展旅游等三产服务项目及建设相应的生产生活配套设施。在“城中村”改造用地范围内要为改造现有分散的农民宅基地，农民进入集约化集中的居住社区、城市园林、市政公共设施等建设项目安排适当的建设用地。
东山区涉及“城中村”主要有卡子湾村和人民庄子村。
1．卡子湾村按照东山区分区规划，依托村委会所在的二队，按照小城镇要求编制规划，配套建设商业、文教、卫生等公共和市政服务设施，纳入“村改居”后卡子湾村居民集约化建房试点，同时依托南面的联丰水库建立以居住、生态旅游为定位的园林生态居住区。卡子湾村其余的耕地、空地纳入东山区工业园统一规划。
2．人民庄子村“城中村”改造后，在石化铁路以东规划一个集中居住地，建立“村改居”的集中居民住宅小区，同时将石化铁路以东的一队、二队、七队的耕地及部分荒山直到芦草沟村，全部纳入东山区工业园统一规划。
卡子湾村和人民庄子村范围内“城中村”改造建设规划原则上按照分区规划的设计深度要求编制。
三、规划编制实施步骤
1．在市委、市政府城市化工作领导小组的领导下，“城中村”改造建设规划由市规划部门组织，各区政府负责实施，各区要保证资金投入，并纳入2004年市级目标管理，由市规划部门对其重点进行考核。各区政府要按照《乌鲁木齐市城中村改造建设规划编制指导意见》的要求开展规划编制工作，对于编制工作中出现的新情况、新问题，需要调整“城中村”改造建设规划编制要求的，应由区政府提出具体书面意见，向市规划管理部门申请，经过批准后，方可按照经过批准的调整后规划编制要求进行规划编制工作。
2．“城中村”改造建设规划的编制要与我市现已编制完成并经过批准的规划相衔接，避免重复编制规划；要与城市北扩、东延西进、两个城市副中心的规划编制有机协调；要与两个开发区和三个工业园区的规划相协调；要与我市供水、排水、供热、电力、电讯、燃气、道路交通、园林绿化等专项规划相协调。
3．要合理确定“城中村”改造建设规划的编制范围
由市规划部门会同市国土资源部门及各区人民政府，按照“满足城市近期、中期和远期建设发展的需要，有利于城市经济建设和社会发展，有利于环境保护和城市空间拓展，有利于城市超前控制发展用地”的原则，合理确定“城中村”改造建设规划的编制范围。各区人民政府要按照最终确定的规划编制范围和要求来组织“城中村”改造建设规划编制工作。
4．鉴于“城中村” 改造建设规划编制工作范围较大，涉及城市功能和布局的重大调整。为了确保规划的编制质量，由每个区择优确定一个符合城市规划设计资质要求的规划设计单位，按照我市城市总体规划和有关分区规划、控制性规划的整体要求以及市、区对“城中村”规划编制工作的有关意见，做好“城中村”改造建设规划编制工作。
5．为了保证“城中村”规划编制工作的按期完成，各区要认真组织，深入调查研究，先行开展有关前期基础性工作。要重视基础资料收集，由市规划管理和国土资源部门配合，对各村的用地界线、用地结构分类面积、人口构成（总人口、总户数、非农业人口、少数民族人口数），农民住宅的占地面积、建筑面积，各类公共服务设施和经营生产设施的占地面积和建筑面积，产业结构和项目分布情况，区、乡、村今后发展的设想以及现有用地及周边地区已批准的规划等进行重点调查、分析、研究并做好协调工作。
6．各区政府要抓紧组织开展“城中村”改造建设规划编制工作，务必在2004年5月底前成规划编制、评审工作，6月底前完成报批工作。
2004年2月3日
关于加强城中村建设 提高其城市化水平的建议
提案：关于加强城中村软硬件建设，全面提高 城中村城市化水平的建议
提案者：无党派人士、周昭文、冯树新、翁晓波、丁雪枫、于永杰、王挥、刘凤安、汤湘林、吴晓红、李玉兰、杨露、陈婷、罗允勤、曾珠
理由：城中村市政基础设施的改善和物业管理的引入是城市建设和管理的重要工作内容。此项工作1996年已作为市委市政府重大调研课题，说明了市委市政府对该项工作的高度重视。对完善基础设施、改善城市整体环境和居住条件、理顺管理体制的重大决心。政协委员在2007年共提出了四个关于通过加快城中村物业经营转型、规划统筹环境综合整治、加快基础设施建设、完善物业管理机制以提升城中村环境的提案。安监局、重建局、租赁局分别作了相应的答复。今年根据答复意见汇总后再次提出提案，是希望进一步促进又快又好地全面实施城中村综合改造方案。具体思考与建议如下：
我认为城中村环境建设应包括硬环境与软环境建设两方面。硬环境建设是指：社会治安整治、市政基础设施完善，环境综合治理；软环境建设是指：制度的健全与政策的完善、产业结构的调整、物业管理转型、取消基础设施管理中间层、村民及股份公司认识的提高。要彻底改变城中村的面貌，必须对城中村的问题全面考虑，统筹安排推进，理顺城中村的建设和管理体系，无论是硬件上各种形式的改造，还是软件上管理模式的创新，都需要不断的理念突破，务实求效，才能为城中村真正意义上融入城市社会创造条件，最终实现福田环境立区的战略目标。
现状与存在问题分析：
自2005年开始，深圳陆续出台了一系列城中村（旧村）改造配套政策，福田区也制订了相应的实施方案。在综合整治方面，区政府以完善辖区城中村公共配套及改善环境为目标，于近两年加大了对辖区城中村市政基础及配套设施建设的扶持力度，取得了有目共睹的成绩。从2004年至今，区政府通过财政支持、社会投入等方式共投资8亿余元，实施了同富裕工程、城中村市政基础项目扶持、水环境治理、管线下地、环卫设施建设管理，使城中村在交通微循环、水电供给、居住安全、生活环境等方面得到初步改善，保证了目前城中村的基本居住需求。区政府于2006年4月14日出台了《深圳市福田区关于支持城中村市政基础设施和公共配套设施建设专项资金管理的暂行办法》，由区政府统一协调、制定统一政策后，使用专项资金予以解决辖区内城中村的市政设施建设。据了解，辖区内的部份村的水、电费用已实现由供水、供电部门直接收取，消除了水、电管理中间层。但还有些村还没达成共识，产权移交事宜迟迟未完成。为全面落实科学发展观，进一步推进“和谐福田”的建设，于2006年12月7日启动了城中村物业经营转型工作，拟用两年时间对城中村进行社会治安整治、环境综合治理、产业结构优化，实现我区城中村面貌的“一年一大变，两年根本转变”的目标。上述工作，初步奠定了城中村出租物业经营转型的基础。
（一） 城中村存在的主要问题
1、有目共睹的是城中村居民住宅楼建筑高层化发展，城中村人口密度大，非户籍人口超出户籍人口，存在治安、计划生育的监管盲区。
2、政府对于城中村的产业调整引导不够，导致城中村产业难以转型。现存的各种商业形态，已经跟不上整个城市发展的步伐。
3、原建设管理主体投入不足、管理困难，城中村市政基础设施主要问题是普遍存在给水设施不足，停水现象时有发生；排水管网杂乱，雨污合流，污染及雨涝严重，对周边环境造成较大污染；电力供应不足，线网私拉乱建，设备超负荷运转，楼宇间距太近，消防设施不足，消防隐患严重,环卫设施缺乏，环境质量差，管理不到位。
4、城中村物业管理多种模式并存，甚至一些物业没有物业管理，在管理上不规范，与专业化物业管理差距较大。城中村物业经营转型工作在机制上不完善，在管理上不规范。那些计划把村民底层物业包起来搞物业转型，过渡期资金压力将不堪重负，恐怕难以实施。成立福田区城中村房屋托管机构，统一受托经营管理城中村的方法不妥。
5、城中村环境治理工作存在前瞻性不足、统筹性不够、项目应急、管理交叉、政府资金分散浪费等问题。整治计划与行动方案的统筹也有待加强。
6、产权双元化情况突出，收费中间层依然存在。
（二）城中村问题存在的根源
追根寻源，城中村的管理者是城中村的物业房产所有人，每个产权人都谋求实现个人利益最大化，必然引发角色利益冲突，这就是引发城中村管理问题的根源。
造成社会治安管理困难的原因是：对城中村的物业与产业缺乏有效的管理手段。
推行城中村物业管理困难的原因是：一是在城中村物业转型中，难免会影响到部分村民的既得利益，部分村民会产生抵触情绪，股份公司经济实力相差悬殊，成立物业管理公司的主观能动性低，造成物业转型工作的阻力。二是缺乏对城中村物业管理指导与监督的配套政策。三是必要设施缺乏，接管城中村成本高，专业化物业管理公司接管困难。四是从业人员素质不高，难以取得资质。五是由于城中村股份公司的特殊组织形态，习惯于享受福利，缴费积极性不高。
城中村市政基本设施现存问题的原因是：城中村环境治理工作存在前瞻性不足、统筹性不够、项目应急、管理交叉、政府资金分散浪费等问题，整治计划与行动方案的统筹也有待加强。
收费中间层依然存在的原因是工作推进力度不够。
建议：
城中村管理水平意味着福田区乃至深圳市的城市管理水平。要彻底改变城中村的面貌，必须全力推进福田城中村环境建设，需对城中村的问题全面考虑，统筹安排推进，理顺城中村的建设和管理体系关系，探索新的模式。在进行市政基础设施建设的同时，着眼点要放在制度创新层面，在深入研究的基础上制定完整的方案与实施计划，全面开展宣传与思想工作，切实推进工作的开展，务实求效，最终实现福田环境立区的战略目标。现提出如下建议：
1、建议区府办公室牵头，会同区城改办、建设局、公安局、贸发局、区出租屋管理办公室组成课题组，借鉴国内先进经验，根据福田的实际，在城中村环境建设工作从管理机制上、工作方案制定、加强后续监管等方面，尽快开展有关配套政策、技术指引的研究，以保障城中村市政基础设施建设和物业管理的顺利推进，形成长效管理机制。具体包括如下内容：
建议制定城中村环境建设总体方案和各城中村产业调整指引。
建议制定城中村物业管理相关政策----制定适用于城中村物业管理起步和过渡阶段的配套政策，以鼓励、扶持、示范、诱导的方式为城中村物业管理的建立创造条件，针对不同的管理模式和城中村的具体实施基础和发展状态，实行弹性管理标准，在不同发展阶段提出管理要求、评价标准和鼓励、扶持办法。建议制定各城中村基础设施建设与环境综合整治专项标准与要求；制定适用于城中村综合整治工作验收的标准和细则；制定各城中村基础设施建设接管工作方案；制定关于加强城中村人口管理的有关规定；制定物业转型总体实施方案。
2、做好宣传教育。相关部门和股份公司领导班子要认真做好城中村环境建设前各项准备工作，把区委、区政府关于城中村环境建设的精神宣传到每家每户每一个人，使全体村民做到思想上认同、行动上配合。
3、贯彻落实《深圳市福田区关于支持城中村市政基础设施和公共配套设施建设专项资金管理的暂行办法》----目前福田等区已出台专项资金的管理办法，为城中村市政设施改造工作开展提供了依据和指导。在具体操作中予以贯彻落实，特别是要明确各类设施的投资主体、建设主体、管理主体，加强协作、避免推诿，同时合理简化程序，提高效率。
4、几点具体建议：一是开展对城中村市政设施边界界定工作。城中村范围外设施建设由政府按现行的市政建设管理制度建设。城中村范围内市政设施建设则纳入综合整治内容。政府引导，实现设施的多方参与建设及妥善接管，由股份公司和专营单位出资，政府从专项扶持资金中给予补贴，改造完成验收后参照住宅区的做法，给水、电力、电信由专营单位接管，道路、排水等由物业管理公司接管。二是启动城中村物业经营转型工作。城中村物业经营转型对于股份公司及居住在城中村的居民意义重大，不仅解决了城中村居民的居住安全问题，更重要的是对城中村物业经营的方向与产业的转型、提升起到关键作用。
探索将城中村现有的房产集中托管，由受托人集中统一管理经营，按照约定将收益定期分配给委托人。受托人集中托管房产的主要收入来源是出租物业的租金收入。由受托人集中管理应当做到承租者资质划一，租金标准规范，租约条款标准化，违反租约的统一由受托人追究责任，在制定涉及如承租者资质的租约条款时把治安、消防、计划生育、环境保护等城市管理指标转化为合同双方的权利与义务，受合同法调整。在操作租约时，由受托人负责进行人口变动登记。三是建议全力推进城中村水、电设施产权移交工作，切实贯彻消除水、电中间层的有关政策。四加强管理工作。对于已开展物业转型的，要加强管理，防止回潮。五是加强产业引导。对于行业不合理的，政府要引导股份公司对产业进行置换，引入优质产业。
综上所述，城中村改造是一个循序渐进的过程，城中村的问题不可能短时间内得到全部解决，这需要我们不断的努力，总结经验。可以相信，城中村改造的问题，有政府重视，各职能部门的大力支持及积极参与，一定能得到妥善地解决。
办理答复：
福田区城中村改造办公室2008年8月28日函复：
关于“加强城中村软硬件建设，全面提高城中村城市化水平的建议”收悉，感谢你们对城中村改造、发展的关心和支持，这是对我们工作的极大鼓励和鞭策。城中村改造是一项复杂的系统工程，提案中指出了城中村存在的6方面主要问题，分析了其中的原因，并提出了3条建议和5项措施，涉及面广，针对性强。目前，一些问题在逐步得到解决，各项工作措施已在实施当中，相关政策问题需要市、区共同推进，有关的标准、规范在今后的工作中随着改造进程的进一步深入，也将不断完善。
我们对提案进行了认真的研究、分析和梳理、归类，制定了工作计划，分别由有关职能部门共同办理。现答复如下：
城中村的形成有着特殊的历史背景和原因，在城市发展初期，它解决了低收入者的住房问题，降低了城市生活成本，激发了城市活力，在深圳的起步发展时期发挥了一定的积极作用。但也不能回避的是，随着深圳的国际城市化步伐进一步加快，城中村的负效应日益扩大和突出，正如提案中所说，城中村在制度建设、社会治安、安全管理、物业管理和产业发展等方面存在着诸多的隐患和风险，各种矛盾和问题日益显现，制约着城市人居环境质量的进一步提升。
2004年市政府“10.28”工作会议以后，我区专门成立了以区委书记、区长任双组长的区查处违法建筑和城中村改造工作领导小组，负责城中村改造工作的统筹、决策；区府办、贸工局、建设局、公安分局、城改办及租赁局等职能局作为成员单位，各司其职，分工合作，为高效有序推进改造工作提供了良好的组织保证和管理架构。
一、规划研究工作
我区确定了以规划为龙头，在规划指引下科学改造的工作思路，先后开展了多项基础课题研究。早在2003年，我区便率先启动了城中村改造规划调研工作，并于2004年完成《城中村调研报告》,对城中村的现状情况、改造思路、改造措施及改造时限等进行了详细研究和阐述，为我区城中村改造提供了科学的指导。
2004年又在全市率先对城中村内的市政状况进行详细的勘察研究，通过系统调研、实地勘查，形成较为准确、详实的城中村市政基础数据，在此基础上编制完成《福田区城中村市政详细规划》,成为实施城中村市政建设工作的又一重要依据。
根据市政府工作要求，我区对实施整体拆除重建和局部拆除的城中村编制改造专项规划，对实施综合整治的城中村编制综合整治规划。目前，除渔农村已实施改造外，岗厦河园片区、皇岗村、下沙村、新洲村、下梅林村专项规划已编制完成并已上报市规划局审批，石厦、上梅林、上沙、沙嘴、福田、上步、沙尾村的专项规划正在编制中，计划明年完成；同时组织开展辖区九个城中村的环境综合整治规划编制工作，其中沙嘴、皇岗、水围三个村已编制完成并上报市城改办，上步、沙尾、上沙将于近期完成，新洲、石厦明年完成。
二、开展综合整理，加强基础实施建设
为做好城中村环境综合整治，改善居住环境，我区先后开展了城中村扶持项目工作、城中村水环境治理工作及城中村物业转型经营等各项工作，从基础设施、公共配套直至生活环境进行全面改造，取得了明显成效。
城中村投资项目。我区严格执行项目建设管理程序，计划、财政、审计、建设、城改等部门按照各自职能，实行严格的项目与资金管理。近几年投资力度较大，成效是明显的，基础实施在逐步完善。
扶持项目工作。我区于2004年出台《深圳市福田区关于支持城中村市政基础设施和公共配套设施建设专项资金管理的暂行办法》，对辖区15个城中村的市政基础设施和公共配套设施的建设与改造项目给予相应比例的扶持。扶持办法对扶持范围、投资比例、投资主体、建设主体及办理程序都有明确规定：扶持范围为城中村范围内的市政基础设施、绿化美化设施、公共消防设施、治安设施、卫生设施、文化体育设施、交通设施、道路维修及水环境治理等方面；扶持比例不超过项目总投资的49％；投资主体、建设主体及建成后的管理主体为股份公司。截止2006年底，共办理扶持项目77个，计划扶持资金约2.2亿元，带动股份公司投资约3.2亿元，建成或基本建成了道路工程5个、文化体育广场或设施13个、供电项目27个、供水项目10个、停车场及幼儿园项目7个、电子监控项目3个、其他项目12个。有效缓解了城中村市政基础和公共配套设施严重不足的局面，初步降低了安全隐患，逐步提升了城中村综合环境质量。
城中村水环境综合治理工作。在全市六区之中，我区于2004年率先启动了城中村水环境综合治理工作，通过分流减污、纠错顺污、更新封污及严管控污等措施，改善辖区城中村水环境质量，达到旱季100％污水进入污水处理系统、雨季污水不超过10％进入雨水处理系统的近期目标。除5个城中村因外围已做截流和近期整体改造等原因不需进行水环境治理外，其他城中村目前已有7个 (上沙、下沙、下梅林、沙嘴、水围、石厦、沙尾)整治完成并已交付使用；其余3个（上步村、岗厦、新洲村）预计2008年底可竣工完成。
新型生态社区建设工作。为给城中村出租物业转型经营提供所需的硬件条件，全面提升城中村整体人居环境形象，按照“集中有限资金，一村营造一亮点”的规划设计理念，我区于2007年起对城中村环境实行全面整治。2007年共安排专项资金2.5亿元，按政府投资项目进行管理和操作，对沙嘴、沙尾、下沙、水围、上沙、上步等 6个城中村进行整治，治理工程已于2007年底全面开工，主要内容包括市政基础设施改造、园林景观工程、商业环境整治、生态节能照明工程、文化广场及设施等建设内容，预计2008年11月完成。2008年计划安排专项资金4.5亿元，用于完成其余城中村（皇岗、石厦、新洲、福田、田面、上梅林、下梅林、岗厦楼园、下沙地下停车场、上步二期)环境综合治理工程，计划2009年上半年完成。
城中村基础设施建设标准按相关建设工程标准执行，按工程施工标准来验收。没有相关标准的，以区政府及股份公司双方认可为基础，按设计方案执行，并由政府作为甲方进行验收。建完后的基础设施交由股份公司管理使用，该移交专业公司的由股份公司按规定移交。
同富裕工程工作。从2002年起，我区启动同富裕工程，修建城中村内市政道路。到目前为止，市、区共投入约3800万元，先后修建同富裕道路14条，其中12项已完工并交付使用，其余2项（上步赤尾二街路、上梅林龙尾大道）计划于近期完成。
关于城中村市政设施边界界定问题。提案建议界定市政设施边界，城中村范围外的由政府按市政建设管理制度建设，范围内的由政府引导，股份公司和专营单位出资，政府予以扶持。这方面的相关政策需要进一步研究，以切实解决好投资、建设、产权与管理问题。
三、物业管理与经济转型工作
物业管理工作。2007年我区制定《福田区城中村引入物业管理工作方案》（福府办[2007]94号文），在辖区城中村全面推进物业管理工作。目前各股份公司引入物业管理工作已取得阶段性成效。我区15家股份公司组建物业管理公司方面已基本完成预定目标，其中上步股份公司早在1993年就组建了上城物业管理公司，目前已是国家二级物业管理资质；水围、沙嘴、皇岗、上沙、上梅林、裕亨6家股份公司已成功组建了物业公司，并取得国家三级或三级（暂定）物业管理资质；环庆、沙头下沙、新洲、下梅林、石厦5家股份公司已完成了物业公司的工商登记或原有经营范围含物业管理项；岗厦、田面、沙尾3家股份公司正在办理工商注册。
为使各物业公司尽快走上专业化、规范化的管理道路，我区采取培训和辅导相结合的形式，一是对股份公司员工采取免费物业管理上岗资质证培训，截止2007年底共培训人员1392人，其中取得物业管理上岗资质证书的有979人；二是采取“一帮一”的形式，为股份公司引进物业顾问公司，提供组建物业公司全过程的指导顾问，并协助物业公司建立健全各种规章制度、操作规范，同时提供员工的培训。每个顾问项目由区政府补贴9万元顾问费；三是为股份公司引进人才给予经费补贴，即为各个股份公司引入5个中级职称管理人员每月每人补贴3000元，连续补贴两年，为各股份公司营造了引进人才、尊重人才、用好人才、留住人才的氛围，为各股份公司获取物业管理自己提高管理水平创造条件。
城中村引入物业管理工作接下来的重点是推进已取得资质的物业公司提高水平、新成立的物业公司取得资质，以保证15个村逐步实现物业经营管理规范化运作。
经营转型工作。根据区《关于大力推进福田区城中村出租物业转型工作的意见》，自2006年12月份起，我区开展了城中村出租物业转型经营工作。经过一年的努力，水围、沙嘴两个试点村的人口和产业结构“两个优化”工作顺利完成。目前，水围村和沙嘴村原来从事娱乐场所经营的住宅已经恢复居住功能，整治后分别空置的1.6万平方米和1万平方米的物业已基本转型，两个村现有商业网点分别达到522家和743家，业态均以服装店、小百货、日杂店、餐饮业等为主，业态布局日趋合理。
下一步工作中，我们将进一步总结经验，完善做法，将此项工作在全区范围内全面展开。
四、关于城中村产业发展
近年来我区对城中村产业置换工作进行了梳理，围绕打造“环CBD高端产业带”工作研究制定了14个工业园区的产业定位，2008年初召开了“环CBD高端产业带”产业研讨会，明确了环CBD高端产业带园区布局定位，这不但使处于带状的产业园区形成聚合力量，也将有助于提升14个城中村的产业发展，调整产业结构。
目前城中村旧工业区“厂房改造、产业置换”工作已初见成效，上沙工业区已经升级改造为上沙创新科技园，电信研究院南方分院（南方手机检测中心）入驻该园，吸引手机及其相关产业集聚，成为我区手机产业的重要集聚基地；田面工业区已经升级改造为中国（深圳）设计之都创意产业园，成为文博会分会场之一，吸引国内外知名创意设计企业进驻；沙尾工业区已经升级改造为世纪工艺品文化广场，将成为华南地区最大的工艺品总部基地、展示基地和批发出口基地；下沙形成了服装一条街，聚集了不少品牌服装产业；而皇岗整体改造后将形成会展中心南广场的延伸区。城中村产业转型日益显现出勃勃生机，各种经济业态正逐步渗透，我们相信在不久的将来，通过政府推动和市场培育，一定会形成各具特色的城中村产业新格局。
五、城中村人口及社会治安管理工作
