中财网lol小智百度百科:房贷政策变化致违约判免责
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/27 16:17:41
银行缓放房贷致买主付款延迟，卖方要求没收定金，广州房产调控致购房纠纷第一案终审宣判
房贷政策变化致违约判免责
摘要：房产调控新政不断，“因银行首付提高无力支付”成购房合同违约主因。房产调控是否属购房纠纷中的“不可抗力”？
南都讯 记者海鹏飞 房产调控新政不断，“因银行首付提高无力支付”成购房合同违约主因。房产调控是否属购房纠纷中的“不可抗力”？近日，广州房产调控购房纠纷第一案终审宣判，广州中院认为房贷政策变化并非“不可抗力”，但房贷政策调整不属于买卖双方可以预见的情形，故因此而造成的迟延付款行为，当事人可免除违约责任。
2010年8月，广州市民赵先生签订购房合同，将从化某房以总价65万元卖给白先生。签约当日，白先生付定金6万元及首期购房款20万元。按约定，余款39万元由白先生公积金贷款，贷款银行于2010年11月20日前划入赵先生指定账户。后赵先生、白先生及中介三方向建行从化支行申请抵押贷款。当年9月16日，该支行向赵先生出具个人住房贷款意向书。同年10月9日，白先生办好房地产权证，同年10月12日白先生将房产证交给建行办理抵押登记手续，同年10月28日已办好他项权证。
正常情况下，他项权证办妥后三日内建行就会发放贷款。但2010年11月3日，国家全面叫停第三套住房公积金贷款，加之建行年底信贷规模压缩，从化建行个人信贷业务全面停止。直至同年12月初才部分开放，白先生的个贷业务亦因此停止，直至同年12月1日才将39万元发放给赵先生，晚于合同约定十日。
赵先生称，白先生晚十天付清余款，且不愿以现金支付，违反双方合同，请求判令没收保证金6万元，白先生补齐购房余款6万元，并支付逾期付款违约金6500元。广州中院近日终审宣判，因银行政策调整致付款延迟，白先生可免除违约责任。
法官支招
房产调控新政下，房屋买卖合同如何解除或变更，法官建议
1.双方协商一致解除合同，或者对房屋买卖合同的条款进行变更的，双方互不承担责任。
2.买受人可向法院或仲裁机构申请变更合同。因情势变更致使合同履行显失公平，双方不能协商一致时，买受人可通过向人民法院或仲裁机构申请，请求变更合同条款，如通过变更付款方式等，消除显失公平现象，在当事人之间重新实现风险平衡、利益平衡，建立新的对价关系，以使合同目的仍得以实现。
3.买受人以发生情势变更为由解除合同的，出卖人可要求赔偿损失。如买受人以情势变更为由向法院或仲裁机构申请解除合同的，出卖人可要求买受人赔偿损失，如房价降低造成的损失。
4.房屋买卖合同因受调控政策影响而解除，房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持。
争议焦点
银行政策变化致违约责任谁承担
受房贷新政影响，白先生应否承担迟延付款的违约责任？这成为本案争议的焦点问题。
从化市法院一审认为，白先生不能按期付款，是因银行政策突然变化所致，属于合同法不可抗力范畴。因此迟延付款的原因不在白先生，白先生不应承担违约责任。
近日，广州中院二审认为，赵先生亦不否认造成迟延发放原因系银行方面所致，因此，在买受人已经获得银行贷款审批同意的情况下，赵先生主张白先生应另行选择现金的支付方式显然有违公平、合理原则。因房贷政策导致的银行政策调整不属于双方当事人可以预见的情形，故因此而造成的迟延付款行为，白先生可免除违约责任。
调控政策频出是否属“不可抗力”
2010年年底以来，房产新政不断推出，涉及到贷款、首付等政策的重大调整，给众多购房者带来了巨大冲击，随之因房产调控新政造成的退房现象大量涌现并不断走上法庭。
其中，“因银行首付提高无力支付”成为违约主因。由于我国《合同法》中对于政策调整是否属于“不可抗力”没有明确规定，也使得各地判决结果各不相同。
房产调控新政在房产买卖合同中是否属于不可抗力？如何给“政策性违约”定性，目前在法律界存有分歧，有的认为政策调整不属于“不可抗力”，而属于“情势变更”；有的则认为既不属于“不可抗力”也不属于“情势变更”。
广州中院二审审理本案法官认为，房贷新政不是“不可抗力”，但是否属于“情势变更”要具体情况具体分析；对于买受人确有证据证明纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策直接影响而导致迟延履行或无法履行的，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条中的规定，将其认定为“不可归责于当事人双方的事由”。