博鳌中国房地产业发展2011高层论坛落幕 精英云集

　　2011年，房价调控备受瞩目，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。然而久悬不决的二三线城市限购扩容名单出炉的坎坷经历，恰恰表明，楼市尽管表面风平浪静，内里实则暗潮汹涌，各方利益博弈空前激烈。为了拨开笼罩在房地产市场上空的层层迷雾，准确分析房地产市场现状，本次论坛将邀请相关领导及嘉宾给予全新的解读，与我们共同探讨新形势下的中国房地产企业的发展决胜之道。

　　时间：2011年8月25日（上午）

　　地点：海南博鳌

　　>>>>>以下是现场实录

　　尊敬的各位领导、各位嘉宾，女士们，先生们，大家上午好！

　　我是本次峰会的主持人瑄珂，非常感谢各位代表亲临出席此次高层论坛。8月的海南，在景色秀丽的博鳌，我们迎来博鳌论坛中国房地产业发展2011年高层论坛的胜利召开。请允许我代表论坛主办方对出席论坛的各位领导和嘉宾表示热烈的欢迎，对参与支持本次论坛的业界企业和合作媒体表示衷心的感谢！

　　今年5月5日发布的《房地产蓝皮书》指出，我国经济、人口、社会等房地产发展条件和房地产监管、调控、支持政策均可能面临变局，从而导致房地产市场发生重大转变。

　　2011年，房价调控备受瞩目，中央发文，各地实施相关政策，出台调控目标，国务院常务会议于7月12日曾指出，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。然而久悬不决的二三线城市限购扩容名单出炉的坎坷经历，恰恰表明，楼市尽管表面风平浪静，内里实则暗潮汹涌，各方利益博弈空前激烈。为了拨开笼罩在房地产市场上空的层层迷雾，准确分析房地产市场现状，本次论坛将邀请相关领导及嘉宾给予全新的解读，与我们共同探讨新形势下的中国房地产企业的发展决胜之道。

　　下面，我来介绍出席本次论坛的领导及嘉宾，以及参会的企业嘉宾代表

　　中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任 牛凤瑞先生

　　中国房地产研究会副会长 童悦仲先生

　　北京师范大学政府管理研究院副院长 王宏新先生

　　中国策划究院执行院长、中国房地产著名策划大师 陈国庆先生

　　清华大学教授、著名房地产营销专家 曾宪斌先生

　　承德市天成房地产开发有限公司董事长 王淑椿先生

　　成都国色天乡旅游投资有限公司总经理 邓星先生

　　石家庄盛华富邦房地产开发有限公司总助 唐众宇先生

　　石家庄盛华富邦房地产开发有限公司经理 张强先生

　　禹洲地产股份有限公司品牌经理 毕建科先生

　　禹洲地产股份有限公司 胡芳 女士

　　再次向各位的到来表示热烈的欢迎！

　　今天上午，我们所做的主要环节就是议题演讲，接下来让我们一起有请中国房地产研究会副会长童悦仲老师为我们演讲。有请：

　　【童悦仲】：大家上午好！今天我来跟大家交流一下楼市调控与住宅产业化的问题，我准备一个很小的提纲，我想讲四个问题。第一，我国住房的工作目标，从2008年温家宝国外叫做“胡温体制”第二届政府当时决定撤销原建设部，组建新的住房和城乡建设部，实际上我们这个部的职能基本上没有变，不但没有增加反而减少了，把城市公交拿走了拿到交通部去了，其他城市公共规划和建设还是我们部管，但是管理公共汽车、出租车由交通部来管，以前北京出租车一闹事把车都开到部里面但是现在不来了，但是出租车协会还在我们部管理，国家把这个名字改成住房城乡建设部就是特别突出了住房工作重要性，美国住房和城市发展部，住房一个国家很重要的问题，不仅仅经济房的问题，我们工作目标应该三个方面，一个是社会方面的目标，就是目标要人人享有适当的住房，这个实际上是在1996年伊斯坦布尔会议，就是联合国人居大会提出来当时两个主题第一人人享有适当的住房。第二，城市化进程中人类住区的可持续发展。人人享有适当的住房这需要说明一下不是说人人都有住房，就是人人都有住房的产权，而是人人都有地方住。经济目标主要就是要吸纳就业，拉动经济的增长，同时要保持行业的的持续健康发展。第三，环境方面的目标就是要目前来说主要是从可持续发展的角度要求做到节能省地和环境保护。