近三年来，我区以构建“平安和谐福田”为出发点，以维护我区尤其是城中村社会治安和公共安全为目标，全面加强治安管理，成效显著。首先通过整治城中村非法场所，促进城中村腾笼换鸟。实现了娱乐场所规范，路边店转型，租住人员结构置换，为彻底铲除黄赌毒赖以生存的土壤打下坚实基础。取缔涉黄场所1027家；停业整顿、停止出租违法场所和出租屋84家，处罚出租屋业主612人；查处黄赌毒案件6528起8048人。整治后，全区未出现一家新开张的非法娱乐服务场所，灰色人群纷纷搬离。特别是包含上沙、下沙、沙嘴等6个城中村的沙头片区，社会治安明显好转，发案率较前大幅降低。二是人防、物防、技防多管齐下，全面改善城中村治安环境。三是管好出租屋，管实外来人口，管住重点人、边缘人。完善出租屋租赁“准入”和违规经营“重罚”制度，强化人口信息采集，实现由“平面化”管理向以居住地、落脚点为载体的“立体化”管理的转变。2007年出租屋和暂住人口工作实现了“一降一升一提高”的管理目标。
下一步工作中我们将进一步充分发挥公安机关维护社会治安的作用，在综合治理上下 “大功夫”，做“大文章”，逐步完善区、街道、社区的治安管理架构建设，建立信息互通与预警机制。
六、城中村改造宣传教育工作
村民思想上的认同对推进改造工作至关重要，从“要我改造”到“我要改造”是实现改造工作质的飞跃的重要环节。我区充分认识到宣传工作的重要性，2005年初就曾召开全区城中村改造规划工作会议，向辖区城中村股份公司领导普及规划知识和介绍各村改造规划方案；会后由分管区领导带队多次送规划下乡，与股份公司讨论专项规划，宣传改造精神；这一做法延续至今，目前各种规划编制过程中都会与股份公司多次沟通，达成共识。
同样，在城中村引入物业管理过程中，我区也着重抓好宣传工作，一方面提高股份公司及其物业公司的管理层的认识，使其充分认识到城中村环境综合整治及引入规范化物业管理工作的重要意义，意识到城中村环境综合整治及引入规范化物业管理是城市化进程的必然要求，是大势所趋；另一方面充分利用形式多样并富有成效的媒介工具及措施，增强广大业主、住户的物业管理消费意识，加大物业管理法律法规的普及力度，以此来促进物业管理工作的快速推进。
在城中村社会治安管理方面，我区也借助宣传方式，全面发动各种群防群治力量，构筑全区治安防控体系；在出租屋管理工作上，也通过宣传相关法律法规，起到引导村民依法出租房屋的积极作用。
下一步工作中，我们将进一步发挥股份公司作用，提高股份公司的政策水平和业务知识，将宣传主体和宣传渠道进一步下移，尽力让城中村改造工作的精神能宣传到每家每户每一个人，使村民们能加快更新观念，增加现代意识。
七、城中村房屋出租管理工作
在城中村出租屋管理问题上，我区目前在各“城中村”开展物业式、旅业式等管理模式，由村民自行出租房屋，租住人员信息及退租人员情况由楼管员登记，以保证租住村民自建房的流动人口信息采集及时准确。
提案中提到的房屋集中托管方式，也不失为城中村出租物业管理的一个办法，我们在此方面亦有试点，不过运作难度很大，一方面村民希望委托租金要高，否则不愿委托，另一方面受托公司要求委托租金要低，否则运作风险太大，经常处于亏损状态。根据调查，90%的村民认为房屋租赁是市场行为、民事行为、个人行为，统一招租违背了他们的意愿，希望城中村的房屋在法律的框架下，按照自愿、公平、诚信的市场原则进行出租。
下一步我区将逐步完善关于城中村房屋出租方面的扶持政策和管理办法，及时发布市场需求、指导租金、供求变化等公众信息，指导村民出租；同时通过引导集体股份公司积极开展物业经营转型，进行产业优化，置换租住人员，使租住在城中村的流动人口素质不断提高，以切实提供城中村的出租物业管理水平。
八、城中村水电设施产权移交工作
城中村水电中间层移交工作由于股份公司与各专业公司在投入成本及接收标准等客观问题上存在较大差距，推进相当困难，我区在协调多方后已取得一定进展，目前供水管理权已全部或部分移交给市水务集团公司的有11个股份公司，占73%；供水设施已全部或部分移交给市水务集团公司的有7个股份公司，占47%；供电管理权已全部或部分移交给广电集团深圳分公司的有14个股份公司，占93%；供电设施已全部或部分移交给广电集团深圳分公司的有6个股份公司，占40%。
在下一阶段工作中，我区将采取分类处理、分步实施的办法，在综合整治工程中尽量完善各村水电设施及供水供电线路，以达到市水务集团公司及广电集团深圳分公司提出的相关移交要求，为各村水电移交创造条件；对一些实施了给水、供电完善项目的股份公司，具备移交条件的，督促其抓紧办理移交手续。待城中村环境综合整治工程完成后，会同市水务、供电等部门进行一次全面调研，提出全面解决方案。
综上所述可知，提案中的建议其实已融汇在我区的改造工作中，我区的工作思路及推进目标与各位委员的想法不谋而合。相信在区委区政府和各职能部门的共同努力下，在各位的积极关注与参与下，我区的城中村改造工作将会取得更长足的进步。
感谢您们的提议，希望您们今后继续为我区的工作提出更多的宝贵意见。
提案点评：
该提案集近几年来有关“城中村”提案之大成，被列为区政协2008年度主席督办案，受到区领导和有关主、会办单位的高度重视。执笔人查阅了“城中村问题”的相关提案，并利用本职工作的优势，进行大量的深入调研，撰写出颇具深度和广度的提案，其政协委员的社会责任感可见一斑。提案主办单位多次召开协调面商会，在相关方案和计划中采纳了提案的多项意见和建议。该提案虽略嫌冗长，问题和建议较庞杂，但仍不失为一件 “建议类”的典范提案。
建议进一步加强“城中村”的软环境建设
台盟暨大小组 卢馨
党的十六届四中全会提出了“构建社会主义和谐社会”的新思路。十六届五中全会又提出，“加强和谐社区、和谐村镇建设”。
构建和谐社会，必须从构建和谐社区、和谐企业、和谐村镇等这些最基本的单位入手，才能取得实效。
社会是形式，文化是内容，和谐社区有赖于社区文化的建设。只有物质文明和精神文明协调发展，才能有效保障人们的身心健康，才能促进人的全面发展。
建设和谐社区，物是基础，人是关键。社会是由人组成的，只有提升全社区成员的文化素质和道德水平，社区的稳定与和谐才有保障。
广州市的“城中村”是村民、流动人口和城市居民的混合社区，几年来，“城中村”的改造和建设取得了明显的成效。但是景观的城市化并不能使村民素质自动地提高。在一些地方，可以看到新植种的绿草坪上布满了废弃的白色塑料袋，草坪被踩踏得已经裸露出大片的泥土，路边的小树苗被随意折断或者被砍掉，人行道上总是被撒了垃圾，从事长途运输的货车停靠在马路边，白天也能看到随地便溺……等等，种种不文明现象说明了“城中村”居民缺乏保护自己的生活环境的意识，文明程度急待提高。
“城中村”改造的根本取向是包括村民生活方式、现代文化素质在内的综合社会转变过程，需要全方位的物质建设、制度建设和社会文化建设。
因此建议:
1，发挥社区居委会和街道作用，加强宣传教育的力度，用宣传栏、报刊栏等方式来宣传文明的生活方式、科学生活方法以及环境保护知识等内容；
2，可以在不同的范围内，开展广泛的文明社区、文明家庭的评比活动，以此为契机加强社区居委会和街道的管理；以典型引导居民素质的提高；
3，人的文化素质和道德水平的提高无法“一蹴而就”，需要长期的宣传、教育和引导，尤其是大量外来人口的素质参差不齐，应进一步发挥各种媒体、媒介的作用，做长期的、定期的、广泛的报道，以针砭时弊，弘扬文明。
关于加快撤镇建街后“城中村”道路的建设和管理的建议
随着广州市“南拓”战略的实施，海珠区迎来了发展的大好时机。广州国际会展中心、广州国际生物岛、广州电视观光塔等大型项目相继在区内建设，海珠区作为广州市中心城区的地位也日益凸显出来。但由于历史原因，海珠区城市基础设施建设水平仍比较落后，特别是海珠区的东部，原属新窖镇地区，其市政基础设施建设绝大部分由镇、村自行投入。受镇、村财力限制，道路建设基本以简便为主，属于低水平、低标准建设，大部分破旧不堪，缺少地下排水设施等。海珠区面积90.45平方公里，其中原新窖镇的面积64.82平方公里，原老城区面积25.63平方公里，“城中村”面积约是老城区的2倍，是典型的城乡结合部。据摸查，海珠区需建设改造的“城中村”道路有114万平方米，尚未纳入市政管理的道路（含街巷）有6000多条，长约572公里，排水管道长约549公里。这些道路大致分为三类：第一类是“城中村”的道路和原机耕路，原本由各村负责管理和维护，道路产权没有明晰；第二类是住宅小区的道路，小区建成后开发商没有及时将道路、下水道等设施向市政部门移交，还有些因开发商倒闭或解体等原因导致无法向市政部门移交；第三类是原国企宿舍小区的道路，因企业转制及住房改制，国企宿舍小区的道路、下水管网、化粪池等设施没有移交市政管理。随着撤镇建街和农村逐步改制的完成，“城中村”市政道路改造存在如下问题：
一是原有市政排水设施没有按照市政规范进行设置（普遍为明渠），甚至有相当一部分是没有排水设施，无下水管道（原机耕路只靠路边沟排水）或下水道管径过细。经海珠区市政部门摸查原有“水浸街”点136个，其中旧城区92个，城中村44个，一旦暴雨或下水道堵塞，便造成“水浸街”现象，居民出行难，污水进屋，苦不堪言。近年来虽已解决40多个“水浸街”点，但“城中村”的设施问题仍成为群众投诉的热点、难点；
二是“城中村”道路多为不规范的混凝土路面，道路破损、坑洼、沙井盖损坏或缺失无人管，形成马路陷阱，安全隐患多；且有相当一部分为沙土路面，道路整体状况更差，投诉量较大；
三是受分级财政影响，“城中村”市政设施改造缺乏专项资金。撤镇建街后市政设施维护费用没有与城区面积成正比增长，也没有与维护的范围成正比增长。据统计，2004、2005年海珠区城市维护建设资金分别为10866万元和14066万元，仅占市（原八区）的8.57%和10.42%。市管路、区管路、原农村路差别很大，各区市政部门管辖维护的马路市财政下拨资金不足，难以有计划大范围推进“城中村”市政设施的升级改造工作，致使“城中村”市政设施的升级改造工作难以开展。
一是树立科学发展观，进一步更新观念，用发展和改革的办法去解决前进中的问题，努力消除影响发展的体制性障碍，共建和谐社会。
二是市政设施的管理要长计划、短安排，规范管理。科学调配年度市政设施维护费用，根据撤镇建街和“南拓”计划实施相应增加海珠区的市政设施维护费用的比例，增加“城中村”市政设施改造的专项资金，由市政管理部门统一接收、规划、建设，有重点地解决“城中村”区域范围内“水浸街”和“路难行”问题，加快推进“城中村”市政设施改造。
三是“城中村”道路的产权应尽早明晰。一些已失去农作功能、已成为城市交通的道路，以及目前已通公交车的道路，应尽快移交市政管理部门；仍有农作功能的道路，应由有关部门与经济联社协商，征收或协议划分承担道路设施的维护费用和责任。
四是房地产开发的商住小区，当建成后，应按规定的法律程序无偿移交给市政管理，未移交的限时移交，由市政部门办理相关手续后接收管理；由于历史原因暂时无法移交的住宅小区道路及设施，由原开发商承担一切维护费用和责任，市政部门应负起监督的责任，并尽快理顺关系，确保城市市政管理的实施。
五是创造条件分步实施。目前重点推进海珠区琶洲地区和城市新中轴线地区“城中村”改造，对当前未能纳入市政管理的道路，应创造条件尽早纳入市政管理；暂未能纳入管理的，市政府应每年在财政上拨给一定的维护费到行政街，以便街道办事处能暂时履行修复路面、清疏下水道和化粪池、更换沙井盖等职责，减少群众的投诉。
对市政协十一届一次会议第3047号提案的复文
庄国平委员：
您提出《关于加快撤镇建街后“城中村”道路的建设和管理的建议》收悉。现答复如下：
一、我市“城中村”配套设施整治改造的整体情况
1．组织对全市现有138个“城中村”的道路、排水设施摸清“家底”。为有计划逐步改造完善“城中村”内的公用配套设施建设，2006年初，市市政园林局已会同各区市政管理部门召开协调会议，组织各区发挥村、居委会力量，完成了全市138个“城中村”的市政设施量的摸查工作。
具体见下表：
各区 各行政街（村）道路（巷）数量 道路长度（米） 道路面积（平方米） 排水管道（沟、渠）长度（米） 桥梁（座） 改造需投入资金（万元）
天河区 共939条 296324 893041 181498 16 16068.2
黄埔区 共2811条 270210 1035756 180541 45 暂未统计
白云区 共3516条 357008 1532724 188862 暂未统计 暂未统计
越秀区 共375条 44779 150942 56667 暂未统计 7563.5
海珠区 共2187条 310311 2008293 262432 115 暂未统计
荔湾区 共225条 206917 1656324 暂未统计 157 暂未统计
2．针对“城中村”排水设施陈旧，经常发生堵塞、污水横流的现象，按照每年“水浸街”改造专项资金，有计划、分步骤地完成“城中村”排水系统改造工作。从2004年到2006年底，我市完成了天河区车陂北街、海珠区康乐南约新街、越秀区元锡巷德馨街、东山区寺右村一期排水改造、荔湾区彩虹街西园地、新都里地“城中村”排水设施改造。2007年计划投资3000多万元，对部分“城中村”排水设施进行成片改造，包括荔福路逢源社区、石围塘岭海街、芳草围、横枝岗、梅宾路、寺右村排水系统整体改造等工程，重点解决排水系统不完善且对市民生活影响较大的问题。
3．组织完成天河、黄埔、海珠、荔湾区四区176.6公县乡公路移交工作。由于当初这批公路是按公路标准修建，有的还是乡村道路，道路标准及等级低，普遍存在没有照明及排水系统等问题，被市民投诉率较高。2006年5月，市市政园林局与市公路局签订了总长176.6公里的县乡公路移交维修工程协议，从市公路局接收了176.6公里的公路，完成了拖延4年的县乡公路移交工作。按市、区两级管理的原则，这批道路将交由相应辖区负责维护管养，市负责对维修资金进行监控，届时相关各区投诉较多的道路问题将有望得到解决。
4．积极解决“城中村”部分区域用水问题。为改善处于城市供水管网边沿的石井街鸦岗村日趋严重的缺水缺压情况，在该村欠缴高额水费情况下，市有关部门通过协调、督促市自来水公司积极投入，改造有关供水管道；2006年11月长约2公里供水管道改造工程提前铺装完毕并通水，鸦岗村表前供水压力完全达到国家供水压力标准，缓解了村民用水矛盾。另外协调解决白云区太和镇转供广州市政自来水问题，保证当地经济建设与社会发展的需要。
“城中村”在建供水改造工程方面，组织白云区原神山镇供水改造的踏勘和设计论证工作，提出有关工程施工的技术方案，目前该工程已在实施，工程完成后原神山镇及周边地区10万居民将喝上清洁的自来水。越秀区西坑村、白云区江夏村等“城中村”供水改造工程，黄埔区沙步、夏园、下沙、深井、横沙等五条村的农村改水工程也正在进行前期的设计、报建工作。
二、我市“城中村”市政设施管理维护中存在的突出问题
目前我市“城中村”道路等市政基础设施管理维护方面还存在不少问题，主要在四个方面：一是大量现有道路、排水、照明等配套设施不符合城市配套设施规范要求，城中村的道路及排水设施由于历史遗留问题没有统一规划、统一建设，建设标准低，设施简陋陈旧；道路产权不清晰，大部分道路产权仍属于村的经济联社；二是市政设施缺乏日常管养，由于大部分城中村道路和其他公共设施未纳入市政总体建设和城区市政养护管理，没有固定的专业养护维修队伍对其进行适时的养护维修；三是现有设施不能满足实际使用的要求，给排水、道路、交通、电力、邮电通讯、环卫等基础设施严重超负荷运转；四是道路建设不规范导致消防隐患严重。这些问题也是市政府今后加强“城中村”市政基础设施整治改造的重点。
三、“城中村”市政基础设施整治改造工作的计划及重点
下一步，我委将结合您的建议，督促有关部门在当前工作的基础上，继续推进“城中村”道路等市政基础设施的整治改造工作，重点加强如下几个方面的工作：
一是以城市总体规划、近期建设规划为基础，把“城中村”改造规划（包括道路规划）纳入城市建设规划和管理体系。如把污水建设规划、河涌综合整治、快捷路建设、市政路建设等市政工程建设与城中村改造规划结合起来，切实推进“城中村”改造工作，从根本上改善“城中村”道路等市政设施的建设现状，改造完成后的道路等市政设施全部纳入城市基础设施维护管理体系。近年来，我市城市建设快速发展，许多城市基础设施建设工程逐步覆盖“城中村”范围，结合城市基础设施建设（包括市政路建设、河涌整治、地铁建设、新区开发等）带动“城中村”改造工作的作用和效应日益显现，尤其是2006年市委、市政府提出“中调”战略以来，中心城区“城中村”改造已成为市政府当前重点工作内容之一。目前天河区珠江新城谭村、猎德村、冼村3条村，白云新城周边三元里村、萧岗村、柯子岭村、江夏村、陈田村等5条村，大学城4条保留村，以及琶洲国际会展中心、广州国际生物岛、广州新城周边村庄以城市基础设施建设为契机，将“城中村”改造规划的编制和实施与城市基础设施建设的总体规划、近期建设规划相结合，带动“城中村”整体改造工作正在紧锣密鼓进行。
二是完善“城中村”照明设施，让“城中村”的夜晚亮起来。目前我市大部分“城中村”照明设施严重不足，管理落后，不仅让村民夜间出行不便，也使“城中村”各种犯罪行为更加猖獗。我们计划今年督促有关部门重点开展“城中村”路灯等照明设施的摸底工作，根据摸查情况，结合城建资金开展建设，尽快完成后移交有关部门维护管理。
三是大力推进“城中村”消防安全整治工作，重点是打通“城中村”消防通道。目前各区已组织了建设、规划、公安消防等部门并会同各街、原村集体经济组织，对列入重点整治的46条“城中村”的消防安全隐患进行了清查，制定了各村消防安全整治方案，部分村进行了清除路障工作，安装了消防栓，初步改善了村的消防安全状况，根据各区统计的城中村消防通道整治工作落实情况，截至2005年底，我市46条重点整治“城中村”中有33条村共74条消防通道已建成或列入近期改造计划，消防通道建设总长63.6公里，其中已建成消防通道的道路建设费用达8000多万元。
根据我市“城中村”改造资金来源“三个一点”，即市、区、街（村）各出一部分的原则，对于“城中村”消防通道建设中已拆通的路段，我委主要支持道路路面建设资金安排。从2006年起，我委在城市维护建设费中专门安排1000万元用于支持荔湾、白云、天河、海珠区的“城中村”消防通道整治建设工作。今年我委计划继续支持部分城建资金，用于各区指导“城中村”进行消防设施敷设和消防通道建设工作。
四是按照达标一条移交一条的原则，尽快将“城中村”道路等市政设施移交市政部门统一养护管理。针对我市“城中村”道路等市政设施管理现状，我委将督促有关部门采取措施，一方面针对全市旧城区138条“城中村”的道路、排水等市政基础设施的“家底”情况，清查质量状况和等级标准，进一步理顺“城中村”的道路产权问题；另一方面，加大“城中村”道路和排水设施移交工作力度，将“城中村”经改造后符合移交条件的道路和排水设施的日常养护工作纳入区市政部门管理，并在明确产权的基础上，由产权单位通过安排养护基金，落实养护单位，建立养护制度等措施来解决。
五是成立“城中村”改造工作领导机构，全面指导、督促、协调我市“城中村”改造改造工作。为了指导全市范围内“城中村”改造工作顺利开展，我市拟成立“城中村”改造工作领导小组，下设办公室，领导小组成员由市有关领导、市政府研究室、法制办、财政局、建委、规划局、国土房管局以及其他相关部门的领导组成，办公室设在市建委。目前我委已就领导小组及办公室的组织架构、职能分工、工作机制等内容形成初步方案，已报市政府审核。
衷心感谢您对我市城市建设和管理工作的关心和支持！
对“城中村改造”中拆迁和项目建设的浅见
对“城中村改造”工作中拆迁与项目建设的粗浅意见
尊敬的王瑜书记、杨县长及有关领导：
在县委县府强有力地领导下，我县“旧城改造”工程已经全面铺开，各项工作进展顺利，各大工地热火朝天，如火如荼，一片繁忙。甚至茶余饭后、街谈巷议、媒体网络，到处都是：城中村改造、卖地、征地、拆房子、补偿、租房子、找住处、建小区、住楼房等人们的热烈议论。在这“进展顺利，形势大好”的同时，不难发现，仍然存在着潜在的、不可否认的负面因素。这些不利因素，万一处理不好，矛盾激化，不和谐突发事件的发生将难以预料！故浅见如下：
首先，县委县府进行“旧城改造”的战略决策是非常正确、非常及时和英明的。工程的实施也是发展的需要，历史的必然。这项工作做好了，将是造福当今，泽被后世，功垂千秋的宏绩伟业。在当地历史上将具有划时代的意义。功业之伟将远超牛保造城！从现实意义来说，这项工程也是“以人为本，科学发展”构建和谐社会的具体体现。通俗来说，这也是实实在在的人心工程、众望工程。因而受到全县人民大力支持，也得到广大拆迁居民的理解和积极配合；更使得各方投资商趋之若鹜，前来投资开发。
由于工程涉及面广，触及各方根本利益。随着具体工程的进展和各项工作的深入，许多不利因素和负面效应也逐渐显现。仅就市井热议和网络信息就不难发现：问题复杂化、矛盾偏激化的趋向日见明显。从整体和全局的角度来看，说明工程进入了关键时期。笔者认为，各级领导在这工作进展顺利的大好局面下，千万不能对表现出来的问题和矛盾掉以轻心，忽视负面效应扩大化的苗头！如果基层的、具体的工作处置不当，将影响整体目标的战略推进！
因此，建议领导们从战略决策和具体运作两个层面上回顾、反思一下，找出矛盾激化和问题复杂化的深层原因。从而调整战略，优化举措。笔者认为有以下几点需要调整和优化：
一、统筹规划，科学安排。把“全面铺开，整体推进”调整为“批次推开，次第迁建”。全局上分期展开；具体村街拆迁与有关项目建设结合起来次第开发。一般来说某个项目区的十几、几十栋楼盘不会同时展开，同时施工。因而相关的拆迁村街也要分批次拆迁---回迁，影响新楼盘开工的户先拆，不影响的缓拆。不应该整个村街说拆就呼啦啦一起推倒。这样做最大的好处是不给拆迁户临时居住造成困难和压力，让多数人两次搬家。你想啊，全城这么多村街都同时展开，让人们到哪里去找那么多临时居住房啊？（当然，按国家拆迁条例规定：先建成，后拆迁，是最好的选择了！）这样也减轻了搬迁经济负担，减少社会资源浪费。缓解人们的抵触情绪和“故土难离”心理。拆迁动员工作也就容易多了。城里的居民，都是祖辈老宅，又大部分是经营户或农户。大车小辆、锅碗瓢盆、桌椅家具积累甚多，让他们往哪里放啊！
