中财网漫漫漫画在线网页版:房地产的十大谎言
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/27 21:23:33
房地产的十大谎言
要说当今社会最大的危机，“信用丧失”似可排在头条。不能取信于民，致使政令不彰、民怨沸腾的，典型的就是所谓“房地产调控”。
若干年来，“房地产调控”政策忽紧忽松，忽左忽右，现在尽管又被人称为“最严厉的调控”，却是效果仍然不显，预期更是悲观，原因就在如此。
要取信于民，关键是要“来真的”。要说真话，真办事，言必信，行必果。“房地产调控”就是块试金石。
这里，谨对房地产问题上若干典型谎言略作解剖，以正视听。如果“有关部门”不是“故意为之”，而是“考虑不周”，则盼能亡羊补牢。
1、“调控力度大，效果初步显现”了吗？
如果一边“用力”给皮球打气，一边又在皮球上戳几个洞漏气，结果会如何呢？现在的房地产调控大约就是如此。
限购、限贷、限价，本意都在限制投机炒作。但限的只是几个城市，而市场是全国性的，开发商早转移到“不限”的广阔天地发财去了。炒房者与之配合，制造这些地方房价继续上涨的恐惧。这种做法似乎表明，政府并非真心反对炒房投机，只是害怕少数地方房价的畸高造成崩盘，是“救市之举”。反而给人以“房价不可能降”的心理暗示，对冲了限购效应。加之每项政策还没出台，都要先叫上几个月，人为造成投机狂潮，让开发商先把口袋装满。开发商无后顾之忧，自然不会主动降价。
其实，三四线城市老百姓的收入更低，房价收入比更低，更买不起高价房。
我实在看不懂，既然将住宅功能定位为“居住”，既然高喊“要打击投机炒房”，那为什么不能实行全国性的限购？还有什么需要讨论的？难道非要等全国的房价都涨得与一二线城市一般高了再来“调控”么？
2、“通货膨胀必然造成房价还要上涨”么？
一夜风雨，昨天西瓜还卖两块钱一斤，今天只卖柒角一斤了。这是因为“通贷突然紧缩”了吗？显然不是。
货币流通量虽然对物价有影响，但这种影响是间接的、有条件的。直接决定市场价格的是供求关系。
影响供求关系的因素很多。有的受产品生产能力、生产周期、生产成本的制约，有的则是因为人为的屯集炒作。显然，房价的暴涨主要是受炒作的影响。
由于货币本身也是一种特殊的商品，也要受价值规律的制约，因此，通货膨胀并不必然地和毫无例外地带来需求的增加和价格的上涨。相反，对有些商品来说，对贫富极度不均的社会来说，通货膨胀带来的可能恰恰是需求的下降和价格的暴跌。
以美国为例，美联储量化宽松、滥发钞票，但美国物价并无暴涨迹象，房价甚至仍处在历史低位，而通胀据说都“输出”了。为什么？因为美国真正“刚性需求”的生活必需品大多靠进口，而世界上的供货商远大于美国的需求，为争夺市场甚至恶性竞争。
从我国近些年物价总体情况看也是如此。房价的上涨，不仅远远高于其它产品价格的涨幅，在时间上也远远早于其它产品的涨价，早于通胀的预期。这种情况表明，正是因为房价的疯涨背离了价值规律，不正常地改变了房价与货币、劳动力及其它产品的合理比价，因此不可避免地要带动其它产品的比价回归（涨价）；同时，大量集聚的炒房资金因反复炒作而恶性放大了市场流动货币资金量。又不可避免地放大了通胀预期。两者循环互动的结果，便带来了真实的通货膨胀。
由此可见，是房价不合理的疯涨引发了通胀，而不是通货膨胀造成了房价暴涨。要控制通货膨胀，关键的关键就是要使房价回归理性，让房价与货币、与劳动力、与其它商品的比价趋于正常。一些专家之所以颠倒黑白，不过是为了给不正常疯涨的房价找一个正当的理由，为维持高房价并继续炒作房价作舆论准备而已。
