张信哲过火无损下载:天津市东丽区华明镇贯庄村占地、拆迁案法律意见书

关于天津市东丽区华明镇示范小城镇天津空港物流加工区、华明新家园建设项目征占土地及拆迁房屋案的法律意见书                                   

      北京市农权律师事务所接受天津市东丽区华明镇贯庄村部分村民的委托,依法代理调查东丽区华明镇示范小城镇、天津空港物流加工区、华明新家园建设项目征占土地及房屋拆迁是否合法、补偿标准是否合理等问题。通过到相关部门调查和实地勘察，经集体研究，本所认为，天津空港物流加工区项目占地没有取得征地批文等合法手续，属违法占地；华明镇示范小城镇建设项目征占土地不合法，存在违法报批审批、未批先占、少批多占等违法问题；华明新家园采取置换方式取得集体土地用于房地产开发，严重违法；征地、拆迁补偿不合理。具体理由及法律意见如下：
     一、华明镇示范小城镇建设项目征、占土地不合法。
   1.华明镇示范小城镇建设项目于2006年3月份全面启动，实际共占用土地面积11936.199亩,其中4066.89亩采取化整为零、拆分报批的手段，于2007年完成报批，且存在未批先用的违法情形。另调查，有关国土资源部门至今未出示占用其他7869.229亩土地的征地审批手续，显然华明镇示范小城镇建设项目占用7869.229亩土地没有任何批准手续，属违法占地。cNx农民权利网--专门为农民维权，抵制非法占地拆迁!
     2.华明镇示范小城镇建设项目的实施将无法实现挂钩周转指标按期归还的目标，示范小城镇建设规划不合法。
     华明镇示范小城镇建设项目规划占地面积7.8平方公里(11700亩，建新地块)，需11700亩的挂钩周转指标。而华明镇12个村共有宅基地面积12071亩，其中贯庄村宅基地面积约2200亩被纳入天津空港物流加工区开发区范围，不可能再列入土地整理复垦规划，即使其余11个村的宅基地全部纳入土地复垦规划，也仅仅有9871亩（拆旧地块）。因此，通过复垦宅基地可以归还的面积只有9871亩，尚有1829亩周转指标无法归还。
   《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发〔2005〕207号）第二条规定，“挂钩周转指标专项用于项目区内建新地块的面积规模控制，并在规定时间内用拆旧地块复垦出来的耕地面积归还，归还的耕地面积数不得少于下达的挂钩周转指标”，该意见第一条第二款及《关于在全市开展以宅基地换房的办法进行示范小城镇建设试点工作的意见》第二部分规定，“……建新地块的总面积不得大于拆旧地块的总面积……”，而按规划实施华明镇示范小城镇建设项目则必然违反以上规定。
    3.批准用于华明镇示范小城镇建设项目的挂钩周转指标只有6402亩，且只能分别于不同的项目区内使用，项目区不涉及贯庄村，华明示范小城镇建设项目占用贯庄村土地违法。
    经查证，国土资源部《关于天津等五省（市）城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩第一批试点的批复》（以下简称《批复》）批准天津市第一批挂钩试点项目区9个（即天津市所称的宅基地换房、示范小城镇建设），《批复》附表《城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点第一批项目区及挂钩周转指标情况表》载明，9个项目区中位于东丽区华明镇的项目区共5个，项目区位置及周转指标分别为东丽区赤土村115.6公顷、东丽区范庄村  104.6公顷、东丽区南北于堡村  67.1公顷、东丽区南北坨村  93.1公顷、东丽区永和村   46.4公顷，使用挂钩周转指标共计426.8公顷(6402亩)。因此，华明镇示范小城镇建设项目尚有5298亩规划占地没有周转指标，而已有的周转指标只能分别使用于位于上述五个村的5个项目区内。
  《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发〔2005〕207号）第一条规定，“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的试点（以下简称挂钩试点），是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区）”。第二条规定，“挂钩周转指标专项用于项目区内建新地块的面积规模控制”。第五条第三项规定，“依据规划，按照建新与拆旧必须挂钩联动的原则,统筹安排项目区，在同一项目区内落实拆旧地块与建新地块”。第十三条规定，“对未纳入项目区、无挂钩周转指标的地块，不得改变土地用途，涉及农用地改变为新增建设用地的应依法办理农用地转用手续”。