本来，我们的“城中村改造”就是人心工程，让人们过上更好的物质文化生活，体现党的“以人为本，和谐发展”宗旨。为什么不能落实到具体的拆迁工作中呢？如果将拆迁和回迁协调结合起来科学规划、统筹安排，不也是“科学发展观”的要求吗？据说，南关街有的拆迁户，临搬走时，是全家放声痛哭而去呀！有的老年人在临时住处睡不着，半夜里老两口登上三轮车回老宅打地铺再睡。我们为什么不能把“人心工程”再办成“暖心工程”呢？我们的这项工程，正因为是与时俱进的民心工程，才取得了群众的支持和配合。这样的好局面来之不易呀！
二、增加透明度，尽量做到公开、公正、公平。重要环节的透明度很重要。这方面孙武镇做得不够。比如将要建设的“东景豪庭”项目（金领华庭西邻）征地环节。上边跟袁侯村主任、书记签征地协议时，全体村民毫不知情，等到下通知分征地补偿款了，大家才如梦初醒。
这个项目征地补偿价是3.3万元/每亩；而与之相邻的金领华庭，当年拍卖价为39万元/每亩。虽然国有土地与集体土地政策规定不同，但这样大的差距有谁理解得了！为什么集体土地就不能参照国有土地，来一个“招、拍、挂”呢？这，对失地农民公平吗？对其他项目的开发商公平吗？对将来的购房户公平吗？差价之间的利益流到哪里去了呢？这些不透明，不公平，是我们“旧城改造”和项目建设推进中最大的潜在威胁和障碍！是最容易激化矛盾、扩大歧见、使问题复杂化的因素。希望领导们予以足够重视。本着“以人为本，和谐发展”的原则，针对工程进行中出现的不和谐现象、不和谐举措、不和谐方式、不和谐手段等有可能成为阻碍工作推进的负面因素，调整战略、战役部署。根据阶段性特点，有针对性的调整具体工作方式、方法。化解矛盾，解决难题，把负面因素消除在萌芽状态，防患于未然。使我们的“旧城改造”工程在科学、和谐、顺利的条件下又好又快地取得全面胜利！
不妥之处，敬请谅解！谢谢
关于要求加快“城中村”建设改造进程的议案
正文 近年来，市委、市政府提出让湖州从苕溪时代迈向太湖时代和建设大城市，实现大跨跃的总目标。因此，湖州中心城市建设步伐不断加快，中心城市不断外延扩大。因而，部分农民村，由于没有及时得到改造，原居住地已经成为“城中村”，例如：龙泉街道辖区范围的堂子村、华丰村等。同时，由于城市建设步伐的不断加快，像这种“城中村”有所增加。并且“城中村”存在大量社会问题：
一、由于建设开发时基础设施的改造和管理没有延伸到位，使这些地方几乎没有下水道、路灯、公厕等公共基础设施，普遍存在“脏、乱、差”的状况，严重影响了“城中村”周边的整体生态环境。
二、“城中村”中的房屋质量差，影响了居（村）民的居住条件，但又一时无法整体修建（因涉及到城市规划、土地、产权等问题），再加上许多居（村）民将房屋出租，流动人口增多，管理混乱，因此使“城中村”存在了较多的安全消防隐患，社会治安问题等。
三、“城中村”的管理职能不明确，因此这些地方都是居中有农，农中有居，居、农混住。由于市、区、街道、乡镇等各级政府和有关部门管理难以明确，因而管理职能未能到位，无法实施统一的管理，使计划生育、民政优抚、环境卫生等一系列工作，不能真正落实，使“城中村”的管理工作，形成了多头管理或无人管理的“真空”状态。因此，“城中村”的建设和改造已经成为人民群众关注的热点。尽管几年来，各级政府及有关部门花了很大的精力、人力、物力，多次进行突击整治，但由于没有彻底进行建设和改造，收效甚微。为此，我们提出“城中村”建设改造的两点意见和建议：
一、根据湖州市的城市规划，尽快开展“村改居”的建设改造工作，化大力气彻底改变“城中村”的住房条件和生活环境，然后按照就近、相邻、便利的属地管理原则，循序渐进，步步实施，将“村改居”后的管理纳入各街道管理，理顺管理体制，体现为民办实事的作风。
二、按照现有的行政隶属关系，在中心城市周边以有条件的自然村为核心，建设“新农村社区”，改善农民的居住条件和生活环境，同时当中心城市外延时，这部分“新农村社区”能自然纳入中心城市的管理，不再产生“城中村”。湖州市规划与建设局关于市五届人大四次会议第18号建议答复的函 湖建建函〔2006〕6号
孙俊华等10位代表：
你们提出的《关于要求加快“城中村”建设改造进程的建议》已收悉，经研究，现答复如下：
随着湖州城市步伐的不断加快，城市范围不断扩大，部分农民村由于各种原因没有及时进行改造更新，在城市建成区中仍然保留和实行农村集体所有制。这种“城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”的状况与正在发展的现代化城市文明形成了强烈的对比和反差。
市委、市政府历来十分重视“城中村”改造问题，多次对“城中村”改造问题进行专题研究，就“城中村”改造规划、建设方式、资金来源、管理体制等进行多次研究论证。在符合城市总体规划的前提下，针对“城中村”不同的形成原因和各自特点，分别制定不同的改造对策：
对已位于城市建成区内的现状“城中村”，按照“政府主导、统一规划、分步实施、市场运作”的思路，结合各自特点进行规划设计，制定出具体的改造方案，按市场化运作模式，结合周边地块进行整体开发改造。例如湖州经济技术开发区港湖村及周边地块，通过土地市场确定了开发建设主体，规划方案也已经过市规划委员会审查，已经进入前期启动阶段；市陌路沿河地块已由我局组织委托规划设计单位编制完成了《市陌路沿线地块规划方案及经济测算》，下一步将就方案广泛征求意见，论证完善之后按上述模式实施。
属于城市规划确定的近期建设用地范围内的“城中村”，一律停批建新房，编制好拆迁安置规划后，实行统一安置，避免产生新“城中村”，如八里店农民社区、仁皇山新区农民新村都是随着新区的开发建设而同步建设的，已基本建成；环渚玉堂小区、西南分区农民社区、杨家埠农民社区分别对环渚、西南分区、杨家埠区域的农民实行统一规划安置，已经落实建设方案开工建设。
现有“城中村”在改造之前，我局将会同有关部门加强管理，改造建设方案已明确的城中村，停止审批新建房屋，并配合执法部门对城中村违章建筑予以查处。
衷心感谢你们对城市建设工作的关注，并希望今后一如既往继续得到你们的关心和支持！
联系人：陈正宇，联系电话：2022543。
关于城市建设中“城中村”改造的建议 在城市建设与发展过程中，每一座城市都会遇到“城中村”改造问题。尤其是大中城市改造任务更大更突出。这是因为“城中村”指的是位于建成区边缘、规划建成区范围之内、已被建成区包围或半包围的村庄。这些村庄在城市规模不断扩大、城区不断向外拓展中不断地改造成城市建成区。因此，“城中村”改造的过程就是城市建设发展的过程。这项工作是城市发展的需要，是推进城市化的需要，是改善城市环境和提高城市质量的需要，是盘活城市资产、提高土地利用率的需要，也是控制各个“城中村”自行盲目发展、违法城市规划布局所引发出的诸多违章建筑的需要。
以省会石家庄为例，“城中村”改造的过程就是城市建设发展的过程。石家庄正式设市时间到现在只有68年的历史。68年来特别是新中国成立以来，这座年轻的城市正在奇迹般地崛起。建成区人口由12万平方公里增长到180平方公里，建成区人口由10万增长到200余万，无论是面积规模还是人口规模都已进入特大城市的行列。在城市飞速发展的过程中，许许多多的“城中村”被改造成为城市的建成区。为了适应城市发展的需要，2002年市政府又决定将二环路以内的45个村庄和二环路以外的28个村庄定为“城中村”改造的近期任务。这些村庄是：土贤庄、谈固村、南翟营、北翟营、北宋村、花园村、小沿村、谈村、休门、任栗村、姚栗村、彭村、元村、东三教、义堂、吴家庄、西里村、东里村、城角庄、振一街、振二街、振三街、振四街、玉村、西三教、柏林庄、东三庄、市庄、西三庄、钟家庄、北焦村、高柱村、东焦村、西焦村、槐底村、方北村、小马村、尖岭村、东岗头、大马村、塔冢村、东王村、南王村、孙村、位同和二环路以外的十里铺、白佛口、南石家庄、东古城、西古城、南高营、北高营、庄窠、桃园、柳董庄、柳辛庄、柳林铺、肖家营、西五里村、大谈村、后杜北、赵三街、南高基、二十里铺、南焦村、南栗村、三教堂、宋村、西仰陵、中仰陵、东仰陵、赵卜口、贾村。还决定：从2002年开始，用5年时间把二环以内45个城中村按规划改造完毕。截止到2007年6月底，由于城市的快速发展，大大推进了“城中村”的改造速度；由于外环路（三环）的建成通车，把外环路以内的村落也扩张到“城中村”改造之列。也就是说，石家庄市下一步的“城中村”改造任务，不仅仅是完成二环路以内的45个“城中村”和二环路以外的28个“城中村”，共计73个“城中村”，还要扩展到城市外环路以外的村庄。
新修建的全长79.9公里的石家庄外环路（通称三环路）于2007年11月11日试通车。这昭示着二三环之间的 “城中村”改造开发将进入高潮。石环公路建设，对构建现代化城市交通网络，拓展城市发展空间，促进城市建设和发展，以及提升省会形象，都具有十分重要的作用和意义。但从当前现状和存在的主要问题来看，该地段“城中村”改造的难度还很大。主要有以下三个方面：
一是现状各村过分强调行政界限，各行其是搞建设。比如两个相邻村庄各自开发建设的小区，本来共用一条道路既便利又通达，但因为地权归属甲村，甲村修的路不让乙村走，乙村只好绕行。
二是市政基础设施配套差。二三环之间的出入道路，是由原来的公路演变的，路基普遍高于分布于道路两侧小区或院落，高于与之相接的支路，从而造成雨水排放不畅、泥泞难行的场景。村庄给水以自备井居多，饮用水不达标。供热取暖各自解决，家家装锅炉，户户冒黑烟，污染问题亟待解决。电线私接乱拉，造成安全隐患。
三是公用服务设施不配套。银行储蓄网点少、面积小、服务差、水平低；科教文体卫等设施不能满足需要；餐饮、修理、商贸等各项配套设施严重不足等。
针对上述情况，提出如下建议。
第一，明确改造标准。城中村”改造应按照城市新社区的建设标准进行。为此，要着力抓好规划、拆迁、建设、安置等环节，努立建成档次较高、设施齐全、功能配套的现代居住小区。
第二，严格执行《中华人民共和国城乡规划法》。石家庄市二三环之间地带，属于规划控制区。在今后规划建设中要符合规划要求、规划布局和规划内容。小区建设要尊重村民意愿，体现地方特色，依据“城中村”的具体地理位置，因地制宜的规划、建设。
编制“城中村”改造规划，一要坚持将建设现代化大城市与推进新农村建设相结合，系统规划、分布实施。二要坚持从环境生态性、生活舒适性和居民方便性等“三性”原则，做到优化组合，合理布局。三要将居住形态、社会形态、生活形态与城市协调统一，使“城中村”真正融入城市之中。四要坚持以人为本、实用为先；精心规划、综合环境；注重居住、休闲、服务相配套，努力做到设施齐全、功能完备、环境优美。
第三，“城中村”改造要坚持如下原则：一要改变原来分散建设为集中成片建设；二要兼顾地段改造的完整性和相邻村道路道路的共用性；三要按照《城乡规划法》要求，规划城市绿地、停车用地等配套用地；四要做到改造地段的规划指标确定，要与周边环境相协调。
第四，“城中村”改造中要关注加快建居步伐。随着石环公路的开通，二三环之间地带的土地要急速增值。因此，建居时要变多层建筑为高层建筑。在建居过程中，要与旧村改造联动，与重点工程的拆复建联动，与配建的经济适用房联动。
第五，“城中村”改造要走政府协调和市场化相结合之路。努力做到政府的主导作用与市场运作相结合。在“城中村”改造建设过程中，要积极探索建设方法和建设模式。例如：第一是自我建造式，即一些村级集体经济实力较强的村，自筹资金、自组力量、自己开发，实行拆一还一；第二是自行开发式，自行成立开发建设公司，统一规划、统一安置；第三是委托（融资）代建式，即由“改造办”通过多种方式引入具有相应资质的开发商，委托其承担有关设计、建筑等事宜，“改造办”负责质检、验收和安置；第四是拍卖回购式，即先将拟建的“城中村”的土地使用权拍卖，由中标的开发商按约定的规划方案、房屋套型、公用设施等，进行开发建设，待竣工验收后再回购安置给村民。总之，要按照《城乡规划法》的规范要求，通过各种途径和举措，把“城中村”的改造工作做得又好又快。
除上述五项建议外，在“城中村”改造中，要自始至终地体现以人为本的人性化精神，千方百计地实现互动双赢。其中，最重要的两件大事：必须为失地农民提供就业保障；必须为失地农民提供社会保障。
综上所述，城市的发展促进“城中村”的改造，“城中村”的改造又推动了城市化的进程。21世纪是城市的世纪，城市是社会发展与社会进步的主旋律。农村向城市转变、农民向市民转变、农村管理向城市管理转变，是一项综合复杂的转变过程。在转变过程中，会遇到各种各样的困难和问题。但这种转变是一种社会进步和社会发展的总趋势。所以，我们一定要以高度负责的精神和推动社会进步的使命感对待“城中村”改造问题，要广开思路，积极建言献策，努力把“城中村”改造工作做得又好又快。
城中村改造建设工作存在的问题及建议
民进太原市委副主委李文和、民进会员关晓玲反映：从目前城中村改造建设工作的进展情况来看存在着一些问题，主要体现在以下几方面：一是片区规划与村庄的实际情况联系不够紧密，事先缺乏与区、镇、村的充分沟通；二是违法建设查处力度不够，缺乏联合执法、齐抓共管的工作机制，执法难度大，成效差；三是村民在城中村改造过程中顾虑多，担心今后生活的出路，且相关配套政策尚不完善；四是群众热情不高、普遍存在“等、靠、要”思想和相关部门说多做少行为等。为此建议，应从以下六方面加强城中村改造建设工作。
一是强化舆论宣传。城中村改造建设工作需要不断提高人们的思想认识，营造一种良好的共建氛围，因此城中村改造的舆论宣传非常重要，不能一味宣传它的好处，而忽略它的特点和要求。也就是说，城中村改造建设需要分阶段实现，不可能一蹴而就。应帮助广大村民认清城中村改造为自身带来的长远利益，依靠村民自身的努力来实现。
二是重视编制规划。规划是城中村改造建设中的关键工作。如从太原市晋源区的实际来看，城中村改造涉及五个镇、街办的31个行政村，其中规划已批准的3个，正在审批中的5个，已完成集体经济转制的4个，完成村民转居民的4个，剩下的就根本没有作任何规划。另外，编制规划费用较高，仅依靠村里的财力难以支付。建议区级、市级财政加大支持力度，重视规划工作。
三是政府少说多做。城中村改造建设工作已有几年，但有的部门说的多、做的少，并没有太大动作和变化，使群众略感失望。建议有关部门真抓实干，切切实实解决一些问题。
四是政策因地制宜。城中村改造建设工作需要政府的政策给予支持和引导，这就要求政府制定政策时必须因地制宜，切合实际，而不能满足形式，搞一刀切。
五是打击违法乱建。城中村改造建设工作要严格把关，警惕打城中村改造建设工作的牌子、行破坏农村生态环境之实的行为。如有的村民为在城中村改造中获取更多补偿款，大兴土木，兴建住宅。建议尽早建立联合执法、齐抓共管的工作机制，加大对违法建设的查处力度。
六是考虑农民出路。应该时时刻刻把农民的生活出路问题作为城中村改造建设工作的首要问题。以太原市晋源区为例，区内的城中村实际属于真正的农业村，村民赖以生存的主要还是土地和农业生产。农民失地后，因长期从事农业经营，绝大多数没有其它生产技能，后顾之忧较大。建议政府加强政策引导，举办多种形式的村民技能培训班，积极支持村民再就业，以帮助解决村民生活出路问题。
城中村建设的思考
案 由
随着经济的发展，城市建设的扩大是必然的趋势，城市规划的扩大，出现的城中村，也成为一个长期难以解决的问题，城中村村民私盖、乱建违章建筑禁而不止，就其深层次问题思考如下：
一、城中村居民，祖辈为农民，城市扩大，占去了他们赖以生存的土地，失去了土地，农民经济来源没有了，生活如何保障，他们困惑了。
二、城中村居民相比较而言，文化素质不高，导致就业技能较差，再加之城市本身的就业压力，村民的就业机会不多。
三、城中村由于靠近城市，人口流动性大、客流量大，盯上旅馆业、房屋出租业对于文化素质低，就业能力差的城中村民也是一种无耐的选择，是生活的一种需要。
四、城中村私盖乱建，有悖与城市长远建设规划，加大了城市建设拆迁成本，增加了政府城市建设财政压力，造成资源的浪费。
建议、办法和要求：
一、采用“厦门”城中村改造模式，实行整体规划，对每户村民解决一个门店，下设门店，上为住宅，形成商铺门店住宅一体化建设，有能力的自己经营，无能力的可以出租，这样可以使村民取得基本的生活保障，也就断了村民私盖乱建的行为基础，减轻城市重复建设、重复拆迁成本。
二、合理利用土地补偿资金，组织城中村村民搞项目开发、办企业，实行股份制发展模式，壮大村级经济实力，给村民提供长期可靠的生活来源，给村民提供股金分红、社会福利、就业机会，使之从根本上断绝私盖乱建之思想。
三、“新农村建设”、“城中村改造”这些工作，都应该“以民为先”，以样板带动，周密安排，细心督导，从严执法，积极协调。
四、城中村私盖乱建问题，除制定合理城建规划之外，要以经济建设为目标，从解决村民经济来源来考虑，只有如此，城中村私盖乱建行为方能从源头而止。
办 复
尊敬的 委员：
您好。您所提出的关于“城中村建设的思考”的提案收悉。经过我们认真研究后，现答复如下：
一、您的这一提案提的很好，从城中村居民思想观念、就业技能等多方面分析了造成城中村违法乱建现象产生的深层次原因，并有针对性地提出了加强城中村改造的建议，是对我市城中村现状的真实写照，对加快我市城中村改造具有积极的指导意义。
二、关于您提到的城中村建设情况和问题需给您说明的是：近年来，随着我市城市化进程的加快，城市建设的扩张，我市许多从前的城郊农村逐渐被城市包围，出观了为数不少的“村在城中，市中有村”现象，仅城区范围就有23个城中村。赖以生计的土地锐减给城中村经济社会的稳定发展和农民收入带来了巨大的挑战。失地农民由于相对缺乏应有的就业技能，在社会竞争中处于劣势，失地又失业的现象较严重，许多村民依靠地处城市中心人流量大的优势，违法建房从事旅馆业，加剧了城中村违法建设的泛滥程度，引发了一系列社会问题。为彻底改变城中村现状，解决城中村失地农民生产生活问题，以实际行动响应市委、市政府建设“三个长治”和建设三晋第一靓丽名城的号召，市区两级政府高度重视城中村改造，组建机构、明确责任、制定政策、完善机制、狠抓落实，城中村改造取得了初步成效。先后制定出台了《长治市城区城中村改造试行办法》、《长治市城区城中村集体资产股份制改造指导意见》、《长治市城区城中村改造拆迁补偿安置办法》等3个政策性文件，明确提出了城
中村改造是包括“旧村变新区、村委变居委、农民变市民、村民变股民、集体土地变国有土地、农保变社保”在内的综合改造工程。目前，28个村，5.6万人完成农转非工作，1个村开始了改制工作，6个村制定了改造规划，6个村开工建设城中村改造村民周转楼，1个村正在撤村建居申报。
三、关于您提出的城中村建设的意见和建议我们将进一步研究，认真采纳，认真落实。
1、针对您提到的采用厦门城中村改造模式，解决村民私盖乱建，减轻城市重复建设拆迁成本的建议，在改造模式上，由于各村村情不同，我们制定了“一村一策、因村制宜、成熟一个、改造一个”的改造原则，对改造村只作宏观上指导，不作硬性规定。在对村民安置面积上要求按每人不低于60平方米标准，基本上能保障每户有一套居住房和一套出租房。对条件允许的村可采用厦门改造模式，在解决居住问题的基础上，每户可安排一个门店，有能力的自主经营，无能力的用于出租，基本可解决村民基本生活保障问题。象李家庄村就是采用的厦门改造模式，每户两套住房，一个商业门面。
2、针对您提到的合理利用土地补偿金，组织村民搞项目开发、办企业，实行股份制发展模式，壮大集体经济实力，为村民提供可靠生活来源，从根本上断绝私盖乱建的思想的建议，政府实施城中村改造的根本出发点是实观经济和社会效益的双赢，我们在制定《长治市城区城中村改造试行办法》中已体现了兼顾村民、村集体和国家三者的利益，切实保障村民利益的初衷。为解决城中村失地农民基本生活来源问题，我们把村民委员会及改制后的村集体经济组织作为改造主体，通过搞项目开发、办实业公司等多种经营形式有效激活城中村现有土地资源，努力变区位优势为经济优势，实现土地效益的最大化。同时，通过建立以股份制为核心内容的现代产权制度，激活集体资产的运行质量和速度，确保集体经济的不断发展壮大，实现村集体和村民持股分红，不断提高城中村居民收入水平。在发展经济，安排就业的同时，我们从制定政策法规入手。从法律高度对违法乱建行为进行界定，最大限度保护城中村村民的合法权益，打击违法建房行为。避免城中村改造中的重复建设和改造成本恶性膨胀的问题。
3、针对您提到的在新农村建设、城中村改造工作中榜样带动，周密安排，细心督导，积极协调的建议，为了稳妥推进城中村改造，我们做了大量调查研究工作，在综合考虑的基础上，制定了试点先行，整体推进的改造原则。我们在各方面条件较为成熟的景家庄首先进行了试点工作，大胆探索，积累经验，稳妥推进，为整个城中村的综合改造建好样板，树立信心。目前，景家庄村的改制工作正在资产评估阶段，其它工作也在积极稳妥的推进当中。同时，我们抽调专人成立城中村改造组织协调监督管理机构，专门从事城中村改造的组织实施及监督管理等工作，从组织上为城中村改造实施创造条件。
以上答复您是否满意，如有意见，敬请反馈。
感谢您对政府(城中村改造)工作的支持和关心，并欢迎今后提出更多宝贵意见。
长治市城区人民政府
二○○七年九月二十日 关于朱屯村城中村改造建设的调研报告
中原西路办事处朱屯村党总支书记兼主任 卢增誉
科学发展观是我党在新时期，全面建设小康社会实践经验的总结和理论的深化。科学发展观既是世界观，又是方法论，是新的领导集体对中国社会主义建设客观规律认识的升华。科学发展观不仅是在新的历史时期全面建设小康社会的指导纲领，也是推动我村各项事业发展的指导纲领。朱屯村城中村改造是个系统工程，朱屯村的改造以何种观念统领将关系到改造的成功与否，也关系到朱屯村的改革、发展、稳定大局，关系到朱屯的未来发展。
城中村的改造和建设是城市发展的重要阶段。搞好城中村的改造和建设对于提升城市的形象和品位，加快城市建设的发展具有重要意义。近几年来，在市委的正确领导下，市政府有关部门克服困难，努力工作，城中村的改造和建设取得了很大成绩，改善了城市形象，提高了群众的生活质量。朱屯村做为郑州市第一批列入城中村改造计划的城中村之一，起步早、但进程缓慢，为此，特别有必要以科学发展观的要求正确审视我村的改造工作，特别有必要对朱屯村城中村改造工作进行全面回顾和梳理，并对改造中的各个环节进行尽可能全面的调研。
