禁令来了：太原小产权房上不了“户口”了！

　　近日，由国土资源部等部门联合下发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中明确规定，对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记不规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。

　　“小产权房”不予发证登记，这意味着许多购买了小产权房的市民想“转正”的愿望或将彻底落空。该“禁令”一出，使得“小产权房”再次受到人们的瞩目。那么，已购买“小产权”房的市民该如何应对？禁令对太原整个房产市场将产生什么样的影响？太原的“小产权房”将何去何从呢？连日来，记者对省城的部分“小产权房”销售中心以及购买小产房的业主进行了走访。

　　【现状】购买“小产权房”的纠结

　　如果说几年前消费者购买小产权房的行为还属于了解不够的话，而当前的购房者不可能不知晓购买小产权房的风险，但为什么小产权房还依然销售颇旺？毫无疑问，是一路走高的房价成了普通收入者不能承受之重，是不断上涨的房价让一部分市民为了拥有自己的住房别无选择的无奈之举。

　　现实中，购买小产权房的市民面临的不仅仅是对未来的担心——按照新的政策规定，凡是在集体土地上建设的房屋，一律不得登记发证，这也意味着：想给小产权房办“大红本”已无可能。市民赵先生2007年在太原城南某村购买了一套在建“小产权房”后，就开始遭遇无尽的烦恼。小区断断续续地施工将近三年，没想到2010年年初小区楼房封顶后，该村村委会打来电话，称小区地段升值，要求他再补交一部分差价。赵先生对此十分不满，想退掉房子，但对方说按照合同，退房不退定金，还需补偿开发商的损失。这让赵先生陷入两难的境地，直到现在，因为遗留问题，对方也没有将钥匙交给他。

　　说起小产权房，市民张先生表示，他的房子位于太原市王村附近，是小产权房。2007年12月，太原市公布对王村、寇庄片区的改造规划，这里将建成城南的商业中心。自己的房子面临拆迁的可能，在查阅了相关资料后了解到，“小产权房”拆迁时，业主得不到政府的任何补偿。他只有两条路可以选择：一是村里赔偿，但村里表示补给政策征地价的部分，具体补多少还得再商量；二是转让，可没有正规房产证，转让不容易。虽然最终该小区未纳入拆迁范围，但张先生还是着实提心吊胆了一把。

　　市民徐女士也是小产权房的受害者之一，她在2009年购买了许坦街附近的一处小区(属于“小产权房”)。在装修时，物业公司强令业主必须雇用指定的施工队来负责装修，单是沙石、水泥的“上楼费”就比市面正常价格贵3倍以上，如不遵照此要求，私自雇用非物业指定施工队，则被勒令不得使用楼梯、电梯搬运。同时，据徐女士介绍，物业还对“不听话”的业主，明里暗里进行了恐吓。但是“小产权房”由于不受法律保护，业主在与开发商发生纠纷时，无法像商品房小区的业主一样，享受政策规定的正常渠道解决方法。通常情况下，“小产权房”的业主只能吃哑巴亏。

　　对此，业内人士分析，根据法律规定，“小产权房”属于非法建筑，开发行为本身就不受法律保护，随时面临被拆除的风险。一旦房屋被拆除，购房者的利益便不会受到保护，也得不到任何赔偿。

　　【调查】价格优势之下的义无反顾

　　近年来，由于地根紧缩等原因，房地产市场的供应远远不能满足市场的需求，从而导致房价的不断攀升。“小产权房”就像是“正规军”之外的一支“土八路”，为城市的正统房地产市场注入了新的血液。“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到了廉价的住房，而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。尽管购买小产权房风险很大，但购房者中仍有不断试水者。为什么不少市民明知购买小产权房“转正”无望，却仍然抵挡不住其诱惑呢？

　　日前，记者以购房者的身份走进位于太原小店区某楼盘的售楼大厅，售楼人员热情的向记者介绍起这座楼盘将来的区位优势，并表示房子已经卖出几百户了。目前，虽然连土地证都没有，但售楼人员却拍着胸脯向记者保证，这不会影响日后办理房屋产权证，在交房后的三年之内，一定能够办下大红本。看到记者还是将信将疑，旁边的一位售楼人员也给记者打起了保票，并且劝告记者，正是因为现在手续不全，所以每平米才卖2900元，如果手续齐全，在这样好的地段早就不是这个价格了。

　　一套100平米的房子，总价才29万元。同样地段某楼盘每平方米均价却要6000元，就是说花一套房的钱，能买两套小产权房。“小产权房多便宜啊，五证齐全的一套100平方米的商品房少说也得50万，但购买一套小产权房，30万就搞定，为啥不买？”正在看房的市民李先生说。老李的话道出了大部分小产权房购买者的心声。对很多工薪族来说，买不起动辄每平方米五、六千元的房子，买个小产权房也是可以接受的。小产权房的价格只有普通商品房的一半或六成左右，除了没有产权证之外，目前看起来并没有太大差别。