    根据上述规定，挂钩周转指标只能分别用于华明镇示范小城镇建设项目五个项目区的建设。贯庄村不在上述五个项目区内，使用贯庄村地块无挂钩周转指标。因此，作为建新地块上的项目华明镇示范镇建设项目不能占用贯庄村土地。
     4.华明镇示范小城镇建设项目征地及农用地转为建设用地报批、审批不合法。
    根据上文所述，华明镇示范小城镇建设项目征收、转用贯庄村土地没有建设用地周转指标，因此没有农用地转用指标。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第八条规定，“加强农用地转用审批的规划和计划审查，强化土地利用总体规划和土地利用年度计划对农用地转用的控制和引导，凡不符合规划、没有农用地转用年度计划指标的，不得批准用地。”因此，批准征收、转用贯庄村土地违法。
    拆分项目区，将同一项目区用地作为若干地块报批，规避国务院审批。《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发〔2005〕207号）第十三条规定“挂钩试点涉及的农用地和建设用地的调整、互换、使用，必须统一纳入项目区，按项目区整体审批”，《土地管理法》第四十五条规定“征收下列土地的，由国务院批准：（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的”。而有关部门将地块面积均超过35公顷，甚至大部分超过70公顷的项目区拆分报批，然而这些项目区按规定应整体审批用地，很明显，有关部门是为了达到规避国务院审批的目的。
     征收贯庄村土地的征地报批程序违法，侵害了村民的知情、确认权。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第十四条规定，“在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料”。而华明镇示范小城镇建设项目征收贯庄村土地，没有告知村民，也没有将土地现状调查结果交村民确认，严重侵害了被征地农民的知情、确认权。
    二、天津空港物流加工区未取得征地审批手续，属违法占地。cNx农民权利网--专门为农民维权，抵制非法占地拆迁!
     1.天津空港物流加工区未经批准，至今已圈占、实际占用土地20多平方公里，应予严肃查处。
   经向有关地方国土资源管理部门调查，相关人员称：天津空港物流加工区用地已经国务院审批，是合法用地。经向国土资源部核实，2008年6月25日，国土资源部以《国土资源部政府信息公开告知书》告知，天津空港物流加工区未经批准非法占地案，处理结果已在2004年3月15日国土资源部召开的新闻发布会上向社会公开。公开内容为：2002年10月15日，天津市政府批准设立天津空港物流加工区。2002年11月28日，加工区管委会向市规划国土局报送了《关于办理天津港保税区扩展区用地手续的请示》，但由于用地指标无法解决，市规划国土局没有正式向国务院呈报农用地转用和土地征用申请。同年12月6日，天津空港物流加工区在用地未经依法批准的情况下开工建设，圈占土地达13平方公里。至公开调查时，已实际占用土地4600.4亩。天津空港物流加工区未经批准大量占用土地，属非法占地行为。
    根据国土资源部的告知，天津空港物流加工区占地直至2004年3月15日未办理用地手续。为进一步明确天津空港物流加工区用地于国土资源部查处后，是否补办了相关用地手续，经本所律师向国土资源部查询，国土资源部告知天津空港物流加工区用地至今未经国务院审批，国土资源部也未作出过审批天津空港物流加工区用地的批准文件。
    2.《天津空港物流加工区征地协议》已经成为有关部门非法圈占贯庄村4万亩土地的保护伞，但其违反法律强制性规定，应依法确认无效。
    在向有关部门调查圈占贯庄村4万亩土地问题时，有关人员回复称：贯庄村土地已全部纳入土地储备，有征地协议而且也根据征地协议进行了补偿，不是违法圈占。
  《天津市国有土地有偿使用办法》第十二条、第十四条、第十五条规定，储备土地必须依法储备国有土地或依法征收为国有土地。贯庄村约4万亩土地没有依法被征收为国有，仍为集体土地（大部分为农用地），不能进行土地储备。华明镇政府与华明镇贯庄村村民委员会签订的《天津空港物流加工区征地协议》违反《土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的强制性规定，是无效协议，不应成为有关部门违法占地的籍口和屏障，对该征地协议应确认无效。
    三、华明新家园采取置换方式取得集体土地用于房地产开发严重违法。
    1.以贯庄村土地置换贯庄村土地，实属荒唐。