　　第三种我们叫做投机性需求，投机性需求主要就是市场房价再波动，我买了房子，买房子既不是为了出租，我也不是为了自己住就是为了把他卖掉，买是为了卖要赚差价我们把这个叫做投机性需求。第四种叫做被动性需求，本来这个城市可能房地产市场需求量不是很大，但是因为拆迁城市道路拓宽有一些商品房的开发旧城的改造要拆掉一些旧房子这样产生一些需求就是被动性需求。我们政府的政策是鼓励自住性节能省地性小户型的住宅建设。

　　第三说一下房地产市场调控，先说一下为什么要调控，这个大家都很清楚，就是因为这些年有一部分城市房价过高上涨过快，引起社会不满，已经连续很多年每年三月份开两会，国务院都是被告，人大、政协很多的的提案而且都是头号提案都是针对房价的，老百姓关注焦点也是房价，大概70%的注意力在房价上，其他方面像腐败本来也是群众很关心的，医疗、食品安全、社会养老、教育等等。这些都抵不过房价，所以房价非常突出，因此政府就认为房地产需要采取措施，因为市场经济条件下政府职能主要四句话，经济调控、市场监管、社会管理、公共服务。所以这些年一直不断的出台调控的政策。调控的手段大致上就是主要的这样四个方面。第一，抑制投机性的需求采用限购限贷这样的方式，当然这个限购限贷大家有的也很不理解，就是说觉得政府干预太多了，有些人发牢骚，就是现在看不见的手越来越看不见了，看得见的手越来越闲不住了，第二是增加供给包括商品房、保障房的供给，保障房提出一个目标十二五期间建设3600万套，而且2001年2002年分别建设一千万套，这个量相当大的，以每套50平米计算因为咱们规定廉租房每套建筑面积在50平米以下，公租房每套60撇米以下，经济适用房每套60平米左右，限价商品房一般不超过90平米，按照最低50平米算，一千万套就是5亿平方米，实际上我们国家每年城镇住宅竣工量一直保持在五六亿平方米，当然保障房今年没有全部完成，但是去年的保障房今天要竣工，这样竣工量也是很大的，占到我们住宅建设很大的一块，实际上政府主要也是有两个方面考虑，一个就是前些年对于保障性住房的建设有所忽视，所以现在要加大力度。

　　另一方面，在房地产市场调控的情况下为了避免其他行业过大的伤害，保障房建设本身也是一种投资，对于建材的需求，建筑施工队伍的需求，对于其他相关的行业，比如说我们家电、家具、纺织等等，这些需求不会有太大的伤害，所以政府从两个方面来考虑。第三个手段就是要加强监管，包括限价现在很多城市今年三月份要求各个城市公布房价的限价的目标。第四，就是问责，在中国这个体制下问责这一条实际上是经常需要用的，用于牵扯到官员的前途，所以要约谈和问责、考核。对于执行不利的地方政府要采取一些措施，这个在中国比较管用，但是大家有的觉得这种方式就是行政手段过多，为什么现在不采用其他的手段，比如说我们采用税收或者其他方面的手段就会更符合更间接但是可能效果更好，现在主要是认为国家有一定来不及，所以出台这样的政策。

　　这些年房价过高确实带来一些问题，比如说我们单位中国房地产研究会，中国房地产业协会现在一套人马两块牌子都是住房城乡建设部业务主管民政部登记注册国家一级社团，去年我们申请了指标，去年我们招了两个境外生源，清华大学法学毕业的，一个男孩一个女孩，这两个孩子文章还是写的不错，但是这来个孩子共同点都是河南农村最贫苦的家庭，经济能力很差，但是如果留在北京的话每个月几千块钱根本无法生活，后来还是离开了。　

