泡沫之辨：我们能够容纳多少城市综合体

　　21世纪经济报道以“城市再造：以模式创新求解城市综合体可持续发展”为主题，于11月25日在上海举办21世纪中国城市综合体高峰论坛2011年年会。东方财富网全程直播此次论坛，以下为论坛第一个对话环节的嘉宾发言实录。

　　下面我们进入今天第一个对话环节，泡沫之辨，我们能够容纳多少城市综合体。有请以下对话嘉宾：

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• 突发暴涨很可能不期而至 股民福音：套牢股票有救了!

　　住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士；

　　中国房地产研究会副长顾云昌先生；

　　经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生；

　　全国工商联房地产商会秘书长钟彬先生；

　　银泰置地(集团)有限公司副总裁王锐先生。

　　下面，让我们掌声有请本次对话的嘉宾主持，知名的财经评论家、财经专栏作家叶檀女士。有请各位嘉宾！

　　叶檀：刚才看到抢帽子的游戏，以后商业地产是不是也会这么抢。早上我想商业地产方面的问题，在座都是专家，我听说有的城市在规划的商业中心CBD就有20几个。王先生做实物的，您觉得上海这样的一线城市可以容纳多少个城市综合体？

　　王锐：我觉得这个相当具体，先从比较宏观的层面讲一下。今天我们辩论的主题是城市综合体的泡沫之辨。刚才几位专家提到了，目前中国城市综合体方兴未艾，很多城市出现了大量城市综合体项目。据我们了解比较突出的城市，年初了解在建的城市综合体项目80个，就我最近了解到，成都的城市综合体已经达到了100个。

　　怎么考虑城市综合体的泡沫问题。我有四个方面的观点，我觉得就目前中国在建储备的城市综合体项目来说，从长远来看和中国整体人口总量、经济发展和城市化进程的速度来看没有达到饱和的状态。

　　很多人感觉城市综合体出现的太多，有泡沫的问题。我觉得和城市综合体规划的平衡性问题有直接因素。我们可以了解到，目前国内在建城市综合体项目基本都是在一线或者经济比较发达的二线城市。我们还有三线，甚至经济发达的四线城市相对来说不是那么多。

　　叶檀：您认为在个别地方还是有泡沫的，其实总体没有饱和？

　　王锐：对。城市综合体的增长速度和城市化经济发展速度相匹配。在近一两年，由于住宅宏观调控，很多住宅地产开发商觉得商业地产抗风险能力比较强，长期投资相对于住宅比较稳定。去年开始，很多住宅包括其他行业转到商业地产。在未来一两年或者三年出现了井喷，突然上千个城市综合体出现。在这个阶段性肯定存在泡沫。

　　由于整个商业地产在中国的发展来说，宽泛一点算十年左右的时间，发展根基比较浅，包括各种资源、人才储备相对于其他行业还是很年轻的。这么大的体量需要找到人力，人力成本不断的增加，拿地成本不断增加。由于一个区域出现过多的项目，租金收益可能还会降低。

　　叶檀：您说了这几个观点让我应接不暇。我听着觉得还是泡沫，从人才储备、土地储备各方面都是泡沫。请问秦虹女士，像成都这样100个城市综合体，人才储备各方面都不够，你觉得是不是一个泡沫。

　　秦虹：城市综合体是否能够满足城市发展的需要不能以个数为标准的，专业说法是人均的商业面积。人均商业面积大供应充足，人均商业面积小供应就是不足的。我们应该综合考虑。

　　即使人均商业面积达到相对比较高的水平，也不能说我们商业供应就过剩了，因为我们现在存在巨大的结构性差异。我们商业提供的服务、产品、商品还是一个同质化的。在同质化的水平下，大家已经饱和了，差异化的需求往往得到满足。中国促进消费和购物，因为国内没有能够满足这些人需求的产品和服务，所以大家到境外消费。中国的商业地产不是简单的多少和过剩或者泡沫的问题，关键是我们结构性的问题还是很突出。

　　叶檀：您刚才说到了不管多少不能以个数为标准，要以人均占有的商业面积来看。现在这样的情况下，我看到每个城市的面貌比较相同，你认为这样的情况下，是不是像现在主打模式商业的城市综合体有点儿过剩，应该发展一些差异化的城市综合体，能不能往这个方面稍微阐述一下。我们看到比较类似的商业综合体是不是有点儿过剩。