按照这次科学发展观学习实践活动的安排和要求，围绕我村改造工作，我制定了调研方案。我分别召开了两委会、村民组长会，总结了工作中的得与失；分别与空地较少的一、二、五、六村民组部分群众进行了座谈，又与空地较多的三、四村民组部分联户代表进行了座谈，了解了他们关于拆迁补偿、经济发展、未来生活保障等方面的想法和建议；调查走访了辖区一些企业单位、外来人员等，收集他们对我村改造的看法；我到郑州市金水区西史赵村、二七区小李庄、中原区小岗刘村实地察看学习，借鉴成功经验。调研报告初稿完成后，又召开了两委会，进行修改完善，听取与会人员对调研报告初稿的意见。随后，对调研报告初稿中建议部分进行了讨论，又进行了修改，最后形成此调研报告。
一、 朱屯村基本情况和改造现状
朱屯村隶属于中原西路办事处，位于桐柏路北段，毗邻嵩山路和农业路，下辖七个村民组，其中西十里铺村民组是个回族自然村；全村现有土地总面积755亩（不包括西十里铺村），全村共有1690户，全村常住人口5340多人，流动人口11200多人，村农业人口（享受村经济待遇）1300多人。
朱屯村委会主要经济收入来源为两个经济实体（物业公司和集贸市场）的收益，其他各村民组的主要经济收入来源为土地和房屋出租，收益大部分用于村农业人口分配。村民大部分以房屋出租、外出打工和村组集体经济收益分配为主要收入。
近年来，随着外来流动人口的大量涌入和内部人口的自然增加，我村的人口密度较大，由于房屋出租价格便宜，吸引了大量外来人员，也为犯罪分子提供了藏身之地。我村长期保留着农村集体经济组织的村民自治组织建制，环境卫生、上下水、居民用电、供暖供气、有线电视等关系群众生活服务方面的公共配套设施不完善，群众生活极不方便，房屋布局混乱，垃圾、污水不能及时清理，消防通道严重堵塞，破坏了城市景观，影响了市容市貌，也增加管理难度。我村的社会治安形势也相当严峻，给社会治安造成极大的压力。群众性文化娱乐设施匮乏，居民业余生活不丰富。总之，我村目前的现实生活与群众的理想生活差距较大。
二、朱屯村城中村改造工作急需推进
我村是较早提出都市村庄改造设想的村，也是郑州市列入第一批城中村改造计划的村，但我村改造工作进展不大，远远落后其他村的进程，群众对此非常不满。根据我村的实际，我村城中村改造工作急需推进，其主要原因有：
1、自1998年7月始，我村限制村民建房，至今已11年，绝大多数家庭的住房面临维修、翻修问题，有的家庭因孩子结婚等因素急需盖新房，有的家庭房屋成了危房。因每家每户房屋维修、盖房问题，出现了多次群众到村组上访事件，村组班子压力很大。11年来，我村没有出现象其他村的突击盖房现象，群众很支持村组班子的工作，群众确实损失不少房屋租赁收入。若改造再无大进展，确实无法向老百姓交代。
2、多年来，我村的上下水问题、居民用电、有线电视问题、环境卫生问题等一系列关系群众基本生活的问题，不能彻底解决，群众对此很有怨言。上水管道埋在下水道中，且管径小、又常年腐蚀，水质变味，下水道时常阻塞、污水横流。村组每年都需20余万元进行维修，村组不堪重负。居民用电紧张，因线路多、不规范、线路老化等原因，难维修、难管理。今年，村又投资近百十万元扩建、安装了三台变压器，但居民用电仍然紧张。还有有线电视线路老化、无信号问题，环境卫生、占道经营问题、治安问题等也很突出。居民无两气使用，无绿地和活动场所等，居民生活非常不便。以上所存在的问题急需以城中村改造为平台，通过城中村改造才能彻底解决。
3、我村每年的集体经济收益约400万元，但全村每年的开支需要约1000万元，其中的缺口很大。不改造就找不到平台，不改造就解决不了分配问题，不改造就解决不了可持续发展问题。全村现在是借钱分配，把未来希望全部寄托在改造上，早一天改造就早一天收益、快一点发展。
4、几年来，我村信访案件多，不稳定因素多，造成的主要原因还是经济发展慢、群众得到的实惠少。通过改造，改善群众的居住条件和生活环境，通过改造提高群众的生活质量，通过改造加快我村经济发展增加群众收入。城中村改造是解决一系列现实问题的最佳途径，也是维护稳定、建设和谐农村的切实措施。
三、群众对城中村改造的共同期望点
通过几年来的政府宣传、成功例子的模范效应，以及我村的四次调查活动，城中村改造工作已家喻户晓，改造是大势所趋已成为大家的共识，大多数群众对改造工作持支持态度。但群众对我村城中村改造有几个共同的期望点，这些是群众比较关心和在乎的，这也是我村改造能否尽快实施的重点和难点，主要表现在如下四个方面：一是群众房屋如何补偿问题；二是对空地较多的村民组，怎样补偿、安置？三是村民组之间经济如何平衡的问题。四是群众将来生活是怎样规划、保障的？以上四个问题必须有数字支撑、是实实在在的、不能有一点夸大和水分，让群众知道我能得多少，让群众对改造后生活和未来前景能看得见、摸得着，这样才能得到大多数群众的积极参与和支持，才能使改造工作尽早实施和完成。
关于房屋补偿问题，村一直在做制定村民补偿方案的工作，期间制定了补偿草案，下发群众征求意见和建议，对征求到的意见进行整理、归纳，从群众反映来看“房屋补偿以现有宅基地为标准一乘以三”、大多数群众表示认可。这些主要是根据村民房屋多是两层、十年未让群众建房的实际。
随着其他村城中村改造的顺利实施，群众通过看报纸、看电视、各村人员的相互比较，群众对改造越来越重视、要求也越来越具体、明细，反映的问题也不同。
对空地较多的村民组怎样补偿也是改造中的关键问题之一。村曾于2006年通过村民代表会议、通过了空地按每亩50万元给予补偿，村民组可以要钱也可以要房，决策权在村民组。尤其是三、四村民组对每亩50万元的空地资金如何支配，大多数群众认为要有详细计划。其他村民组群众的要求也是这样。
村民组之间的经济平衡问题，群众非常关心。因为历史原因，各个村民组的分配水平不在同一水准，有的在十年前分配标准已提上去，现在仍在维持，但发展潜力小；有的一直很低、近年才提上去一点，但发展潜力巨大。是走吃大锅饭老路子或是以各组实际确定各自分配水平，大多数群众非常关心。总之，群众有既不想走平均主义又不想走分配差距拉大的路子，思想矛盾，要找到一个好的平衡点。
村民将来生活保障依靠什么、将来生活水平提高到什么程度，必须有说服力的东西。多数群众要求对未来生活要制定详细规划，包括有多少经济用房、门面房、多少商务楼等，群众未来的物业费咋交、生活费多少、就医养老咋计划，等等这些问题，是群众普遍关心的焦点之一；这些问题要有白纸黑字的可行性报告，让群众真切能感受到它是有科学依据、是能实现的，而不是纸上谈兵。
四、我村城中村改造工作的几点建议
城中村改造和建设中各村都会有这样那样的问题，尤其我村是个大村，人员关系复杂，利益纷争多，存在的问题和困难也多。尤其是城中村改造建设涉及多方面的利益触及到社会各个层面的利益，情况非常复杂，协调的难度更大。但是，城中村的改造建设是城市建设发展必须解决的问题，躲不开，绕不过。为了更快更好地解决这个问题，在充分调查研究的基础上，针对我村改造我提出以下建议。
（一）以科学发展观为指导，高标准做好规划工作。规划是龙头，应该变被动的规划为主动规划，对改造规划方案、平面布置、安置面积、开发面积等向群众公示，让群众认为自己是改造中的一分子，增加群众对改造工作的积极性；实现阳光规划，和谐改造。
（二）加强宣传教育，提高思想认识，调动群众的积极性。城中村改造虽是惠及千家万户的好事，但由于该项工作涉及全体居民的切身利益，工作难度很大。只有充分发挥群众的主观能动性、积极性，把城中村改造建设变成政府和群众的一致行动，才能把事情真正办好。因此，要通过加强宣传教育，统一群众思想，使广大群众充分认识城中村改造建设的重要意义，树立大局意识，增强全局观念，理解支持政府工作，加快城中村改造建设步伐。
（三）依据政府政策，听从群众意愿。遵循我村十年未让群众盖房的实际，切实制定好拆迁补偿方案，政府在批准我村规划时应考虑我村实际给予政策上的更大优惠。
（四）区政府充分发挥作用。按照政府主导的原则，区政府在成立我村改造指挥部的基础上，配备得力人员、加大工作力度、提高工作效率。把我村改造列入中原区政府2010年主要工作和重点工程。
（五）加快廉租房和过渡房建设，为城中村改造建设创造条件。由于城中村大规模的改造拆迁，涉及人口众多，大多数常住人口和流动人口在安置房建好之前的过渡期内要租房居住，最近，我市房租上涨过快，短时间内房租甚至翻番，造成这部分群体租房困难，生活压力增大，给生存带来困难。建议政府加快廉租房和过渡房建设，解决拆迁过渡期的需要。
（六）通过联户代表会议，收集群众意见和建议。组织相关专业人员编制我村分配制度改革方案，明确村民现在、未来生活保障规划，解决群众的后顾之忧。
城中村改造事关政府、老百姓、开发商等多方面利益，要达到政府、老百姓及开发商三方满意的“三赢”局面，必须要以市政府为主导，发挥区政府的作用，充分调动各方面积极性，积极、稳妥、有序地向前推进。我们坚信，在上级党委的领导下，在区政府的大力支持下，我村全体干部将积极工作，争取把我村城中村改造工作真正作成一个功在当代、利在千秋的惠民工程。
南京市政府关于加快推进“城中村”改造建设的意见
（宁政发[2005]214号）
各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
为加快我市城市化和城市现代化进程，统筹城乡协调发展，优化城市空间布局，着力提升城市品位，努力建设资源节约型、环境友好型城市，现就我市“城中村”改造和建设提出如下意见：
一、统一思想认识，明确改造目标
随着我市城市规模的快速扩张，一些过去是农村的区域已逐步纳入城市范围，但在土地权属、管理体制等方面仍然保留农村模式，从而成为与城市整体发展不相协调的“城中村”。这些地区的基础设施较为薄弱，建筑布局零乱，环境卫生较差，不适应现代化城市建设和管理的要求。因此，积极推进“城中村”改造和建设，不仅是深入贯彻以人为本的科学发展观、加快建设和谐社会，努力实现“两个率先”的迫切要求，也是推进城市现代化、改善城市整体形象、提高人民生活质量的重要举措。各级政府和各有关部门要从全局的高度充分认识“城中村”改造建设的重要意义，把“城中村”的改造和建设作为今后一段时期城市建设和管理的重要抓手，精心安排，周密部署，认真组织，加快实施。
“城中村”改造的总体目标是，以“三个代表”重要思想、党的十六届四中和五中全会精神为指导，按照统筹城乡发展和构建“和谐南京”的要求，坚持统一规划、分类指导、稳步推进、分级负责的原则，把工业向园区集中，农民向城镇集中，土地向规模经营集中与“城中村”改造建设结合起来，力争用4年左右的时间，依法统一将“城中村”的集体土地转变为国有土地；统一把农村居民转为城市居民，组建社区居民委员会；统一将“城中村”居民纳入城镇社会保障体系；统一“城中村”的规划、建设和管理，全面提升我市“城中村”的城市化和城市现代化水平，努力实现农村向城市转变、村民向市民转变、农村管理向城市管理转变。
“城中村”改造的阶段目标为：
──第一阶段（2005年─2006年），把鼓楼区、玄武区、白下区、下关区、秦淮区、建邺区的“城中村”改造作为城市建设的重点，基本完成主城区“城中村”的改造任务。同时严格加强6个城区及栖霞区、雨花台区等江南八区的规划控制和管理，坚决遏制各种形式的违章搭建，防止出现新的“城中村”。
──第二阶段（2007年─2008年），基本消除栖霞区、雨花台区等近郊的违章搭建，完成该地区道路、通讯、自来水等基础设施的配套和改造，市容市貌有较大改观。
──第三阶段（2009年），加强居民集中区的市容管理和治安管理，城市基础设
施和市政公用配套设施实行统一的城市社区管理模式，原“城中村”地区完全融入现代化城市。
二、确定改造范围，分类组织实施
“城中村”的改造范围：鼓楼区、玄武区、白下区、下关区、秦淮区、建邺区、栖霞区、雨花台区等江南8区在绕城公路以内、长江以南区域内的71个村为“城中村”（名单详见附表）。为了分类进行“城中村”改造工作，根据目前城市规划建设现状，将“城中村”分为三类：A类是指已经落实建设项目正在实施或已有明确规划等待项目落地的地区；B类是指位于规划绿化用地范围内的地区；C类是指以前开发建设剩余下来的中间地带和边角地区。
“城中村”的改造方式：“城中村”改造应针对各个村的不同情况采取相应的方式实施。主要方式有：以项目开发的方式实施改造；以土地储备的方式实施改造；以“老城改造”的方式实施改造。
对A类地区，要坚持把政府常规建设项目和“城中村”改造结合起来，以项目建设推动“城中村”改造，原则上全部采用征地拆迁的办法。目前已有项目的地区，要按照“先近后远、能快则快”的要求，通过政府引导、市场化运作，加快“城中村”改造。对目前还没有项目的“城中村”要进行动态管理，尽快落实建设项目，成熟一个，推进一个。
对B类地区，要优先考虑用项目捆绑的办法带动片区改造。对离主城较远，4年内难以找到项目的地区，符合土地储备运作条件的，由政府分期纳入全市土地储备计划，土地交由市土地储备中心统筹运作。
对C类地区，要“拆”、“改”并举，离主城较近的，原则上全部纳入“老城改
造”范围，以“拆”为主，用“老城改造”的方式推进“城中村”改造。对离主城较远，基本上以农民小区形式存在的“城中村”，可以暂时保留，重点是加大这一地区的规划控制和管理力度，加强基础配套设施建设，着力改善居住环境。
三、突出工作重点，实行分级负责
1、明确改造职责。“城中村”改造建设工作要在市政府统一领导和部署下进行，江南8区政府为本辖区“城中村”改造的第一责任人。各相关区政府要根据全市“城中村”总体规划和要求，结合各自“城中村”具体情况，制定切实可行的改造方案，报市政府批准后实施。市相关部门要加快制定配套文件，积极支持和参与各区“城中村”改造工作，采取集中办公和“一站式”服务等措施及时做好分类指导、协调服务等工作，形成上下联动、各负其责的工作机制。
2、制订改造规划。结合南京城市总体规划，编制完成控制性详细规划和“城中村”改造修建性详细规划。同时，加强绕越公路和绕城公路之间区域的规划控制和管理，防止出现新的“城中村”。“城中村”改造规划必须坚持整体性、前瞻性、科学性和操作性相结合的原则，特别是要做好土地利用总体规划和城市总体规划在“城中村”改造中的相互衔接。科学制定“城中村”改造方案和征地拆迁计划，切实做到拆迁总量与城市建设总规模、城建资金总盘子的大致平衡。建设单位、施工单位要严格执行质量管理、安全管理等方面的规定和要求，确保工程质量、功能质量和环境质量。
3、加强土地管理。对“城中村”改造中的集体土地，可参照外地做法，依法变更为国有土地，并按国有土地进行管理，其中农用地必须按规定办理转用手续。
“城中村”改造中涉及到的集体经济组织和农民，按宁政发〔2004〕93号文件进行补偿安置和房屋拆迁，并按宁政发〔2004〕100号文件进行基本生活保障。对于保留的学校、医院、养老院等公益事业用地，其国有土地使用权可按划拨用地直接确认；对应以有偿方式供地的工业企业和经营性项目用地，在按规定程序补办出让手续后，其国有土地使用权可确认给使用单位。“城中村”改造中经营性用地，符合土地储备运作条件的，原则上纳入土地储备，由市土地储备中心会同区政府统筹运作。
4、多方筹集资金。按照“谁投资、谁受益”的原则，积极运用市场化运作手段，吸引原村集体经济组织、民间资本和外商等各类开发主体参与“城中村”改造。符合城市总体规划的经营性用地，由市土地储备拍卖领导小组按招标、拍卖、挂牌等出让方式办理，土地出让金缴入市财政局资金专户。“城中村”土地出让金实行资金封闭运行，集中管理，主要用于“城中村”基础设施建设和村民社会保障。市、区两级财政应根据各“城中村”的具体情况，对编制规划设计方案和公用设施、基础设施建设给予适当支持。
5、妥善处置资产。按照《南京市农村集体资产管理办法》的有关规定，具备条件的“城中村”集体经济组织要尽快完成股份合作制改造，对村集体所有的各类资产、负债和所有者权益进行清理核实，必要时可委托有资质的资产评估机构进行评估。根据群众自愿、民主协商、依法办事、维护权益的原则，由村、组集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论通过清产核资结果和集体资产处置方案，并报当地农村集体资产管理机构备案。在集体资产处置过程中，任何组织和个人不得平调或以其他方式无偿占用农村集体资产。
6、做好拆迁安置。严格按照《南京市征地拆迁补偿办法》的有关规定，切实维护被拆迁居民的合法权益。在具体运作办法上，要坚持政府主导和市场运作相结合，根据城市发展、功能定位和区位条件，统一规划、同步配套，科学合理地开展拆迁安置工作。“城中村”改造和建设要按照政策向拆迁户提供拆迁安置房，并享受相应的优惠政策。在拆迁过程中，要充分考虑村民的承受能力和城市外来人口对住房的基本需求，优先规划建设好农民小区和民工廉租公寓楼。要坚持异地安置和就近安置相结合，拆迁安置房可以在拆迁地周边就近选址，特别是要做好新居住地交通、水电气等基本生活设施的配套。对经批准实施改造的“城中村”，由有关区政府按照《南京市征地拆迁补偿办法》对原集体土地上的房屋进行清理。
7、强化社会保障。凡在劳动年龄段的原村民，均可进入城镇劳动力市场，享受就业培训、择业指导、职业介绍等多种就业服务。申领“就业登记证”的，在接受职业培训、就业援助、自主创业等方面享受与城镇失业人员和就业困难人员同等待遇。根据已参加和未参加农保人员的具体情况，积极做好农保向城保的过渡工作。要在确保被征地农民基本生活保障的基础上，积极引导和鼓励其参加城镇社会保险，切实做好被征地农民基本生活保障与城镇社会保险的衔接。村民在转为城市居民后，生活困难且符合低保条件的可按规定程序申领城市居民最低生活保障金。
8、完善基础设施。根据“城中村”改造建设总体规划，加大该区域范围内的道路设施建设力度，尽快完成规划确定范围内及相邻一、二级规划道路的拆迁腾地和三级以下道路、管网、路灯等基础设施配套建设。“城中村”改造建设可以分步实施，滚动开发。分步实施的住宅项目、配套项目和应由“城中村”改造实施单位承建的相关道路、排水、环卫、供电、电信、路灯等设施，必须同步建设，同时验收，同时交付使用。对于改造以前已经建成或在建的建设工程，在符合城市规划，工程质量合格无隐患的情况下，经市领导小组审定后，依法补办建设手续。“城中村”在改造完成后，原区域范围内的市政基础设施要纳入城市统一管理范围。
9、狠抓环境治理。加快绕城公路范围内的工业布局调整，对高污染、高能耗、高物耗的企业一律搬出主城区，改善城市生态环境。严格控制不合理的开发建设活动，强化对水源、林地等自然资源的生态保护。要进一步开展生态家园创建活动，突出以人为本，深化绿色人居社区的创建工作，做好“城中村”的绿化、美化。结合“绿色南京”工程建设，将“城中村”改造后剩余的边角地带和规划中的绿地，作为“城市森林”的建设用地。所在区政府负责“城中村”范围内的一切管理工作，突出抓好卫生清理、市容整理、环境治理，“城中村”市容环境卫生管理水平要逐步达到城市市容环境卫生标准。
10、加快社区建设。按照《中华人民共和国村民委员会组织法》和《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定，撤销村委会，组建社区居委会。新组建的居委会要尽快适应职能的转变和工作重心的转移，强化社区管理，做好社区服务，努力建设和谐社区。加强“城中村”治安管理，不断丰富文化生活，提高居民的整体素质，使他们在生活水平、行为方式和精神面貌上与城市全面接轨。
四、强化组织领导，加快实施改造
“城中村”改造是一项复杂的社会系统工程，涉及面广、政策性强，任务十分艰巨。各级政府和部门必须高度重视，要把“城中村”改造工作摆上重要的议事日程，进一步解放思想、实事求是、与时俱进。在实施改造中要坚持高起点规划，同时要尊重客观规律，尊重村民意愿，量力而行。要坚持依法办事，正确处理国家、集体和个人三者之间的利益关系，切实维护村民的合法权益。要进一步加大宣传力度，为“城中村”改造工作营造良好的舆论氛围。
市政府成立由市长任组长、分管副市长任副组长，各相关部门负责人和各区政府主要负责人为成员的“城中村”改造建设领导小组。领导小组下设办公室，主要负责制定“城中村”改造考核办法，对“城中村”改造工作进行具体指导和协调。市政府将“城中村”改造建设工作纳入国民经济和社会发展规划，实行目标管理。各级纪检监察部门要加强“城中村”改造建设的监察工作，确保“城中村”改造建设工作有序推进。
各相关区政府要成立专门机构，抽调专职人员具体实施“城中村”改造工作。各相关区政府要加快制定“城中村”改造四年规划和年度计划，并及时协调、解决“城中村”改造中遇到的各种问题和困难。要实行目标管理责任制，签订目标责任书，年终考评，确保全市“城中村”改造建设任务圆满完成。
本文件自发布之日起执行。具体实施细则由市各有关部门拟订，报市政府批准后执行。
附：绕城公路内71个“城中村”名单
二00五年十一月十五日
乌鲁木齐市城中村改造建设规划编制指导意见
文号：乌政办[2004]21
一、“城中村”改造建设规划工作的依据和原则
（一）编制依据：
1．市委、市政府《关于加快城市化进程的意见》；
2．市委八届五次全委（扩大）会议确定的城市建设发展战略。
（1）根据“城市北扩、东延西进”要求，加快推进新城区建设，跳出旧城建新城，集中抓好头屯河区和东山区两个城市副中心的建设，努力构建“三个中心互为犄角、周边地区组团发展”的城市总体框架，拉大城市骨架，拓展发展空间，力求通过今后五到十年的努力，再造两个现代化的工业新区。
（2）合理布局城市建筑集群，彻底改变“摊大饼”式的推进方式，避免“实心城市”，增强城区的透视感和空间感，做到“城中有园，园外有城”，使城市建筑群和绿化带交叉分布，形成优美和谐的城市景观，力争通过两届政府的努力，把乌鲁木齐市建成园林城市。
（3）加快推进以制造业为重点的工业化进程，按照“强化二产”的方针，努力把乌鲁木齐建成为全疆最大的制造业基地，紧紧依托八钢、石化等龙头企业，支持其投资发展新的工业项目。积极引导各类企业依附龙头企业发展下游配套工业项目，不断延长钢铁、石油、化工、机械制造、建材、食品等资源优势行业和支柱工业的产业链；进一步明确两个开发区的功能定位，采取园外建园和区外建园等方式，努力把高新区建成全疆高新技术产业发展的高地，把经济开发区建成全疆现代制造业发展的高地。下大力气抓好头屯河区、东山区和水磨沟区三个工业园的规划建设，努力把头屯河区工业区建成食品加工、生化制药、金属制品基地，把东山区工业园建成新型建材和化工基地，把水区工业园建成以家具、服装、鞋帽加工为主的工业基地。
3．乌鲁木齐市国民经济和社会发展第十个五年计划；
