嘉兴学院梁林校区:当前保障性住房体系的弊端及其改善建议

　　持续的高楼价引来了民众的不满声，两会期间有关房地产的提案更占据了提案数量的“半壁江山”，可见居住问题矛盾的突出。为实现居者有其屋，在今年的政府工作报告中提出，继续大规模实施保障性安居工程，并将该工程列在了“促进房地产市场平稳健康发展”措施的首位，并提出中央拟安排保障性住房专项补助资金632亿元。计划2010年将新增保障性住房300万套 各类棚户区改造280万户。

　　一系列措施以后，我们似乎已经已经看到中央对解决当前住房问题的办法，起码是已经有了一个明确的基本方向。即中高端收入家庭、购房投资需求的均通过完全的市场化进行调节，市场供求关系决定最终的价格，政府争取在日后尽量少直接干预市场行为。另一方面低需要保障的收入家庭，通过廉租房为代表的保障性住房公共产品满足其最基本的居住需求。而介于两者之间的中等收入家庭，则部分通过商品房市场，部分通过保障性住房进行满足。过渡阶段，政府会通过限制套型面积，间接增加供应套数，同时降低单元总价，最终实现部分商品房也参与到满足中等收入家庭的购房需求。国家这一政策有效率优先，兼顾公平的思路。想法是好的，但作为夹心阶层的保障性住房产品(限价房、经济适用房)自推出便一直备受争议。而其争议点主要有：

　　一、分配不公的半公共产品

　　如何界定何种对象有权利购买各种保障性住房争议最大。在某种程度上它既然抹去了效率优先——干得好的要买贵的，干得不好反而可以买便宜的。也丧失了兼顾公平——对于收入相同但已经购买了商品房的家庭不公。

　　同样的劳动者，4000元月收入的必须去买12000元的昂贵的商品房，2000月收入的可以买6000元的价格低廉的经济适用房和限价房。以广州为例，今年首批限价房其最高限价仅6375元/平，而周边普通商品房楼价在9000～15000元之间，限价房的单价整整比周边商品房低了一半以上。这里出现了两个问题：一是保障低收入群体是否会最终变成了鼓励落后?二是工作积极收入较高的，被迫买商品房后最终比低收入家庭背负更重的住房债务负担，最终成为比困难户更困难家庭。这对积极工作的一方是重大的打击。另外，即便是收入条件同等且都应该享受购买保障性住房的群体，一部分人先进入商品房市场的人就得月月高价供楼，而后购房的则有机会可以少花大笔钱住同样的房子。

　　需要强调的是，经济适用房、限价房等产品均附带产权出售，其实质是全体纳税人的钱让一小部分人分享，所以限价房、经济适用房除了解决居住问题以外，还属于财富再分配问题，而当前的分配制度也存在着明显的缺憾。

　　从另外一个角度考虑，带产权保障性住房是全社会纳税人为极少数人“幸运儿”买单，更多的抽签不中的买不到保障房“倒霉一族”，仍然只能购买昂贵的商品房。更倒霉的是他们作为普通纳税人，已经把一部分钱“捐献”给了那些中签的“幸运儿”先享受起来。

　　二、标准太高，惹“富人”惦记

　　漂亮的保障性住房可能最终保障不了需要保障的人群，正因为他漂亮而且廉价，所以吸引了大量“富人”开始消尖脑袋想办法也“申请”一套带产权的保障性住房。我认为当前保障性住房产品设计即管理上存在以下三大问题。

　　1、 产品标准太高

　　当前几乎所有城市的保障性住房和普通商品并没有太大区别，都有时尚的外立面，花园式小区，不少更是每套都带入户花园，基本都还设有车位……。相关的政府官员更将此豪华的保障性住房作为政绩对外展示，殊不知是大错特错。正因为保障性住房太豪华，品质和商品房相当，而价格又便宜许多，才让一些“富人”把手伸向保障房，如果产品品质本身就存在差异，没有车位，环境稍次等。“富人”便不会惦记保障性住房的主意了。所以保障性住房的品质应该和普通商品房有区别，而且区别是明显的。保障房体系内各种产品之间也应该存在差别，经适房应该比限价房差，廉租房应该比公租房差。

　　保障性住房是解决中低收入家庭基本居住问题的，属于过渡型产品，如果家庭收入提高了，就应该鼓励其购买更高档的商品房提高居住质量。目前我们保障性住房的面积偏大，部分的确更盖起来100、200平米的保障房。大套型保障房既容易引起违法现象，也让得房率降低，让可以受惠的需要保障的家庭数量减少。所以保障房应该全部设为小套型产品，最多不应该超过60平米的两房单元，小的单间即可。若困难家庭人口多的，多分一套即可。虽然略有不方便，但起码可以防止“富人”的惦记。