3、“因刚需大，供不应求，房价还要上涨”吗？
我需要有栋别墅，需要有辆轿车，甚至也想能拥有自己的游艇和飞机。可我从来也未曾真正考虑去购买：因为我没钱。
这就是“需求”与“市场需求”的差别。
所谓的“供需关系”，只是指“市场供应”和“市场需求”的关系，是受“购买力”制约的。所谓的“刚性需求”不过是糊弄老百姓的一个谎言罢了。因为所谓的“刚性需求”并不等于“市场需求”，并不改变“供需关系”。否则，价值规律就没有作用了。
潜在的需求不等于现实的需求，这个道理很明白。根据世界银行2004年调查统计，当年我国城镇基尼系数为33.98%（据说现在已上升到50%左右），收入排名靠前的30%人口拥有城镇居民可支配收入总额的53.79%（据说现在已上升到70%左右），而且还在增加之中。城镇人口中到底有多少人能够承担得起或暂时勉强可以承担得起目前的房价而会考虑买房呢？大约也只有这30%左右的家庭。而这部分家庭实际上大多数甚至绝大多数都已经有房而无须因“居住需求”乃至“子孙的居住需求”而购房了。至于其余70%左右的家庭，尽管有需求，却早已被排斥在“房地产市场”之外，许多家庭甚至就是把现在的房价再降一半，也不可能真的考虑购房。他们虽然是真正有居住需求的人，实际上却又已经不再成为房市的“真实需求”。价格畸高的房市从某种程度上已蜕变为有钱、有权者击鼓传花的游戏和掠夺普通民众财富的“合法”形式了。但投机需求只是“为卖而买”，并不是“真实需求”，更谈不上是“刚性需求”。
因此，目前的房地产市场并不是真的“供不应求”，而是被投机、投资的假象扭曲了。可以这样说。如果定位在“居住需求”上并进行正常的市场调节的话，恐怕还是“供大于求”。仅仅从部分城市“限购”之后市场的变化已足以说明这一点。若再把足足可供2亿城市人口居住的7000万套闲置房（就算只有二分之一也不得了）逼进市场，那又会是个什么样的景象呢？
鼓吹房屋“永远供不应求”的另一个谎言是说人口增长和城市化需求太大，不可能满足。
不容否认，我国人口数量和城镇化水平目前乃至今后一段时间内仍然处于增长期。但这是否就会造成住房“供不应求”，是否就足以支撑或允许房价持续上涨呢？
2008年6月20日《上海证券报》曾载文从人口角度解读了未来10年中国住宅供需状况，可惜未能被大家注意。该文指出：2003年我国人口中30～39岁之间的人口比例最大，大约有2.46亿人。而紧随其后20～29岁年龄组的人口数量只有1.74亿，骤然下降30%。由于25～39岁之间的人口是最主要的购房群体，这种人口结构对住宅消费的中期趋势有重大影响。在2008～2017年间，这部分购房群体绝对数量的下降将直接影响住宅的真实需求。如果按照户均面积90平米计算，未来10年住宅需求的总建筑面积约为47.7亿平米，年均销售面积4.7亿平米，较2007年住宅销售面积6.9亿平米下降32%（注：较2010年全国商品房销售面积10.43亿平米将下降54%）。而2007年商品房新开工面积就有9.4亿平米，如果商品房新开工面积保持20%的增速，2008年将达到11.16亿平米（注：实际房屋新开工面积2008年为10.26亿平米，2009年为11.54亿平米，2010年为16.38亿平米，2010年房屋竣工面积7.60亿平米，其中住宅竣工面积6.12亿平米），已超过实际需求的一倍左右。显然，“供不应求”的现象很大程度上是被屯房炒房者人为炒作起来的。