4．乌鲁木齐市城市总体规划（2000—2020）；
5．乌鲁木齐市土地利用总体规划（1997—2010）；
6．乌鲁木齐市近期建设规划（2003—2005）；
7．我市近几年编制并经批准的分区规划、控制性详细规划、专项规划和城市设计等规划；
8．“城中村”改造所在地的区委和区政府对该区域发展的战略意图和设想。
（二）编制原则：
1．“城中村”改造建设规划必须紧扣市委八届五次全委（扩大）会议和市委、市政府《关于加快城市化进程的意见》所确定的城市建设发展新的战略；必须遵循“中心城区体现繁荣、边远城区体现实力”并重点发展工业的战略构想。同时，规划编制深度因地因时制宜，凡涉及天、沙、新、水范围内已形成的“城中村”和城乡结合部，以及城市北扩、西进、东延区域内近期将重点开发改造的地区的“城中村”改造规划，原则上应编制到控制性详细规划的深度。其他范围内的用地，原则上按照分区规划的深度编制。
2．规划编制应遵循“统一规划，合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则，以区为单位，打破原有的村、乡的用地界限，对涉及“城中村”所有用地，包括现状耕地、林地等农用地，撂荒地、空地闲置地，需改造的现有宅基地和集体经济的用地等土地进行规划统一整合，要优化土地资源，提高土地利用效率，改善居住环境，完善各项基础设施和公共服务设施。
3．规划编制应遵循“跳出旧城建新城，加快新区发展和有利于两个城市副中心的建设,有利于城市政治、经济重心的北移，促进城市向北发展，有利于疏散老城区人口，有利于产业布局的调整，有利于增加就业”的原则，天山区、沙依巴克区的“城中村”改造规划原则上不安排经济适用房建设，严格控制增加人流、车流交通的项目。
4．要按照“工业进园、农业进基地、住宅进社区新村”的原则，进行统一规划和集约建设。靠近市区的“城中村”改造建设用地主要用于三产和无污染的二产项目，其余的改造建设用地主要用于二产,重点用于工业。
5．必须坚持“统一规划、分期实施”的原则。中心城区 “城中村”改造必须先行，城中村的改造一律按照多层住宅社区集约化建设，远郊居民应当根据规划集中建设住宅区。所有“城中村”居民住宅建设用地必须统一规划，其建设与发展应合理布局、功能分区应与城市总体功能相匹配。
6．总体规划、分区规划、控制性详细规划已确定的城市绿化、环境保护、各项市政公用设施等强制性内容不得随意调整。已编制过详细规划的地区应按照经过批准的规划执行，根据发展需要确需调整的应按照法定程序进行调整；尚未编制规划的地区，应结合新建社区居委会所处的具体位置和周边条件，按照城市总体规划和分区规划的整体要求，考虑城市发展与“城中村”相协调，有利于这部分居民的居住生活条件改善和就业出发进行编制。
7．“城中村”改造建设规划要体现“高起点、高标准”和“环境保护第一”、“环境景观一流”的原则。在规划、建设中应注意高水平的规划建设绿化和市政基础设施并与城市系统相衔接，文化、体育、教育、卫生、交通、市政等各项公共服务设施和生产生活配套设施按分级配套的原则进行安排。
二、“城中村”改造建设的规划要求
（一）天山区
总体规划确定的天山区主要功能为：商业、金融、贸易、行政、居住、教育；
天山区涉及“城中村”改造建设规划应考虑其现有功能的补充和完善，为有利于老城区的人口疏散，降低人口密度，改善人居环境和有利于“撤村建居”的居民就业，适当安排无污染的二产项目，并结合天山区东部的荒山绿化生态环境的改善，建设部分园林生态生活居住区。在“城中村”改造用地范围内要为改造现有分散的农民宅基地，农民进入集约化集中的居住社区、城市公共设施和市政设施等建设项目安排适当的建设用地。
天山区涉及“城中村”主要有乌拉泊村（包括牧业队）、大湾村、二道湾村、宁夏湾村、八户梁村、碱泉街工贸公司（原碱泉沟村）和达坂城区新移交的红雁池村等三个村。
1．乌拉泊村（包括牧业队）主要位于城市一级饮用水源保护地内，该处的居民应当逐步实施搬迁，可由天山区政府在辖区范围内结合规划发展空间进行统一安置，其现有用地应当结合退耕还林的有关政策、按照饮用水源保护和环境保护的要求，加强水库周边及通向南山的公路两侧的生态绿化建设，作为城市生态绿化环境建设用地使用。
2．大湾村主要分布于天山区中环路两侧。按照城市总体规划和已批准的控制性详细规划，这部分用地可结合现有分散宅基地的改造，结合土地的开发和生态园林建设，进行三产项目、无污染的二产项目的建设。
3．二道湾村和宁夏湾村位于天山区东部。其用地可结合黑甲山用地改造，注意保留总规确定的公园绿地，这部分用地可结合现有分散宅基地的改造，结合土地的开发，进行三产项目、无污染的二产项目的建设。
4．八户梁村位于天山区南部城市水源地附近，该村已由华凌集团整体兼并，这部分用地应结合华凌集团现代国际商务港和城市规划对有关生态园林、湿地、水源保护要求进行规划建设。
5．碱泉沟工贸公司位于碱泉街一带，目前开展了三产项目，其用地可结合现有宅基地的改造 ，主要建设三产项目。
6．达坂城区新移交的红雁池村等三个村位于大湾村及红雁池电厂的东部，其用地应结合天山区东部的荒山绿化生态环境的改善，安排部分园林生态生活居住区，并适当安排无污染的二产项目。
天山区范围内“城中村”改造建设规划，东过境路以西、红二电铁路专用线及到河滩路的铁路线以北的地区原则上均应按照控制性详细规划设计深度要求编制，其它地区按照分区规划的设计深度要求编制。
（二）沙依巴克区
总体规划确定的沙依巴克区主要功能为：居住、商业、对外交通、教育、一类工业；
近年来随着沙依巴克区经济和社会发展又增加了旅游等功能。
沙依巴克区“城中村”改造建设规划应考虑其现有功能的补充和完善，为有利于老城区的人口疏散，降低人口密度，改善人居环境和有利于“撤村建居”的居民就业，加强雅山、蜘蛛山等生态环境的绿化建设，注重现有商贸和旅游功能资源的优化和提升，适当安排无污染的二产项目。在“城中村”改造用地范围内要为改造现有分散的农民宅基地，农民进入集约化集中的居住社区、城市园林公共设施和市政设施等建设项目安排适当的建设用地。
沙依巴克区涉及“城中村”主要有仓房沟村和九家湾村。
1．仓房沟村位于沙区南部。该村的月明楼市场等三产项目发展较好，目前已率先在我市建设了集约化的示范住宅。该村南部的用地位于城市二级饮用水源保护地内，应注意水源的保护和生态绿化的建设，不得设置影响水源保护的建设项目。该村位于水源地以外的用地，可结合现有的多层住宅建设这部分居民住宅；按照沙依巴克区仓房沟片区控制性规划，结合拟建的明坤市场，适当建设三产项目。
仓房沟村范围内“城中村”改造建设规划，至红雁池电厂铁路线以北的地区以及仓房沟路两侧原则上均应按照控制性详细规划设计深度要求编制，其它地区按照分区规划的设计深度要求编制。
2．九家湾村主要分布于沙区九家湾和马料地一带。其中，已有北园春市场（九家湾村一队）在建项目。另结合蜘蛛山环境改造、九家湾土地储备工作和环九家湾水库生态绿化周边环境改造，这部分用地按照已编制的控制性详细规划，进行生态旅游、文化教育的配套、通讯设施和商贸市场的建设。根据该村所处的具体位置，结合现有分散宅基地的改造、现有土地储备和蜘蛛山环境改造等开发建设项目进行生态住宅开发建设。可结合乌鲁木齐经济技术开发区二期布置无污染的二产项目。规划和建设要注意全新世地震断裂的影响。
九家湾村范围内“城中村”改造建设规划，原则上应按照控制性详细规划设计深度要求编制。
（三）新市区
总体规划确定的新市区主要功能为：居住、教育、科研、外事、对外交通、机械工业，高新技术产业开发区和经济技术开发区；
近年来随着新市区经济和社会发展又增加了体育、商贸和仓储物流等功能。
新市区“城中村”改造建设规划应在合理布局发展二产制造业的基础上，考虑老城区外迁人口的接纳和为城市中长期政治、经济重心的北移预留备选用地。在“城中村”改造用地范围内要为改造现有分散的农民宅基地，农民进入集约化集中的居住社区、城市公共设施和市政设施等建设项目安排适当的建设用地。
新市区涉及“城中村”有地窝堡乡的丰田村、地窝堡村和宣仁墩村；二工乡的百园路新村、三工村、二工村、二工乡砖厂、津北小区、小西沟村和西八家户村。
1．丰田村位于北站路两侧，总体规划确定北站区的功能为：铁路货场、物资仓库。这部分用地应按照城市西进的要求，在为铁路发展预留空间的前提下，可结合现有宅基地的改造，建设为铁路运输和仓储业以及机动车交易市场等发展运输和服务的三产项目。规划和建设要注意民航机场净空的影响。
2．地窝堡村主要分布于民航地窝堡国际机场北侧，其发展受到机场净空及导航台电磁环境要求等制约的影响，这部分用地在确保国际机场正常使用的前提下，可适当发展居住、商贸、物流等三产服务项目，并可进行现有宅基地的改造。规划和建设要注意民航机场净空、导航台电磁环境要求及飞行噪音的影响。
3．宣仁墩村、百园路新村位于安宁渠路的东侧，四工苗圃、北京路延伸段的两侧，属于市委、市政府确定的城市北扩发展用地范围内，这部分用地应结合北京路延伸和城市北扩的有关规划，结合现有宅基地的改造，适当发展居住、园林、教育、商贸、物流等三产服务项目，为今后城市政治、经济重心的北移预留备选用地，并作好规划控制。这部分用地应注意民航机场净空及导航台电磁环境要求的影响和考虑与高新区新产业园区的相互衔接。
4．三工村位于喀什路以北，文光铁路车站和东戈壁一带，按照市委、市政府的决定，已将该村全部用地纳入高新区新产业园区发展用地范围，这部分用地应按照高新区新产业园区的规划要求，由市规划局和高新区管委会共同组织编制规划，进行合理安排。规划和建设要注意民航机场净空及导航台电磁环境要求的影响。
5．二工村位于河南路一带，大部分用地属于高新区范围，该村是我市发展乡镇企业较早的先进典型，具有较丰富的发展二、三产业的经验，该村用地已编制了控规。应按照高新区控规的要求，进行改造和建设。其余部分结合其现有优势和宅基地的改造，合理选择药业等二产项目和三产项目进行建设。
6．二工乡砖厂和津北小区位于河北路一带，作为城市总体规划确定的城市第二中心核心区域，该片区已编制了控规，应按照控规的要求，合理发展行政、金融和商贸等三产和商住园林项目，并可进行现有宅基地的改造。
7．小西沟村位于苏州路两侧，该村基本上已无耕地，这部分用地应当结合为城市服务的第三产业项目和现有宅基地的改造进行开发建设。要注意总规确定的城市公共绿地的保留。
8．西八家户村是我市发展乡镇企业较早的先进典型，具有较丰富的发展二产的经验，该片区正在编制控规，其用地应按照控规的要求，可结合现有宅基地的改造，对现有二产项目进行优化和调整。要注意规划确定的生态绿地和葡萄园的保留。
二工村、二工乡砖厂、津北小区、小西沟村、西八家户村和丰田村范围内“城中村”改造建设规划原则上均应按照控制性详细规划设计深度要求编制。
宣仁墩村、百园路新村、三工村纳入东戈壁片区分区规划和高新区新产业园区进行规划，可结合起近期建设需要，编制重点地区的控制性详细规划。
地窝堡村“城中村”改造建设规划原则上按照分区规划的设计深度要求编制，可结合起近期建设需要，编制重点发展地区的控制性详细规划。
（四）水磨沟区
总体规划确定的水磨沟区主要功能为：纺织、煤炭、电力、轻工、旅游、居住；
近年来随着水磨沟区经济和社会发展又增加了行政、商贸和仓储物流等功能。
水磨沟区 “城中村”改造建设规划应围绕市委、市政府搬迁和市民绿色广场建设发展为城市服务的三产项目和商住项目，吸纳部分老城区外迁人口，并结合水磨沟区工业园区的建设合理布局发展二产项目。在“城中村”改造用地范围内要为改造现有分散的农民宅基地，农民进入集约化集中的居住社区、城市公共设施和市政设施等建设项目安排适当的建设用地。
水磨沟区涉及“城中村”主要有红山村、王家梁村、南大湖村、南湖集团、六道湾村、东八家户村、水磨沟村、七道湾村、八道湾村。
1．红山村、王家梁村、南大湖村、南湖集团、六道湾村基本都在我市南湖地区，已融入城市建成区范围。按照城市总体规划，其用地规划发展主要为居住用地，这部分用地可结合华凌市场、王家梁市场的建设和土地的开发，可适当建设发展为城市生活服务、文化三产项目和居住项目，并可进行现有宅基地的改造。规划和建设要注意煤矿采空塌陷和全新世地震断裂的影响。要注意保留总体规划确定的市民绿色广场和八家户水库城市公共绿地。
2．东八家户村可结合北郊客运站、货运站的建设，发展为其服务的交通配套和商业服务设施项目，也可结合红光山绿化发展旅游等三产项目，规划和建设要注意煤矿采空塌陷的影响。
3．水磨沟村位于温泉东路，距建成区较远，这部分用地可结合水区绿化风景资源和拟建的赛马场等旅游项目，发展旅游服务项目。
4．七道湾村位于水磨沟区七道湾路两侧，该村用地纳入水磨沟区工业园区统一规划，这部分用地可依托水磨沟区工业园区适当发展以二产为主的配套工业项目和三产服务项目。
5．八道湾村位于水磨沟区八道湾路两侧，该村用地纳入水磨沟区工业园区统一规划，可结合水磨沟区工业园区和型煤厂发展以能源为主的二产项目和依托荒山绿化的旅游服务业项目。
红山村、王家梁村、南大湖村、南湖集团、六道湾村、东八家户村范围内 “城中村”改造建设规划原则上均应按照控制性详细规划设计深度要求编制。
水磨沟村、七道湾村、八道湾村原则上按照分区规划的设计深度要求编制。
（五）东山区
总体规划确定的东山区主要功能为：石油、煤炭、化工；
近年来随着东山区经济和社会发展又增加了化工、建材和旅游等功能。
东山区“城中村”改造建设规划应按照市委、市政府确定城市副中心的要求和“工业立区”的方针，合理布局发展二产项目的基础上，结合自然环境的特点，发展旅游等三产服务项目及建设相应的生产生活配套设施。在“城中村”改造用地范围内要为改造现有分散的农民宅基地，农民进入集约化集中的居住社区、城市园林、市政公共设施等建设项目安排适当的建设用地。
东山区涉及“城中村”主要有卡子湾村和人民庄子村。
1．卡子湾村按照东山区分区规划，依托村委会所在的二队，按照小城镇要求编制规划，配套建设商业、文教、卫生等公共和市政服务设施，纳入“村改居”后卡子湾村居民集约化建房试点，同时依托南面的联丰水库建立以居住、生态旅游为定位的园林生态居住区。卡子湾村其余的耕地、空地纳入东山区工业园统一规划。
2．人民庄子村“城中村”改造后，在石化铁路以东规划一个集中居住地，建立“村改居”的集中居民住宅小区，同时将石化铁路以东的一队、二队、七队的耕地及部分荒山直到芦草沟村，全部纳入东山区工业园统一规划。
卡子湾村和人民庄子村范围内“城中村”改造建设规划原则上按照分区规划的设计深度要求编制。
三、规划编制实施步骤
1．在市委、市政府城市化工作领导小组的领导下，“城中村”改造建设规划由市规划部门组织，各区政府负责实施，各区要保证资金投入，并纳入2004年市级目标管理，由市规划部门对其重点进行考核。各区政府要按照《乌鲁木齐市城中村改造建设规划编制指导意见》的要求开展规划编制工作，对于编制工作中出现的新情况、新问题，需要调整“城中村”改造建设规划编制要求的，应由区政府提出具体书面意见，向市规划管理部门申请，经过批准后，方可按照经过批准的调整后规划编制要求进行规划编制工作。
2．“城中村”改造建设规划的编制要与我市现已编制完成并经过批准的规划相衔接，避免重复编制规划；要与城市北扩、东延西进、两个城市副中心的规划编制有机协调；要与两个开发区和三个工业园区的规划相协调；要与我市供水、排水、供热、电力、电讯、燃气、道路交通、园林绿化等专项规划相协调。
3．要合理确定“城中村”改造建设规划的编制范围
由市规划部门会同市国土资源部门及各区人民政府，按照“满足城市近期、中期和远期建设发展的需要，有利于城市经济建设和社会发展，有利于环境保护和城市空间拓展，有利于城市超前控制发展用地”的原则，合理确定“城中村”改造建设规划的编制范围。各区人民政府要按照最终确定的规划编制范围和要求来组织“城中村”改造建设规划编制工作。
4．鉴于“城中村” 改造建设规划编制工作范围较大，涉及城市功能和布局的重大调整。为了确保规划的编制质量，由每个区择优确定一个符合城市规划设计资质要求的规划设计单位，按照我市城市总体规划和有关分区规划、控制性规划的整体要求以及市、区对“城中村”规划编制工作的有关意见，做好“城中村”改造建设规划编制工作。
5．为了保证“城中村”规划编制工作的按期完成，各区要认真组织，深入调查研究，先行开展有关前期基础性工作。要重视基础资料收集，由市规划管理和国土资源部门配合，对各村的用地界线、用地结构分类面积、人口构成（总人口、总户数、非农业人口、少数民族人口数），农民住宅的占地面积、建筑面积，各类公共服务设施和经营生产设施的占地面积和建筑面积，产业结构和项目分布情况，区、乡、村今后发展的设想以及现有用地及周边地区已批准的规划等进行重点调查、分析、研究并做好协调工作。
6．各区政府要抓紧组织开展“城中村”改造建设规划编制工作，务必在2004年5月底前成规划编制、评审工作，6月底前完成报批工作。
2004年2月3日
关于加强城中村建设 提高其城市化水平的建议
提案：关于加强城中村软硬件建设，全面提高 城中村城市化水平的建议
提案者：无党派人士、周昭文、冯树新、翁晓波、丁雪枫、于永杰、王挥、刘凤安、汤湘林、吴晓红、李玉兰、杨露、陈婷、罗允勤、曾珠
理由：城中村市政基础设施的改善和物业管理的引入是城市建设和管理的重要工作内容。此项工作1996年已作为市委市政府重大调研课题，说明了市委市政府对该项工作的高度重视。对完善基础设施、改善城市整体环境和居住条件、理顺管理体制的重大决心。政协委员在2007年共提出了四个关于通过加快城中村物业经营转型、规划统筹环境综合整治、加快基础设施建设、完善物业管理机制以提升城中村环境的提案。安监局、重建局、租赁局分别作了相应的答复。今年根据答复意见汇总后再次提出提案，是希望进一步促进又快又好地全面实施城中村综合改造方案。具体思考与建议如下：
我认为城中村环境建设应包括硬环境与软环境建设两方面。硬环境建设是指：社会治安整治、市政基础设施完善，环境综合治理；软环境建设是指：制度的健全与政策的完善、产业结构的调整、物业管理转型、取消基础设施管理中间层、村民及股份公司认识的提高。要彻底改变城中村的面貌，必须对城中村的问题全面考虑，统筹安排推进，理顺城中村的建设和管理体系，无论是硬件上各种形式的改造，还是软件上管理模式的创新，都需要不断的理念突破，务实求效，才能为城中村真正意义上融入城市社会创造条件，最终实现福田环境立区的战略目标。
现状与存在问题分析：
自2005年开始，深圳陆续出台了一系列城中村（旧村）改造配套政策，福田区也制订了相应的实施方案。在综合整治方面，区政府以完善辖区城中村公共配套及改善环境为目标，于近两年加大了对辖区城中村市政基础及配套设施建设的扶持力度，取得了有目共睹的成绩。从2004年至今，区政府通过财政支持、社会投入等方式共投资8亿余元，实施了同富裕工程、城中村市政基础项目扶持、水环境治理、管线下地、环卫设施建设管理，使城中村在交通微循环、水电供给、居住安全、生活环境等方面得到初步改善，保证了目前城中村的基本居住需求。区政府于2006年4月14日出台了《深圳市福田区关于支持城中村市政基础设施和公共配套设施建设专项资金管理的暂行办法》，由区政府统一协调、制定统一政策后，使用专项资金予以解决辖区内城中村的市政设施建设。据了解，辖区内的部份村的水、电费用已实现由供水、供电部门直接收取，消除了水、电管理中间层。但还有些村还没达成共识，产权移交事宜迟迟未完成。为全面落实科学发展观，进一步推进“和谐福田”的建设，于2006年12月7日启动了城中村物业经营转型工作，拟用两年时间对城中村进行社会治安整治、环境综合治理、产业结构优化，实现我区城中村面貌的“一年一大变，两年根本转变”的目标。上述工作，初步奠定了城中村出租物业经营转型的基础。
（一） 城中村存在的主要问题
1、有目共睹的是城中村居民住宅楼建筑高层化发展，城中村人口密度大，非户籍人口超出户籍人口，存在治安、计划生育的监管盲区。
2、政府对于城中村的产业调整引导不够，导致城中村产业难以转型。现存的各种商业形态，已经跟不上整个城市发展的步伐。
3、原建设管理主体投入不足、管理困难，城中村市政基础设施主要问题是普遍存在给水设施不足，停水现象时有发生；排水管网杂乱，雨污合流，污染及雨涝严重，对周边环境造成较大污染；电力供应不足，线网私拉乱建，设备超负荷运转，楼宇间距太近，消防设施不足，消防隐患严重,环卫设施缺乏，环境质量差，管理不到位。
4、城中村物业管理多种模式并存，甚至一些物业没有物业管理，在管理上不规范，与专业化物业管理差距较大。城中村物业经营转型工作在机制上不完善，在管理上不规范。那些计划把村民底层物业包起来搞物业转型，过渡期资金压力将不堪重负，恐怕难以实施。成立福田区城中村房屋托管机构，统一受托经营管理城中村的方法不妥。
5、城中村环境治理工作存在前瞻性不足、统筹性不够、项目应急、管理交叉、政府资金分散浪费等问题。整治计划与行动方案的统筹也有待加强。
6、产权双元化情况突出，收费中间层依然存在。
（二）城中村问题存在的根源
追根寻源，城中村的管理者是城中村的物业房产所有人，每个产权人都谋求实现个人利益最大化，必然引发角色利益冲突，这就是引发城中村管理问题的根源。
造成社会治安管理困难的原因是：对城中村的物业与产业缺乏有效的管理手段。
推行城中村物业管理困难的原因是：一是在城中村物业转型中，难免会影响到部分村民的既得利益，部分村民会产生抵触情绪，股份公司经济实力相差悬殊，成立物业管理公司的主观能动性低，造成物业转型工作的阻力。二是缺乏对城中村物业管理指导与监督的配套政策。三是必要设施缺乏，接管城中村成本高，专业化物业管理公司接管困难。四是从业人员素质不高，难以取得资质。五是由于城中村股份公司的特殊组织形态，习惯于享受福利，缴费积极性不高。
城中村市政基本设施现存问题的原因是：城中村环境治理工作存在前瞻性不足、统筹性不够、项目应急、管理交叉、政府资金分散浪费等问题，整治计划与行动方案的统筹也有待加强。
收费中间层依然存在的原因是工作推进力度不够。
建议：
城中村管理水平意味着福田区乃至深圳市的城市管理水平。要彻底改变城中村的面貌，必须全力推进福田城中村环境建设，需对城中村的问题全面考虑，统筹安排推进，理顺城中村的建设和管理体系关系，探索新的模式。在进行市政基础设施建设的同时，着眼点要放在制度创新层面，在深入研究的基础上制定完整的方案与实施计划，全面开展宣传与思想工作，切实推进工作的开展，务实求效，最终实现福田环境立区的战略目标。现提出如下建议：
