c程序设计难么:从小区冲突讨论业主委员会发展

——以成都小区招聘物管为例
作者：李羚
来源：作者赐稿
来源日期：2006-5-31
本站发布时间：2006-5-31 14:58:35
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2004年以来，备受房地产消费领域瞩目的《物业管理招标投标暂行办法》实施后，业内人士预言，至此，长期以来形成的开发商指定物管的惯有模式被彻底打破，究竟选哪家物管企业，将通过招投标或协议方式选聘产生。2004年是物业管理招投标高速发展期，但物管之冲突也由此升级。
冲突：物管招标谁说了算？
物管是一个地域性很强的领域，招标必须根据本地的情况来进行，但随着全国各地相继出台本地区物业管理招标投标暂行办法以来，因招标而引起的纷争不断。最近，成都交大花园就上演了一起因招标而产生小区混乱不宁的现状。大多数业主们都产生了这样的困惑：到底是业主大还是物管大？招标到底是多数人说了算，还是少数人说了算？业委会在招标中起到什么作用？
这个问题还得从一个媒体的报道说起，12月1日备受成都房地产消费领域瞩目的《成都市物业管理招标投标暂行办法》（以下简称办法）正式实施，成都某媒体为了宣传招标投标暂行办法，做了一篇标题为《小区物管招标谁说了算》的报道，一石激起千层浪，此报道引起众多业主和业委会的询问。小区物管到底谁说了算？
专家说了算？
有招标就有评标，在成都出台的《办法》中专家评标是一道风景线，并对此进行了硬性规定。评标专家一般由招标人在开标前3日内从本市房管局提供的评标专家名册中随机抽取产生，并在评标过程中公开前必须予以保密。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。按国家规定,若招标人不依法从专家名册中抽取专家的，评标无效。加上专家评标目的是为了防止招投标不公允，更加科学化。但成都某花园的业主委员会的主任、业委会协会的临时筹备负责人雷先生一连接到几个电话，都是谈论招标投标的业主权利问题，他把大家的意见反映到了房管局，称招标投标不是专家说了算，而是业主说了算。
这种情形全国都遇到过，选择物管本应是业主的权利，专家不过是提供一种手段，因此，记者认为，媒体在报道中应注意分寸，不能看到一点就否定全盘，也不能以“点”代“面”，否则会直接影响业主人心稳定。
业委会说了算？
按照《物业管理条例》，重新选聘物业公司应该由全体业主决定。但现在业主的参与积极性普遍较差，物业管理维权意识也相对较差。业主大会往往都难以召开，更何况选聘物业公司了。虽然条例明文规定，招标由业委会代表业主行使招标权利，但现实是业主委员会往往费尽周折，经历很长时间才能完成物业管理的招投标过程，而落实物业公司交接问题更是难上加难。成都某花园小区的物管招标矛盾就是在这种情形下出现的。12月10日上午在某花园小区履职9年的老物管公司按照合同于9点正式撤离，而新的物管公司仍被业主挡在大门外不准进入，原因就是有部分业主抗议业委会与新物管的协议。交大花园业委会郑主任很委屈地告诉记者，他们选择新物管是合法合程序的。业委会对竞争物管的9家物业公司进行了公示，对9家公司在物管费、停车费、安全保卫、车辆管理、卫生、绿化等方面的条件进行了罗列，由居民自主选择。郑先生说，由于新物管在许多方面的条件都优于老物管，因此，在随后进行的投票表决中，980户居民有687户投了赞成票，93户反对，200户弃权。为什么少数人闹事就变成了不合法的了？业委会是为大家义务服务的，与业主的利益是一致的，为什么就得不到少数业主的理解呢？
业主说了算？
物管好不好，业主最有发言权，当然物管招标对于业主来说肯定是一件关系切身利益的大事。在此次纷争中，记者发现事情并不简单，据了解，某花园小区居民对待新物管进驻分为三派。支持派代表谢大刚告诉记者：“新物管的条件最好，我们肯定要选最有实力的。老物管九年来在小区维修上可以说没有做为。这样的物管我们肯定不选。”而反对派张女士则气愤地说：“在选择物管过程中，业委会违规操作，没有召开业主大会，私自与新物管签订合同，我们坚决不同意。”张女士还介绍说，老物管非常负责，在居民中口碑很好，七八年了，小区里没发生过一起偷抢案件，而且卫生也打扫得干净，居民有什么事找到物管，他们都积极帮助。