同时，再看看所谓“城镇化”的需求。过去十余年间，我国城市化率从33%提升到46%，2亿人口从农村进入城市，曾为住宅市场带来旺盛的需求。虽从数字来看，我国的城镇化水平还存在较高的提升空间，但实际上最近几年城镇新增人口已在减少。这是因为，已经移入城镇的农村人口虽然只占农村总人口的不到三分之一，但却集中在“劳动年龄人口”。特别在中西部地区更是如此，许多地方的农村实际上已“提早进入了老龄化社会”。下一步可能进入城镇化的人口中将更多的是“缺乏购买力”的人口。而且城镇化最直接的对象首先是城镇周边的农民。这些农民不仅有自住房（至少是还建房），甚至还有更多可供转让、出租的房子，不仅不会增加住房需求，反而可能增加住房供给。更重要的是，大多数进城的农民即使在过去房价相对较低的情况下也没有能力购房，你能想象这些“城镇化”的农民工会在房价飞涨、工资不涨的情况下反而会有能力买房吗？
其实，有“刚性需求”且“供不应求”的东西太多了。有个朋友曾对我说，下一步争夺的资源将是水（事实上现在已经如此）。是呀，还有什么比“对水的需求”更刚性？但你能想象任何国家会允许对水资源也来个“靠招拍挂卖钱”，任凭对水无节制地炒作、无限制地涨价吗？
现在一线城市的房价之所以还不下跌，主要原因是利息倒挂、又没有房产税，投机成本太低，而涨价预期仍然存在，屯房者还在做着发财的美梦。同时，开发商还“不差钱”，仍想重复前几次的伎俩，以危言耸听来逼政府就范，使房地产调控再次半途而废，房价再次报复性反弹疯涨，直至毁灭。
4、“征收房产税无法操作，还不具备征收条件”吗？
一批所谓的经济学家，他们什么事都主张“向美国看齐”，但在“开征房产税”问题上却要强调“中国国情不同”了。不仅无中生有地举出许多“困难”，证明房产税“无法操作”，甚至断言房产税在中国“十年出不来”。
情况果真象他们所说的么？看看他们反对的“理由”，就知道这些都是谎言。
理由一：开征房产税将加重占人口83%的有房者的负担，因此会遭到普遍的反对。
解析：不知83%这么大比例的数据有什么意义？无非是要煽动不明真相的舆论反对开征房产税。其实，房产税完全可以也肯定会象个税一样，设一个起征点，对仅有一定面积自住房的人免征，对收入低的退休老人、残障人士实施减免，从而不仅起到鼓励购买自住房并抑制炒房的作用，而且可以通过再分配保护广大低收入群体的利益，让那些占有房产较多的人对社会承担更多的责任。
理由二：中国房产类型复杂，不仅有新房与旧房、普通房与豪宅之分，还有一般商品房与经济适用房、两限房、房改房等各种性质的房屋，房产的房龄、朝向、结构、成本、位置、公用设施等也都不同。因此核定房屋价值困难，征收标准难以确定。
解析：事实上，房产税和财产税还是有区别的，它针对的不是“房屋”，而主要是“土地”这种公共资源。因为人与人的平等最根本的就是要体现在 “对公共资源平等的占有权”上。多占了就要付出代价，通过政府的再分配，补偿给那些占有不足的人。更何况只要有一个“起征点”就不存在对经济适用房等征税的问题。因此，征收房产税只须将房屋分为普通住宅（只有建筑面积）和豪宅（还有花园等其它占地）两大类即可，不必过多考虑房屋的价值，更不存在考虑“朝向、结构”的问题，而主要是依据房屋占地的面积计税。
理由三：中国房产所有者情况复杂，缺少对公民房产数量准确的登记和统计，而要做到全国范围内房管、建设、银行、社保等部门的信息共享暂时还无可能，因此，很难确认居民的房产数量，也就必然产生税收的不公平。
