中财网手动和自动控制电路图:房屋买卖合同解除后法院应否支持折旧费的主张
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/29 17:19:53
张海勇
上传时间:2007-6-10
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案情 ２００３年７月，张某与王某签订了房屋买卖合同，约定如卖方王某在１年内未把房屋产权转移至买方张某名下，张某有权解除合同。合同签订后，张某交付了购房 款２０万元后搬入该房。２００４年８月，张某多次催促王某办理产权过户手续，王某始终未办，遂向王某发出解除合同的通知，并要求王某返还全部购房款。王某 同意解除合同，但只愿意返还１９．４万元，其余６０００元则认为是房屋的折旧费。双方协商未果，张某遂向法院起诉。
分歧 在审理过程中，对王某所谓折旧费的主张是否支持存在两种意见：
第一种意见认为，应支持王某的主张。理由是：张某在未取得所有权的情况下便占有、使用房屋，使房屋产生了损耗，王某遭受了损失，所以张某占有、使用房屋所得的利益应为不当得利，理应返还，而房屋折旧费应看做是张某所得的不当利益。
第二种意见认为，不应支持王某的主张。理由是：张某是基于买卖合同而占有、使用房屋的，不存在不当利益。本案合同解除后应发生恢复原状的法律效果，当事人 应恢复到订约前的状态，即张某应返还占有、使用的房屋于王某，王某应返还２０万元的购房款。所以，王某主张的房屋折旧费于法无据，不应支持。
评析 笔者同意第二种意见，理由如下：
首先，张某占有、使用王某的房屋并不是无法律依据。虽然房屋产权并没有转移至张某名下，张某没有取得该房屋的所有权，但张某是基于合法有效的买卖合同占 有、使用房屋的。王某在合同签订后，依照合同交付给张某钥匙即视为向张某交付了房屋，张某取得房屋的占有、使用权。而所谓不当得利，是指没有合法根据，取 得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当得益返还受损失的人。所以，张某占有、使用房屋的行为并不构成不当得利。
其次，合同解除后根据合同的履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状和采取其他补救措施。一般认为，继续性合同的解除原则上无溯及力，如，租赁、借 用、消费借贷等以使用、收益标的物为目的，已经被受领方享用的标的物效益是不能返还的，也就不能恢复原状。而对非继续性合同的解除原则上有溯及力，产生恢 复原状的法律效果。本案是以房屋作为标的物的买卖合同，是非继续性合同，产生恢复原状的效力。所谓恢复原状，是指当事人应恢复到订约前的状态。在合同解除 以后，当事人要达到订约前的状态，应当包括如下几个方面内容：１．已经作出履行的，除返还财产以外，还应补偿因返还而支付的费用。２．如果返还的是能产生 孳息的物，则除应返还原物之外，还应返还孳息。一方在占有标的物时为维护标的物而支付的必要费用，也应返还。由于解除合同本身是对受害人的一种补救方式， 它体现了对违约方的制裁。所以，返还作出的履行，应充分考虑保护非违约方的利益以及对违约行为的制裁，如，对违约方因履行或返还而产生的费用及非违约方已 经得到的孳息，就不应返还。因此，无论从合同解除所保护的对象还是合同解除后所产生的法律效力，王某所主张的折旧费都不应得到法律支持，相反对于由于王某 的违约行为致使张某受到的损失，王某应依法赔偿。
第三，买卖合同是一种典型的互相对待给付的双务有偿合同。在买卖双方相互部分或全部履行后的情况下，如果合同解除发生恢复原状的效力，由于我国法律未承认 物权行为独立性和无因性理论，因此给付人请求受领人返还给付物的权利是所有物返还请求权。在范围方面，它以给付时的价值额为标准进行返还，受领人获得利益 多少，在所不问。如果支持本案中王某所主张的房屋折旧费，那么是否也应该支持张某所主张的王某因购房款２０万所得的其他利益呢？这些其他利益和折旧费的标 准是多少，它的计算方式又是怎样的？显然如此假设是不符合法律的相关规定的。当然，如果本案合同约定折旧费的话，由于合同贯彻当事人意思自治原则，只要当 事人的约定没有违反法律法规强制性规定的条款，应认定为有效，依据合同所提出的主张理应得到法院的支持。但本案中的合同并未有此约定，故法院不应支持王某 的主张。