　　秦虹：关于这个方面也要分城市。我们看到二三线城市商业供应方面确实短时间内大家集中供应过多的趋势，这个是需要警惕的。我们商业服务业的提供和人们收入水平提高和城市人口速度相匹配。当然商业的发展有一个过程，如果我们在今后运营如果成功，能够注意到这个差异化的竞争可以大大的缓解这种供应过度的问题，需要后期组织运营方面体现差异性。商业地产能否成功根本不取决于我们的地产，关键是取决于商业。如果商业有足够的支撑能力，我们再提供一些地产是没有问题的。如果商业没有足够能力，现在就可以说已经过剩了，开发企业盖房子是全世界一流的，中国的房地产企业盖的房子是全球每年盖房子的总和。这个问题更多需要商业专家解决，商业服务业产业如何发展的问题，地产的发展不是问题，问题是在于商业。

　　叶檀：从商业来说确实需要拓展商业能力。我想问钟伟先生一个问题，第一、整体泡沫和结构性的泡沫问题。第二、对于您来说，哪个城市的商业物业您比较满意，或者你理想中比较好的商业物业形式大概是怎样的？

　　钟伟：让我体验的讲商业物业的方式我肯定讲不来，因为我从来不逛街，我也好多年没有看过电影了，逛街对于我来讲是一件奇怪的事。我只能通过数据来看。从中长期来看，我们的人口结构变化必须给各位敲警钟，从现在到2020年，中国60岁的老人每年增加1200万，14岁以下青少年，每年减少400万，18-50岁的青壮年劳动力每年减少320万。未来消费主力军可以说是体力劳动者、青年农民工，他们的收入增长最快。由此来看，从现在到未来一段时间，哪种城市商业综合体比较繁荣呢？体量比较小的，在县一级或者地级市，原来商业竞争气氛不太激烈的，可能他们的日子会舒服一点。

　　第二、从数据来看，我们可以看到消费方式的转变和消费能力的转变对于商业物业是有影响的。目前中国人生产和消费的习惯根本不是中国加工，也不是中国制造，我形容为中国烂造。现在胡乱生产、胡乱消费的情况这么严重，如果以后人的消费行为理性一点的话，我们也没有必要养那么大体量的商业物业。

　　第三、商业物业的确有饱和度，不是不存在边际的。一个城市有100个商业综合体，每个综合体体量几十万方，乘起来就是两三千万了，如果这个城市没有800-1000万的人口，这么支撑这么大的商业物业体量。如果我们用人均商业面积和数量的指标去衡量商业物业是不是过剩也不太科学。整体的租金回报率是向上走的，还是走平了，或者供应量受到短期冲击，铁率是如果目前商业物业整个租金回报率扣除价差，假定商业物业交易价格不涨的，只看静态的租金回报率。如果商业回报水平达不到年息3-4个水平就有点儿多了。

　　叶檀：不管怎么说，这个边际是存在的。我们看奢侈品，有可能在农民工朋友消费更受重视，我听到未来好像比较惨淡，自我约束能力比较强。另外一方面，中间赚钱的劳动力阶层在减小。有一个证据，这个证据需要王锐先生提到的，你刚才说到了租金回报率下降，能不能给我提一下具体的数据。

　　王锐：前几年我做商业地产的时候，很多企业算租金回报率基本上按照年8%的回报。这两年我觉得能有4%-6%年已经不错了。当然很多不同的城市、不同的区域有差异，平均水平4%-5%已经不错了。

　　叶檀：我想问一下钟彬先生，您了解全国的情况来看，刚才说租金收益率也在下降，但是大家建的积极性还是很高。比如上海这样的城市需要多少，成都需要多少，北京需要多少，未来的商业模式到底是怎样的，您认为有泡沫吗？

　　钟彬：我是这样理解的。您讲的要建多少的东西是有很多刚性制约的。比如城市的规划，当地的产业和消费力这些决定了一个城市应该建多少。你问到了既然知道4-6%为什么还要建。这里面反应了模式的悖论。仅仅解决了价格下降，是不是解决了以后运营的好和收入高呢。我认为综合体是存在着很多矛盾的，比方说有三个问题没有理的特别清楚。比如运营模式，卖多少租多少，如果完全靠租，你的品质很好。问题都是租，你的金融模式怎样。中国有没有好的金融产品和金融方案解决综合体。