解析：个人收入的情况恐怕比个人房产的情况更复杂、更难准确统计。但个人所得税不是早就在征收了吗？房产的情况应该比个人收入的情况容易掌握得多。当然，我们不排除肯定有人会瞒报偷税，也不排除会有错征、漏征。这没关系。我们可以设立一条举报、惩罚措施，鼓励举报。凡是有瞒报房产被查实的，处以重罚，并作为不良信用记录。
理由还可以举出很多，但其实都不过是“借口”，就是要阻挠房产税的开征。因为许多有发言权的人，正是“利益相关者”。开征房产税，不仅那些靠屯房炒房似乎就快变现的巨额财富可能会在一夜之间化为乌有，那些现实中画着红脸、白脸或戴着假面却拥有大量闲置房产的房主们都会一一浮出水面，露出真面目，这些人肯定是绝对不能接受的。因此他们也就必然会自觉不自觉地联合起来，施展各种办法来拼死反抗。对这股势力当然不可小看。
俗话说，重症须施以猛药。这话似乎不错。但以猛药治重症却须得有必胜的把握。没有把握，贸然施之，则无异于拼命，无异于赌博。对于已病入膏肓的房地产业来说，情况也是如此。任其继续畸形发展，不仅不可能持续，而且会失尽民心，酿成经济和社会动荡；而矫枉过正，施以猛药，则可能激起既得利益者反弹，甚至玉石俱焚，同样可能造成经济和政治动荡。说穿了，作为主政者，既不能“不调控房地产”，又不能“真调控房地产”， 这种苦衷也是局外人难以体会的。但这种“两头不讨好”的状况是不可能持久的。因此，“调控”既要稳妥，不能急；更要积极，不能等，便在情理之中了。
在巨大的反对声中，以阻力最小的方案确保“房产税”逐步出台实行，恐怕是最好的选择。目前，上海、重庆两地已试征房产税，结束了“要不要征”的争论。这是关键的第一步。下一步，则逐渐加大房产税征收的范围和力度，如规定“一年后对拥有5套以上的房产征税”、“两年后对拥有3套以上的房产征税”等，使那些还没有完全丧失理性的权贵富豪们有时间处理掉他们手中远远超过自己需要的烫手房产，使天量的闲置住宅通过市场流转到无房者手中，既有利于缓和房地产的供需矛盾，也有利于缓和因进一步加大房产税征收力度而剥夺有钱人财产（尽管其中不少是不义之财）的矛盾，从而避免或减少社会动荡，为平稳地建设和谐公正的社会羸得时间。
5、“收了土地出让金就不能再收房产税了”吗？
“收了土地出让金就不能再收房产税了，否则就要将土地出让金退出来！”这是反对征收房产税的专家们又一个典型观点，看起来“理直气壮”，实际上又是一个经不起推敲的“谎言”。
什么是“土地出让金”？ 准确地说，土地出让金就是土地使用权的交易价格，也可简单地理解为土地价格。就象铁矿石、铜金沙、煤、电等生产资料的价格一样。唯一的区别是，土地出让的是“使用权”，其它生产资料出让的是“所有权”。如果你已花钱买了铁矿石来生产钢材，尽管铁矿石的价格已被炒得畸高，是不是对购买使用的钢材征税就是“重复征税”呢？恐怕不会有人这样认为。那么，为什么对房产征税就不行了呢？
税收是国家为满足社会公共需要，按照法律所规定的标准和程序，参与国民收入或社会产品分配和再分配取得财政收入的一种形式。因此税收具有强制性、无偿性和固定性的特征。而土地出让金是有偿的，价格更是随市场需求波动。两者性质完全不同。
从本质上说，土地出让金只是预付给土地所有人在土地使用权转让期间土地的租金，除了交易税费之外，应该完全归土地拥有者（因法定所有者是“国家”，转让的只能是使用权）所有，而不应该是“给政府的”。现在政府在其中的所得，不过是借在“收储”和“拍卖”之间炒作的差价，说白了就是剥夺了原土地实际“拥有者”的部分利益。这本身就是不正当的，是一种“抢劫”。政府在房地产上名正言顺的“应得”，只能是征“房地产税”。
