金蝶错误代码3604 e14h:虚构低价房源只为钓客户 细数房产中介五大潜规则

房产中介的存在，为房屋买卖双方搭建起桥梁，方便了双方交易的达成。但是，该行业在发展过程中出现的一些问题，不容忽视。日前，记者走访了昆明部分房产中介并随机采访了一些市民后发现，房产中介存在5大猫腻。
橱窗里的“低价房”
只是幌子
贴满房源信息的橱窗里，不乏让人心动的“低价房”，但是一旦有人去咨询，这套房不是刚被卖了，就是房主突然改变主意了！而这时候中介就极力推荐另外几套价位较高的住房。
“我上半年想买房，去了南市区一家中介，他们告诉我了好几套价位和地段都比较适中的房子。但是当我提出要去看房时，中介就以各种理由推托，然后再推荐我看其他一些价格较高的房源。”刚刚置办了一套房产的王小姐提起自己的买房经历时仍气愤不已。“他们不是说房子卖了就是说房东又涨价了，和之前在橱窗内看到的信息根本不符合。”小王说，该中介公司的业务员还不时地向小王灌输：“现在房子很抢手，看准了一定要下手快，不然就如同橱窗内的信息一样，稍纵即逝！”
这种做法就是虚构低价房源钓客户的常规手段。据了解，小王碰到的情况在昆明绝对不是偶然现象。比如今年8月16日，昆明某媒体调查了40多家中介后发现，昆明房产中介门面外贴的租房或售房信息，多数已“过期”，却仍贴着“忽悠”人。而当时中介还很直白地说，就是用这些有限的信息吸引购房者。
低于2%的中介费
背后藏猫腻
“都签了合同，却在中介费上翻了跟头！”外地网友苏先生发帖说，自己刚购买了一套房子，当时该中介承诺收取1.2%的中介费，比其他中介要便宜近1个点。但是最终该中介公司却列出了一系列的费用——中介费1.17万元、过户代办费1500元、贷款费2000元、评估费800元，以及其他费用1200元，最终相当于总房款的2.94%。
带着这位外地网友的疑问，记者昨日走访了昆明10余家房产中介，仅中介费一项，普遍的标准为成交额在2%至2.5%。但是个别小中介表示可以议价，但最低不可能低于1.5%，而品牌连锁中介多数要价3%且不讲价。
“像苏先生这种状况在外地还是比较常见的，但是在昆明好像没见过类似报道！”小庞说，一般低于2%的中介费，购房者必须要警惕了，不良中介采取“分解”最终中介费的做法，其实在行内算得上是一个“潜规则”，昆明购房者不能因为没有类似报道而失去戒心。
小心“包税”服务变成揩油黑手
打开网络搜索，不难在许多购房论坛上找到，自己被黑中介吃了一部分“税收”的帖子。最常见的现象就是中介在交易过程中“包税”，利用的就是针对买卖双方贪图方便的心理提出“人性化”服务。由于中介公司熟知相关税收的征收方式，从而使用一些手段逃避部分税费。而很多不知情的购房者因为图省事，将所有税费都交由中介代办，给一些“黑中介”提供了可乘之机，这就造成了一部分钱落入了中介的口袋。
而记者在网上搜寻发现，房产中介的“潜规则”还有很多，消费者在购房过程中，一定要具备一定的二手房交易知识，多对比几家，选择信誉好、证件齐的中介公司。
教唆买卖双方签阴阳合同逃税
说起买卖房屋中的阴阳合同，多数购房者都不会陌生——同样的一套房子，三方私下签一份阴合同，上面的价格是实际成交价，然后再向房管、建委等政府部门提交一份阳合同，这个价格实际上往往都低于实际成交价，这么做的目的只有一个——避税。
昆明金星小区内某小型中介公司工作人马先生算了一笔账，5.5%的营业税，3%的契税，1%的所得税，如果再加上一些其他的税费，有可能购买一套房屋的成本，税费成本达到10%以上。那很多人都会产生避税的动机。
“但是这对卖房者和中介都毫无益处！”马先生说，其实中介也不愿意承担这个风险，但是往往是购房者主动要求的，你不做其他家要做啊！中介其实只是为了促成这单生意的成交。就此，马先生认为，多数中介其实都希望，当国家出台严厉的处罚政策后，大家都能一致坚决抵制阴阳合同。
