邓丽欣高清图:关于遵化市龙凤书香苑２期房地产开发项目征收、占用西三里乡西三里村孟庆江等１６户村 ...

 北京市农权律师事务所接受遵化市西三里乡西三里村孟庆江等１６户村民的委托，代理调查和处理龙凤书香苑２期房地产开发项目征地、占地是否合法、征地补偿标准是否合理等问题。通过到相关部门调查和实地勘察，经集体研究，本所认为龙凤书香苑２期房地产开发项目占地没有征地批文等合法手续，属未批先用、违法占地；征地程序严重违法,没有对失地农民进行安置和补偿；建设项目没有立项批文、房地产开发没有建设用地规划许可证及建设工程施工许可证，属严重违法行为，具体理由和法律意见如下：
    一、涉案房地产开发项目占地没有征地批文等合法手续，属未批先用、违法占地。
    经调查，龙凤书香２期房地产开项目没有办理农用地转用及征地审批手续。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法使用国有土地……”。第四十四条规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准……”。第四十五条规定，“征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；(三)其他土地超过七十公顷的。……征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；……”。根据上述法律规定，任何建设项目都必须经过农用地转用和土地征收才能进行建设。而本案中，房地产开发项目在没有取得任何征地及农用地转用审批文件的情况下，于2009年１１月１０日圈占平整涉案土地，进行施工建设，明显属于未批先用，是严重地侵权及违法行为，应予及时制止和纠正。
    二、征地报批程序违法，侵害了被征地农民的知情、确认权和申请听证的权利。
    《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）第十四条规定，“在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。”，《关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》（国土资发〔2004〕238号）附件《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》第三条规定，“关于征地工作程序 （九）告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。（十）确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。（十一）组织征地听证。在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证”。而相关部门在征地报批前未履行告知、确认、听证程序，直接侵犯了被征土地农民的知情权、确认权和申请听证权，征地程序严重违法。
    三、涉案房地产开发项目在没有立项批文、国有土地使用证、建设用地规划许可证及建设工程施工许可证的情况下开工建设，属严重违法。
    《河北省固定资产投资项目备案管理办法》第四条“企业在做出投资决策后，按照备案分级管理权限的规定，到发展改革部门办理备案手续。”、第十条“《河北省固定资产投资项目备案证》及其副本是开展投资项目工作的依据。企业凭《河北省固定资产投资项目备案证》（副本）办理用地、规划、建设、环保、水资源、安全生产、统计登记、消防、人防、税收减免等相关手续。”第十三条“对应办理备案手续而未申报的项目，或者虽然申报但未经发展改革部门同意备案的项目以及没有办理年审的项目，城市规划部门不得办理规划手续，土地管理部门不得批准用地，环保部门不得批准环境影响评价手续，水利部门不得办理取水许可证，金融机构不得发放贷款，外汇管理部门不予办理外汇使用手续，海关不予办理设备进口手续，质量监督部门不予发放生产许可证和产品合格证，其他相关部门不得办理有关行政许可手续。”根据上述法律规定，建设项目立项批文是政府准予建设项目开工建设的最基础行政许可，没有立项批文就谈不上办理国有土地使用证、建设用地规划许可证及建设工程施工许可证。根据《城乡规划法》、《物权法》《建筑法》及《建筑工程施工许可管理办法》的相关规定，涉案房地产开发项目因没有依法办理国有土地使用证、建设用地规划许可证及建设工程施工许可证，属于违法建设。
    四、征地没有给予失地农民土地补偿费、安置补助费及进行社会保险安置，属严重违法。
    市、县人民政府土地行政主管部门支付土地补偿费、安置补助费、及落实被征地农业人口安置途径的职责是由法律和行政法规设定的。《中华人民共和国土地管理法》第四十六条规定“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》对该职责进一步细化，第二十五条规定，征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。该条分别确定了地方人民政府及其土地行政主管部门的各自的职责范围。根据该条规定，市、县人民政府土地行政主管部门具有拟订并公告征地补偿、安置方案及实施征地补偿、安置方案的职责。
    同时，《建设用地审查报批管理办法》第十九条第三款“征地补偿、安置方案确定后，市、县人民政府土地行政主管部门应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，并落实需要安置农业人口的安置途径。”的规定，明确了市、县人民政府土地行政主管部门负有支付安置补助费和青苗补偿费及安置农业人口的法定职责，涉案相关部门的行政不作为严重违法。
    “农业、农村、农民问题关系党和国家事业发展全局。……——必须切实保障农民权益，始终把实现好、维护好、发展好广大农民根本利益作为农村一切工作的出发点和落脚点。坚持以人为本，尊重农民意愿，着力解决农民最关心最直接最现实的利益问题……（二）健全严格规范的农村土地管理制度。……坚持最严格的耕地保护制度，层层落实责任，坚决守住十八亿亩耕地红线。……改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障。……”。这是党的十七届三中全会在新的历史时期作出的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，对解决“三农”问题提出了新的、更高的要求。因此，我们希望有关部门在贯彻落实党的十七届三中全会会议精神的同时，对涉案违法占地问题予以重视和关注，及时对存在的问题予以查处和纠正，积极化解矛盾，妥善解决问题。
 
 
                                     北京市农权律师事务所
                                      二〇一〇年一月十一日