　　另外还有生活模式，刚才秦老师讲了千篇一律，一个城市是多元的，需求也是多元的，需求模式如何创新呢。另外一个问题是审美模式，是不是所有人的看法是一模一样的。所以这些都是悖论。

　　叶檀：您刚才说到了悖论，悖论的问题是很难解决的。能不能举个具体的例子，您觉得哪个城市做得不错，或者您要更大胆一点说哪个城市做得很糟糕，有没有这样的例子。

　　钟彬：这个很难说，倒不是其他原因。您刚才问的问题一样，你讲到了成都再建100个城市综合体，但是我们在成都看到的城市综合体不多的，他没有呈现，我很难判断未来的生意怎么样，竞争力怎么样。当我们深入和这些企业沟通，这些企业都是有一些竞争力的，并不是完全盲目的。企业的想法和市场是不是能够契合，这是我们思考的问题。甚至不是我们企业家和地方政府决定的，就是刚才钟老师讲到的，整个国际经济的大势不是以个人的意志为转移的。

　　叶檀：听下来还是要未雨绸缪，每个人觉得自己很有竞争力，每个人都觉得自己最后死。事实上这个市场是很残酷的，不知道最后怎么样。刚才说到了城市综合体泡沫的问题，在座的嘉宾观点不太一样。刚才有一个话题可以接着讨论，城市综合体形态方面。您刚才说到了几个方面比较多，一个是金融方面，是卖还是租，商业模式到底怎么样，这是比较细节的问题。既然讲到了商业地产有没有泡沫的风险，刚才说到了结构性泡沫的问题，在接下来的问题想问大家，我们的结构性泡沫在哪里，是某一种商业模式或者某一种城市综合体过剩了吗？如果有的话，到底是哪种过剩，是不是早上去的和晚上去的城市，或者第二天去的城市所看到的东西都一模一样，有没有这样的一种方式？

　　王锐：其实我第一个发言的时候讲到了第二个观点，我觉得是不平衡的。比如成都100个城市综合体，但是在成都周边的城市，比如三线或者四线城市，在总量不是那么大的城市建那么多城市综合体，相互之间的竞争有可能会造成资源浪费。我觉得同质化的组合，中国的供应商的品质和经营能力的问题。中国真正能够做到全球连锁服务行业相对比较有限，造成了所有的招商找数量比较有限的商家，造成了同质化的情况。

　　刚才钟先生提到大家审美和消费习惯的问题，都有一个虚荣心。新的业态产生的特别少，相对来讲十多年的发展，健身、儿童游乐等等，没有其他新业态的出现。这造成了同质化第二个问题。

　　第三个问题是要有特点和特色，代表了所面对的消费客群相对来说不是那么宽泛，会窄一点。目前竞争激烈的情况下，是否因为没有独特的特色变强，还是反而变弱。由于这个行业发展时间比较短，很多企业转入这个行业没有沉淀和研究的过程，可能是模仿，比如模仿华润或者中粮、万达，没有在这个基础上进行创新。

　　叶檀：其实大家看到的都是千篇一律的东西，你模仿我，我模仿你。既然是成都那么多综合体，而周边三线城市或者四线城市又没有，为什么我们的发展商不想到往三四线城市渗透。第二个问题，在现阶段，我们的城市综合体必然是千篇一律，因为招商的时候不可能找到别的上门。

　　王锐：这和政府的招商引资也有很大关系。比如不到100万人口的城市里面，为了招商引资，同时引进6、7个城市综合体的项目进来，这是政府的因素。另外钟先生提到了，每个企业都认为在这个市场竞争有自己的优势，纵使有80个或者100个城市综合体，自己都会认为有自己的生存之道。

　　第二是同质化的问题。中国的零售和商业发展也好，便利性，我住在这个区域，生活半径在这个区域，如果在这个区域里面有适合他的商业项目，会成为他消费的一个点。现在我们的城市发展是单核向多核发展的阶段。

