意外的艺术:专家论市场：“楼市今年冷 明年僵 后年醒”

    今年以来，全国楼市进入深度调控期，限购、限贷政策作用明显，交易量日益萎缩的同时，南京楼市的住宅"库存量"也突破了5万套大关。在供过于求的背景下，房价开始出现下行趋势，降价之声不绝于耳，品牌房企成为这一波降价潮中的"领头羊"。楼市的谷底已经出现了吗?明年的房地产市场究竟何去何从?

　　昨天，由本报主办、长三角房地产研究院协办的"2012中国房地产市场形势分析"研讨会在天目湖畔的涵田度假村酒店召开，多位知名经济学家展开了激烈交锋，精彩观点引人入胜。

　　交锋热点之1 限购令

　　限购令会不会被取消?

　　"最近通过三个渠道，我向中央建议取消限购令。"南京大学不动产研究中心主任、博士生导师高波开门见山。

　　首先，高波认为限购令扭曲了市场，使得那些被限购区域的人，转而"奔向"不被限购的城市，拉动了当地楼市的销售。"如今很多人到句容去买房子，所以碧桂园[简介 最新动态]在那里的项目很火，再放眼苏北，好些地方今年上半年的房价涨了20%都不止，什么原因?就是因为限购政策抬升了当地的房地产价格。"

　　其次，高波认为限购还导致全国的统一市场难以形成，因为房地产不能流动了，一旦被限购，人才也难以流动起来。"比方说我要去上海谋一个职位，你上海现在被限购了，我有钱也买不到房，那就只好不去了。"高波表示，限购还导致房子卖不出去，影响到税收、土地市场等多个环节，压力还是很大的。

　　尽管与会专家大多认为限购令早晚会取消，不过他们认为取消的时间表尚未制定。上海财经大学国际文化交流学院院长、博士生导师姚玲珍表示，今年以来全国房地产行业的深度调整，开始于限购政策的推出，目前出台新的政策不太可能，而限购令到明年年中也不会被取消，即使取消，也会有其它替代政策出现。

　　高波还表示，虽然他建议取消限购令，不过从今年楼市的价格走势看，到明年二三月份，2011年全国房价公布时，总体上很可能还是上涨的，因此限购令应该不会很快被取消。

　　如果取消，房价会不会反弹?

　　不久前，住建部部长姜伟新称，"楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法"。该发言曾一度让"限购令"取消的说法风生水起，同时也让人们对限购令一旦取消后，房价会否反弹充满了担忧。在昨天的研讨会上，各路专家在这一问题上也各抒己见。

　　华东师范大学东方房地产学院常务副院长华伟认为，限购令取消后，"憋"了很久的买房人会大量出动购买房地产，尤其是中高端楼盘。姚玲珍也认为，取消限购肯定会导致房价反弹，因此必须有相关替代政策的出台，比如税收等政策出台，才不会造成楼市的失衡。

　　但南大不动产研究中心主任高波却不认同上述观点，他认为，限购如果取消，人们不会如想象中那样疯狂买房，导致房价飙升，因为从房地产的中周期和短周期来看，这两年都处于楼市低谷，"你想想，都已经不限购了，你还急于现在买房吗?不如等到合适的机会再出手。"

　　哪些政策可以替代限购令?

　　在关于限购令是否取消的讨论中，"替代政策"多次被诸位专家提及，究竟哪些政策是"替代政策"?这些政策能否在"限购令"之后起到楼市维稳的作用呢?

　　浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师贾生华表示，他心中的"替代政策"有四种：

　　第一类是"限政"，也就是限购政策在明年下半年或后年做出调整和退出，政府不会马上宣布停止限购，而是为逐步退出做出一些调整;

　　第二类是"保政"，即保障房的政策，这一块应不断更新与完善，像目前这样将一把手的政绩与保障房的开竣工面积相挂钩，就不是一个长效的机制;

　　第三类是"税政"，税收方面的政策应逐步推进，防止出现2009年那样房价报复性的上涨;

　　第四类是"地政"，也就是土地相关的政策，这个是最根本的。贾生华认为，房地产调控之所以越调越涨，原因还是在土地供应的政府垄断上，土地政策的创新和改革，可能是未来房地产的重中之重。

　　交锋热点之2 明年走势

　　乐观派：曙光可能在明年下半年出现

　　南大不动产研究中心秘书长吴福象认为，今年底到明年之前，楼市不会有更加严厉的政策出现。

　　而上海财大的姚玲珍则认为，"楼市在这轮调控中的曙光应该会在明年下半年出现。"姚玲珍表示，今年四季度和明年上半年是黎明前的黑暗，楼市曙光应该在明年下半年会出现。

　　而华东师范大学东方房地产学院常务副院长华伟认为明年楼市的中高端产品必涨无疑，而低端产品仍将"不死不活"。华伟认为，目前物价的上涨和房价的不涨，使大量资金被迫流入股市，而明年如果"双限令"出现松动，这部分资金就将流向中高端楼市。

　　悲观派：对明年楼市不看好

　　对于目前房价的下跌，王洪卫认为这是2008年房价下行的一种延续，因此将持续1年到1年半的时间。2008年房价开始下跌时，正赶上全球经济危机，中国楼市在这种非常时期被强行拉起，因此今天的下跌包含对当时的延续。

　　从供需角度看，每年约1千万人口从农村进入城市。可目前每年5亿平方米的住宅开发量远超这个需求。从信贷角度看，央行对信贷额度控制过紧，导致私募基金过多地进入了房产市场。而楼市进入拐点后的持续不振将导致基金大量退出，这对楼市杀伤力也很大。"此外，保障房也会分流商品房的客户，这几方面都让我对明年楼市不看好。"

　　交锋热点之3 未来发展

　　今年冷、明年僵、后年醒

　　贾生华认为，楼市的走势可以用今年冷、明年僵、后年醒来形容，今年用一个"冷"字来形容，今年上半年没觉得冷，现在的形势环境很冷;而明年是"僵"，就是比现在更难受的一个时期;后年可能是醒，就是三年醒了，后年才可能出现市场的苏醒。

　　"房地产一会是天使，一会又是魔鬼，像一个结合体。"贾生华的这个比喻引得现场掌声连连。贾生华表示，宏观调控就是要约束开发商魔鬼的性格，发挥其天使的作用。无论如何，房地产行业都是我们生活所离不开的，因此从2004年到现在所出的各种调控政策，谈到的都是限制房价过快上涨和保持房地产行业稳定发展，调控的目标不是让开发商死掉。

　　举例来看，2007年房价开始快速上涨时，开发商就是作为魔鬼面孔出现的;而2008年国际金融危机袭来之际，作为帮助中国经济渡过难关的房地产行业又展现了天使的一面。之后从2010年到2011年，开发商又成了"魔鬼"。经过调控，到2013年，开发商的面孔又会变成天使。

　　房地产业还有"白银十年"

　　姚玲珍认为，长期来看，在度过了"黄金十年"之后，中国房地产行业还将有一个"白银十年"发展期。她认为，城市化率达到30%和70%是衡量房地产业发展的两个重要指标。她介绍，1995年，中国城镇化率达到了30.6%，而从1998年房地产行业放开到2009年，正是房地产产业的"黄金十年"。中国城市化率的70%节点可能将在2018年出现，这意味着下一个"白银十年"也将是良好的发展期。因此尽管目前房地产业出现了困难，前景依然是好的。