调查中记者了解到，所谓的业委会违规操作是指没有开业主大会，招标书上只有一家企业的名单等，但实际情况是，业主大会不是惟一合法的方式，上门征求意见填表也是一个方式。从大家不同的声音中，我们感到业主之间缺乏沟通、平等交谈的渠道，是造成矛盾的根源。事实上据记者了解，反对派中也有一些不同的认知，其中，有既得利益者，也有对老物管服务表示认同的，也有一些认为老物管走了，遗留的问题找不到人来解决，所以也不同意换。而此次招标之所以出现非议，原因就在于此，业主之间缺乏达成共识的协调机制，而新生的业委会通过一定的程序选择物管可能不是最坏的，毕竟是在竞争中产生的，但也有可能不是最好的。因此有少部分人利用业主之间信息不对称挑起矛盾，增加招标中的困难，关键还是缺乏第三方力量，因此，我们认为在招标中专家的力量可以介入，但必须由业主选择专家。
困境：物管招标招什么？
总体来看，物业管理招标正在逐步走向成熟。招标工作的日益深入，让物管公司意识到，有实力、有经验、有品牌的专业物业管理公司，为业主们提供高水平的管理服务，建立起忠实的客户群体，为日后的再发展做好准备。但问题是，并不是每一个企业都能遵循规则，在物管招标领域还有很多潜规则在运行。其中利益博弈是造成争端的缘由。
新老物管之争
这是一个行走在中国房地产业核心又新生的群体，这又是一个正在经历成长的烦恼的群体。无论是成都，还是全国其他地区，招标中都存在着新老物管难以交接的问题。交接之难难在哪？当前物业管理市场化，使整个物业呈现出一片发展的生机。物管招标是物管企业行业发展的产物，国家统计局首次全国房地产物业管理和中介服务企业抽样调查显示，截止到2003年10月份，全国共有物业管理企业和中介服务企业38948家，其中，物业管理企业27628家，中介服务企业11320家。据介绍，目前物业管理和中介服务企业中，股份制企业和国有企业占的比重较大，共达到60％。2003年1至10月，全国房地产物业管理和中介服务企业共实现营业收入979．2亿元。这些数据一方面表现是物业管理的发展正越来越受到社会的关注，并成为新的经济增长点之一。另一方面也再现出物管竞争的激烈。蛋糕越做越小，市场却越来越大，整个行业都在寻找一种冲破突围感觉。
据物管专业人士介绍，虽然物管属于微利，但是形成规模化经营后，就可以有效地整合物管人力资源和规模经济。成都交大花园新老物管之争，实际上不过是中国物管发展的缩影。物管的形势在变，招标就成了改变“谁开发谁管理”模式的反映，是对物管市场化、专业化、规范化的一种要求。成都市为了规范物管企业的有序竞争，还出台了《物业管理服务收费管理办法》把物管企业划分为不同的资质级别，有效地扼制了物管乱收费的问题。但物管行业进入门槛较低，行业标准不明晰，导致整个行业处于低水平的竞争当中，利润蛋糕越做越小。可以说，整个物管行业也深受这种不规范市场竞争之害。因此，如何提炼物管品牌、构筑良性竞争市场成为了物管行业要取得进一步发展的关键一步。成都出台收费办法对物管企业品牌化发展提供了规范性的标准。从规范收费到收缴维修基金到招标是政府规范物管企业竞争的治理能力的体现。招标实际上使企业回归到企业的本来地位。
但从交大花园业主选择物管公司的纷争来看，其根源在物管的暗箱操纵。对于老物管而言，丧失一个小区就意味着就业岗位的减少，就意味着利润的流失。据业主介绍，当时招标时，老物管也来参与招标了，按照规定老物管有优先竞标的权利，但当业委会拿出其他企业提出的条件咨询老物管时，他们表示不能够提供如此服务，业主赞成换物管是因为新物管能给小区提供更好的服务设施和实惠，在这种情形下必然使老物管失去一块生财之道，利益受到冲击，导致矛盾升级。
可见，在物管招标中肯定会有赢家和输家，关键是要较量实力，而不是较量势力。随着业主消费心理的成熟，已经清楚地意识到，物业管理是一种市场行为，他们已经把目光从以往单纯的“费用标准”转到“费用和服务标准”的综合考虑上来，并不是谁报价低就选择谁，而是依据投标企业的管理水平，管理业绩、管理风格等因素综合考虑。一些老物管采取不正当手段阻碍移交，不愿退出小区，实际上是缺乏市场化竞争意识，这只能导致物管企业形象受损。
业委会与物管之争
业委会是业主的自治组织，业委会的职能是在业主和物业管理企业之间架起一座桥梁，是代表业主监督、协调和物业管理企业关系的自治组织。如今，很多小区的业主表示不知道小区的业委会委员是谁，也不知道业委会是如何产生的，对于业委会的工作更加不清楚。在与物业公司相处中，业委会也不是一帆风顺，多次反映业主的意见并未得到物管方的采纳，业委会在征求业主的意见下采取更换到期物管。
