中财网仲景牌知柏地黄丸:[转载]房地产项目融资思路
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/30 01:17:24
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分类： 房地产 原文地址：房地产项目融资思路作者：睿傑1、寻找信誉良好且资金实力雄厚的施工企业进行合作。作为双方合作的条件之一，积极与施工企业洽谈，看是否能通过垫资或委托贷款方式对项目公司提供资金支持。现阶段，受国家对房地产限制性政策的影响，银监会已向各银行发布风险提示：房地产商自有资金比例必须达到35%，才能申请银行操作委托贷款业务。此举无疑将加大项目公司乃至整个房地产界委托贷款的难度。
2、过桥方式。通过银行、房地产商会、集团或者股东方为中介，寻求具有资金实力的单位或组织通过委托贷款方式融资。利用项目公司或者集团公司的信誉，以及项目的未来预期收益，从而赢得对方的支持和信任，将富余资金或者银行借贷资金投入寸滩项目，以获取较高的资金回报。
3、投行业务。目前，股份制商业银行贷款业务越来越灵活机动，在互惠互利的基础上实现双赢是融资双方的共同目标。银行可以为项目开发提供强有力的资金保障，但同时要求公司在支付银行同期贷款利息的情况下，还需按照约定比例额外享受固定收益，甚至还需要包揽公司的存款、贷款及按揭等业务。融资过程中，银行还将对项目开发的资金运作进行全程监控。采取此种融资方式，最大限度地为公司项目开发提供了资金支持，同时也在一定程度上降低了项目操作的自主性和独立性。
4、在贷款条件成熟后，利用自身资源向银行进行融资。可分别与国有商业银行和股份制商业银行协商，股份制商业银行在办理前期贷款手续时较为简便，时间短。国有商业银行贷款手续复杂，时间长，但相比股份制商业银行而言，贷款额度大，能满足项目开发需求，资金有保障。
5、利用信托、基金、企业债券等方式筹集社会资金。这三种融资方式对公司都有一定的限制，要求较高的资格，包括公司资信度、组织形式、注册资金以及公司的未来效益等。同时现行法规规定：采用募集方式，募集对象为社会公众和法人，在公开向社会募集之前，发起人必须认购募集资金总额的35%以上，其余部分才能向社会公开募集。信托贷款是一种新型的贷款方式，操作简单、但资金成本较高，同时还需要担保以及相应的资产抵押。银监办[2005]212号文明文规定：对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放贷款；申请贷款的房地产开发企业资质不低于二级房地产开发资质，且开发项目资本金比例不得低于35%，故公司按此方式融资难度较大。
6、私募资金。利用公司的信誉及项目的未来预期收益，吸引一些企业或其它组织以及社会团体、个人，通过非公开方式募集闲散资金。私募基金的投资更具隐蔽性，运作也更为灵活，相应获得高收益回报的机会也更大，同时对于企业而言，就意味着要付出更高的资金成本。
7、增加注册资本金。增加公司注册资本金，使自有资金达到初始投资总额的35%，以满足项目公司拓展融资渠道的需求，显得尤为重要。增加注册资本金一来可以提升企业的外部形象和内在的资信度，适应项目公司滚动开发的资金补充需求；二来为公司未来融资平台的搭建可以打下坚实的基础。
8、利润分配转股。房地产行业的资金链就是企业发展的生命线作为股东方希望企业长期生存与发展，可以获取较为稳定的长期投资回报。董事会、股东会在制订企业年终利润分配方案时，更大程度上需要考虑项目的可持续发展，但同时也需要兼顾股东陆续收回投资的意愿。为此，可通过合理的利润分配转增资本的方式进行利润分配，既可以体现出投资人对项目的信心，同时也稳定了项目开发所需要的资金量。
9、利用集团内部资金进行余缺调剂。尽可能利用内部资源，充分集中全资子公司及控股子公司闲置的资金，进行统一调度，提高资金的周转速度，充分发挥资金的使用效率。
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