来源：人民法院报
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案情 ２００３年７月，张某与王某签订了房屋买卖合同，约定如卖方王某在１年内未把房屋产权转移至买方张某名下，张某有权解除合同。合同签订后，张某交付了购房 款２０万元后搬入该房。２００４年８月，张某多次催促王某办理产权过户手续，王某始终未办，遂向王某发出解除合同的通知，并要求王某返还全部购房款。王某 同意解除合同，但只愿意返还１９．４万元，其余６０００元则认为是房屋的折旧费。双方协商未果，张某遂向法院起诉。
分歧 在审理过程中，对王某所谓折旧费的主张是否支持存在两种意见：
第一种意见认为，应支持王某的主张。理由是：张某在未取得所有权的情况下便占有、使用房屋，使房屋产生了损耗，王某遭受了损失，所以张某占有、使用房屋所得的利益应为不当得利，理应返还，而房屋折旧费应看做是张某所得的不当利益。
第二种意见认为，不应支持王某的主张。理由是：张某是基于买卖合同而占有、使用房屋的，不存在不当利益。本案合同解除后应发生恢复原状的法律效果，当事人 应恢复到订约前的状态，即张某应返还占有、使用的房屋于王某，王某应返还２０万元的购房款。所以，王某主张的房屋折旧费于法无据，不应支持。
评析 笔者同意第二种意见，理由如下：
首先，张某占有、使用王某的房屋并不是无法律依据。虽然房屋产权并没有转移至张某名下，张某没有取得该房屋的所有权，但张某是基于合法有效的买卖合同占 有、使用房屋的。王某在合同签订后，依照合同交付给张某钥匙即视为向张某交付了房屋，张某取得房屋的占有、使用权。而所谓不当得利，是指没有合法根据，取 得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当得益返还受损失的人。所以，张某占有、使用房屋的行为并不构成不当得利。
其次，合同解除后根据合同的履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状和采取其他补救措施。一般认为，继续性合同的解除原则上无溯及力，如，租赁、借 用、消费借贷等以使用、收益标的物为目的，已经被受领方享用的标的物效益是不能返还的，也就不能恢复原状。而对非继续性合同的解除原则上有溯及力，产生恢 复原状的法律效果。本案是以房屋作为标的物的买卖合同，是非继续性合同，产生恢复原状的效力。所谓恢复原状，是指当事人应恢复到订约前的状态。在合同解除 以后，当事人要达到订约前的状态，应当包括如下几个方面内容：１．已经作出履行的，除返还财产以外，还应补偿因返还而支付的费用。２．如果返还的是能产生 孳息的物，则除应返还原物之外，还应返还孳息。一方在占有标的物时为维护标的物而支付的必要费用，也应返还。由于解除合同本身是对受害人的一种补救方式， 它体现了对违约方的制裁。所以，返还作出的履行，应充分考虑保护非违约方的利益以及对违约行为的制裁，如，对违约方因履行或返还而产生的费用及非违约方已 经得到的孳息，就不应返还。因此，无论从合同解除所保护的对象还是合同解除后所产生的法律效力，王某所主张的折旧费都不应得到法律支持，相反对于由于王某 的违约行为致使张某受到的损失，王某应依法赔偿。
第三，买卖合同是一种典型的互相对待给付的双务有偿合同。在买卖双方相互部分或全部履行后的情况下，如果合同解除发生恢复原状的效力，由于我国法律未承认 物权行为独立性和无因性理论，因此给付人请求受领人返还给付物的权利是所有物返还请求权。在范围方面，它以给付时的价值额为标准进行返还，受领人获得利益 多少，在所不问。如果支持本案中王某所主张的房屋折旧费，那么是否也应该支持张某所主张的王某因购房款２０万所得的其他利益呢？这些其他利益和折旧费的标 准是多少，它的计算方式又是怎样的？显然如此假设是不符合法律的相关规定的。当然，如果本案合同约定折旧费的话，由于合同贯彻当事人意思自治原则，只要当 事人的约定没有违反法律法规强制性规定的条款，应认定为有效，依据合同所提出的主张理应得到法院的支持。但本案中的合同并未有此约定，故法院不应支持王某 的主张。
来源：人民法院报
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