　　最近我们网上也说我们对农村孩子很重要原因就是房价，房价导致生活成本上升，很多人逃离北上广，今年录取新生基本上快结束了，发现一个问题跟十年七相比，我们过去农村的孩子和城市的孩子考入大学基本上是一比一，就是各占50%，但是今年农村孩子大概只占20几就是四分之一样子，四分之三是城市的孩子，这样也就加剧我们社会的不公平，这个也是政府考虑这个问题，不仅经济角度的考虑，确实要调控大家很不理解，考虑到这是一个社会问题或者一个政治问题。这个调控的前景怎么样？现在看来没有丝毫放松的迹象，八月底可能公布二三线城市，为什么呢？二三线城市也要限购，这次在北京如果有北京户口的家庭，全家成员两套子你再花多少钱不能卖给你房子，不给你办房产证不允许你买，外地户口北京工作如果拿不出来五年以上纳税证明或者社保的证明就不允许你买房子，如果拿出来只允许你买一套房子，主要想限制投机性的购房，这些年房价上涨过快有一部分人发财了，比如说在北京本来像我们国家的经济状况，当然在座很多是房地产商，可能你们家庭比较富裕，但是对于大多数中国家庭说，家有资产一千万元90%以上的人可能难以实现的一种梦想，但是在北京这个事情在前几年变得很容易，如果2004年之前你在北京四环路以内贷款买两套150平米以上的房子，那么你到现在卖其中一套不但可以把所有投入还清，你的房产和你的现金加起来就是一千万元，你就成了千万元户了，所以导致了很多人对于收房子和炒房很感兴趣，有的没有经历炒也不太懂有钱把房子放在那里，所以现在房子在空置，一部分有钱就买房子比存银行里面踏实一点，另外很多人变成专业炒房户，一线城市房价过高以后，很多人跟着到其他城市炒房跟着二三线城市，前不久我到重庆去，重庆握刀各地去都是看小区，房地产公司老板跟我们说，他们项目因为过去声誉很好，现在全国各地跨地区开发，过去升值潜力很大，所以有一个业主一下子自己买20套房子，因为重庆的房价作为一个直辖市北京、上海、天津比还是比较低的，这个调控最后结果怎么样？温总理说了在他“任期之内把房价控制一个合理的水平”。咱们下一届班子也会集成他的做法，现在看得出来无论年轻副总理李克强等等这个方面态度也是比较坚决的。

　　房价过快上涨的趋势将得到遏制，拿地肯定赚钱这个情况可能一去不复返了，另外炒房有没有风险也要打个问号，因为政府已经盯上这一块了。清华大学百年校庆的时候，前朱镕基总理讲一段话，他对这些年我们土地出让收益都交给地方政府来支配非常有意见，所以刚才说道了现在中央也是处于这样一种考虑，这个土地收益完全交给地方政府看来这个情况也要改变。

　　另外这种情况下开发商要继续生存下去怎么办？对于品质的关注就要超过以往，因为市场竞争越来越激烈，北京开发商跟我们讲现在确实很困难，现在北京如果我这个一个项目是新项目，刚刚要开盘这还好说，因为过去在去年年底的时候预计今年年终或者下半年开盘当时预计可能四万块钱一平米，但是现在市场不好了限购、限贷、限价、限卖北京可能80%的人没有买房子的权利，怎么办呢？开盘定位为3万或者2.8万实际上已经降价了，但是这个不明显。开发商最头疼的，这个项目已经搞好几期了，第一期、第二期、第三期每一期不断上涨，第三期已经四万块钱一平米了，但是现在第四期要开盘还卖四万块钱一平米肯定卖不出去了，这个开发商觉得很苦恼，如果宣布第四期三万一平米马上前期业主要找来，这个没有办法平衡了。

　　如果仍然挂着四万块钱一平米，但是这个房子小区可能成了卖不出去的小区，在最近一段时间可能闲置住空置住，所以开发商最苦恼最害怕就是这一点，所以提升住宅的品质改善服务这是往里面加东西，我把环境做再好一点，争取说明这一期品质有所提升，这个可能还会好一点。另外在这个情况下我们住宅产业化的进程会进一步的加快，很多开发商像万科都在研究住宅产业化的问题。