实际上，我国早在1986年就已制定《房产税暂行条例》，只是基于当时城镇居民收入水平普遍较低等情况，规定对个人所有的非营业用房产实行“免税”。1990年代后进行房改，住宅大量买卖，征收房产税，不过是根据变化了的情况“不再免收”而已，是顺理成章的题中已有之义。
有人说，尽管你说得有理，但因政府已将土地出让金的大头拿去了，实际上就已包涵有税收的成分，因此就不能对在以前出让的土地上盖的房产再征房产税。这其实也是不对的。因为税收还有一个调节收入实行再分配的功能。以消费税为例，就是在对货物普遍征收增值税的基础上，选择烟酒、化妆品、贵重首饰及珠宝玉石及类似一次性木筷等少数消费品再征收的一个税种。消费税主要是为了调节产品结构，引导消费方向，保证国家财政收入。在住房成为一个社会问题的情况下，房产税完全可以发挥类似消费税一样的调节功能。这在世界上不乏先例。如目前公认调控房地产市场最严厉的国家德国，房价所以能10年不涨，原因就是用税收调节。在德国，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳个人所得税，税率在20%至45%不等。重重的税收限制，大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间。这种经验是值得我们借鉴的。
实际上，地权（严格地或应称土地使用权）的转移总是有偿的，因此土地出让金永远不可能废除。只要使土地出让金水平回归理性，同时给房产税确定一个合理的税率，就并不需要以废除土地出让金为前提。
6、“征收房产税是为了打压房价”吗？
尽管房产税问题的提出很大程度上是出于对房价畸高、调控无力的反思，但开征房产税的目的，却既不是（也不可能）打压房价，也不是为了提高税收，而只是为了改革地方税收体制，建立长期稳定的税源，最终改变土地财政的不健康状况。这一点中央实际上已说得很清楚。拼命把开征房产税的目的往“打压房价、提高税收”上引，把本来不相干的东西硬说成是开征房产税的目的，不过是一种策略，就是为论证房产税会“增加民众负担和政府寻租空间，降低资金使用效率”的观点制造前提，用这个谎言挑动炒房者、不幸已在房价高位上大量贷款购房的房奴、乃至经济压力巨大的下层群众起来反对房产税。这种企图是很卑鄙的。
很明显，开征房产税，不可能就把高房价压下去。房价的高低是相对的。在公平竞争的市场环境里，房价的高低是由供求关系决定的。房产税针对的是住房保有环节，不是建设或交易环节，既不会增减住宅供给或建设成本，也不可能增减居住需求或流通费用，因此既不会抬高房价，也不至于打压房价。如果说开征房产税对房价可能有所影响，那也仅仅是指有力度的房产税可能增加不是因“居住需求”而炒房、囤房者的投资成本。抑制这部分在“住房使用价值”即“居住需求”之外的不正当“需求”，防止房地产成为少数有钱人巧取豪夺其它公民财富的工具，从而使房价能接近真实的反映市场供求关系，是维护市场秩序的必须，是使房地产市场健康稳定发展的必须，也是维护社会正义、防止两极分化、建设和谐社会的必须。
除此之外，我还认为，开征房产税，也是“维护公民占有房地产平等机会”的需要，是为了“调节公民在房地产占有权益上的不公平现象”。
“人与人平等”的最根本体现就在于应“对生存必须之公共资源享有平等权益”，而土地是最重要的生存公共资源。多占有房屋的人实际上是多占有了土地，因此必须付出代价。由政府通过征收房产税，以再分配的方式补偿给那些享有土地不足的人，确保他们也能平等地享有对生存必须之公共资源的权益。从这个意义上说，“房产税”，实质上也是一种“生存必须之公共资源调节税”。