　　“富人”住保障性住房，条件改善了廉租房租户不肯搬出等都是要受到处罚的，他们抢占了社会资源，使得需要保障的人反而得不到保障。但为什么这种显现屡禁不止呢?原因就是违法成本太低，即便是发现了，也没有什么伤筋动骨的处罚措施。所以应该对这种显现现象予以严惩、重罚，特别是针对经济利益方面。

　　大力提倡“限价房”“经济适用房”的专家们的理由是，香港、新加坡等高楼价的发达城市都为市民提供大量的类似产品，都比较成功地解决了城市化所带来的高房价，并由高房价引发的居住矛盾。所以他们认为上面的若干问题或者都仅仅是管理制度上的问题，若管理制度完善，此类漏洞便可以弥补，所以这类带产权的保障性住房制度还是适合我们当前国情的。

　　对于上述观点，我个人认为。要实现公平、公正则需要一个强大的、完善的、有力的社会制度。在区域不大，人口不多，制度相对健全的新加坡，香港等地推行此类住宅自然能收到效果。而我国现阶段还没有这样一个强大的制度足以解决分配过程中所可能出现的问题的管理制度，所以才导致了屡见不鲜的开豪华轿车住经适房等一系列不公平，不合理的情况。而一个制度建设与完善并不是一朝一夕能够完成的，更何况我国是地广人稠，区域之间存在严重的发展不平衡。在没有强大制度支撑的情况下，经济适用房、限价房等产品的大量推出，势必造成不公平，由于公平问题也可能引起一些新的社会矛盾，所以当下并不应该大规模推进带产权的保障性住房。

　　三、 完善租赁市场，解决中等收入家庭居住过渡问题

　　中高端收入家庭、购房投资需求的均通过完全的市场化进行调节，低收入家庭通过廉租房为代表的保障性住房公共产品满足其最基本的居住需求。这两方面基本不存在太多的争议，而中等收入家庭可以通过长时间的家庭积蓄，当具备一定购买力后可以选择购买普通商品房。所以现在问题的焦点主要集中在：中等收入家庭如何解决在储蓄能力达到购买商品住宅之前的居住问题的解决。

　　带产权的保障性住房有诸多不合理且难以解决的矛盾前边已有论述。这批中等收入家庭由“无房“到”有房“应该如何过渡呢?

　　其实完全可以通过租赁市场解决住房问题。此前一直有不少物业投资分析的观点认为：当前房地产市场租售回报太低，大部分地区都租金年回报不足3%，诸如京、沪、穗、深等房价高企的城市，其年租金回报率均在2.5%左右，不少地区更是低至1%～2%之间，这正说明是租房住比买房住划算，租房相当的便宜。所以应该鼓励过渡阶段的中等收入家庭选择对储蓄要求更低的，性价比更高的租赁市场解决购房前的住房问题。

　　但当前许多家庭不选择租房主要原因有两点：一是法律对租户保障不足，在中国，如果没有属于自己的房子，就没有家的感觉。心里就不踏实，随时会做梦房东有加租金或自己一家人被房东赶出家门，拿着大包小包坐在马路边上。二是户口问题的影响，没有房子，落不了户，不能落户问题一大堆，子女读书问题最突出。

　　以上两个问题当中，法律对租户保障不足比较容易解决。在德国，政府法律对租房者权益的保障非常完善。如果租房者没钱支付房租，房主无权将其赶出去，必须上法庭，并提供证据证明租房者确实没有足够收入，才能在法官的监督下解除房屋租赁合同并等承租人有了下一个住所后执行。在美国，法律也保障处于弱势的租户群体，并有专门解决住房租赁纠纷的行业协会负责协调、帮助租户获得其合法利益。所以这些发达资本主义国家大量人口都选择更灵活自由的租房生活方式。特别是事业处于发展阶段的年轻人，过早定居某地并不利于其长期发展，租房绝对是效率更高的选择。

　　另一方面，外地务工人员子女就读等一系列不合理的户口限制问题早有批评与建议取消的声音。人有选择自由流动，自由选择生活地的权利。所以户籍制度改革本身也都是一个迟早的事情，若这个问题也解决掉，则租房已经完全可以中等收入家庭居住过渡的问题.

　　如果租房都能带给我们一个家的安全感，谁还会愿意天价排队购房?那时候的住宅作为一种纯粹的资产，任由他的价格在市场如何折腾也无伤大雅了。所以完善租赁市场的管理可能是比大量提供带产权的保障性住房更有利于解决当前高房价所带来的一系列困扰。