英语词性变换:对擅自改变土地用途的如何处理？

问：对擅自改变土地用途的如何处理？

答：出让方可以起诉请求解除合同。

问：对于受让方当时承诺在出让土地上建宾馆，但后来却改建为商厦的，也可以请求解除合同吗？

答：这要看土地使用权出让合同中对土地用途是如何规定的，如果仅规定为“商业用地”，则宾馆与商厦都属于商业范围，因此不能解除合同。

问：一家公司在与我们订立转让土地使用权合同时，他们并没有取得出让土地使用权证，该转让合同有效吗？

答：如果订立合同时未取得土地使用权证，但在你们起诉前，这家公司已经取得土地使用权证，或者有批准权的人民政府已经同意转让的，该合同是有效的，但如果起诉时未达到以上条件，则合同无效。

问：如果该家公司取得土地使用权证的时间是在订立转让合同的数个月以后，该转让合同的生效起始时间应如何认定？

答：应认定为订立转让合同时起生效。

问：有一家公司，他们拥有一块土地的使用权，但他们却将这块土地的使用权转让给了数家公司。经审查，这些转让合同都是有效的，且这数家公司都要求履行合同，如果提起诉讼，法院会如何解决？

答：根据最高人民法院的有关司法解释，有以下一些处理原则：

（1）       已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，法院将给予支持；

（2）       均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，法院将给予支持；

（3）       均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，法院将予以支持；

（4）       合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，法院将予以支持。

      未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

问：划拨土地可以用来合作开发房地产吗？

答：不可以。用于房地产开发经营的土地必须是通过出让方式取得的土地。

问：但如果已经将划拨土地的使用权作为投资，与他人订立了合作开发房地产合同，怎么办？

答：一旦因纠纷诉讼到法院，法院将认定合同无效。但如果在起诉前，有批准权的人民政府已批准了将该划拨土地使用权进入市场的，法院也会认定该合同有效。对于政府同意该划拨土地进入市场的，应当办理该土地使用权的出让手续。

问：如果合作开发房地产的任何一方都不具备房地产开发经营资格，合作开发房地产合同是否有效？

答：该合同无效。但如果在起诉前当事人一方取得了房地产开发经营资格，或者合作各方已成立了房地产项目公司，法院会认定合同有效。

问：什么是房地产项目公司？

答：房地产项目公司是以明确、具体的工程项目为开发对象，由合作各方按照国家法律规定共同成立的具有房地产开发经营资格的房地产开发企业。成立项目公司是合作开发房地产在一种重要形式，它相比一方出地，一方出钱的合作开发在形式上更具有紧密性。

问：有一家企业拥有土地使用权证，他们以自己的土地使用权作投资，与他人签订了合作开发房地产合同，合同中约定，他们不承担经营风险，只收取固定利益，这样的约定是否有效？

答：只能说部分有效。其中的主要问题是那家企业并不担风险。 而共担风险是合作开发房地产的本质特征之一，于是所谓的双方合作开发房地产仅是一种形式，其真实内容却相当于土地使用权的转让，是为了收取土地使用权转让的对价。因此，法院将认定该合作开发房地产合同实际上是土地使用权转让合同。

问：但如果双方同时又共同设立了房地产开发企业，土地使用权也登记到了这个新成立的企业中，是否可以认定为土地使用权转让合同？

答：即便具有上述情况，仍然要认定为土地使用权转让合同。因为双方已就一方不担风险订立了有关合同，该土地使用权转让上的真实意思表示将否定双方共同成立的企业对双方各自的意义。

问：问题是，如果双方成立了房地产开发企业，且土地使用权也登记转入了该企业，而法院仍然要认定其真实内容是土地使用权转让合同，那么，如果双方成立的房地产开发企业对外负了债，且债权人又诉讼到了法院，是否登记在该企业名下的土地使用权不能算出该企业的资产，从而使债权人对土地使用权这一企业财产无法进行执行？

答：并非如此。就认定土地使用权转让合同而言，仅是针对合作双方的内部关系，而在对外部的关系上，仍然要认定该土地使用权属于双方成立的房地产开发企业的资产，仍然要对外承担相应的债务。这就是土地使用权投资的两面性。因为对外部人而言，他们并不知道所谓的土地使用权转让的内部情况，土地使用权登记进入房地产开发企业，实际上应认作是企业发起人对房地产开发企业的一种出资，因此应当从公司法角度保护有关债权人的利益。

问：有一份合作开发房地产合同，其中约定提供资金的一方不承担经营风险，只分配固定数量的房屋，这份合同有效吗？

答：只能说部分有效。由于提供资金的一方不承担经营风险，其提供资金只是为了换取固定数量的房屋，所以双方权利义务关系的实质符合房屋买卖合同的特征，与合作开发房地产所要求的共同投资、共享利润、共担风险这些要件相违背，因此，法院会认定该合同实际上是房屋买卖合同。

问：如果认定为房屋买卖合同，将会出现什么结果？

答：对于合作双方的关系，实际上要以房屋买卖双方的关系来对待，一方是卖房人，一方是买房人，卖房人与买房人都需要具备相应的条件和履行相应的义务，还有关于房屋买卖的纳税问题等等，这些问题都会随之出现，而解决这些问题的办法需要依据相应的法律规定。

问：如果在合作开发房地产合同中约定：提供资金的一方不承担经营风险，只收取固定数额的货币，对这样的合同应怎么看？

答：此约定同样与合作开发房地产中的共担风险要件相违背，因此，它将被认定为借款合同。而从借款角度上看，会产生借款的本金与利息问题。

问：问题是，有关金融法规规定，企业之间不能相互拆借资金，如果认定为借款合同，此合同不就无效了吗？

答：对于因合作开发房地产合同的特别约定而最终导致认定为借款合同的，该借款合同是否一律认定无效？目前并没有明确的司法解释，它实际上已交由法院在司法实践中掌握。