明确“房产税”实质上是一种“生存必须之公共资源调节税”，而不是“财产税”，房产税征收的依据不是你所有的土地或房产，而仅仅是你在人均水平之上多占用的土地资源，这就既与你支付的土地出让金价格无关，也与你的财产无关，同时却可以使房产税的征收变得简单易行，不必过多考虑房屋的价值，更不存在考虑房屋位置、朝向、结构等问题，而完全依据房屋建筑面积计税即可。
7、“现在钱多无处用，只有放开房市才能减少通胀压力”吗？
反对房地产限购政策的专家一个似乎很能迷惑人的理由是：投资性购房能形成一个“池子”，将社会上的热钱圈住，使其不影响国计民生，并减少通胀压力。限制投资性购房后，‘池子’将不复存在，大量资金无处可去，就会在世上为非作歹，通胀压力就越大。
情况果真如此吗？非也！
恰恰相反，正是因为大量投资投机性购房推动了房价不断上涨，同时也几何级数地放大了热钱效应，才加剧了通胀压力。因为无论房价多高，房地产所能吸收掉的货币永远只能相当于其物化转移的价值量，或俗称为物化成本，甚至不包括土地的全部价值在内。超过其物化成本的价值，其实是虚拟的，即没有实物基础的泡沫。而代表这些虚拟价值的货币，则又以开发商利润及土地出让金的形式回到流通中，成为新的流动性资金。这时候，银行原来贷给购房者的100万元，在流通资金的帐面上，就幻化成了150万甚至更多（房价越高就越多）。如果房价上涨的预期加速并加剧了这种资金循环，资产泡沫便会加倍产生，反过来又会成为通货膨胀的标志，从而增加通胀预期。帐面上的“社会财富”似乎迅速增长，但银行的风险也就越来越大。只有通过提高利率、开征有力度的房产税等措施，使超过居住需求的住房持有成本大于收益，才能有助于改变房价上涨预期，减少资产泡沫，从而也就有利于放缓和降低通胀预期和银行风险，为应对通货膨胀赢得时间。
现在有一个奇怪的现象，一些无耻的专家和房地产商一唱一和，一方面叫喊“资金没有出路”，非放宽房地产炒作不可，一方面又叫喊资金紧缺，非放松银根不可。这种“下意识”的行为看似自相矛盾，其实恰恰暴露了他们极端自私的真面目，也透露了房地产炒作得以延续的真相。那就是以银行贷款为支撑来炒房，通过炒房将银行贷款及普通购房者的血汗钱卷入炒房者的腰包，将房价膨胀的泡沫留给银行和房产的最终持有者，直至泡沫破灭为止。
无庸讳言，疯狂的房地产炒作在几年间已将社会贫富差距扩大到了前所未有的程度。从这个角度看，社会上也确实存在一些人钱多得无处用，另一些人又无钱用的畸形状况，以致“高利贷”日见泛滥。但你冷静想想，什么人才敢借高利贷呢？实在走投无路的人可能拼死一借，但数额不会很大，只有在预期获利能够比“高利息”更多的情况下，才可能大量借高利贷。在现在总体生产过剩、做实业利润很低的情况下，什么事情才能够预期获得超高利润呢？恐怕也只有前几年的房地产了。由于上几轮的楼市调控让一些“挺住了”的投资者赚了个盆满钵满，这个记忆一直刺激着投资客的神经。不改变房价还可能暴涨的预期，不改变对政府“在压力下”将“不得不放弃调控”的预期，那些因屯集房地产而造成资金链紧张的投机客、房产商就不会面对降价脱手或亏损脱手的现实，而幻想在靠高利贷支撑一段时间后能够象前几次一样再度翻本。这就是现在房价依然僵持不下的又一个原因，也是对冲“控制物价效应”、强化通胀预期的一大根源，更是可能酿成社会动荡的一个潜在危险。