1、建议区府办公室牵头，会同区城改办、建设局、公安局、贸发局、区出租屋管理办公室组成课题组，借鉴国内先进经验，根据福田的实际，在城中村环境建设工作从管理机制上、工作方案制定、加强后续监管等方面，尽快开展有关配套政策、技术指引的研究，以保障城中村市政基础设施建设和物业管理的顺利推进，形成长效管理机制。具体包括如下内容：
建议制定城中村环境建设总体方案和各城中村产业调整指引。
建议制定城中村物业管理相关政策----制定适用于城中村物业管理起步和过渡阶段的配套政策，以鼓励、扶持、示范、诱导的方式为城中村物业管理的建立创造条件，针对不同的管理模式和城中村的具体实施基础和发展状态，实行弹性管理标准，在不同发展阶段提出管理要求、评价标准和鼓励、扶持办法。建议制定各城中村基础设施建设与环境综合整治专项标准与要求；制定适用于城中村综合整治工作验收的标准和细则；制定各城中村基础设施建设接管工作方案；制定关于加强城中村人口管理的有关规定；制定物业转型总体实施方案。
2、做好宣传教育。相关部门和股份公司领导班子要认真做好城中村环境建设前各项准备工作，把区委、区政府关于城中村环境建设的精神宣传到每家每户每一个人，使全体村民做到思想上认同、行动上配合。
3、贯彻落实《深圳市福田区关于支持城中村市政基础设施和公共配套设施建设专项资金管理的暂行办法》----目前福田等区已出台专项资金的管理办法，为城中村市政设施改造工作开展提供了依据和指导。在具体操作中予以贯彻落实，特别是要明确各类设施的投资主体、建设主体、管理主体，加强协作、避免推诿，同时合理简化程序，提高效率。
4、几点具体建议：一是开展对城中村市政设施边界界定工作。城中村范围外设施建设由政府按现行的市政建设管理制度建设。城中村范围内市政设施建设则纳入综合整治内容。政府引导，实现设施的多方参与建设及妥善接管，由股份公司和专营单位出资，政府从专项扶持资金中给予补贴，改造完成验收后参照住宅区的做法，给水、电力、电信由专营单位接管，道路、排水等由物业管理公司接管。二是启动城中村物业经营转型工作。城中村物业经营转型对于股份公司及居住在城中村的居民意义重大，不仅解决了城中村居民的居住安全问题，更重要的是对城中村物业经营的方向与产业的转型、提升起到关键作用。
探索将城中村现有的房产集中托管，由受托人集中统一管理经营，按照约定将收益定期分配给委托人。受托人集中托管房产的主要收入来源是出租物业的租金收入。由受托人集中管理应当做到承租者资质划一，租金标准规范，租约条款标准化，违反租约的统一由受托人追究责任，在制定涉及如承租者资质的租约条款时把治安、消防、计划生育、环境保护等城市管理指标转化为合同双方的权利与义务，受合同法调整。在操作租约时，由受托人负责进行人口变动登记。三是建议全力推进城中村水、电设施产权移交工作，切实贯彻消除水、电中间层的有关政策。四加强管理工作。对于已开展物业转型的，要加强管理，防止回潮。五是加强产业引导。对于行业不合理的，政府要引导股份公司对产业进行置换，引入优质产业。
综上所述，城中村改造是一个循序渐进的过程，城中村的问题不可能短时间内得到全部解决，这需要我们不断的努力，总结经验。可以相信，城中村改造的问题，有政府重视，各职能部门的大力支持及积极参与，一定能得到妥善地解决。
办理答复：
福田区城中村改造办公室2008年8月28日函复：
关于“加强城中村软硬件建设，全面提高城中村城市化水平的建议”收悉，感谢你们对城中村改造、发展的关心和支持，这是对我们工作的极大鼓励和鞭策。城中村改造是一项复杂的系统工程，提案中指出了城中村存在的6方面主要问题，分析了其中的原因，并提出了3条建议和5项措施，涉及面广，针对性强。目前，一些问题在逐步得到解决，各项工作措施已在实施当中，相关政策问题需要市、区共同推进，有关的标准、规范在今后的工作中随着改造进程的进一步深入，也将不断完善。
我们对提案进行了认真的研究、分析和梳理、归类，制定了工作计划，分别由有关职能部门共同办理。现答复如下：
城中村的形成有着特殊的历史背景和原因，在城市发展初期，它解决了低收入者的住房问题，降低了城市生活成本，激发了城市活力，在深圳的起步发展时期发挥了一定的积极作用。但也不能回避的是，随着深圳的国际城市化步伐进一步加快，城中村的负效应日益扩大和突出，正如提案中所说，城中村在制度建设、社会治安、安全管理、物业管理和产业发展等方面存在着诸多的隐患和风险，各种矛盾和问题日益显现，制约着城市人居环境质量的进一步提升。
2004年市政府“10.28”工作会议以后，我区专门成立了以区委书记、区长任双组长的区查处违法建筑和城中村改造工作领导小组，负责城中村改造工作的统筹、决策；区府办、贸工局、建设局、公安分局、城改办及租赁局等职能局作为成员单位，各司其职，分工合作，为高效有序推进改造工作提供了良好的组织保证和管理架构。
一、规划研究工作
我区确定了以规划为龙头，在规划指引下科学改造的工作思路，先后开展了多项基础课题研究。早在2003年，我区便率先启动了城中村改造规划调研工作，并于2004年完成《城中村调研报告》,对城中村的现状情况、改造思路、改造措施及改造时限等进行了详细研究和阐述，为我区城中村改造提供了科学的指导。
2004年又在全市率先对城中村内的市政状况进行详细的勘察研究，通过系统调研、实地勘查，形成较为准确、详实的城中村市政基础数据，在此基础上编制完成《福田区城中村市政详细规划》,成为实施城中村市政建设工作的又一重要依据。
根据市政府工作要求，我区对实施整体拆除重建和局部拆除的城中村编制改造专项规划，对实施综合整治的城中村编制综合整治规划。目前，除渔农村已实施改造外，岗厦河园片区、皇岗村、下沙村、新洲村、下梅林村专项规划已编制完成并已上报市规划局审批，石厦、上梅林、上沙、沙嘴、福田、上步、沙尾村的专项规划正在编制中，计划明年完成；同时组织开展辖区九个城中村的环境综合整治规划编制工作，其中沙嘴、皇岗、水围三个村已编制完成并上报市城改办，上步、沙尾、上沙将于近期完成，新洲、石厦明年完成。
二、开展综合整理，加强基础实施建设
为做好城中村环境综合整治，改善居住环境，我区先后开展了城中村扶持项目工作、城中村水环境治理工作及城中村物业转型经营等各项工作，从基础设施、公共配套直至生活环境进行全面改造，取得了明显成效。
城中村投资项目。我区严格执行项目建设管理程序，计划、财政、审计、建设、城改等部门按照各自职能，实行严格的项目与资金管理。近几年投资力度较大，成效是明显的，基础实施在逐步完善。
扶持项目工作。我区于2004年出台《深圳市福田区关于支持城中村市政基础设施和公共配套设施建设专项资金管理的暂行办法》，对辖区15个城中村的市政基础设施和公共配套设施的建设与改造项目给予相应比例的扶持。扶持办法对扶持范围、投资比例、投资主体、建设主体及办理程序都有明确规定：扶持范围为城中村范围内的市政基础设施、绿化美化设施、公共消防设施、治安设施、卫生设施、文化体育设施、交通设施、道路维修及水环境治理等方面；扶持比例不超过项目总投资的49％；投资主体、建设主体及建成后的管理主体为股份公司。截止2006年底，共办理扶持项目77个，计划扶持资金约2.2亿元，带动股份公司投资约3.2亿元，建成或基本建成了道路工程5个、文化体育广场或设施13个、供电项目27个、供水项目10个、停车场及幼儿园项目7个、电子监控项目3个、其他项目12个。有效缓解了城中村市政基础和公共配套设施严重不足的局面，初步降低了安全隐患，逐步提升了城中村综合环境质量。
城中村水环境综合治理工作。在全市六区之中，我区于2004年率先启动了城中村水环境综合治理工作，通过分流减污、纠错顺污、更新封污及严管控污等措施，改善辖区城中村水环境质量，达到旱季100％污水进入污水处理系统、雨季污水不超过10％进入雨水处理系统的近期目标。除5个城中村因外围已做截流和近期整体改造等原因不需进行水环境治理外，其他城中村目前已有7个 (上沙、下沙、下梅林、沙嘴、水围、石厦、沙尾)整治完成并已交付使用；其余3个（上步村、岗厦、新洲村）预计2008年底可竣工完成。
新型生态社区建设工作。为给城中村出租物业转型经营提供所需的硬件条件，全面提升城中村整体人居环境形象，按照“集中有限资金，一村营造一亮点”的规划设计理念，我区于2007年起对城中村环境实行全面整治。2007年共安排专项资金2.5亿元，按政府投资项目进行管理和操作，对沙嘴、沙尾、下沙、水围、上沙、上步等 6个城中村进行整治，治理工程已于2007年底全面开工，主要内容包括市政基础设施改造、园林景观工程、商业环境整治、生态节能照明工程、文化广场及设施等建设内容，预计2008年11月完成。2008年计划安排专项资金4.5亿元，用于完成其余城中村（皇岗、石厦、新洲、福田、田面、上梅林、下梅林、岗厦楼园、下沙地下停车场、上步二期)环境综合治理工程，计划2009年上半年完成。
城中村基础设施建设标准按相关建设工程标准执行，按工程施工标准来验收。没有相关标准的，以区政府及股份公司双方认可为基础，按设计方案执行，并由政府作为甲方进行验收。建完后的基础设施交由股份公司管理使用，该移交专业公司的由股份公司按规定移交。
同富裕工程工作。从2002年起，我区启动同富裕工程，修建城中村内市政道路。到目前为止，市、区共投入约3800万元，先后修建同富裕道路14条，其中12项已完工并交付使用，其余2项（上步赤尾二街路、上梅林龙尾大道）计划于近期完成。
关于城中村市政设施边界界定问题。提案建议界定市政设施边界，城中村范围外的由政府按市政建设管理制度建设，范围内的由政府引导，股份公司和专营单位出资，政府予以扶持。这方面的相关政策需要进一步研究，以切实解决好投资、建设、产权与管理问题。
三、物业管理与经济转型工作
物业管理工作。2007年我区制定《福田区城中村引入物业管理工作方案》（福府办[2007]94号文），在辖区城中村全面推进物业管理工作。目前各股份公司引入物业管理工作已取得阶段性成效。我区15家股份公司组建物业管理公司方面已基本完成预定目标，其中上步股份公司早在1993年就组建了上城物业管理公司，目前已是国家二级物业管理资质；水围、沙嘴、皇岗、上沙、上梅林、裕亨6家股份公司已成功组建了物业公司，并取得国家三级或三级（暂定）物业管理资质；环庆、沙头下沙、新洲、下梅林、石厦5家股份公司已完成了物业公司的工商登记或原有经营范围含物业管理项；岗厦、田面、沙尾3家股份公司正在办理工商注册。
为使各物业公司尽快走上专业化、规范化的管理道路，我区采取培训和辅导相结合的形式，一是对股份公司员工采取免费物业管理上岗资质证培训，截止2007年底共培训人员1392人，其中取得物业管理上岗资质证书的有979人；二是采取“一帮一”的形式，为股份公司引进物业顾问公司，提供组建物业公司全过程的指导顾问，并协助物业公司建立健全各种规章制度、操作规范，同时提供员工的培训。每个顾问项目由区政府补贴9万元顾问费；三是为股份公司引进人才给予经费补贴，即为各个股份公司引入5个中级职称管理人员每月每人补贴3000元，连续补贴两年，为各股份公司营造了引进人才、尊重人才、用好人才、留住人才的氛围，为各股份公司获取物业管理自己提高管理水平创造条件。
城中村引入物业管理工作接下来的重点是推进已取得资质的物业公司提高水平、新成立的物业公司取得资质，以保证15个村逐步实现物业经营管理规范化运作。
经营转型工作。根据区《关于大力推进福田区城中村出租物业转型工作的意见》，自2006年12月份起，我区开展了城中村出租物业转型经营工作。经过一年的努力，水围、沙嘴两个试点村的人口和产业结构“两个优化”工作顺利完成。目前，水围村和沙嘴村原来从事娱乐场所经营的住宅已经恢复居住功能，整治后分别空置的1.6万平方米和1万平方米的物业已基本转型，两个村现有商业网点分别达到522家和743家，业态均以服装店、小百货、日杂店、餐饮业等为主，业态布局日趋合理。
下一步工作中，我们将进一步总结经验，完善做法，将此项工作在全区范围内全面展开。
四、关于城中村产业发展
近年来我区对城中村产业置换工作进行了梳理，围绕打造“环CBD高端产业带”工作研究制定了14个工业园区的产业定位，2008年初召开了“环CBD高端产业带”产业研讨会，明确了环CBD高端产业带园区布局定位，这不但使处于带状的产业园区形成聚合力量，也将有助于提升14个城中村的产业发展，调整产业结构。
目前城中村旧工业区“厂房改造、产业置换”工作已初见成效，上沙工业区已经升级改造为上沙创新科技园，电信研究院南方分院（南方手机检测中心）入驻该园，吸引手机及其相关产业集聚，成为我区手机产业的重要集聚基地；田面工业区已经升级改造为中国（深圳）设计之都创意产业园，成为文博会分会场之一，吸引国内外知名创意设计企业进驻；沙尾工业区已经升级改造为世纪工艺品文化广场，将成为华南地区最大的工艺品总部基地、展示基地和批发出口基地；下沙形成了服装一条街，聚集了不少品牌服装产业；而皇岗整体改造后将形成会展中心南广场的延伸区。城中村产业转型日益显现出勃勃生机，各种经济业态正逐步渗透，我们相信在不久的将来，通过政府推动和市场培育，一定会形成各具特色的城中村产业新格局。
五、城中村人口及社会治安管理工作
近三年来，我区以构建“平安和谐福田”为出发点，以维护我区尤其是城中村社会治安和公共安全为目标，全面加强治安管理，成效显著。首先通过整治城中村非法场所，促进城中村腾笼换鸟。实现了娱乐场所规范，路边店转型，租住人员结构置换，为彻底铲除黄赌毒赖以生存的土壤打下坚实基础。取缔涉黄场所1027家；停业整顿、停止出租违法场所和出租屋84家，处罚出租屋业主612人；查处黄赌毒案件6528起8048人。整治后，全区未出现一家新开张的非法娱乐服务场所，灰色人群纷纷搬离。特别是包含上沙、下沙、沙嘴等6个城中村的沙头片区，社会治安明显好转，发案率较前大幅降低。二是人防、物防、技防多管齐下，全面改善城中村治安环境。三是管好出租屋，管实外来人口，管住重点人、边缘人。完善出租屋租赁“准入”和违规经营“重罚”制度，强化人口信息采集，实现由“平面化”管理向以居住地、落脚点为载体的“立体化”管理的转变。2007年出租屋和暂住人口工作实现了“一降一升一提高”的管理目标。
下一步工作中我们将进一步充分发挥公安机关维护社会治安的作用，在综合治理上下 “大功夫”，做“大文章”，逐步完善区、街道、社区的治安管理架构建设，建立信息互通与预警机制。
六、城中村改造宣传教育工作
村民思想上的认同对推进改造工作至关重要，从“要我改造”到“我要改造”是实现改造工作质的飞跃的重要环节。我区充分认识到宣传工作的重要性，2005年初就曾召开全区城中村改造规划工作会议，向辖区城中村股份公司领导普及规划知识和介绍各村改造规划方案；会后由分管区领导带队多次送规划下乡，与股份公司讨论专项规划，宣传改造精神；这一做法延续至今，目前各种规划编制过程中都会与股份公司多次沟通，达成共识。
同样，在城中村引入物业管理过程中，我区也着重抓好宣传工作，一方面提高股份公司及其物业公司的管理层的认识，使其充分认识到城中村环境综合整治及引入规范化物业管理工作的重要意义，意识到城中村环境综合整治及引入规范化物业管理是城市化进程的必然要求，是大势所趋；另一方面充分利用形式多样并富有成效的媒介工具及措施，增强广大业主、住户的物业管理消费意识，加大物业管理法律法规的普及力度，以此来促进物业管理工作的快速推进。
在城中村社会治安管理方面，我区也借助宣传方式，全面发动各种群防群治力量，构筑全区治安防控体系；在出租屋管理工作上，也通过宣传相关法律法规，起到引导村民依法出租房屋的积极作用。
下一步工作中，我们将进一步发挥股份公司作用，提高股份公司的政策水平和业务知识，将宣传主体和宣传渠道进一步下移，尽力让城中村改造工作的精神能宣传到每家每户每一个人，使村民们能加快更新观念，增加现代意识。
七、城中村房屋出租管理工作
在城中村出租屋管理问题上，我区目前在各“城中村”开展物业式、旅业式等管理模式，由村民自行出租房屋，租住人员信息及退租人员情况由楼管员登记，以保证租住村民自建房的流动人口信息采集及时准确。
提案中提到的房屋集中托管方式，也不失为城中村出租物业管理的一个办法，我们在此方面亦有试点，不过运作难度很大，一方面村民希望委托租金要高，否则不愿委托，另一方面受托公司要求委托租金要低，否则运作风险太大，经常处于亏损状态。根据调查，90%的村民认为房屋租赁是市场行为、民事行为、个人行为，统一招租违背了他们的意愿，希望城中村的房屋在法律的框架下，按照自愿、公平、诚信的市场原则进行出租。
下一步我区将逐步完善关于城中村房屋出租方面的扶持政策和管理办法，及时发布市场需求、指导租金、供求变化等公众信息，指导村民出租；同时通过引导集体股份公司积极开展物业经营转型，进行产业优化，置换租住人员，使租住在城中村的流动人口素质不断提高，以切实提供城中村的出租物业管理水平。
八、城中村水电设施产权移交工作
城中村水电中间层移交工作由于股份公司与各专业公司在投入成本及接收标准等客观问题上存在较大差距，推进相当困难，我区在协调多方后已取得一定进展，目前供水管理权已全部或部分移交给市水务集团公司的有11个股份公司，占73%；供水设施已全部或部分移交给市水务集团公司的有7个股份公司，占47%；供电管理权已全部或部分移交给广电集团深圳分公司的有14个股份公司，占93%；供电设施已全部或部分移交给广电集团深圳分公司的有6个股份公司，占40%。
在下一阶段工作中，我区将采取分类处理、分步实施的办法，在综合整治工程中尽量完善各村水电设施及供水供电线路，以达到市水务集团公司及广电集团深圳分公司提出的相关移交要求，为各村水电移交创造条件；对一些实施了给水、供电完善项目的股份公司，具备移交条件的，督促其抓紧办理移交手续。待城中村环境综合整治工程完成后，会同市水务、供电等部门进行一次全面调研，提出全面解决方案。
综上所述可知，提案中的建议其实已融汇在我区的改造工作中，我区的工作思路及推进目标与各位委员的想法不谋而合。相信在区委区政府和各职能部门的共同努力下，在各位的积极关注与参与下，我区的城中村改造工作将会取得更长足的进步。
感谢您们的提议，希望您们今后继续为我区的工作提出更多的宝贵意见。
提案点评：
该提案集近几年来有关“城中村”提案之大成，被列为区政协2008年度主席督办案，受到区领导和有关主、会办单位的高度重视。执笔人查阅了“城中村问题”的相关提案，并利用本职工作的优势，进行大量的深入调研，撰写出颇具深度和广度的提案，其政协委员的社会责任感可见一斑。提案主办单位多次召开协调面商会，在相关方案和计划中采纳了提案的多项意见和建议。该提案虽略嫌冗长，问题和建议较庞杂，但仍不失为一件 “建议类”的典范提案。
建议进一步加强“城中村”的软环境建设
台盟暨大小组 卢馨
党的十六届四中全会提出了“构建社会主义和谐社会”的新思路。十六届五中全会又提出，“加强和谐社区、和谐村镇建设”。
构建和谐社会，必须从构建和谐社区、和谐企业、和谐村镇等这些最基本的单位入手，才能取得实效。
社会是形式，文化是内容，和谐社区有赖于社区文化的建设。只有物质文明和精神文明协调发展，才能有效保障人们的身心健康，才能促进人的全面发展。
建设和谐社区，物是基础，人是关键。社会是由人组成的，只有提升全社区成员的文化素质和道德水平，社区的稳定与和谐才有保障。
广州市的“城中村”是村民、流动人口和城市居民的混合社区，几年来，“城中村”的改造和建设取得了明显的成效。但是景观的城市化并不能使村民素质自动地提高。在一些地方，可以看到新植种的绿草坪上布满了废弃的白色塑料袋，草坪被踩踏得已经裸露出大片的泥土，路边的小树苗被随意折断或者被砍掉，人行道上总是被撒了垃圾，从事长途运输的货车停靠在马路边，白天也能看到随地便溺……等等，种种不文明现象说明了“城中村”居民缺乏保护自己的生活环境的意识，文明程度急待提高。
“城中村”改造的根本取向是包括村民生活方式、现代文化素质在内的综合社会转变过程，需要全方位的物质建设、制度建设和社会文化建设。
因此建议:
1，发挥社区居委会和街道作用，加强宣传教育的力度，用宣传栏、报刊栏等方式来宣传文明的生活方式、科学生活方法以及环境保护知识等内容；
2，可以在不同的范围内，开展广泛的文明社区、文明家庭的评比活动，以此为契机加强社区居委会和街道的管理；以典型引导居民素质的提高；
3，人的文化素质和道德水平的提高无法“一蹴而就”，需要长期的宣传、教育和引导，尤其是大量外来人口的素质参差不齐，应进一步发挥各种媒体、媒介的作用，做长期的、定期的、广泛的报道，以针砭时弊，弘扬文明。
关于加快撤镇建街后“城中村”道路的建设和管理的建议
随着广州市“南拓”战略的实施，海珠区迎来了发展的大好时机。广州国际会展中心、广州国际生物岛、广州电视观光塔等大型项目相继在区内建设，海珠区作为广州市中心城区的地位也日益凸显出来。但由于历史原因，海珠区城市基础设施建设水平仍比较落后，特别是海珠区的东部，原属新窖镇地区，其市政基础设施建设绝大部分由镇、村自行投入。受镇、村财力限制，道路建设基本以简便为主，属于低水平、低标准建设，大部分破旧不堪，缺少地下排水设施等。海珠区面积90.45平方公里，其中原新窖镇的面积64.82平方公里，原老城区面积25.63平方公里，“城中村”面积约是老城区的2倍，是典型的城乡结合部。据摸查，海珠区需建设改造的“城中村”道路有114万平方米，尚未纳入市政管理的道路（含街巷）有6000多条，长约572公里，排水管道长约549公里。这些道路大致分为三类：第一类是“城中村”的道路和原机耕路，原本由各村负责管理和维护，道路产权没有明晰；第二类是住宅小区的道路，小区建成后开发商没有及时将道路、下水道等设施向市政部门移交，还有些因开发商倒闭或解体等原因导致无法向市政部门移交；第三类是原国企宿舍小区的道路，因企业转制及住房改制，国企宿舍小区的道路、下水管网、化粪池等设施没有移交市政管理。随着撤镇建街和农村逐步改制的完成，“城中村”市政道路改造存在如下问题：
一是原有市政排水设施没有按照市政规范进行设置（普遍为明渠），甚至有相当一部分是没有排水设施，无下水管道（原机耕路只靠路边沟排水）或下水道管径过细。经海珠区市政部门摸查原有“水浸街”点136个，其中旧城区92个，城中村44个，一旦暴雨或下水道堵塞，便造成“水浸街”现象，居民出行难，污水进屋，苦不堪言。近年来虽已解决40多个“水浸街”点，但“城中村”的设施问题仍成为群众投诉的热点、难点；