　　下面讲一下住宅产业化的问题，所谓住宅产业化这是1968年由日本人先提出来，但是我们很快接受了，实际上文化大革命当中我们还在，当时我们提出工业化不叫住宅产业化，当时搞四话一改设立标准化、施工机械化叫做墙体改革，当时全国也改轰轰烈烈搞四几种体系，装配是大胆、框架清白、大模板上海一模三板，再一个大型砌块，当时在南宁大板楼当时盖两栋推掉，就是做对比，跟普通的五层砖混凝土的结构比较，结果大板楼整体性要比砖结构好很多当时这样一个电影推进住宅产业化。但是我们真正把这个名字叫做住宅产业化是在1996年当时部里面发一个文件，住宅产业现代化工作实施大纲，1998年成立了建设部住宅产业化办公室，现在叫做住房城乡建设部住宅产业化促进中心，什么是住宅产业化呢？联合国过产业化下过定义有六条。第一条生产的连续性；第二生产物标准化；第三，生产过程的集成化；第四工程管理规范化；第五生产机械化；第六，生产科研技术一体化。1990年我们部里面跟日本的交通省具有合作的关系，GICA叫做日本国际学历机构来进行合作，当时日方有援助有长期专家在这里短期专家在这里，你们日本人提出住宅产业能不能用最简练的语言描述一下到底什么叫做产业化，当时日本专家脱口而出，“产业化三条，第一叫做资金和技术的高度集中；第二大规模的生产；第三社会化供应；只要满足这三条就是产业化。”如果不满足不算产业化，日本人讲三句话还是归纳很好，比联合国概念要清晰，第二，为什么要推进住宅产业化，前些年澳大利亚一个代表团到建设部来访问，我接待他们就谈到产业化的问题，澳大利亚的团长说了，你们讲住宅产业化，你们眼里澳大利亚新西兰实现了住宅产业化的，但是我要告诉你我这个住宅产业化是给逼出来的，他说澳大利亚的建筑工人的工资是普通其他行业工人的平均工资的三倍，澳大利亚的建筑工会是最厉害的工会，所以，我只好尽量把现场分解下来的东西分解到工厂做，分解工厂运现场组装，尽量工厂量制作，用人力很少现场装备很简单，只有这样到澳大利亚生存下来，到中国考察之后发现中国劳动力便宜中国技术人员素质不错，中国可以采购到很多价廉物美的材料，现在计划把工厂澳大利亚迁中国来，到中国雇佣中国技术人员，在中国生产我的部件，然后运澳大利亚最后加上所有费用成本还会下降，你们讲一国两制，我们新西兰两国一致，所以产品运到澳大利亚新西兰这样更核算，实际上去日本考察日本相关企业也是这样讲，日本在生产建造住宅，日本很多独户小住宅，这个小住宅每一间房间室内、室外都按上，然后生产线40几分钟这一栋房子构建出来，然后运到现场一天时间组装好，这种情况因为中国相对来说劳动力价格水平比较低，在中国可能不太核算，但是日本可以生存下来因此搞很多年了。

　　所以，现在我们有些企业说我们推进产业化所以价格要提升成本要增加，实际上这句话不对，产业化西方欧美国家发达国家推进住宅产业化就是为了降低成本提高质量，保证质量降低成本减轻劳动强度缩短工期节约材料，所以如果不是这些原因不会推进产业化。

　　在中国当然也是这样，下一个问题谁来推进住宅产业化，推进住宅产业化现在像政府成立了相关机构这些年一直做工作，行业协会也在推动，但是真正推动住宅产业化的主题应该是谁呢？应该是企业，所以为什么叫做住房城乡建设部住宅产业化促进中心，只能促进一下，真正做这个事情还是靠企业和企业集团。离开了企业这个住宅产业化就是免谈，住宅产业化实际上生产方式的改进，同时也是生产组织形式的改变。怎么样推进住宅产业化的问题？

　　这些年很多人跟我说住宅产业化好象这些年在中国进展不太大，我说错了，实际上回顾一下我们住宅的建造方式，我们生产组织形势已经渐渐有很大的改变，中国因为特殊国情人多地少土地是公有的，所以我们国家住宅建设高层住宅现在越来越多，已经不要说大城市现在中等城市在一些三四线城市已经掌握了建造高层住宅的技术，这种高层住宅并不一定非要全部把构建拿到工厂里面生产这才叫产业化，比如说我们商品混凝土，我们有成套的新型的模板，这些组装起来生产方式也认为产业化的方式。另外，我们像门大家想过去我们门住宅里面的门我们要变成一个成品装到住宅里面有很多很多的工序包括，门帘子制作等等很多问题，运到现场还有一个运输问题，现场以后还有一个组装的问题，现场工人为了保证缝隙符合要求采取很多的加工才能装上。