在市场经济条件下，价值规律的一种体现就是资金总是由平均利润低的行业向平均利润高的行业流动。而利润率的高低总是相对的。房价降下来，房地产利润率低了，制造业的利润率相对就高了，闲置的设备就可以转起来。供应充足了，物价就涨不起来。反之，房地产暴利不改，资金就会继续由制造业向房地产转移，商品的比价就会不断向房地产看齐，涨价就不可避免，通货膨胀就无法控制。
8、“保障房能解决老百姓住房问题”吗？
现在，“保障房”的调子唱得很高，似乎靠保障房就能解决老百姓的住房问题。这其实只是一个更具欺骗性的谎言。
我们不妨先看看“为什么要建保障房”。
多年来，房地产调控投鼠忌器、朝令夕改，除了既得利益者的阻挠外，一个重要的原因，就是被“房地产影响60多个产业，掉下来国民经济就完了”的谎话要挟住了。因此，不顾实际可能，一刀切地一下子就要兴建1000万套保障房，说穿了，就是想以此来对冲因“调控”可能减少的房地产开发，同时又通过委托一些大开发商承建保障房，来对冲他们可能因房地产销售减少而可能出现的资金风险（也是银行风险）。也就是说，归根到底，保障房在根本上不过还是为了“降风险”、“保增长”。因为如果真想要解决老百姓的住房问题，唯一的办法就是要让房价真正降下来，降到多数老百姓都能买得起的水平。而这显然是：“非不能也，是不为也！”
大家冷静想想就会明白，即使1000万套保障房都能如期建成，又能给房地产市场增加多少“有效供给”或减少多少“刚性需求”呢？恐怕一套也没有。因为目前能够“享受”保障房待遇的人群从来就不是所谓“房地产市场”中的参与者，甚至在社会上、在网络上也很难真正听到他们的声音。因此，房价的高低与保障房的多少基本无关。最多只是拉低住房“均价”，给了统计部门玩弄数字游戏的空间。
从“保障房”的性质看也是如此。它只是国家对低收入人群的一种福利保障。这种福利是不可能全民享受的。如果任何有住房需求的人都能住进保障房，那就是重回1992年以前的“分房制”，显然这是不可能的。这种现实，决定了多数居民永远不可能指望享受保障房，仍需要通过购买商品房才能解决住房需求。因此，不真正有效地去解决畸高房价的问题，以保障房为招牌来承诺“居者有其屋”，只能说是欺骗。
9、“房价下降50%经济就会崩溃”吗？
“房价下降50%经济就会崩溃”,这是一个很能吓倒人的预言。谁愿意经济崩溃？谁又能承受得起经济崩溃？不仅政府害怕，老百姓也害怕。因为经济崩溃了，就不只是“没房子住”的问题，而是 “没饭吃”的问题了！
当然，50%只是个“比喻”，潜台词是“房价不能降”，“房价下降经济就会下降，降多了经济就会崩溃。”
情况真是如此吗？我看未必，也无须害怕。因为这不过是个彻头彻尾的大谎言。
至少，你可以这样想想：房价如果继续这样疯涨下去，再涨50%，经济会怎样呢？恐怕真的会崩溃。但对这种危险，那些有话语权的人大多不愿意涉及，因为他们并非真的关心“经济会怎样”，而只是要维护自己的私利。
实际上，世界上从来没有发生过“房地产市场崩溃造成经济崩溃”的事情，相反，倒是有许多“经济崩溃带动房地产崩溃”的例子，而其中有不少次“经济崩溃”的原因，恰恰是由于房地产无节制的投机造成的，是“房地产泡沫不崩溃”而造成“经济崩溃”，最终是连房地产一起崩溃。这中间的“因果关系”很清楚，不容错置。
我们不妨设想一下，房价下降50%后会发生什么？
对于房屋所有者来说，如果是自住房，不过只是“价值符号”改变了而已。因为只要他们还得“继续住下去”，房价不管是100还是1，都只有名义上的意义而没有实际上的意义。特别是对不负债的自有住房者更是如此。对有贷款的自有住房者而言情况稍复杂些，但即使是房价下降50%后价值已低于未还贷款余额的极端情况，其中大多数也不可能选择毁约弃房、再去另外购置，因为高房价已掏空了他们的口袋，他们不可能再有如此能力。只要他们还得“继续住下去”，只要他们的收入不减少，尽管心理很不平衡，尽管很冤枉，他们也不会轻易毁约弃房。