    华明新家园共占用土地3800亩，其中包括贯庄村预留土地3000亩。经村民同意，相关部门决定以置换的方式征用贯庄村土地，用规划整理复垦的土地换取3000亩预留土地，而规划整理复垦的土地除800亩属山岭子村农民集体所有外，其他土地原本就属于贯庄村农民集体所有，且该幅计划整理复垦的土地根本不足3000亩。直至目前为止，有关部门计划整理复垦用于归还农民耕种的土地仍不具备耕种条件，未达成政府承诺的“异地调整土地供村民耕种”的土地置换条件。
    2.置换出的农村集体所有土地未经征收为国有而直接用于房地产开发，违反相关法律规定。
    根据《土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。而华明新家园通过置换的方式取得贯庄村集体土地，未经依法征收为国有，直接用于房地产开发显然违反上述规定。
    四、征地、拆迁补偿不合理。
    1.征地补偿标准低于法定标准，村民无法保持原有生活水平。
   《天津市征地区片综合地价标准》、《天津市东丽区征地区片综合地价》规定，征用北环铁路以南、京津塘高速公路以北、西减河以东部分华明镇贯庄村集体土地的征地区片综合价为6.5万元/亩，而批准征收贯庄村集体土地确定的补偿标准为2.2万元/亩，明显低于法定标准。虽然《天津市征地区片综合地价标准》于2007年4月8日开始实施，然而制定此规定的基准日为二00六年一月一日，而征地于2007年4月5日至7日批准，批准征地时的补偿标准应接近于该区片综合价规定的标准，且2004年征收贯庄村土地，法定标准已达3万元/亩。另外，根据贯庄村会计账册统计，被征收土地的前三年平均年产值应为2531元/亩，按法定补偿倍数计算，补偿标准也能达到6-7万元。2007年，相关部门依据无效的《天津空港物流加工区征地协议》确定的补偿标准，以2.2万元/亩的征地综合补偿标准批准征收土地明显违法，并且如此低的标准也无法保持村民原有生活水平。
    2.未执行既定的拆迁补偿政策，实际执行的拆迁补偿标准不合法、不合理。
    天津空港物流加工区至今未依法办理征地审批手续，因此，依托大项目的征地拆迁无从谈起。然而，征地拆迁已在实施过程中。在贯庄村实际执行的拆迁补偿政策严重背离既定政策。
   《关于天津空港物流加工区征地拆迁工作实施方案》（东丽政发[2003]7号）规定“拆迁标准按货币政策或拆一还一政策执行”、《东丽区关于为征地撤村村民建设经营性设施的实施意见》（津丽党发[2007]25号）规定：为征地撤村村民建造人均15平方米建筑面积的小户型住房作为经营用房。
    在贯庄村整体撤村拆迁过程中，实施的拆迁政策为：1、主房拆一还一，配房拆二还一；2、只要户籍在贯庄村的且没有住房的，均可以每平米600元的价格购买安置房；此政策中没有关于以经营性用房安置撤村村民的规定。
    执行如此的拆迁安置政策既不符合既定的政策法规，也极为不合理。有关部门没有对贯庄村房屋情况进行充分调研，贯庄村村民住宅是于唐山大地震后统一规划建设，存在住房建筑面积及户型小的问题，与其他村大户型住房相比，如执行同一拆迁政策则意味不能获得相同的拆迁安置。而且又执行配房拆二还一的政策，使核定的安置面积比实际建筑面积缩水一半有余，大多数户安置面积仅有75平方米，不足一套安置房面积，而其他村按核定的安置面积有的甚至可以置换两套安置房。此外，关于有户籍无房人员的安置政策也不尽合理，造成已迁出户籍村民或相关人员纷纷迁入户籍的混乱局面，其实应以是否为集体经济组织成员（即是否有承包地）为标准,而不应以户籍是否在本村为标准。因此执行的拆迁补偿标准及政策是不合法、不合理的，应予纠正。
    2006年7月27日，《天津市城市总体规划（2005年-2020年）》经国务院批复，规划确定天津的城市性质和发展目标为：环渤海地区的经济中心、北方经济中心，要逐步建设成为国际港口城市和生态城市。而天津空港物流加工区的建设和完善及华明镇示范小城镇建设无疑是通向这一目标的重要举措。特别是华明镇示范小城镇以宅基地换房的办法推进的小城镇建设的试点，是建设社会主义新农村的一项具有深远意义的战略举措，它创造了城市郊区农村实现城市化的新模式、有效缓解了城市建设土地利用的瓶颈问题，受到国土资源部高度赞誉。村民对天津市政府发展地方经济，提升城市定位的一系列作为是理解、支持并欢迎的。然而越是具有重大战略意义的举措，越应该依法进行，特别是具有前瞻性、实验性政策的实施，更要依靠广大人民群众的主动参与、积极支持。恣意践踏法律，以损害村民利益的方式、逆民意强行推进，只能适得其反。而如此作为对政策本身的伤害是不可弥补和逆转的，有可能使一项利民的政策试点以失败收场。望有关部门能予以重视，对于上述违法问题，及时予以制止和纠正，以构建和谐发展、良性发展、稳定发展的社会发展氛围。

                北京市农权律师事务所
                二00八年七月二十三日