成都某花园自2001年成立业委会以来，11名志愿者就开始为业主的利益奔波，但没想到2004年的年末在招标中竟有业主称不知道业委会是怎么成立的，有哪些人。更令业委会伤心的是少数业主竟然高喊要罢免业委会。据一些赞同易换物管的业主称，这显然是有老物管公司在背后支持。
公说公有理，婆说婆有理。对于交大花园的这些情况，由于时间原因记者无从去调查。但记者认为，有一点业委会需要清醒，争取广大业主的同意是最大的支持，最可靠的力量。正义并不是自然而然实现的，它是需要付出代价的。其实物管换与不换都不是目的，最终目的是能否给小区给广大业主一个安定的环境。业委会与物管之争不应是各自利益之争而应该是广大业主共同的利益之争。当看到一些老年人为小区的安定奔波时，记者油然而生一股敬意，什么时候广大业主能够尊敬为大家服务的人，而且不用习惯的思维去判断事物时，矛盾就可以减少很多。
纵观全国物管与业主委员会的矛盾无非有二：一是物管违规操作，乱收费，缺乏服务意识；二是业委会成员缺乏协调能力和物管经验一味地强调业主利益，但招标则使矛盾上升为对竞争机制的考量和履行条例制度的考量。一个好的品牌物管不仅要适应市场化的竞争，而且也要有尊重制度、遵守规则的规范化企业行为。业主委员会要善于使多元化的意见和利益需求追求共同利益的一致性。学会做协调、说服和沟通工作。
业主与业委会之争
长期跑社会新闻的同行都知道，关于物管与业主矛盾的新闻一大堆，物管与业委会冲突的事例也不少。对于成都某花园的新老物管交接难问题，某市民报以《新物管进小区遭遇人墙》为题，描述了交接中业主与业主之间的对峙局面。但记者从实地调查来看，业主与业主委员会缺乏共识是被迫中止的一个重要原因。
按《条例》规定，业委会有一项重要职能就是招聘（招投标）及解聘物业公司。可以说，在这方面业委会具有极大的权力。但就是这一权力使业主与业委会之间发生了一些矛盾。2004年4月28日，石家庄世纪花园业主委员会炒掉了原物业世纪华远公司，聘请了新物业——石家庄市中安物业公司来管理小区。中安物业公司因不愿为“老物业”的欠账埋单，有关部门中断了小区内的冷、热水供应。无奈之下，中安公司一走了之，小区物业由此出现管理“真空”。对此，小区业主将其归咎于业委会，而业委会又不愿承担责任。双方就此争执不休。还有一种就是滥用职权，频繁更换小区物业，导致小区管理情况愈加混乱。北京中海雅园的这一事件就是一个很好的事例。原业委会在任期内，频繁更换物业公司，导致小区物业品质下降，使原来月租金每平方米12000元的房子降到每平方米4500元都找不到租户。致使2003年，北京中海雅园发生业主“炒”业委会事件。从以上实例中，我们看到业主与业委会矛盾是加剧冲突的一个重要原因。虽然交大花园在三分之二业主同意的情况下，以招标的方式更新物管，可是说严格遵守了程序，但在这个过程中仍有不完善的地方。在一些细节的处理上存在的问题。
这些问题一方面是源于我国的建筑物区分所有权法律制度未能以民事法律的形式予以确立，导致物业管理整个法律框架失衡；另一方面则是现行的物业管理行政法规中有关业主大会选举的规则和程序过于笼统和模糊，一旦政府行政主管部门指导和监督错位或缺位，业主本应享有的选举与罢免业主委员会的权利则无法得到保护，业主自治也就陷入困境。解决业主与业委会之间的代表问题，是减少物管纠纷的根本之策。
出路：要以社区和业主利益的发展而发展
物业管理是业主参与民主的最为常见的有效的方式。但考察了各地物业管理的冲突后，我们感到一个核心的话题，就是很多物业管理公司缺乏民主化意识，把服务职能当成管理。物业管理要走出当前的被动的局面，前提是要以社区和业主的利益的发展而发展，民主式管理是最好的途径。否则受损害的不只是物管一个公司的利益，还有物管行业的发展。
小区自治：任何物管都不要
近一年来，关于物业管理矛盾纠纷不断，住宅小区业主要求“自治”的呼声此伏彼起。老的不走，新的进不来，怎么办？小区自治当然成为一种比较好的选择。据建设部副部长刘志峰表示，业主可以不委托物业公司对小区实施管理。成都房管局物管处负责人也指出：业主可以通过选聘物业管理企业的方式来实施物管，也可以通过业主自行管理，或委托专业公司实施分项管理。泰和律师事务所律师补充说，业主自行管理权利的由来，是基于业主对房屋的财产权，但《条例》只适用于物业与物管公司签订了合同而实行的物业管理。业主自行管理产生纠纷只能用《民法通则》或《合同法》来调整，不能援引《条例》维权。《物业管理条例》的适用范围是“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域环境卫生和秩序的活动”，业主自行管理无法纳入这一管理范围。