　　随后，记者在调查中了解到，小产权房价格上通常比正规商品房便宜40%到60%，物业费、水、电、暖气费用都要比商品房便宜很多，这让很多买房者看到了更多价值。有人说，小产权房那么多，若要真的出了问题，政府不会放着不管的。正是这样的观点，让很多人义无反顾的选择了小产权房。

　　【热点】已购买小产权房市民该如何？

　　那么，到目前为止，太原市究竟有多少小产权房？据了解，由于小产权房使用的是集体土地，管理权归村委会。小产权房由村委会牵头开发，有关开发方自然不会到相关部门办理相关手续。因此，城建、规划、房地等部门无法监测到小产权房的具体规模。山西省房地产业协会负责人表示：“这个比例应该没有超过50%。但不可否认，小产权房是除商品房外，老百姓购房的主要选择。”

　　据记者了解，最初出售“小产权房”的目的，只是为了满足拆迁农民的需求，但后来慢慢演变为迎合低收入者基本住房的需求。尤其是最近几年以来，单是南内环街以南的房地产面积就得到迅速增长，这从越来越多的商品房广告中就可以感受得到——尽管其中并不都是小产权房，但多位被访的业内人士均认为，太原市南内环以南，尖草坪以北，汾河以西，基本就是小产权房的聚集区域。

　　现实的情况是，小产权的住户利益还没有切实的政策保障，那么住在小产权房里的人就只能靠着政策不出台维持正常生活。这样的提心吊胆岂不让买房成为抽奖？运气好的相安无事，运气不佳就只能自怜自艾？那么面对禁令，市民该如何保障自己“小产权房”的利益？

　　据记者了解，许多购房者在选购小产权房时，开发商承诺的所谓“多少年的使用权”或者是由区、县颁发的房产所有权证书，只不过是吸引顾客的一个幌子。小产权房”没有真正意义上的产权，因此这种“房产”的未来充满不确定性。如遇征地拆迁，“小产权房”的生存就成了问题。

　　对此，业内人士分析，房屋所有权没有法律保障，不等于其他所有权利都不受法律保护。购房者与村委会签订的购销合同，也是受合同法等法律保护的。既然已经预见到将来可能发生征地拆迁等难以抗拒的变故，那么双方可以在合同中约定这方面的权利和义务。比如约定村委会多少年内不得转让房屋所在的集体土地；如果提前转让，或者政府要征地，村委会承担哪些违约责任、按什么样的原则和标准赔偿或补偿等等。这样，即使房子保不住，利益还是有保障的。退一步讲，即使利益保障不足甚至没有保障，那也是购房者自己的事儿，相信他们自会权衡利弊、自愿承担后果。

　　【思考】小产权房将何去何从？

　　“禁令”之下，许多购买了小产权房的市民想“转正”的愿望彻底落空，那么对太原整个房产市场将产生什么样的影响？小产权房该何去何从？

　　对此，业内人士表示，现在小产权房的销售多少还是受到了禁令的影响，因为在国家没有出台禁令之前，购买小产权房的业主们还是对产权转正抱有很大希望的。但该禁令对小产权销售市场的影响有多大，目前来说还是未知数。

　　在记者的随机采访中，许多市民认为，普通商品房被限购了，小产权房也被禁止发证了，小产权房既然已经成为事实的存在，相关部门应该出台处理意见，规定在何年以前的房子可以通过缴纳一定数量的金额来发放产权证。

　　太原房地产协会的负责人表示，虽然国家三令五申严禁开发小产权房，但在“限购令”下的今年，太原的小产权房反而迎来了销售的春天。应该承认，小产权房的存在确实解决了很多老百姓的住房问题。但对于没有法律保障的小产权房，一旦遭遇拆迁，购房者都拿不到合理的补偿。国家此次正式表态，暗示小产权房“转正”之路几乎已被封死，购房者以后不要再踏入这一“高风险区”，最好不要购买小产权房，尤其是那些规模很小、没有任何建设手续的独栋小产权房。

　　一位业内人士表示，国家在严查小产权房，人们却在房价面前不得不考虑小产权。在人们纷纷猜测小产权是不是会拿得到“准生证”的时候，有没有人在想办法解决这种矛盾呢？国家相关部门此次正式表态：“小产权房”不予发证登记。廉价房和经适房将是人们放弃小产权的希望。只要政策执行力度够强，老百姓买房将不再是水与火的交融。到那时，小产权房将何去何从或许也就有了清晰的思维。

　　诚然，国家部委以及专业人士一直在小产权房上申明政策、提示风险，但相关管理部门也不能孤立地一棍子打死小产权房的产权性质，而应将其作为房市调控的组成部分，用房价的健康理性回落来迎接小产权房消费群体的回归。否则，即使小产权房转正的路断了，还是会有低收入人群继续把圆住房梦的希望寄托在小产权房身上。

　　本报记者 秦昕