二是“城中村”道路多为不规范的混凝土路面，道路破损、坑洼、沙井盖损坏或缺失无人管，形成马路陷阱，安全隐患多；且有相当一部分为沙土路面，道路整体状况更差，投诉量较大；
三是受分级财政影响，“城中村”市政设施改造缺乏专项资金。撤镇建街后市政设施维护费用没有与城区面积成正比增长，也没有与维护的范围成正比增长。据统计，2004、2005年海珠区城市维护建设资金分别为10866万元和14066万元，仅占市（原八区）的8.57%和10.42%。市管路、区管路、原农村路差别很大，各区市政部门管辖维护的马路市财政下拨资金不足，难以有计划大范围推进“城中村”市政设施的升级改造工作，致使“城中村”市政设施的升级改造工作难以开展。
一是树立科学发展观，进一步更新观念，用发展和改革的办法去解决前进中的问题，努力消除影响发展的体制性障碍，共建和谐社会。
二是市政设施的管理要长计划、短安排，规范管理。科学调配年度市政设施维护费用，根据撤镇建街和“南拓”计划实施相应增加海珠区的市政设施维护费用的比例，增加“城中村”市政设施改造的专项资金，由市政管理部门统一接收、规划、建设，有重点地解决“城中村”区域范围内“水浸街”和“路难行”问题，加快推进“城中村”市政设施改造。
三是“城中村”道路的产权应尽早明晰。一些已失去农作功能、已成为城市交通的道路，以及目前已通公交车的道路，应尽快移交市政管理部门；仍有农作功能的道路，应由有关部门与经济联社协商，征收或协议划分承担道路设施的维护费用和责任。
四是房地产开发的商住小区，当建成后，应按规定的法律程序无偿移交给市政管理，未移交的限时移交，由市政部门办理相关手续后接收管理；由于历史原因暂时无法移交的住宅小区道路及设施，由原开发商承担一切维护费用和责任，市政部门应负起监督的责任，并尽快理顺关系，确保城市市政管理的实施。
五是创造条件分步实施。目前重点推进海珠区琶洲地区和城市新中轴线地区“城中村”改造，对当前未能纳入市政管理的道路，应创造条件尽早纳入市政管理；暂未能纳入管理的，市政府应每年在财政上拨给一定的维护费到行政街，以便街道办事处能暂时履行修复路面、清疏下水道和化粪池、更换沙井盖等职责，减少群众的投诉。
对市政协十一届一次会议第3047号提案的复文
庄国平委员：
您提出《关于加快撤镇建街后“城中村”道路的建设和管理的建议》收悉。现答复如下：
一、我市“城中村”配套设施整治改造的整体情况
1．组织对全市现有138个“城中村”的道路、排水设施摸清“家底”。为有计划逐步改造完善“城中村”内的公用配套设施建设，2006年初，市市政园林局已会同各区市政管理部门召开协调会议，组织各区发挥村、居委会力量，完成了全市138个“城中村”的市政设施量的摸查工作。
具体见下表：
各区 各行政街（村）道路（巷）数量 道路长度（米） 道路面积（平方米） 排水管道（沟、渠）长度（米） 桥梁（座） 改造需投入资金（万元）
天河区 共939条 296324 893041 181498 16 16068.2
黄埔区 共2811条 270210 1035756 180541 45 暂未统计
白云区 共3516条 357008 1532724 188862 暂未统计 暂未统计
越秀区 共375条 44779 150942 56667 暂未统计 7563.5
海珠区 共2187条 310311 2008293 262432 115 暂未统计
荔湾区 共225条 206917 1656324 暂未统计 157 暂未统计
2．针对“城中村”排水设施陈旧，经常发生堵塞、污水横流的现象，按照每年“水浸街”改造专项资金，有计划、分步骤地完成“城中村”排水系统改造工作。从2004年到2006年底，我市完成了天河区车陂北街、海珠区康乐南约新街、越秀区元锡巷德馨街、东山区寺右村一期排水改造、荔湾区彩虹街西园地、新都里地“城中村”排水设施改造。2007年计划投资3000多万元，对部分“城中村”排水设施进行成片改造，包括荔福路逢源社区、石围塘岭海街、芳草围、横枝岗、梅宾路、寺右村排水系统整体改造等工程，重点解决排水系统不完善且对市民生活影响较大的问题。
3．组织完成天河、黄埔、海珠、荔湾区四区176.6公县乡公路移交工作。由于当初这批公路是按公路标准修建，有的还是乡村道路，道路标准及等级低，普遍存在没有照明及排水系统等问题，被市民投诉率较高。2006年5月，市市政园林局与市公路局签订了总长176.6公里的县乡公路移交维修工程协议，从市公路局接收了176.6公里的公路，完成了拖延4年的县乡公路移交工作。按市、区两级管理的原则，这批道路将交由相应辖区负责维护管养，市负责对维修资金进行监控，届时相关各区投诉较多的道路问题将有望得到解决。
4．积极解决“城中村”部分区域用水问题。为改善处于城市供水管网边沿的石井街鸦岗村日趋严重的缺水缺压情况，在该村欠缴高额水费情况下，市有关部门通过协调、督促市自来水公司积极投入，改造有关供水管道；2006年11月长约2公里供水管道改造工程提前铺装完毕并通水，鸦岗村表前供水压力完全达到国家供水压力标准，缓解了村民用水矛盾。另外协调解决白云区太和镇转供广州市政自来水问题，保证当地经济建设与社会发展的需要。
“城中村”在建供水改造工程方面，组织白云区原神山镇供水改造的踏勘和设计论证工作，提出有关工程施工的技术方案，目前该工程已在实施，工程完成后原神山镇及周边地区10万居民将喝上清洁的自来水。越秀区西坑村、白云区江夏村等“城中村”供水改造工程，黄埔区沙步、夏园、下沙、深井、横沙等五条村的农村改水工程也正在进行前期的设计、报建工作。
二、我市“城中村”市政设施管理维护中存在的突出问题
目前我市“城中村”道路等市政基础设施管理维护方面还存在不少问题，主要在四个方面：一是大量现有道路、排水、照明等配套设施不符合城市配套设施规范要求，城中村的道路及排水设施由于历史遗留问题没有统一规划、统一建设，建设标准低，设施简陋陈旧；道路产权不清晰，大部分道路产权仍属于村的经济联社；二是市政设施缺乏日常管养，由于大部分城中村道路和其他公共设施未纳入市政总体建设和城区市政养护管理，没有固定的专业养护维修队伍对其进行适时的养护维修；三是现有设施不能满足实际使用的要求，给排水、道路、交通、电力、邮电通讯、环卫等基础设施严重超负荷运转；四是道路建设不规范导致消防隐患严重。这些问题也是市政府今后加强“城中村”市政基础设施整治改造的重点。
三、“城中村”市政基础设施整治改造工作的计划及重点
下一步，我委将结合您的建议，督促有关部门在当前工作的基础上，继续推进“城中村”道路等市政基础设施的整治改造工作，重点加强如下几个方面的工作：
一是以城市总体规划、近期建设规划为基础，把“城中村”改造规划（包括道路规划）纳入城市建设规划和管理体系。如把污水建设规划、河涌综合整治、快捷路建设、市政路建设等市政工程建设与城中村改造规划结合起来，切实推进“城中村”改造工作，从根本上改善“城中村”道路等市政设施的建设现状，改造完成后的道路等市政设施全部纳入城市基础设施维护管理体系。近年来，我市城市建设快速发展，许多城市基础设施建设工程逐步覆盖“城中村”范围，结合城市基础设施建设（包括市政路建设、河涌整治、地铁建设、新区开发等）带动“城中村”改造工作的作用和效应日益显现，尤其是2006年市委、市政府提出“中调”战略以来，中心城区“城中村”改造已成为市政府当前重点工作内容之一。目前天河区珠江新城谭村、猎德村、冼村3条村，白云新城周边三元里村、萧岗村、柯子岭村、江夏村、陈田村等5条村，大学城4条保留村，以及琶洲国际会展中心、广州国际生物岛、广州新城周边村庄以城市基础设施建设为契机，将“城中村”改造规划的编制和实施与城市基础设施建设的总体规划、近期建设规划相结合，带动“城中村”整体改造工作正在紧锣密鼓进行。
二是完善“城中村”照明设施，让“城中村”的夜晚亮起来。目前我市大部分“城中村”照明设施严重不足，管理落后，不仅让村民夜间出行不便，也使“城中村”各种犯罪行为更加猖獗。我们计划今年督促有关部门重点开展“城中村”路灯等照明设施的摸底工作，根据摸查情况，结合城建资金开展建设，尽快完成后移交有关部门维护管理。
三是大力推进“城中村”消防安全整治工作，重点是打通“城中村”消防通道。目前各区已组织了建设、规划、公安消防等部门并会同各街、原村集体经济组织，对列入重点整治的46条“城中村”的消防安全隐患进行了清查，制定了各村消防安全整治方案，部分村进行了清除路障工作，安装了消防栓，初步改善了村的消防安全状况，根据各区统计的城中村消防通道整治工作落实情况，截至2005年底，我市46条重点整治“城中村”中有33条村共74条消防通道已建成或列入近期改造计划，消防通道建设总长63.6公里，其中已建成消防通道的道路建设费用达8000多万元。
根据我市“城中村”改造资金来源“三个一点”，即市、区、街（村）各出一部分的原则，对于“城中村”消防通道建设中已拆通的路段，我委主要支持道路路面建设资金安排。从2006年起，我委在城市维护建设费中专门安排1000万元用于支持荔湾、白云、天河、海珠区的“城中村”消防通道整治建设工作。今年我委计划继续支持部分城建资金，用于各区指导“城中村”进行消防设施敷设和消防通道建设工作。
四是按照达标一条移交一条的原则，尽快将“城中村”道路等市政设施移交市政部门统一养护管理。针对我市“城中村”道路等市政设施管理现状，我委将督促有关部门采取措施，一方面针对全市旧城区138条“城中村”的道路、排水等市政基础设施的“家底”情况，清查质量状况和等级标准，进一步理顺“城中村”的道路产权问题；另一方面，加大“城中村”道路和排水设施移交工作力度，将“城中村”经改造后符合移交条件的道路和排水设施的日常养护工作纳入区市政部门管理，并在明确产权的基础上，由产权单位通过安排养护基金，落实养护单位，建立养护制度等措施来解决。
五是成立“城中村”改造工作领导机构，全面指导、督促、协调我市“城中村”改造改造工作。为了指导全市范围内“城中村”改造工作顺利开展，我市拟成立“城中村”改造工作领导小组，下设办公室，领导小组成员由市有关领导、市政府研究室、法制办、财政局、建委、规划局、国土房管局以及其他相关部门的领导组成，办公室设在市建委。目前我委已就领导小组及办公室的组织架构、职能分工、工作机制等内容形成初步方案，已报市政府审核。
衷心感谢您对我市城市建设和管理工作的关心和支持！
对“城中村改造”中拆迁和项目建设的浅见
对“城中村改造”工作中拆迁与项目建设的粗浅意见
尊敬的王瑜书记、杨县长及有关领导：
在县委县府强有力地领导下，我县“旧城改造”工程已经全面铺开，各项工作进展顺利，各大工地热火朝天，如火如荼，一片繁忙。甚至茶余饭后、街谈巷议、媒体网络，到处都是：城中村改造、卖地、征地、拆房子、补偿、租房子、找住处、建小区、住楼房等人们的热烈议论。在这“进展顺利，形势大好”的同时，不难发现，仍然存在着潜在的、不可否认的负面因素。这些不利因素，万一处理不好，矛盾激化，不和谐突发事件的发生将难以预料！故浅见如下：
首先，县委县府进行“旧城改造”的战略决策是非常正确、非常及时和英明的。工程的实施也是发展的需要，历史的必然。这项工作做好了，将是造福当今，泽被后世，功垂千秋的宏绩伟业。在当地历史上将具有划时代的意义。功业之伟将远超牛保造城！从现实意义来说，这项工程也是“以人为本，科学发展”构建和谐社会的具体体现。通俗来说，这也是实实在在的人心工程、众望工程。因而受到全县人民大力支持，也得到广大拆迁居民的理解和积极配合；更使得各方投资商趋之若鹜，前来投资开发。
由于工程涉及面广，触及各方根本利益。随着具体工程的进展和各项工作的深入，许多不利因素和负面效应也逐渐显现。仅就市井热议和网络信息就不难发现：问题复杂化、矛盾偏激化的趋向日见明显。从整体和全局的角度来看，说明工程进入了关键时期。笔者认为，各级领导在这工作进展顺利的大好局面下，千万不能对表现出来的问题和矛盾掉以轻心，忽视负面效应扩大化的苗头！如果基层的、具体的工作处置不当，将影响整体目标的战略推进！
因此，建议领导们从战略决策和具体运作两个层面上回顾、反思一下，找出矛盾激化和问题复杂化的深层原因。从而调整战略，优化举措。笔者认为有以下几点需要调整和优化：
一、统筹规划，科学安排。把“全面铺开，整体推进”调整为“批次推开，次第迁建”。全局上分期展开；具体村街拆迁与有关项目建设结合起来次第开发。一般来说某个项目区的十几、几十栋楼盘不会同时展开，同时施工。因而相关的拆迁村街也要分批次拆迁---回迁，影响新楼盘开工的户先拆，不影响的缓拆。不应该整个村街说拆就呼啦啦一起推倒。这样做最大的好处是不给拆迁户临时居住造成困难和压力，让多数人两次搬家。你想啊，全城这么多村街都同时展开，让人们到哪里去找那么多临时居住房啊？（当然，按国家拆迁条例规定：先建成，后拆迁，是最好的选择了！）这样也减轻了搬迁经济负担，减少社会资源浪费。缓解人们的抵触情绪和“故土难离”心理。拆迁动员工作也就容易多了。城里的居民，都是祖辈老宅，又大部分是经营户或农户。大车小辆、锅碗瓢盆、桌椅家具积累甚多，让他们往哪里放啊！
本来，我们的“城中村改造”就是人心工程，让人们过上更好的物质文化生活，体现党的“以人为本，和谐发展”宗旨。为什么不能落实到具体的拆迁工作中呢？如果将拆迁和回迁协调结合起来科学规划、统筹安排，不也是“科学发展观”的要求吗？据说，南关街有的拆迁户，临搬走时，是全家放声痛哭而去呀！有的老年人在临时住处睡不着，半夜里老两口登上三轮车回老宅打地铺再睡。我们为什么不能把“人心工程”再办成“暖心工程”呢？我们的这项工程，正因为是与时俱进的民心工程，才取得了群众的支持和配合。这样的好局面来之不易呀！
二、增加透明度，尽量做到公开、公正、公平。重要环节的透明度很重要。这方面孙武镇做得不够。比如将要建设的“东景豪庭”项目（金领华庭西邻）征地环节。上边跟袁侯村主任、书记签征地协议时，全体村民毫不知情，等到下通知分征地补偿款了，大家才如梦初醒。
这个项目征地补偿价是3.3万元/每亩；而与之相邻的金领华庭，当年拍卖价为39万元/每亩。虽然国有土地与集体土地政策规定不同，但这样大的差距有谁理解得了！为什么集体土地就不能参照国有土地，来一个“招、拍、挂”呢？这，对失地农民公平吗？对其他项目的开发商公平吗？对将来的购房户公平吗？差价之间的利益流到哪里去了呢？这些不透明，不公平，是我们“旧城改造”和项目建设推进中最大的潜在威胁和障碍！是最容易激化矛盾、扩大歧见、使问题复杂化的因素。希望领导们予以足够重视。本着“以人为本，和谐发展”的原则，针对工程进行中出现的不和谐现象、不和谐举措、不和谐方式、不和谐手段等有可能成为阻碍工作推进的负面因素，调整战略、战役部署。根据阶段性特点，有针对性的调整具体工作方式、方法。化解矛盾，解决难题，把负面因素消除在萌芽状态，防患于未然。使我们的“旧城改造”工程在科学、和谐、顺利的条件下又好又快地取得全面胜利！
不妥之处，敬请谅解！谢谢
关于要求加快“城中村”建设改造进程的议案
正文 近年来，市委、市政府提出让湖州从苕溪时代迈向太湖时代和建设大城市，实现大跨跃的总目标。因此，湖州中心城市建设步伐不断加快，中心城市不断外延扩大。因而，部分农民村，由于没有及时得到改造，原居住地已经成为“城中村”，例如：龙泉街道辖区范围的堂子村、华丰村等。同时，由于城市建设步伐的不断加快，像这种“城中村”有所增加。并且“城中村”存在大量社会问题：
一、由于建设开发时基础设施的改造和管理没有延伸到位，使这些地方几乎没有下水道、路灯、公厕等公共基础设施，普遍存在“脏、乱、差”的状况，严重影响了“城中村”周边的整体生态环境。
二、“城中村”中的房屋质量差，影响了居（村）民的居住条件，但又一时无法整体修建（因涉及到城市规划、土地、产权等问题），再加上许多居（村）民将房屋出租，流动人口增多，管理混乱，因此使“城中村”存在了较多的安全消防隐患，社会治安问题等。
三、“城中村”的管理职能不明确，因此这些地方都是居中有农，农中有居，居、农混住。由于市、区、街道、乡镇等各级政府和有关部门管理难以明确，因而管理职能未能到位，无法实施统一的管理，使计划生育、民政优抚、环境卫生等一系列工作，不能真正落实，使“城中村”的管理工作，形成了多头管理或无人管理的“真空”状态。因此，“城中村”的建设和改造已经成为人民群众关注的热点。尽管几年来，各级政府及有关部门花了很大的精力、人力、物力，多次进行突击整治，但由于没有彻底进行建设和改造，收效甚微。为此，我们提出“城中村”建设改造的两点意见和建议：
一、根据湖州市的城市规划，尽快开展“村改居”的建设改造工作，化大力气彻底改变“城中村”的住房条件和生活环境，然后按照就近、相邻、便利的属地管理原则，循序渐进，步步实施，将“村改居”后的管理纳入各街道管理，理顺管理体制，体现为民办实事的作风。
二、按照现有的行政隶属关系，在中心城市周边以有条件的自然村为核心，建设“新农村社区”，改善农民的居住条件和生活环境，同时当中心城市外延时，这部分“新农村社区”能自然纳入中心城市的管理，不再产生“城中村”。湖州市规划与建设局关于市五届人大四次会议第18号建议答复的函 湖建建函〔2006〕6号
孙俊华等10位代表：
你们提出的《关于要求加快“城中村”建设改造进程的建议》已收悉，经研究，现答复如下：
随着湖州城市步伐的不断加快，城市范围不断扩大，部分农民村由于各种原因没有及时进行改造更新，在城市建成区中仍然保留和实行农村集体所有制。这种“城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”的状况与正在发展的现代化城市文明形成了强烈的对比和反差。
市委、市政府历来十分重视“城中村”改造问题，多次对“城中村”改造问题进行专题研究，就“城中村”改造规划、建设方式、资金来源、管理体制等进行多次研究论证。在符合城市总体规划的前提下，针对“城中村”不同的形成原因和各自特点，分别制定不同的改造对策：
对已位于城市建成区内的现状“城中村”，按照“政府主导、统一规划、分步实施、市场运作”的思路，结合各自特点进行规划设计，制定出具体的改造方案，按市场化运作模式，结合周边地块进行整体开发改造。例如湖州经济技术开发区港湖村及周边地块，通过土地市场确定了开发建设主体，规划方案也已经过市规划委员会审查，已经进入前期启动阶段；市陌路沿河地块已由我局组织委托规划设计单位编制完成了《市陌路沿线地块规划方案及经济测算》，下一步将就方案广泛征求意见，论证完善之后按上述模式实施。
属于城市规划确定的近期建设用地范围内的“城中村”，一律停批建新房，编制好拆迁安置规划后，实行统一安置，避免产生新“城中村”，如八里店农民社区、仁皇山新区农民新村都是随着新区的开发建设而同步建设的，已基本建成；环渚玉堂小区、西南分区农民社区、杨家埠农民社区分别对环渚、西南分区、杨家埠区域的农民实行统一规划安置，已经落实建设方案开工建设。
现有“城中村”在改造之前，我局将会同有关部门加强管理，改造建设方案已明确的城中村，停止审批新建房屋，并配合执法部门对城中村违章建筑予以查处。
衷心感谢你们对城市建设工作的关注，并希望今后一如既往继续得到你们的关心和支持！
联系人：陈正宇，联系电话：2022543。
关于城市建设中“城中村”改造的建议 在城市建设与发展过程中，每一座城市都会遇到“城中村”改造问题。尤其是大中城市改造任务更大更突出。这是因为“城中村”指的是位于建成区边缘、规划建成区范围之内、已被建成区包围或半包围的村庄。这些村庄在城市规模不断扩大、城区不断向外拓展中不断地改造成城市建成区。因此，“城中村”改造的过程就是城市建设发展的过程。这项工作是城市发展的需要，是推进城市化的需要，是改善城市环境和提高城市质量的需要，是盘活城市资产、提高土地利用率的需要，也是控制各个“城中村”自行盲目发展、违法城市规划布局所引发出的诸多违章建筑的需要。
以省会石家庄为例，“城中村”改造的过程就是城市建设发展的过程。石家庄正式设市时间到现在只有68年的历史。68年来特别是新中国成立以来，这座年轻的城市正在奇迹般地崛起。建成区人口由12万平方公里增长到180平方公里，建成区人口由10万增长到200余万，无论是面积规模还是人口规模都已进入特大城市的行列。在城市飞速发展的过程中，许许多多的“城中村”被改造成为城市的建成区。为了适应城市发展的需要，2002年市政府又决定将二环路以内的45个村庄和二环路以外的28个村庄定为“城中村”改造的近期任务。这些村庄是：土贤庄、谈固村、南翟营、北翟营、北宋村、花园村、小沿村、谈村、休门、任栗村、姚栗村、彭村、元村、东三教、义堂、吴家庄、西里村、东里村、城角庄、振一街、振二街、振三街、振四街、玉村、西三教、柏林庄、东三庄、市庄、西三庄、钟家庄、北焦村、高柱村、东焦村、西焦村、槐底村、方北村、小马村、尖岭村、东岗头、大马村、塔冢村、东王村、南王村、孙村、位同和二环路以外的十里铺、白佛口、南石家庄、东古城、西古城、南高营、北高营、庄窠、桃园、柳董庄、柳辛庄、柳林铺、肖家营、西五里村、大谈村、后杜北、赵三街、南高基、二十里铺、南焦村、南栗村、三教堂、宋村、西仰陵、中仰陵、东仰陵、赵卜口、贾村。还决定：从2002年开始，用5年时间把二环以内45个城中村按规划改造完毕。截止到2007年6月底，由于城市的快速发展，大大推进了“城中村”的改造速度；由于外环路（三环）的建成通车，把外环路以内的村落也扩张到“城中村”改造之列。也就是说，石家庄市下一步的“城中村”改造任务，不仅仅是完成二环路以内的45个“城中村”和二环路以外的28个“城中村”，共计73个“城中村”，还要扩展到城市外环路以外的村庄。
新修建的全长79.9公里的石家庄外环路（通称三环路）于2007年11月11日试通车。这昭示着二三环之间的 “城中村”改造开发将进入高潮。石环公路建设，对构建现代化城市交通网络，拓展城市发展空间，促进城市建设和发展，以及提升省会形象，都具有十分重要的作用和意义。但从当前现状和存在的主要问题来看，该地段“城中村”改造的难度还很大。主要有以下三个方面：
一是现状各村过分强调行政界限，各行其是搞建设。比如两个相邻村庄各自开发建设的小区，本来共用一条道路既便利又通达，但因为地权归属甲村，甲村修的路不让乙村走，乙村只好绕行。
