赞美南湖的诗句:天涯观察第241期：国足化的中国房地产

强强联手还是臭味相投？

中国足球臭，还是中国房地产臭？这确实是个两难选择。好在，这样的问题今后可能不需要再回答了。随着万达、恒大、绿城、富力等房地产大佬们纷纷投资足球，中国足球开始房地产化了，或者说，中国房地产开始足球化了，这样的两可说法中，中国足球、中国房地产真的很难说谁被抹了黑、谁又吃了亏。

7月4日国家副主席习近平会见韩国民主党党首、国会议员孙鹤圭，孙先生送给习副主席的礼物居然是韩国足球名将朴智星的签名足球！打人不打脸，孙议员也太恶毒了点。面子上实在挂不住的足球迷习副主席表示：“中国世界杯出线、举办世界杯比赛及获得世界杯冠军是我的三个愿望。”

习副主席的表态的前一天，也就是7月3日，大连万达集团与中国足协达成“战略合作”，万达集团3年内出资5亿以上，宣布冠名中超联赛和青少年联赛、中国女足超级联赛，聘请世界级优秀外教执教国家队等全面支持中国足球振兴的措施。由此，我们不得不叹服中国房地产商人嗅觉的灵敏。同时，我们不得不深思，国足化的中国房地产对普通老百姓而言究竟是祸是福。

炒噱头赚眼球

足球有奶便是娘，傍上中国房地产，不管他名声有多差，钱终究是有了。但是，我们需要进一步思考的是，中国房地产想从足球上得到什么？难道是想进军臭豆腐领域，来个“臭上加臭”？显然不是，商人逐利。开发商们图的其实是“臭名远扬”。

恒大把一个区域性品牌打造成全国知名品牌，并不是由于其房地产做得好，好得国人尽知，而是由于恒大赞助中国女排和职业足球，急速提升了自己的知晓度，从而使恒大迅速名闻天下。富力老板张力在回答媒体对于投入资金到足球事业的动机时明确表示，“足球的建设、竞赛都有媒体的报道，其实这也是对公司品牌的宣传。”

房地产企业谋求全国的知晓度，其作用无非两个，其一，增加其品牌的含金量和说服力，其二，其发展的触角已经不满足于一城一地，而是准备在未来竞争中实施其全国性布局的竞争策略。其目的其实就一个：为了拓展市场。

说到底，当前的房地产市场已经再也不是昔日的卖方市场：房子在图纸上就可以被抢购一空的风光，再也不会有了。房地产大佬们已经普遍感觉到了市场形势的严峻。房产大鳄们都想实施“举国体制”，在全国范围内、在各线城市内培育自己的知名度、影响力，挤占宏观调控下本已经非常有限的市场蛋糕，从而挤垮一大批中小竞争对手，试图把自己打造成永不沉没的超级地产航母。

形成寡头垄断的趋势明显

对房地产而言，目前的形势是“风刀霜剑严相逼”的极度深寒。受限购、限贷等调控政策的影响，中小房企的销售额同比普遍下滑。但是值得注意的是，一线房企则销售攀升，市场结构深度调整，大有寡头垄断化的趋势。中国房产信息集团日前发布的房企销售排行榜显示，2011年上半年，前10大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%。国家统计局今年前五个月的数据显示，全国商品房销售额同比增长18.1%，十强房企的销售额增幅超过80%。

通过采取逆市扩张战略，大力布局具有发展潜力的二三线城市；同时，通过适度调价和提升产品品质等营销策略加快促销。反观房产大鳄们的竞争对手，那些中小房企土地和项目储备不多，周转率较低，面临的资金压力更大，后续拿地动力和能力不足，市场调整之际，许多房企项目结盘后便退出市场，部分房企甚至因资金链问题而被迫出售项目，房地产行业的并购整合也日益增多。由此，地产豪门抢占了更多的市场份额，市场高度集中化的趋势，在今后一段时期内仍将持续。

房地产开发企业的职业化、航母化，一定程度上可以提高房地产业的进入门槛，有效遏制投机性投资和工商业资本的跨界投资，这是其积极意义。但是，一旦面广量大的市场主体被挤压出局，中国房地产将面临寡头控制的局面，这将对今后国家对房地产市场的调控能力形成尖锐冲突和巨大压力。

‘招拍挂’政策名存实亡

7月6日是，又一场房产大佬们的盛宴在北京上演。北京CBD核心区9地块现场招标，中投公司、中信集团、招商银行、中国人寿、万科等19家企业或联合体参与了9地块的竞标。9地块出让金224亿左右，价格高于去年12月成交的6地块。

地价的高低其实不必去关注，那还算是市场行为。但有些现象就值得我们高度警觉了。

现象一：9宗地只有19家竞标主体单位。这说明有能力继续玩转中国房地产市场的企业现在是越来越少了，这是中国房地产市场进一步寡头垄断化的前兆。

现象二：“地产大佬”联合拿地成为一大风景。以联合体出现的竞标主体超过10家，中国投资有限责任公司联合中信集团竞逐Z8地块，安邦人寿保险联手远洋地产关联企业涛利投资“独家”竞标Z9地块，泰康人寿、万通地产等企业组成联合体竞争Z10地块。

现象三：中信地产的“精准”报价。这两年，中信在首都土地市场上一直玩得如鱼得水，去年12月首轮方案投报中收获“5个第一”，今年又参加了6宗地块的竞标。更为令人啧啧称奇的是，中信集团投标Z11地块报价26.32亿元，与招标底价相同，溢价率为零！坐在招标大厅里的SOHO中国董事长潘石屹禁不住发了这样一条微博：“有一块地，只有一家投标，标底是26.32亿元，这家公司出价也是26.32亿元，分毫不差。”