业务员普遍都是无证上岗
“昆明持有《房地产经纪资格证》的人，可能只占目前从业人员的一半。”昆明新迎小区某个体中介老板娘苏大姐，前两年从某国有大型企业下岗之后，通过学习考试获得了《房地产经纪资格证》，然后便开设了这家中介公司，从刚开始的一张桌子、一部电话、一张单车、一个员工的状态发展到今天。据熟人们保守估计，苏大姐近年来主要通过炒房，已经有了5套左右的房产在她名下了，而手下的业务员也发展到了5个左右。“其实啊，我们这家店，除了我，其他人都没有从业资格证！”苏大姐说，中介行业经纪人流动性大，很多人做了一段时间就转行了，大家都觉得没有考的必要。而购房者对经纪人有证与否也并不看重。现在的二手房购买者大部分不知道《房地产经纪资格证》的作用，就算知道有这本证，也不会特意要求查看。我们中介招聘经纪人的条件很简单实际——“肯吃苦、较机灵、态度好、看上去老实、房子卖得多。”便非常不错了。
翻开招聘广告，我们发现，房产中介广招经纪人的信息依然比比皆是。虽然和往年相比，招揽人才的门槛仿佛提高了不少，但是却是偏重于“有从业经验、熟悉该行业”，“学历、证书”等要求却没有特别刚性的需求。
小庞、马先生、苏大姐在这个问题上的看法都非常统一：就算政策再多，在房产中介行业内，仍旧会有不少人无证上岗。因为房产中介行业声誉差、工作强度高、收入差距大，多数从业人员都是失业或待业者，总体难以吸引到高素质人才进入，而部分中介也默认了多数业务员都不属于“正式员工”，他们只需要从事着寻找房源、带客看房、协调买卖双方、促成签约的工作。店内只要有两三个骨干员工持证便可。（都市时报 记者赵芳）
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房地产经纪管理办法即将出台
购房者比较看好
每笔交易，房产经纪人必须签下自己的名字，以保证其对所租售的房屋负责，而不是一股脑把责任都推给公司；在房地产政策尤其是涉及具体交易的规章制度发生最新变化时，房产中介有义务告知买卖双方，不能刻意隐瞒。同时，房产经纪经营场所须公示执照、收费项目、合同内容等，经纪佣金也要明码标价;规范房产经纪租房后群租给多人的行为……对于即将出台的《房地产经纪管理办法》，不仅是购房者比较看好，不少房产业内人士也 非常拥护。
“很多事都怪罪到二手房中介上，这不公平。”苏大姐说，其实很多不合规的事情都是买家要求的。谁不愿在买房时少掏些钱、多省点事呢？而说我们炒房，也不合理，哪个行业不是希望低买高卖呢？只不过有个别中介在其中使用了不很合规的办法，扰乱了整个市场。 所以有个比较严格的条例来规范市场，对中介行业来说并不是什么坏事。
荣城房产副总经理毕国勇认为，地产行业“潜规则”在前几年比较常见，但是随着现在竞争的日益激烈，品牌房产中介的越发扩大，这个行业也越来越“阳光”。“其实，《房地产经纪管理办法》中的多种规定，在很多地方早就开始实行了，昆明的很多品牌房产中介也早将此作为自己的企业准则，可以说政策的制定有一定的滞后性。” 毕国勇说，但是不否认，政策的正式出台，肯定会对这个行业带来更规范的行为准则，让房产中介行业更加健康地发展。
“政策的出台肯定是好事！但是如何划定房产中介违规的标准还是有很大困难！” 佳达利地产策划经理刘建强认为，政策仅仅只是出台“管理办法”还远远不够，配套出炉的还应该有严厉的监管体制和处罚条例，否则出台再多的政策也是空谈。“总之，要完全规范房产中介市场，困难还非常多！”
云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪同样认为，《房地产经纪管理办法》，如果要切实起到禁止中介炒房的作用，在细则上还需要全面客观地考虑。
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