目前全国实行业主自治的小区不少，成都就有几家，来自金牛区桂香庭园业主委员会主任雷先生就是小区自治的率先者。在听取了交大花园的情况后，他提出了一种思路，两个物管都不要，小区先实行业主自治。据他介绍，这样不仅可以降低小区管理成本，而且自己管理自己更放心，业委会在法律范围内行使职权，可以聘请专业的绿化公司和保安人员，其他在小区内招聘，解决小区的就业，成员没有工资，但可以发补贴。增强小区的扶助和公益心。当然在这个过程中，反对派也可以参加管理，小区是自己的，当然都可以进来。容易化解矛盾。
业主自治，就可以使乱七八糟的吵闹停止，何乐而不为？！某大花园的业主没有想到一个十分棘手的问题，就这样在业委会筹备协会的指点下解决了。更让业主放心的是居委会负责人表态支持业主自治，“物管公司在管理过程中出现问题是正常的，老物管会遇到，新物管也会遇到，而自治就可以避免这一矛盾，但自治管理要配套，比如账目公开、建立监督机制，还有就是要注意组建程序，要一步步走稳当。在这方面，社区要负责筹建自治班子。还可以派出警力保证小区安定。
小区物业自治无疑是对物业管理利益的一种挑战，这也是无奈之举，因为很多业主都感到物管变成了管物，只关心自己的利益，不关心小区的利益，既然请你来当管家，又当不好，只好自己动手。对于这种发展趋势，有人欢喜有人愁，有一些从事物管的业内人士称，业主自治会降低房屋价值，而物业管理对房屋的保值和增值时介绍，在同一地段，住宅（特别是二手房）销售、办公楼出售、出租情况的好坏，与是否具备专业物管及物管水平高低有着十分密切的关系。很多物业由于没有实施专业物管，几年下来，房屋残损、小区环境脏乱、房屋出现较大贬值。而物管做得好的楼盘，会带来品牌的提升，房价也相应上涨。是增值还是贬值事实说了算。这不能不引起物管行业的忧虑，需要反思。
三家共赢是上策
市场上合作能带来效益，同样的物业管理寻找合作和共同的利益是解决矛盾的根本。为了缓解业委会、物管和业主之间的矛盾，青岛、大连市一方面对住宅小区物业管理给予了很大的政策扶持。大连市政府在对小区进行改造时，每个小区配套投入了10万元，或建一个200平方米的办公用房，或用调迁的办法来置换。青岛1994年实施物业管理，1999年开始每年都安排专项资金用于旧住宅小区改造。目前，青岛市住宅小区物业管理覆盖率达到70%。大连市1996年起连续3年共投入了8000万用于小区改造。同时还探索出一套由社区居委会、物业管理公司和业主委员会共同参与住宅小区管理的“三位一体”模式，所谓“三位一体”模式，就是社区居委会、物业管理公司和业主委员会成员相互交叉任职，物业管理公司经理任社区居委会副主任或社区党支部副书记，业主委员会成员也在社区委员会或社区党支部任职，业主委员会的主任担任社区党支部宣传委员。这样做的目的是一是协调关系，二是解决社区自愿者工作积极性问题。但更为关键的是要使三者之间找到一个对接点，互相约束，共谋发展。
在这方面，法国的民主式的物业管理给我国物管带来很多启示。按照法国物业管理法规，业主大会的第一项议题必然是选举业主大会主席和副主席，以便主席主持此后的业主大会。与会业主以举手的方式进行表决，物业公司记录表决结果并执行有关决议。物业公司的“新老板”变成“业主大会”，它将以经理人的形式不折不扣地执行业主大会的决议。通过这种方式比较好地保护了业主的地位，就会使三者之间形成一个良好的互信机制。
因此在这方面，我们的物业管理应更多地本着以业主为导向的精神，以维护和发展业主的利益为前提，处理好业主的公共利益和个人利益关系，是物业公司将来的立足点和核心竞争力所在。必须明确业主对物业管理的模式。业主在物业管理上的权利问题上类似于股份公司的股东，所谓“业主委员会”类似于董事会，业主们完全可以参照我国公司法规定的股份公司的运作方式去运作。业主委员会委员参照公司法董事会产生的程序产生和运作，代表所有业主与物业公司发生合同关系。业主委员会主任由业主委员会委员选举产生，重大事项由业主委员会召开业主大会讨论和民主投票决定。可以相信，当业主、业主委员会和物管都感到可以坐下来沟通靠妥协和宽容来达成共识时，我们的小区才可能真正迎来美好的生活环境。