　　叶檀：下面请秦虹女士，根据您的观察或者判断，未来中国的城市综合体大概会往哪个方向走？

　　秦虹：我觉得满足基本生存需要的商业是充足的，小超市、大超市遍及城乡。中国的商业地产需求不是在满足最基本生存需要的商业领域，我们一定是消费结构升级之后的那个城市紧缺的，包括生产性服务业的缺乏，我看好消费结构升级之后带来的服务和生产性服务业，为他提供的商业地产需求。

　　我们中国喜欢搞商业中心、商业街，在一个城市很普遍。但是中国最缺乏或者最不发达的就是站点商业。因为站点商业解决大量随机性购物的问题，我家里买油盐酱醋的问题早就解决了，随机性的消费要集中在站点上。否则交通换乘的时候，我发现时尚的产品或者时髦的衣服，这是对于他生活必须的，引起了他的购买欲。他可以满足时尚和心理需求的消费，这个在国外站点商业远远发达于中国。这和我们上午说的交通规划体系有很大关系。在国外周边沿线土地都是和公共交通投资商一家，建大型公共交通投资商，周边土地同样归他们开发，叫做“TOD模式”。所以开发公共交通的同时，把周边的商业配套建立起来，把交通、居住和购物的需求紧密结合在一起。站点商业将来是满足经济生活需求之后，解决实际消费的一个重要的消费领域，我们恰恰脱节了。轨道交通政府建，批了商业地块是另外一个地方，虽然他可能离交通很近，下了地铁走500米、100米才会到现场。我说的站点行业是紧密结合的，从交通站出来到办公的路上就可以解决消费问题。这是我看好的站点行业。

　　叶檀：秦女士说到了站点行业，比如说轻轨或者地铁过去，帽子放在这里或者衣服放在这里，我看到喜欢就买了。但是我们看到地铁的商业还没有开通，边上的商铺就卖到每平方米3、5万。

　　秦虹：我所说的站点行业是一个整体的商场，提高产品档次，整体运营的环境可以满足一家一户的需求。

　　叶檀：还是一个地铁商场的概念，不是地铁小铺的概念。另外一点和政府有关，我们建轨道交通的时候，政府太急于利用轨道交通，利用高铁车站把商业和工业带动起来。当我们建高铁站的时候，总是建到荒芜人烟的地方，再建的话我估计上海就要建到东海大桥里面去了，他要利用站点吸引人。请问钟伟先生，您刚才说不逛街的？

　　钟伟：对我来讲逛街没有什么意义。

　　叶檀：像您这样是不是根本不需要CBD，只需要网上消费就可以了。

　　钟伟：我们现在不要谴责城市综合体该怎么盖，因为它可以招来人流，有就业，有税收。

　　叶檀：你是不是城市综合体和文化品位相当差？

　　钟伟：没有文化品位。现在开发商能做什么呢？住宅不让卖，偏移的拿一点地，只能通过商业地产拿。名以上你做城市综合体，只是你挂持有物业的狗头卖持有物业的羊肉。但是没办法，开发商必须考虑资金压力和项目的平衡。另外你谴责消费者没有品位，那是不对的，现在吃喝拉撒是我们最乐意进行的事情，我们静不下心在家里待待。每个开发商也是很认真的，希望把城市综合体做好，希望提供一些我有你没有的商品和服务。但是我刚才讲到了，现在是综合烂造的时代，不存在我有你没有的东西，所以他提供的商品和服务都是同质化的。我理解大面上所有的因素决定了，建筑综合体还是往那个方向走，租金回报水平还是不断下降。走到最后大家都完蛋了。

　　微观层面来看可能有两个新领域有机会。像我刚才讲到的，交通枢纽集中，服务由硬变软。软的有什么？一个是金融机构对于城市综合体的租用面积很大，金融机构包括银行和证券公司，他们需要企业的营业网点。以后金融机构对于城市综合体租用面积的需求，我估计未来五年中农工建交增加金融机构的数量可能在1万家左右，每家都会增设2000多个。教育需求和金融需求是对于商业综合体新增客户的主要两个源泉。什么时候我们会出现差异化特别不一样的城市综合体，一定要等政府、企业和我们自己把快生活变成慢生活的时候，才有很不一样的城市综合体的出现。

　　叶檀：您给我们指出了一条绝路，也给开发商指出了一条绝路，就是我们的租金回报率越来越低，所有的城市综合体越来越像。刚才说了我们品位这么差，也是没有办法，我们就是生活在粗糙的时代。这一点钟彬先生认同吗？