　　我们现在基本上都是套装的，在工厂生产好油漆除了锁没有按其他装好，一个工人可以装四个门，如果复杂的门锁需要装至少装两个半，这个效率大大提高了，这种方式就是产业化的一种方式。生产组织形式来说，我们房地产开发企业因为是整个项目的组织者，他这个现在的生产组织方式已经有很大的改变，比如说恒大集团，大家可能没有很注意这个集团，有的时候叫恒大地产，总部在广州成立于1996年，那个时候我们国家的房地产业已经比较发达了，很多在我们整个产业强手如林了，在这样一个环境下当时恒大地产才开始组建，当时他们没有多少钱两千万块钱就开张了，当时在广州，广州房价当时比较高，怎么办呢？他们没有办法跟大企业竞争，所以恒大地产当时制定了一条适合他们的路线，他发现很多广州穷人买不起房，所以他在广州城郊结合部买比较便宜的土地当时卖的毛坯房价格很便宜，针对这样一个特殊的客户群体恒大就开始经营下来了，他实现了最早原始积累。但是同时恒大房产低档产品的代名词，恒大就是小户型质量不太好这样一种状况，2004年恒大积累一定实力以后他觉得这样不行所以搞一次华丽的转身，恒大搞标准化然后成品化，所有房子都是成品化恒大全部做成品房，然后，恒大制定的路线就是说我拿地在全国我肯定不到市中心，一般恒大在市中心拿地不超过10%，他要求各个城市拿地都是要拿已经规划的高速公路或者轻轨但是正在建设还没有建成的地方，将来建成以后一小时可以到达市中心这样位置拿地，因为没有通车所以这个地方地块往往比较便宜，这是拿地基本都是这样拿，现在恒大全国各地很多摊子一个城市很多项目但是现在没有进上海、进北京，现在上海北京房价太高认为还不适宜，各地已经很多项目，这些项目标准化的管理，一个项目团队的组织架构、管理制度、一切的一切都是标准化，然后全国各地不断的复制拷贝，所以恒大的项目都是一样，另外采购采用集中采购，恒大现在背后有一百多家生产商跟着他，这个生产商都是经过考察之后产品质量很好的，恒大跟他们建立这样一种相对稳定的合作关系，这些厂家给恒大的的他们价格产品价格相当于我们建材市场的两折甚至1.5折价格非常低，但是恒大这个上面一个全国项目非常多，恒大在去年的销售额已经达到527个亿，今年准备达到700个亿紧随万科之后变成房地产市场老二，去年利润80个亿，今年1到7个月份恒大完成500亿销售收入，所以年终宏观调控形势下实现700亿没有问题的，这些厂家承诺我有很大的量，我给你提供清单往哪里发货到时候的发货可以的，保证每个月25号给你结算，25号只要收到的货肯定要付款到你账户上，恒大内部制定了规则如果25号没有把货款付出去要重罚负责汇款的人，所以这些厂家非常珍惜跟恒大的的这种合作关系，虽然价格很低，前不久我到鄂尔多斯去，鄂尔多斯我是地方开发商，我跟恒大恒大心里也有项目现在没有办法跟他竞争，同样区位我们两个项目捱着，恒大成品房装修好而且还不错，恒大有好几个装修公司跟着他，也是这种稳定的关系，他说我是毛坯房，恒大成品房卖的比我还便宜，只能他把房子卖完了我再卖，但是不能降价，如果降价我就亏了所以全国这样一种模式。

　　生产组织形势来说这就是一种虚拟住宅产业化集团的的模式，这好比麦当劳、肯德基，这种经营方式我们中国还没有完全学会，但是这个方式恒大是一直参考这种标准化的大规模扩张这样一种方式，当然万科做的很不错搞集中采购，但是恒大这种方式来看相当成功的，1977年当时听过一个报告，当时还没有改革开放，那个时候叫毛主席革命外交路线，72年尼克松访华以后，我们出国考察，回来做一个报告美国养鸡一家上万只鸡，人家鸡蛋供应很充足而且很便宜，但是我们没有几年之后我们中国出现了机械化养鸡很快赶上，住宅产业虽然中国跟国外比还有很大差距但是不是说非常遥远，在不远将来可能也会实现，谁先走道这一步可能竞争当中会取胜。今天上午我就讲这些，谢谢大家很耐心的听我讲完。谢谢！