“寡头”加上“黑拍”，这难道不是中国房地产市场像国足一样黑透和烂掉的先兆？不难想象，继续目前的调控措施，越来越多的地方政府将和地产寡头在私底下坐到一起，用“小贩式讲价”的方式，用足球黑哨收取黑金的方式，来处理土地出让问题。所谓“招拍挂”政策，将变得名不符实。即使在面子场上做成了招拍挂模式，其实质也只会是“围标”，主竞拍者带着几个请来的陪拍者演一出“双簧”。今后会有越来越多的房产大鳄“精准”报价，即便不会傻到中信这样报出与底价一模一样的价格，至少与底价不会有大的出入。

控制中小企业，扶植‘亲家’坐大

7月3日来自《经济参考报》的消息，2011年6月，全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，环比5月上涨0.41%，其中75个城市价格上涨，25个城市下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有73个。从上述数据可以得出几点结论：第一，中国房价总体稳定；第二，中国房价绝对值稳中微升；第三，中国房价的相对值呈微跌趋势（涨幅0.41%与CPI5~6%相比较）

房产大鳄就是房产大鳄，他们有足够的资金实力“不差钱”，他们有优秀的团队有敏锐的“市场预警”，他们有全方位的市场布局“鸡蛋不在一个篮子里”，他们有盘根错节的人脉资源可以超前了解调控政策的走势，他们有着国有化、红色化的深刻背景能够做到与国家利益的同进退。

所以，我们要清醒地看到，房价坚挺，拔河的主力军是房地产大鳄。宏观政策的调控，不会把房产大鳄怎样，而且是帮助大鳄们消灭那些面广量大的中小企业，进一步巩固大鳄们的寡头地位。

保障的归保障，市场的归市场

房地产市场健康与否和我有什么关系！？房价是当前国人关注的焦点。这样的关注已经到了无理取闹的地步，有房的人也关注，没房的人也关注；买得起房的人也关注，买不起房的人也关注；在房产上得了实惠的人也关注，错过了买房机会的也关注……有时候我都怀疑，究竟是中国房地产出了问题，还是我们的心理出了问题，没有了信仰的当代人，眼中除了钱便没有第二个兴奋点，对别人借房产致富的眼红，对自己无法分房产一杯羹的愤懑，对继续在房产中分肥的意得志满，无忌恣肆地渲泻，冲毁了人们的价值观念和明辨是非的标准。

好吧，我们估且从众地认为，检验宏观调控的效果，房价的下降才是最重要的指标。忽悠死人不偿命的牛刀们、谢国忠们一次又一次语不惊人死不休地预言，不是腰斩就是拐点，不是崩盘就是跳楼的……时至今日，我们的视觉已经疲劳、我们的心灵已经麻木，许多有机会的人被忽悠得失去了机会，许多等着幸灾乐观的人们一次次在骂娘后继续点击牛、谢们的文章，继续麻醉自己。

价格稳定是房市深度调控、持续加码后的市场反应。开发商资金链断裂、恐慌性抛盘的局面没有出现，白菜价买房子的喜剧大幕没有拉开！一张张预言的大嘴无法合扰，大量的预言贴来不及鞭尸。算了吧，我们不是来讨伐谁的，也无须去调侃谁。毕竟，真正理性的人只想看真相，只想看趋势，只想看如何趋利避害，不是吗？

当中国房地产市场在我们的关注和咒骂中逐步中国足球化了的时候，我们是否该清醒一下自己的头脑，把视野越过房价，认真思索一下中国人的住房问题究竟该如何解决？

“保障的归保障，市场的归市场。”这是2004年前后我与别人论争一直坚持的观点。房地产市场化是好事，按说地价房价越高越好，这样政府才有能力建设更多的保障房，为真正的低收入人群解决住房问题。只是，十多年的房地产繁荣期过去了，政府的涉地涉房收入中，究竟有多少用于保障房的建设？我们是否该制定一个硬性的标准，确定一个固定的比例，让土地收入真正用于国人的住房保障？

国家制定并下发了全国保障性住房建设的计划，但是实际的操作中，地方政府却大打折扣，把各类拆迁安置房、职工宿舍等等一古脑儿都纳入其中，避免考核的压力。其最根本的原因是，地方政府早已债台高筑，无力再按照下派的指标如期建设保障房。调控措施让许多地方政府今年的土地收入颗粒无收，而到期的政府平台债务只能通过拆东墙补西墙的方式借新还旧，地方政府早已是疲于奔命，哪来钱建设保障房？从长远看，保障房是真正解决低收入人群住房的唯一正确选择；近期看，我们需要度过这轮艰苦的调控期后，地方政府才会真正有实力投入这一项造福万代的民生工程中来。

结束语

需求，只有需求，才是决定价格的最终、最具决定性的因素。当保障房无法如期稀释需求，当房价大鳄有足够的力量进行价格拔河，当中国通货膨胀的趋势无法扭转，当债台高筑的政府和岌岌可危的银行等着土地财政的收入来自救的时候，这一轮房调，我们无法期待以房价大幅下降的形式顺利收官。二三线城市的房价也许不会有太大成长空间，但北上广等特大城市在这一轮的价格抑制后，不久的将来会迎来真正意义上的报复性反弹。

出品：天涯观察编辑部 监制：金波 美工：盼盼 本期责编：周零壹 主笔：一语成谶_扬州 邮箱：yiwen@tianya.cn