房地产的严冬过去了吗？

2011年12月02日21:04 来源：和讯股票 作者：赵洋 #mainleft .concent { overflow:visible}.shareBox{ overflow:visible;right:0px;height:20px; padding-bottom:15px; line-height:20px;font-size:12px;color:#d9d9d9}.shareBox span{color:#666; vertical-align:middle}.shareBox span.word_desc{color:#666; display:inline-block; padding-top:1px;}.ssina_btn,.sqq_btn,.skx_btn,.qqkj_btn,.srr_btn,.sdb_btn,.shxwb_btn,.ssohu_btn,.sqqz_btn{display:inline-block; margin:0px 8px; width:0px; height:20px; padding-left:16px;background:url(http://img.hexun.com/home/icons-share.gif) no-repeat 0 2px; vertical-align:middle; position:relative;}.ssina_btn{background-position:0px -198px;}.sqq_btn{background-position:0px -162px;}.skx_btn{background-position:0px -37px;}.srr_btn{background-position:0px -77px;}.sdb_btn{background-position:0px -117px;}.ssohu_btn{background-position:0px -234px;}.sqqz_btn{ background-position:0px -269px;}.qqkj_btn{background-position:0px -269px;}.shareBox a div{ position:absolute; overflow:hidden; width:0px;background:url(http://img.hexun.com/home/sharetip.gif) no-repeat 0 0px;height:20px; padding-top:2px; color:#666; text-align:center;text-decoration:none; line-height:18px; }.shareBox a:hover{ text-decoration:none}.shareBox a:hover div,.shareBox a .on{ top:-20px; width:91px; left:-38px}.shareBox cite {font-style:normal;}.shareBox .share_R { float:right; padding-top:2px;}#mainleft .concent .shareBox .share_R img { margin:0;border:none;}.shareBox .share_R span { background:url(http://img.hexun.com/share/zwy_pic.gif) no-repeat 5px 1px; padding-left:24px; padding-right:3px; display:inline-block}.shareBox .share_R span a { color:#666;}.shareBox .share_R span a:hover { color:#666; text-decoration:none;}.shareBox .share_R span.sc_link { background-position:5px -19px;}.shareBox .share_R span.tj_link { background-position:5px -39px;}.phone_btn {display:inline-block; margin:0px 8px; width:0px; height:20px; padding-left:16px;background:url(http://img.hexun.com/share/10086_share_icon.gif) no-repeat 0 2px; vertical-align:middle; position:relative;}纠错|收藏|订阅将本文转发至： 转发到和讯微博| 转发到新浪微博| 转发到搜狐微博| 转发到腾讯微博| 转发到QQ空间| 转发到人人网| 转发到豆瓣网| 转发到手机 第1页:房地产的严冬过去了吗？ 第2页:股市与楼市 跷跷板再现？ 第3页:三季度基金看好房地产板块 第4页:龙头保利地产

　　房地产的严冬过去了吗？

　　在三年来首次降低准备金率消息的冲击下，周四市场在房地产、金融及资源股的带动下，引领大盘反弹。长期以来受到宏观调控压制的房地产板块可谓足足发泄了一把，首开股份(600376,股吧)、保利地产(600048,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)等个股盘中都触及涨停，云南城投(600239,股吧)还以涨停板报收，强势尽显。

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　　在长期的紧缩货币影响下，房地产企业经营的十分艰难，近期房市成交量低迷，购房者观望气氛逐渐浓烈，导致开发商纷纷采取降价促销的方式企图回笼资金过冬。此次存款准备金率下降0.5%，大约释放银行货币资金4000亿元，流动性的缓解，让地产商终于看到了一丝希望，此举无论是对于开发商贷款还是购房者的房贷业务，均起到了一定的利好作用，尤其是对于刚性需求有很大程度的提振作用。

　　中银国际证券分析师认为，本次存款准备金率的下调无疑将增强银行体系流动性、提高银行的放贷能力，尤其将惠及首套房购房群体。由于此前贷款额度受制于存贷比要求况且又接近年底，各家银行纷纷在操作中上调首套房的按揭利率甚至首付比例，实际利率普遍在基准水平的1.1倍以上。如果未来利率能回到基准水平甚至下浮15%左右的水平，购房者每月按揭还款额可分别下降5%和13%。另一方面，随着存款准备金率的下调和明年一季度银行贷款额度的回升，同时放款周期有一定程度的缩短，将对目前严重依赖项目回款速度的开发商的资金压力有所缓解。当然，出于局部优化的考虑以及对首套刚需购房者的合理回归，政策微调还是会有选择地被放行。