　　钟彬：刚才钟伟老师讲的观点已经形成了，租金要高，首先购买人的消费要高，这样租金才能高。从这个方面已经显现了这个趋势。

　　叶檀：我插一句。我们会不会想象综合体里面除了教育机构就是银行金融机构，我们看到商业用地几百几十万，甚至上百万方这样的，这种应该怎么办？

　　钟彬：刚才聊到100个城市综合体我是存疑的，我不知道多大面积才叫做城市综合体，我看到上百万平米已经建成的城市综合体，或者正在大量建的城市综合体其实不是特别多。这些问题是不是真问题我有点儿存疑。

　　第二、刚刚钟伟老师的观点，租金少，收益低，还是一个商业模式的问题。如果我们提供的服务是崭新的服务，我一定就有声音。有些时候我们看讲中国模式，我不太认同中国模式，很多时候是国际惯例。国际上那些已经有的，我们还是走那条路。所以还是看你的产品怎么做成对于消费者有吸引力的东西。

　　叶檀：什么样的东西，您过程说到了心仪的东西我们会去买单，什么样的东西你会买单？

　　钟彬：在一个城市引进那么多的城市综合体，最近有分析三四线城市能不能建一个微综合体，效益会不会非常高。如果没有这种微综合体的项目里面，很可能掠夺性的把商业资源全部进入，他们获得极大的商业成功。有些时候商业的竞争就是综合体的竞争，除了我们讲到各种资源的竞争，资源是稀缺。找到一个差异性，找到一个未来走向性，比如说金融和教育，包括服务业，而且地产的活力一定和未来的内需消费密切相关的。关键是能不能找到好的消费点和增长点，包括未来的点在哪里。

　　叶檀：我可不可以追问一句，也就是说未来的教育、金融包括养老这些商业物业都是有前景的，但是我们现在所看到的大面积深层的商业物业有可能没有前景。

　　钟彬：也不能完全这样讲，因为它自身也有调整，它的业态也是在不断的变化。关键是自身运营的思路能不能和未来产品有一个适时而变的过程，看看载体能不能容纳，如果载体不能容纳就有问题了。

　　王锐：我个人觉得目前中国购物中心发展来看，零售的比例越来越少，餐饮、娱乐、休闲、体验式的越来越大。购物中心不能完全算在零售范畴里面，而是一个综合性的消费，或者是一种生活模式的转变。第二、金融机构也好、教育机构也好，我们可以参考一下国外的城市综合体。目前国内的城市综合体还是住宅、公寓、写字楼、酒店、商业这样的组合。但是在国外会有学校、会有渡假村，会有医院和大型的游乐在里面。在中国很难实现的。地产商拿到一块地就建一个学校，把它卖给学校，他的获利是一个回报，卖给医院又是一个回报。在中国的教育很畸形，你送小孩去上钢琴课，一个小时可能就需要200块钱，但是教育类承受的租金水平在行业里面相对来说不高。地产商面临这么大的研究，为什么要把物业租给他呢，如果租给餐饮或者租给其他的游乐，他的收益率更大。目前的商业地产开发商会有很多短视，将来随着整体的经济发展，我们在国外看到这些购物中心，中国基本上以电玩城、电影院、卡拉OK，只要你有一个项目必须要有这些东西。但是国外购物中心没有这些，没有大型的电玩城，会有剧场，表演歌剧或者儿童的话剧。

　　叶檀：你说的可能是30年或者50年以后的综合体。

　　王锐：我不希望那么久的时间，这是一个趋势。我相信国外的购物中心原来的发展阶段也是这样的，会在发展过程当中经历这些。我相信在未来五年或者十年，现在我们很多购物中心标配的业态慢慢会淡出，由于广大消费者需求发生了变化。我觉得这是一个发展趋势。

　　叶檀：由于时间关系，我想请问四位两个问题。第一、现在介于全球经济这么难，中国经济内忧外患的，你认为商业地产类似于这样的大发展还能持续多久？第二、如果是商业地产要突围的话，未来寻找的是一个什么样的方向，是不是我们的出售物业越来越多，最后有可能本质上和住宅地区隔流。