二是市政基础设施配套差。二三环之间的出入道路，是由原来的公路演变的，路基普遍高于分布于道路两侧小区或院落，高于与之相接的支路，从而造成雨水排放不畅、泥泞难行的场景。村庄给水以自备井居多，饮用水不达标。供热取暖各自解决，家家装锅炉，户户冒黑烟，污染问题亟待解决。电线私接乱拉，造成安全隐患。
三是公用服务设施不配套。银行储蓄网点少、面积小、服务差、水平低；科教文体卫等设施不能满足需要；餐饮、修理、商贸等各项配套设施严重不足等。
针对上述情况，提出如下建议。
第一，明确改造标准。城中村”改造应按照城市新社区的建设标准进行。为此，要着力抓好规划、拆迁、建设、安置等环节，努立建成档次较高、设施齐全、功能配套的现代居住小区。
第二，严格执行《中华人民共和国城乡规划法》。石家庄市二三环之间地带，属于规划控制区。在今后规划建设中要符合规划要求、规划布局和规划内容。小区建设要尊重村民意愿，体现地方特色，依据“城中村”的具体地理位置，因地制宜的规划、建设。
编制“城中村”改造规划，一要坚持将建设现代化大城市与推进新农村建设相结合，系统规划、分布实施。二要坚持从环境生态性、生活舒适性和居民方便性等“三性”原则，做到优化组合，合理布局。三要将居住形态、社会形态、生活形态与城市协调统一，使“城中村”真正融入城市之中。四要坚持以人为本、实用为先；精心规划、综合环境；注重居住、休闲、服务相配套，努力做到设施齐全、功能完备、环境优美。
第三，“城中村”改造要坚持如下原则：一要改变原来分散建设为集中成片建设；二要兼顾地段改造的完整性和相邻村道路道路的共用性；三要按照《城乡规划法》要求，规划城市绿地、停车用地等配套用地；四要做到改造地段的规划指标确定，要与周边环境相协调。
第四，“城中村”改造中要关注加快建居步伐。随着石环公路的开通，二三环之间地带的土地要急速增值。因此，建居时要变多层建筑为高层建筑。在建居过程中，要与旧村改造联动，与重点工程的拆复建联动，与配建的经济适用房联动。
第五，“城中村”改造要走政府协调和市场化相结合之路。努力做到政府的主导作用与市场运作相结合。在“城中村”改造建设过程中，要积极探索建设方法和建设模式。例如：第一是自我建造式，即一些村级集体经济实力较强的村，自筹资金、自组力量、自己开发，实行拆一还一；第二是自行开发式，自行成立开发建设公司，统一规划、统一安置；第三是委托（融资）代建式，即由“改造办”通过多种方式引入具有相应资质的开发商，委托其承担有关设计、建筑等事宜，“改造办”负责质检、验收和安置；第四是拍卖回购式，即先将拟建的“城中村”的土地使用权拍卖，由中标的开发商按约定的规划方案、房屋套型、公用设施等，进行开发建设，待竣工验收后再回购安置给村民。总之，要按照《城乡规划法》的规范要求，通过各种途径和举措，把“城中村”的改造工作做得又好又快。
除上述五项建议外，在“城中村”改造中，要自始至终地体现以人为本的人性化精神，千方百计地实现互动双赢。其中，最重要的两件大事：必须为失地农民提供就业保障；必须为失地农民提供社会保障。
综上所述，城市的发展促进“城中村”的改造，“城中村”的改造又推动了城市化的进程。21世纪是城市的世纪，城市是社会发展与社会进步的主旋律。农村向城市转变、农民向市民转变、农村管理向城市管理转变，是一项综合复杂的转变过程。在转变过程中，会遇到各种各样的困难和问题。但这种转变是一种社会进步和社会发展的总趋势。所以，我们一定要以高度负责的精神和推动社会进步的使命感对待“城中村”改造问题，要广开思路，积极建言献策，努力把“城中村”改造工作做得又好又快。
城中村改造建设工作存在的问题及建议
民进太原市委副主委李文和、民进会员关晓玲反映：从目前城中村改造建设工作的进展情况来看存在着一些问题，主要体现在以下几方面：一是片区规划与村庄的实际情况联系不够紧密，事先缺乏与区、镇、村的充分沟通；二是违法建设查处力度不够，缺乏联合执法、齐抓共管的工作机制，执法难度大，成效差；三是村民在城中村改造过程中顾虑多，担心今后生活的出路，且相关配套政策尚不完善；四是群众热情不高、普遍存在“等、靠、要”思想和相关部门说多做少行为等。为此建议，应从以下六方面加强城中村改造建设工作。
一是强化舆论宣传。城中村改造建设工作需要不断提高人们的思想认识，营造一种良好的共建氛围，因此城中村改造的舆论宣传非常重要，不能一味宣传它的好处，而忽略它的特点和要求。也就是说，城中村改造建设需要分阶段实现，不可能一蹴而就。应帮助广大村民认清城中村改造为自身带来的长远利益，依靠村民自身的努力来实现。
二是重视编制规划。规划是城中村改造建设中的关键工作。如从太原市晋源区的实际来看，城中村改造涉及五个镇、街办的31个行政村，其中规划已批准的3个，正在审批中的5个，已完成集体经济转制的4个，完成村民转居民的4个，剩下的就根本没有作任何规划。另外，编制规划费用较高，仅依靠村里的财力难以支付。建议区级、市级财政加大支持力度，重视规划工作。
三是政府少说多做。城中村改造建设工作已有几年，但有的部门说的多、做的少，并没有太大动作和变化，使群众略感失望。建议有关部门真抓实干，切切实实解决一些问题。
四是政策因地制宜。城中村改造建设工作需要政府的政策给予支持和引导，这就要求政府制定政策时必须因地制宜，切合实际，而不能满足形式，搞一刀切。
五是打击违法乱建。城中村改造建设工作要严格把关，警惕打城中村改造建设工作的牌子、行破坏农村生态环境之实的行为。如有的村民为在城中村改造中获取更多补偿款，大兴土木，兴建住宅。建议尽早建立联合执法、齐抓共管的工作机制，加大对违法建设的查处力度。
六是考虑农民出路。应该时时刻刻把农民的生活出路问题作为城中村改造建设工作的首要问题。以太原市晋源区为例，区内的城中村实际属于真正的农业村，村民赖以生存的主要还是土地和农业生产。农民失地后，因长期从事农业经营，绝大多数没有其它生产技能，后顾之忧较大。建议政府加强政策引导，举办多种形式的村民技能培训班，积极支持村民再就业，以帮助解决村民生活出路问题。
城中村建设的思考
案 由
随着经济的发展，城市建设的扩大是必然的趋势，城市规划的扩大，出现的城中村，也成为一个长期难以解决的问题，城中村村民私盖、乱建违章建筑禁而不止，就其深层次问题思考如下：
一、城中村居民，祖辈为农民，城市扩大，占去了他们赖以生存的土地，失去了土地，农民经济来源没有了，生活如何保障，他们困惑了。
二、城中村居民相比较而言，文化素质不高，导致就业技能较差，再加之城市本身的就业压力，村民的就业机会不多。
三、城中村由于靠近城市，人口流动性大、客流量大，盯上旅馆业、房屋出租业对于文化素质低，就业能力差的城中村民也是一种无耐的选择，是生活的一种需要。
四、城中村私盖乱建，有悖与城市长远建设规划，加大了城市建设拆迁成本，增加了政府城市建设财政压力，造成资源的浪费。
建议、办法和要求：
一、采用“厦门”城中村改造模式，实行整体规划，对每户村民解决一个门店，下设门店，上为住宅，形成商铺门店住宅一体化建设，有能力的自己经营，无能力的可以出租，这样可以使村民取得基本的生活保障，也就断了村民私盖乱建的行为基础，减轻城市重复建设、重复拆迁成本。
二、合理利用土地补偿资金，组织城中村村民搞项目开发、办企业，实行股份制发展模式，壮大村级经济实力，给村民提供长期可靠的生活来源，给村民提供股金分红、社会福利、就业机会，使之从根本上断绝私盖乱建之思想。
三、“新农村建设”、“城中村改造”这些工作，都应该“以民为先”，以样板带动，周密安排，细心督导，从严执法，积极协调。
四、城中村私盖乱建问题，除制定合理城建规划之外，要以经济建设为目标，从解决村民经济来源来考虑，只有如此，城中村私盖乱建行为方能从源头而止。
办 复
尊敬的 委员：
您好。您所提出的关于“城中村建设的思考”的提案收悉。经过我们认真研究后，现答复如下：
一、您的这一提案提的很好，从城中村居民思想观念、就业技能等多方面分析了造成城中村违法乱建现象产生的深层次原因，并有针对性地提出了加强城中村改造的建议，是对我市城中村现状的真实写照，对加快我市城中村改造具有积极的指导意义。
二、关于您提到的城中村建设情况和问题需给您说明的是：近年来，随着我市城市化进程的加快，城市建设的扩张，我市许多从前的城郊农村逐渐被城市包围，出观了为数不少的“村在城中，市中有村”现象，仅城区范围就有23个城中村。赖以生计的土地锐减给城中村经济社会的稳定发展和农民收入带来了巨大的挑战。失地农民由于相对缺乏应有的就业技能，在社会竞争中处于劣势，失地又失业的现象较严重，许多村民依靠地处城市中心人流量大的优势，违法建房从事旅馆业，加剧了城中村违法建设的泛滥程度，引发了一系列社会问题。为彻底改变城中村现状，解决城中村失地农民生产生活问题，以实际行动响应市委、市政府建设“三个长治”和建设三晋第一靓丽名城的号召，市区两级政府高度重视城中村改造，组建机构、明确责任、制定政策、完善机制、狠抓落实，城中村改造取得了初步成效。先后制定出台了《长治市城区城中村改造试行办法》、《长治市城区城中村集体资产股份制改造指导意见》、《长治市城区城中村改造拆迁补偿安置办法》等3个政策性文件，明确提出了城
中村改造是包括“旧村变新区、村委变居委、农民变市民、村民变股民、集体土地变国有土地、农保变社保”在内的综合改造工程。目前，28个村，5.6万人完成农转非工作，1个村开始了改制工作，6个村制定了改造规划，6个村开工建设城中村改造村民周转楼，1个村正在撤村建居申报。
三、关于您提出的城中村建设的意见和建议我们将进一步研究，认真采纳，认真落实。
1、针对您提到的采用厦门城中村改造模式，解决村民私盖乱建，减轻城市重复建设拆迁成本的建议，在改造模式上，由于各村村情不同，我们制定了“一村一策、因村制宜、成熟一个、改造一个”的改造原则，对改造村只作宏观上指导，不作硬性规定。在对村民安置面积上要求按每人不低于60平方米标准，基本上能保障每户有一套居住房和一套出租房。对条件允许的村可采用厦门改造模式，在解决居住问题的基础上，每户可安排一个门店，有能力的自主经营，无能力的用于出租，基本可解决村民基本生活保障问题。象李家庄村就是采用的厦门改造模式，每户两套住房，一个商业门面。
2、针对您提到的合理利用土地补偿金，组织村民搞项目开发、办企业，实行股份制发展模式，壮大集体经济实力，为村民提供可靠生活来源，从根本上断绝私盖乱建的思想的建议，政府实施城中村改造的根本出发点是实观经济和社会效益的双赢，我们在制定《长治市城区城中村改造试行办法》中已体现了兼顾村民、村集体和国家三者的利益，切实保障村民利益的初衷。为解决城中村失地农民基本生活来源问题，我们把村民委员会及改制后的村集体经济组织作为改造主体，通过搞项目开发、办实业公司等多种经营形式有效激活城中村现有土地资源，努力变区位优势为经济优势，实现土地效益的最大化。同时，通过建立以股份制为核心内容的现代产权制度，激活集体资产的运行质量和速度，确保集体经济的不断发展壮大，实现村集体和村民持股分红，不断提高城中村居民收入水平。在发展经济，安排就业的同时，我们从制定政策法规入手。从法律高度对违法乱建行为进行界定，最大限度保护城中村村民的合法权益，打击违法建房行为。避免城中村改造中的重复建设和改造成本恶性膨胀的问题。
3、针对您提到的在新农村建设、城中村改造工作中榜样带动，周密安排，细心督导，积极协调的建议，为了稳妥推进城中村改造，我们做了大量调查研究工作，在综合考虑的基础上，制定了试点先行，整体推进的改造原则。我们在各方面条件较为成熟的景家庄首先进行了试点工作，大胆探索，积累经验，稳妥推进，为整个城中村的综合改造建好样板，树立信心。目前，景家庄村的改制工作正在资产评估阶段，其它工作也在积极稳妥的推进当中。同时，我们抽调专人成立城中村改造组织协调监督管理机构，专门从事城中村改造的组织实施及监督管理等工作，从组织上为城中村改造实施创造条件。
以上答复您是否满意，如有意见，敬请反馈。
感谢您对政府(城中村改造)工作的支持和关心，并欢迎今后提出更多宝贵意见。
长治市城区人民政府
二○○七年九月二十日 关于朱屯村城中村改造建设的调研报告
中原西路办事处朱屯村党总支书记兼主任 卢增誉
科学发展观是我党在新时期，全面建设小康社会实践经验的总结和理论的深化。科学发展观既是世界观，又是方法论，是新的领导集体对中国社会主义建设客观规律认识的升华。科学发展观不仅是在新的历史时期全面建设小康社会的指导纲领，也是推动我村各项事业发展的指导纲领。朱屯村城中村改造是个系统工程，朱屯村的改造以何种观念统领将关系到改造的成功与否，也关系到朱屯村的改革、发展、稳定大局，关系到朱屯的未来发展。
城中村的改造和建设是城市发展的重要阶段。搞好城中村的改造和建设对于提升城市的形象和品位，加快城市建设的发展具有重要意义。近几年来，在市委的正确领导下，市政府有关部门克服困难，努力工作，城中村的改造和建设取得了很大成绩，改善了城市形象，提高了群众的生活质量。朱屯村做为郑州市第一批列入城中村改造计划的城中村之一，起步早、但进程缓慢，为此，特别有必要以科学发展观的要求正确审视我村的改造工作，特别有必要对朱屯村城中村改造工作进行全面回顾和梳理，并对改造中的各个环节进行尽可能全面的调研。
按照这次科学发展观学习实践活动的安排和要求，围绕我村改造工作，我制定了调研方案。我分别召开了两委会、村民组长会，总结了工作中的得与失；分别与空地较少的一、二、五、六村民组部分群众进行了座谈，又与空地较多的三、四村民组部分联户代表进行了座谈，了解了他们关于拆迁补偿、经济发展、未来生活保障等方面的想法和建议；调查走访了辖区一些企业单位、外来人员等，收集他们对我村改造的看法；我到郑州市金水区西史赵村、二七区小李庄、中原区小岗刘村实地察看学习，借鉴成功经验。调研报告初稿完成后，又召开了两委会，进行修改完善，听取与会人员对调研报告初稿的意见。随后，对调研报告初稿中建议部分进行了讨论，又进行了修改，最后形成此调研报告。
一、 朱屯村基本情况和改造现状
朱屯村隶属于中原西路办事处，位于桐柏路北段，毗邻嵩山路和农业路，下辖七个村民组，其中西十里铺村民组是个回族自然村；全村现有土地总面积755亩（不包括西十里铺村），全村共有1690户，全村常住人口5340多人，流动人口11200多人，村农业人口（享受村经济待遇）1300多人。
朱屯村委会主要经济收入来源为两个经济实体（物业公司和集贸市场）的收益，其他各村民组的主要经济收入来源为土地和房屋出租，收益大部分用于村农业人口分配。村民大部分以房屋出租、外出打工和村组集体经济收益分配为主要收入。
近年来，随着外来流动人口的大量涌入和内部人口的自然增加，我村的人口密度较大，由于房屋出租价格便宜，吸引了大量外来人员，也为犯罪分子提供了藏身之地。我村长期保留着农村集体经济组织的村民自治组织建制，环境卫生、上下水、居民用电、供暖供气、有线电视等关系群众生活服务方面的公共配套设施不完善，群众生活极不方便，房屋布局混乱，垃圾、污水不能及时清理，消防通道严重堵塞，破坏了城市景观，影响了市容市貌，也增加管理难度。我村的社会治安形势也相当严峻，给社会治安造成极大的压力。群众性文化娱乐设施匮乏，居民业余生活不丰富。总之，我村目前的现实生活与群众的理想生活差距较大。
二、朱屯村城中村改造工作急需推进
我村是较早提出都市村庄改造设想的村，也是郑州市列入第一批城中村改造计划的村，但我村改造工作进展不大，远远落后其他村的进程，群众对此非常不满。根据我村的实际，我村城中村改造工作急需推进，其主要原因有：
1、自1998年7月始，我村限制村民建房，至今已11年，绝大多数家庭的住房面临维修、翻修问题，有的家庭因孩子结婚等因素急需盖新房，有的家庭房屋成了危房。因每家每户房屋维修、盖房问题，出现了多次群众到村组上访事件，村组班子压力很大。11年来，我村没有出现象其他村的突击盖房现象，群众很支持村组班子的工作，群众确实损失不少房屋租赁收入。若改造再无大进展，确实无法向老百姓交代。
2、多年来，我村的上下水问题、居民用电、有线电视问题、环境卫生问题等一系列关系群众基本生活的问题，不能彻底解决，群众对此很有怨言。上水管道埋在下水道中，且管径小、又常年腐蚀，水质变味，下水道时常阻塞、污水横流。村组每年都需20余万元进行维修，村组不堪重负。居民用电紧张，因线路多、不规范、线路老化等原因，难维修、难管理。今年，村又投资近百十万元扩建、安装了三台变压器，但居民用电仍然紧张。还有有线电视线路老化、无信号问题，环境卫生、占道经营问题、治安问题等也很突出。居民无两气使用，无绿地和活动场所等，居民生活非常不便。以上所存在的问题急需以城中村改造为平台，通过城中村改造才能彻底解决。
3、我村每年的集体经济收益约400万元，但全村每年的开支需要约1000万元，其中的缺口很大。不改造就找不到平台，不改造就解决不了分配问题，不改造就解决不了可持续发展问题。全村现在是借钱分配，把未来希望全部寄托在改造上，早一天改造就早一天收益、快一点发展。
4、几年来，我村信访案件多，不稳定因素多，造成的主要原因还是经济发展慢、群众得到的实惠少。通过改造，改善群众的居住条件和生活环境，通过改造提高群众的生活质量，通过改造加快我村经济发展增加群众收入。城中村改造是解决一系列现实问题的最佳途径，也是维护稳定、建设和谐农村的切实措施。
三、群众对城中村改造的共同期望点
通过几年来的政府宣传、成功例子的模范效应，以及我村的四次调查活动，城中村改造工作已家喻户晓，改造是大势所趋已成为大家的共识，大多数群众对改造工作持支持态度。但群众对我村城中村改造有几个共同的期望点，这些是群众比较关心和在乎的，这也是我村改造能否尽快实施的重点和难点，主要表现在如下四个方面：一是群众房屋如何补偿问题；二是对空地较多的村民组，怎样补偿、安置？三是村民组之间经济如何平衡的问题。四是群众将来生活是怎样规划、保障的？以上四个问题必须有数字支撑、是实实在在的、不能有一点夸大和水分，让群众知道我能得多少，让群众对改造后生活和未来前景能看得见、摸得着，这样才能得到大多数群众的积极参与和支持，才能使改造工作尽早实施和完成。
关于房屋补偿问题，村一直在做制定村民补偿方案的工作，期间制定了补偿草案，下发群众征求意见和建议，对征求到的意见进行整理、归纳，从群众反映来看“房屋补偿以现有宅基地为标准一乘以三”、大多数群众表示认可。这些主要是根据村民房屋多是两层、十年未让群众建房的实际。
随着其他村城中村改造的顺利实施，群众通过看报纸、看电视、各村人员的相互比较，群众对改造越来越重视、要求也越来越具体、明细，反映的问题也不同。
对空地较多的村民组怎样补偿也是改造中的关键问题之一。村曾于2006年通过村民代表会议、通过了空地按每亩50万元给予补偿，村民组可以要钱也可以要房，决策权在村民组。尤其是三、四村民组对每亩50万元的空地资金如何支配，大多数群众认为要有详细计划。其他村民组群众的要求也是这样。
村民组之间的经济平衡问题，群众非常关心。因为历史原因，各个村民组的分配水平不在同一水准，有的在十年前分配标准已提上去，现在仍在维持，但发展潜力小；有的一直很低、近年才提上去一点，但发展潜力巨大。是走吃大锅饭老路子或是以各组实际确定各自分配水平，大多数群众非常关心。总之，群众有既不想走平均主义又不想走分配差距拉大的路子，思想矛盾，要找到一个好的平衡点。
村民将来生活保障依靠什么、将来生活水平提高到什么程度，必须有说服力的东西。多数群众要求对未来生活要制定详细规划，包括有多少经济用房、门面房、多少商务楼等，群众未来的物业费咋交、生活费多少、就医养老咋计划，等等这些问题，是群众普遍关心的焦点之一；这些问题要有白纸黑字的可行性报告，让群众真切能感受到它是有科学依据、是能实现的，而不是纸上谈兵。
四、我村城中村改造工作的几点建议
城中村改造和建设中各村都会有这样那样的问题，尤其我村是个大村，人员关系复杂，利益纷争多，存在的问题和困难也多。尤其是城中村改造建设涉及多方面的利益触及到社会各个层面的利益，情况非常复杂，协调的难度更大。但是，城中村的改造建设是城市建设发展必须解决的问题，躲不开，绕不过。为了更快更好地解决这个问题，在充分调查研究的基础上，针对我村改造我提出以下建议。
（一）以科学发展观为指导，高标准做好规划工作。规划是龙头，应该变被动的规划为主动规划，对改造规划方案、平面布置、安置面积、开发面积等向群众公示，让群众认为自己是改造中的一分子，增加群众对改造工作的积极性；实现阳光规划，和谐改造。
（二）加强宣传教育，提高思想认识，调动群众的积极性。城中村改造虽是惠及千家万户的好事，但由于该项工作涉及全体居民的切身利益，工作难度很大。只有充分发挥群众的主观能动性、积极性，把城中村改造建设变成政府和群众的一致行动，才能把事情真正办好。因此，要通过加强宣传教育，统一群众思想，使广大群众充分认识城中村改造建设的重要意义，树立大局意识，增强全局观念，理解支持政府工作，加快城中村改造建设步伐。
（三）依据政府政策，听从群众意愿。遵循我村十年未让群众盖房的实际，切实制定好拆迁补偿方案，政府在批准我村规划时应考虑我村实际给予政策上的更大优惠。
（四）区政府充分发挥作用。按照政府主导的原则，区政府在成立我村改造指挥部的基础上，配备得力人员、加大工作力度、提高工作效率。把我村改造列入中原区政府2010年主要工作和重点工程。
（五）加快廉租房和过渡房建设，为城中村改造建设创造条件。由于城中村大规模的改造拆迁，涉及人口众多，大多数常住人口和流动人口在安置房建好之前的过渡期内要租房居住，最近，我市房租上涨过快，短时间内房租甚至翻番，造成这部分群体租房困难，生活压力增大，给生存带来困难。建议政府加快廉租房和过渡房建设，解决拆迁过渡期的需要。
（六）通过联户代表会议，收集群众意见和建议。组织相关专业人员编制我村分配制度改革方案，明确村民现在、未来生活保障规划，解决群众的后顾之忧。
城中村改造事关政府、老百姓、开发商等多方面利益，要达到政府、老百姓及开发商三方满意的“三赢”局面，必须要以市政府为主导，发挥区政府的作用，充分调动各方面积极性，积极、稳妥、有序地向前推进。我们坚信，在上级党委的领导下，在区政府的大力支持下，我村全体干部将积极工作，争取把我村城中村改造工作真正作成一个功在当代、利在千秋的惠民工程。
加快内部市场推进速度（怎样）
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