　　尽管准备金率的降低确实对地产企业形成利好，但同时我们要意识到，国家对于房地产的调控在未来仍然不会放松，11月6日温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡公开强调对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，政府的目标就是要使房价回归到合理价格，11月28日李克强总理又再次强调要坚持实施抑制房价过快上涨政策措施，由此可以看出明年是很难放松楼市调控的。如果短期内房价因为流动性的释放而出现反弹，这是否意味着前期政策对于房地产行业的调控效果将功亏一篑，乃至明年房地产是否会再次面临更加严厉的调控呢？

　　对此，广发证券(000776,股吧)地产行业研究员表示，地产股反弹能否持续，还需要房地产行业政策及楼市基本面走势的配合。从根本上来讲，地产股的中长期走势还是取决于整个楼市基本面的变化。很显然，目前政府是希望房价回归到合理的区间，因此，只有楼市持续调整到位，才会出现行业政策的转向以及楼市的触底向上，这样地产股的反弹才能够持续，否则地产股则面临高房价与低估值的尴尬局面，很难有趋势性机会。

　　

　　股市与楼市 跷跷板再现？

　　股市与楼市一直以来都存在跷跷板的关系，一方面由于房价的上涨会吸引更多资金的关注，这会对股市资金起到分流的作用，资本是逐利的，楼市又同时具备杠杆效应，因此由于资金的追逐房价形成迅速上涨的格局，而股市却因为资金的流失出现调整。另外一方面是房价的过快上涨会同时面临宏观调控及成交量萎缩的风险，因而会更加影响房地产公司的现金流及业绩，地产股就会由此而下跌，因此，市场形成一种投资楼市和股市的方法，就是买房看政策、买股看成交。目前楼市的拐点已经出现，而房地产估价一直都在低位徘徊，未来随着房价逐步回归到合理的价格水平，刚需会促使成交量出现上升，房地产企业的现金流将出现好转，那么地产股是否将会由此出现投资机会呢？

　　当然降低准备金率仅仅是金融手段的一种放松，这对于市场的流动性确实是一种放松的信号，但释放的4000亿的流动性仅仅是开始，未来货币政策是否会连续紧密的出现转向，我们还要给予充分的关注。同时刚性需求对于利息的调整会更加敏感，仅凭准备金的调整是不足以解决问题的，金融手段、行政手段和市场手段的联合实行才是决定刚需是否会大举进场的根本原因，而从目前的情况来看，除了货币放松信号的确立以外，楼市的调控政策仍将会延续，未来仍然不排除有继续加码的可能，但房价拐点及货币政策转向是值得我们对于房地产板块给予充分关注的。

　　

　　三季度基金看好房地产板块

　　据已公布的三季报统计，以招、保、万、金为例，招商地产(000024,股吧)共得到19家基金持有，新进6家、增持8家，其中3只基金减持；持有保利地产基金共计56家，其中新进13家、增持24家、减持基金数为8家；持有万科A的共计91家，新进13家，共获得39家基金增持，同时减持家数为23家；金地集团(600383,股吧)变化最为明显，只有3只基金持有，一只增持、一只减持。但同时有个现象是四只股票的流通股股东户数都在减少，户均持股数上是在递增的，因此从上述情况看，基金对于房地产板块的态度是相对偏乐观的，并没有出现太大的分歧。

　　

　　龙头保利地产

　　华泰证券(601688,股吧)认为公司今年经营状况良好，前三季度实现销售面积556万平方米，销售金额627亿元，其中销售金额同比增长24.6%。按保守估计，未来两月销售金额在80-100亿左右，预计全年可实现700亿元以上的销售金额，较2010年的627亿元同比增长在12%以上。

　　保利地产在09年及10年实现了全范围的快速扩张，土地储备大幅上升。在项目开发上，保利地产秉承拿地一年内必须开工的"高周转"理念，以实现资金的快速回笼和资产的高周转。开竣工面积呈现持续增长趋势。截至2011年三季度
末，公司本年度新开工面积已达1061万平方米，超过去年全年1000万平米的开工水平；前三季度竣工面积达227万平米。今年前三季度公司开竣工面积较去年同期分别增长了63.48%及33.13%，维持较高增长水平。 

　　盈利预测与估值：预计公司2011-2013 年营业收入分别为450亿元、557亿元和719亿元，每股收益分别为1.07元、1.18元及1.41元，对应PE分别为8.44倍、7.77倍及6.40倍。2011 年每股NAV 为13.28元。当前股价较NAV折价达31%。

　　受行业调控影响，全行业将持续估值水平偏低的状态。从长期来看，公司资金状况良好、开发能力优秀、股东实力较强，具有广阔的发展前景，长期投资价值优异。综合以上分析，我们给予保利地产11元的目标价格，同时给予保利地产推荐评级。（全文完）