　　钟彬：我首先回答第二个问题。商业地产如果一定要成功，目前城市综合体关键模式要成功，如果模式不成功，后面的很多问题都不成功。

　　叶檀：可以高速发展多长时间，做一个大致的预测。

　　钟彬：刚才钟老师讲了2018年是高速发展期，至少到2018年。

　　叶檀：这个很乐观，我突然从最绝望转到了这么乐观。钟伟先生自己说一下。

　　钟伟：我不是一个完美主义者，所以并不追求完美的答案。房地产行业所有其他的被政府认认真真堵上以后，现在留下的路就是城市综合体和商业地产，这条路不一定是光明大道，但是现在为止是可以唯一走的路。

　　秦虹：外围经济的发展恰恰说明了要靠内需和自身的内升动力推动我国的整体发展，我们不能看外国人的脸色过日子。我最看好的就是未来房地产金融和商业地产这两个领域。

　　叶檀：从这个方面来说还是看好中国未来的经济结构转型，要不然商业地产也没有本源。

　　王锐：如果按照现在情况来看，和中国人口总量和经济发展总量来说还没有饱和。我个人判断差不多8-10年。这8-10年可能有两到三个阶段，由于国家宏观调控，销售越来越艰难，大家知道做商业地产需要有资金链的平衡。未来2-3年有很多中型或者小型的企业面临资金大的压力。在未来3-5年会有一个行业的洗牌过程，沉淀下来的是比较有实力或者他在开发和商业运营上有自己的积累和沉淀的，有足够的体系保障他，或者他有自己的融资渠道解决保障他的资金链问题。这样的国有或者大型企业收购兼并一些小的企业，会有一些中小企业退出商业地产。洗牌之后有5年左右的时间还有一个比较好的发展。

　　叶檀：您刚才强调8-10年是一个乐观的估计，不是所有人都能够活到8-10年，8-10年是2012来了还是成熟了，还是商业地产阶段自然而然的处于成熟。

　　王锐：中国商业地产满打满算就十年，还是处于上升期和成长期。今后十年左右，不管从产品模型还是设施建造，包括商业组合和经营管理能力方面，在未来8-10年都会逐渐走向成熟。由于大的企业对于中小企业的并购或者收购，它的实力也会不断的加强，将来比如5-6家或者8-10家，在国内比较领先的企业能够抓住比较好的市场份额。

　　叶檀：最后微博有一个问题，点名需要钟伟先生回答，现在房地产行业何去何从，要不要在房地产行业继续干下去。第二、2018年以后，什么产业会比较好，像十年前的房地产行业一样好，有没有这样的一个行业？

　　钟伟：2017年的时候我可以和他一块探讨这个问题。

　　叶檀：房地产行业何去何从呢，他应该在这个行业继续待下去吗？

　　钟伟：我个人对于中国经济转型风险很大，我不认为过去30年的增长在未来可以无条件的复制。因此从2008年下半年开始看中国未来十年，我个人倾向认为外贸已经过去了，房地产正在成为过去式，银行业为首的金融机构也将成为过去时，所以外贸、地产、金融这三大类都将在中国经济的地位下降。现在这些行业从业人员曾经风光万丈，以后都会灰头土脸。

　　叶檀：但是您没有指出未来的光鲜行业。最后问我对于城市综合体有什么看法。刚才个位说了很多，我认为局部存在泡沫，未来可能会洗牌。由于时间关系，今天这场讨论到这里。谢谢大家，谢谢四位嘉宾！

　　吴伯凡：大家针对泡沫谈了这么长时间，实际上泡沫并不是一个贬义词，泡沫至少是一个中性词。所谓泡沫是原有高度发达的产业，由于成长性不够的时候被迫溢出了大量的收益，无偿捐赠给新的产业。大量的泡沫浪费导致一种新的产业在这种破灭当中产生，这是每个行业都遵循的共同规律。所以大家没必要对于泡沫产生一种悲观的情绪，实际上总会有从泡沫当中打造自己的商业模式，自觉不自觉寻找竞争力的企业。

　　今天上午三位嘉宾的演讲以及这场对话，让我们初步明了商业地产，尤其是城市综合体未来的机遇和挑战，以及在这种挑战当中保持一种什么样的正确心态应对这种机会和挑战。

　　今天上午的会议到此结束，感谢各位嘉宾的精彩演讲和对话！