natural2在线播放:2010年最新房地产行业企业所得税自查提纲1

      一、收入方面（自查重点）
     1.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。
政策依据：国税发[2006]31号 一、关于未完工开发产品的税务处理问题
    （一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定，其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
    （二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：
    1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%。
    2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。
    3.开发项目位于其他地区的，不得低于10%。
    国税发〔2009〕31号第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
　　（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
　　（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
　　（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
      （四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
    主要区别：国税发[2009]31号文多了限价房和危改房的计价毛利率；对同类开发项目，国税发[2009]31号文比国税发[2006]31号文计税毛利率少5%。
     2.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额与其他项目应纳税所得额合并缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
     政策依据：国税发[2006]31号 一、关于未完工开发产品的税务处理问题
     开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
     二、关于完工开发产品的税务处理问题
    （三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。
国税发〔2009〕31号第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
     在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
     主要区别：在预售收入的所得税处理问题上，国税发[2006]31号文明确计算出当期毛利额后，要扣除相关的期间费用、营业税金及附加，国税发[2009]31号文则没有这样的表述。但在计算预缴和年度汇算企业所得税时，预缴的土地增值税和营业税金及附加也应当扣除。
     编者提示：预计毛利在不同的年份对应不同的企业所得税率（如06、07年是33%，08、09年是25%），在实际毛利计算出来后，将其毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额与其他项目应纳税所得额合并缴纳企业所得税，不必理会预利毛利率和实际毛利率所对应年度的企业所得税税率差异。
     3.取得政府的经济补偿或奖励收入是否未申报缴纳企业所得税。
     4.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否未按规定确认收入或直接冲减了成本。
     政策依据：国税发〔2009〕31号第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
     编者提示：第3、4点都是房地产企业容易遗漏的收入项目。第3点是来自政府的补贴收入，第4点是来自零星收入。第3点的错误倾向是不申报，第4点的错误倾向是不按规定确认收入或直接冲减成本。
     二、成本费用方面（自查重点）
     1.取得的土地资产是否不按规定计价。
是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平后，进行评估，虚增土地成本，计入开发成本。
     2.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。
    （1）是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费。
    （2）征地、拆迁支出，是否未按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，未在各个项目进行合理分摊。
     政策依据：国税发〔2009〕31号第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：
    （一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
     3.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。
    （1）是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。
    （2）是否从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。
    （3）采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否有让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。
    （4）是否虚列工程监理费。
    4.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。
    取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实的发票入账等。
    政策依据：《税收征收管理法》第六十三条 纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
    第3、4点都是多列支出，侧重点不同。第3点侧重于内容上的多列支出；第4点是侧重于形式上的多列支出。
    对发票问题要关注国税发[2006]31号文第八点第四条、国税发[2009]31号第34条和第32条。国税发[2009]31号第34条是惯例，国税发[2009]31号第32条是特例。取得与这两条不符的发票就是不符合规定的发票。
国税发[2006]31号文八、关于开发产品成本、费用的扣除问题
4.计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。
国税发[2009]31号文第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
国税发[2009]31号文第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
　　（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
　　（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
      （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
      5.是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。
     （1）未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。
     （2）企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目的成本。
     （3）一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）。
     （4）未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。
     （5）虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。
     （6）发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。
     政策依据：国税发[2006]31号文  八、关于开发产品成本、费用的扣除问题
开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
     （一） 开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：
     1.   开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。
     2.   开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。
     3.开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
国税发[2009]31号第二十九条   企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一。
     6.是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额
    （1）将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除。
    （2）由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理。
    （3）在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理。
    （6）临时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。
     国税发[2006]31号   八、关于开发产品成本、费用的扣除问题
     开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
     国税发〔2009〕31号第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
     国税发〔2009〕31号第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：　(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
     (二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
     国税发[2006]31号  5.开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
     国税发[2006]31号 三、关于开发产品预租收入的确认问题
开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
     7.是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。
    （1）“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。预售收入是否作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，多列管理费用。
    （2）开发产品完工前的借款利息，是否一次性计入当期损益，虚增财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；向关联方借款利息调整是否正确。2008年以前年度从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。
    （3）工资及“三费”扣除是否正确。是否将工资性的支出列入了营业费用，未进行纳税调整。执行新会计准则前，在营业费用中是否重复列支应在“三费”中列支的费用。
    （4）计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整。
    （5）有否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列支行政性罚款,少申报缴纳企业所得税。
     政策依据：国税发〔2006〕31号 八、关于开发产品成本、费用的扣除问题
    10.广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：
   （1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
   （2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
    国税发〔2009〕31号第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，预售收入也是销售收入确认的范畴，也应作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数。
    国税发〔2009〕31号第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配： (三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
    主要区别：预售收入是否作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数
    编者提示：如果企业2009年汇算涉及2008年以前发生的广告费、业务宣传费，因预售收入不能作基数而有结转额时，可按《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）文件处理：即：企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，2008年实行新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣除。也就是对尚未扣除的广告费、业务宣传费的余额都按销售（营业）收入15%的比例计算扣除，未扣除完的余额无限期向以后年度结转扣除。
    具体适用法律法规和法条是其他类型的企业一样，比较有房地产企业特色的有：预售收入是否作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数；新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以在不超过3个纳税年度向后结转扣除；一般企业借款用于生产周转，只要不是建造固定资产，其借款费用不能资本化，而房地产企业的借款费用用于生产产品却可以资本化，在不同成本对象中分配。
    8.其他问题。
    （1）各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。
    （2）政策性减免税金是否视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税。
    （3）以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已作纳税调整。
    （4）接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额，少缴企业所得税；接受捐赠非货币性资产是否低价入账，少缴所得税；
    （5）固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入账，少缴所得税；未经审批的固定资产盘亏，是否未作纳税调增，少缴企业所得税；
    （6）无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额，少缴企业所得税。预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做纳税调整。
    （7）其他
      编者提示：房地产行业应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的真实性、合法性。
企业自查报告的内容除以上问题外还包括企业基本情况：开业时间，各楼盘取得预售许可证时间，各楼盘销售方式等项内容。
     另外，由于税收自查是一查三年，如果出现重大问题还要继续向前追溯。上述提纲中涉及的有关检查要点可能既涉及2008年以前的就企业所得税法，又可能涉及2008年以后的新企业所得税法。具体自查不同年度税款时应注意税法适用的具体年限。房地产企业所得税政策集中体现在国税发[2006]31号和国税发[2009]31号文上。2008年1月1日后适用国税发[2009]31号文。国税发[2006]31号适用期从2006年1月1日至2007年12月31日，历时两年；向前追溯，2003年7月1日至2005年12月31日的房地产内资企业适用国税发〔2003〕83号文。
     文中黑体部分是编者加注的，都是比较有房地产特色的，许多地方同时用国税发[2006]31号和国税发[2008]31号两文加注，纳税人既要注意区分不同年度适用的税收政策，又要关注不同的税收政策如何衔接过渡。