中财网凰香奈芽番号:房价和通胀的博弈(兼评楼市新政后的趋势)
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/05/05 19:04:21
其实用最基本的经济规律分析一下，不难得出结论：房价和房地产必然会以残忍的崩盘结束，以一部分人的血本无归甚至跳楼，来阐释经济规律的威力。我的这个结论是在2月份，政府调控新政出台前得出的，现在仍然坚持。
作为经济行为房地产市场也必然要遵循经济规律。
许小年教授撰文认为房地产作为商品其价格必然是由供给和需求决定，“影响需求的有长期因素，例如城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的变化缓慢，收入的增长大致与GDP同步，即每年8%到10%，这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的暴涨。决定需求的短期因素中，最重要的是货币供应。
决定需求的短期因素中，最重要的是货币供应。2009年广义货币M2增加了，同年名义GDP仅增长。用通俗但并不严格的话讲，实体经济不需要那么多钱，多余的20个百分点的钱去哪里了？......多余的钱主要通过贷款进入楼市，......请注意，增加的收入并不是企业和你创造的价值，而仅仅是央行印的一堆纸，经商业银行转交给了你。反正纸上印了毛主席的像，用它就可买100元的东西。随着贷款、钞票的泛滥成灾，地价、房价扶摇直上。货币超发对购房需求的影响还有另一渠道，虽然是间接的，重要性丝毫不亚于直接效应，那就是通胀预期。发了这么多的票子，通胀是早晚的事，百姓为防储蓄贬值，纷纷提出存款，购买实物资产。能买到的实物资产除了黄金，就是房子，房价岂有不涨之理？”许教授分析认为平抑房价的政策是收紧货币供应和放开土地供应。“改变现行政策的可能性有多大？说实在的，不大”。许教授结论：房价还得涨，尽管不会永远涨。
对于许教授文中对土地因素的论点我并不认同，这里不多讨论，因为许文的“供给”其立足点是不同的，中国的房地产如果从居住角度不存在供给不足，现在城市的房子不是不够住，而是太多的房子不给人住；如果从投资的角度，那供给足不足永远是相对的，货币如果无限制的增加下去，供给永远也满足不了。
由经济规律得出的推论是：高房价只可能以通货膨胀进而引发经济崩溃的形式收场。
这里只对趋势的预测进行讨论，我分析的结论是：一、高房价一定会以引发通胀的形式收场,房价的涨幅取决于流入房地产市场的流动性的增幅；二、高房价会在治理通胀下崩溃。
房价暴涨的根本原因是2个：1、容许和鼓励房地产作为投资品；2、流动性（热钱）的泛滥；容许和鼓励房地产作为投资品是形成房价暴涨的制度基础，没有这个制度基础，就不会有炒房潮的出现。不会造成现在双重泡沫的局面（美国的次贷危机是流动性泛滥推动过度提前消费的泡沫，我们面临的是通胀压力下过度提前消费和热钱投资炒作形成的双重泡沫，而后者的严重性和危害更大）。
经济规律是冷酷无情的不以任何人和组织的意志为转移。虽然我们号称最讲科学的唯物主义社会，但对于最科学的规律，好多人和组织却出于各种各样的原因和考虑或不信，或不愿信，或装作不信。
回顾历次房地产调控的历史，可以得到一个结论，房地产调控的实质一直是：“高房价和通胀的博弈”
维持高房价导致的通胀
因为超越购买力的高房价必须靠大量的货币供应维持，当房价高到超越大多数居民的购买力，房地产就演变成为了纯粹的投资（投机）品，在没有足够的居住需求接盘的阶段，房地产变为只是在开发商和炒房客之间倒手炒卖的资产，要想维持其价格不断上升或者说不下降，就必须不停地炒卖，因为房价一旦在高位持续横盘，失去上涨预期，必然引发炒房客获利了结的抛盘。
而往高炒的必要条件就是不断有新资金注入，一旦一方资金链断裂，房价必然崩溃，所以高房价和炒房时代，开发商和炒房者最害怕的就是银根收紧。所以从宏观看，维持高房价的唯一手段必须是滥发纸币（就像我们过去一年多的时间做的），滥发纸币的结果当然是引发通货膨胀，这一点其实现在已经不是我们在预测而是已经形成事实了。
房价健康发展最后的时机已经错过
在房地产价格高位时，一边维持房地产价格不升不降，一边维持温和通胀使社会整体物价水平温和上升，慢慢拉近与歧高的房地产的物价水平差，社会得以和谐，这就是政府维持房价的良苦用心和美好幻想，很遗憾政府高估了炒作房地产资金的社会主义道德水准和社会责任感，为了某种临时的考虑而放松银根和鼓励炒房。以炒作房地产为目的之资金没有理由不追求暴利，而自觉地维持房地产价格平稳。在不顾一切的疯狂后，房价涨到了天上，其与平均物价的差距已经不是几倍，可能要差个数量级了，温和的通胀已经不可能解决问题了。而且想保持温和通胀都不可能了，因为滥发流动性引发的通货膨胀，已经是在我们眼前了。
通胀治理使高房价走向崩溃
通胀如果不治理或者治理不力，到最后的结果将是经济和社会的动乱。这一点政治家们当然不会不知道。
治理通胀必然抽紧银根，一旦资金链断裂，靠流动性维持炒作的高房价必然崩溃，房价在绝对高位套死的很少是所谓“刚需”的普通百姓（因为根本买不起，早就“被”离场了），主要是搏傻的炒房族和银行。高位崩盘一定会引发房贷违约潮，对银行体系的金融安全将是挑战。
其时，房价和通胀的博弈就是金融风险和社会稳定的博弈。
虽然高房价包含了太多强势团体的利益，如果让政府必须在容忍高房价和防止通胀之间选择，政府会豪不犹豫选择防治通胀，因为这关系着政权的根本利益，这一个问题的答案在2008年政府就已经给出过了。所以“稳定是压倒一切的政治任务”。银行还在国家可控制之下，银行的坏帐也可以留待以后解决，金融风险还是可防控的。
那么我们唯一要关注的就是通胀到底会有多厉害（是否会到来？是否已经到来？幅度有多大？），会不会引起政府的重视和干预。其实，资源类的原油（遗憾、我们可能不会看到80美元以下的价格了）、铁矿石、有色等价格上涨的速度和PPI已经告诉我们答案了。
后记：
这篇帖子草稿完成后还没发，便传来了国务院出台房地产调控新政的消息，当时写了一篇快评，有些事情没有说的很清楚，列在这里。