如果是投资、投机性房地产，那降价50%确实是很大的损失，可能会毁约弃房。另外，就是已经高价拿地而还未开发出售，或大量捂盘惜售的开发商，压力肯定更大。但他们的损失乃至破产不仅不等于“整个经济崩溃”，反而是有利于经济健康发展的必须。正是他们搞乱了房市，才不能避免这样的后果，所以一点儿也不值得同情。
大家最关心的是，银行会怎样呢？根据上面的分析，自住房对银行的影响有限，投资性房产主要是自有资金，银行影响也不大。银行的风险主要在于投机购房和高价拿地者贷款余额这一块究竟有多大？
今年2季度，银监会进行了新一轮的房地产贷款压力测试。据刘明康透露，测试结果，即使房价下跌五成，银行业也可以承受，也就是说银行业不会被房地产裹挟。刘明康指出，房价理性回归，所带来的是近期和中短期的风险，从长远来讲，对银行是个福音。
应该说这个判断是客观的。这几年银行业对房地产的贷款确实丧失理智，但现在压缩控制回调还不算太晚。银行房贷的时间、比例、对象等情况复杂，这从坏的方面说会增加不确定性，从好的方面来说也可起到部分对冲效果，减少冲击的贯性。
许多专家认为刘明康的结论不可信，他们咬定房价下降经济就会下降，下降50%银行就要垮台。而银行垮台也就标志着经济崩溃。他们似乎言之凿凿，但他们的论据本身却自相矛盾，恰恰打了他们自己的耳光。
从正面看，这些维护高房价者的立论基础是：现在的房地产市场是健康的，房地产还没有什么泡沫，高房价是正常的，还应继续上涨。若情况果真如此，那么，刘明康的结论就是正确的，或者说房价下降50%后，银行的房贷风险仍是可承受的，“房价下降50%银行就要垮台、经济就要崩溃”的预言就不成立。因为从上市银行2010年年报看，银行个人住房贷款余额占其全部贷款余额在10～20%之间，房地产开发贷款一般在5～10%之间，在这样一个比例中，既然“泡沫不多”，毁约弃房的数量就不可能很多，既使房价下降50%后毁约弃房数量较大，也还并不等于银行就损失了这部分房价贷款的50%。这帐大家都会算，原因不必再述。
从反面看，如果“房价下降50%银行就要垮台，经济就要崩溃”的预言成立，那就说明现在银行对房贷的乐观估计不实，实际风险已经很大，房地产的泡沫已经十分严重，房地产市场已很不健康，房价再上涨下去危险就会更大。若情况如此，那他们反对调控房价的立论基础就不能成立，对房地产市场的基本判断就错了，国家对房价从严调控也就更显得十分紧迫和非常必要了。
10、“房地产是最好的保值增值产品”吗？
由于中国自古就有买房子买地的传统，因此将房地产说成是“最好的保值增值产品”极有说服力，很能打动人心。殊不知现在早已不是“小农经济时代”了。“小农经济时代”重的是“使用价值”，而在“商品经济时代”，一切都是“商品”，重的是“价值”。因此，“房地产能不能保值增值”，关键是看其能否“随时变现”。能在原有实际价值之上随时变现，就能保值增值，不能变现，或不能在原有实际价值之上变现，就谈不上保值增值。从这个角度来看，说“房地产是最好的保值增值产品”，不过只是那些投机炒房者、开发商及他们的乏走狗们为“寻找下家”而编造的一个美丽谎言，用以欺骗那些略有余财的善良之人，让他们自觉自愿地把钱从口袋里掏出来，换成一堆冰冷的钢筋水泥。而那些阴险的投机商却从来不把房子握在手中“保值增值”，而是不断地炒高房价又不断地脱手，不断地“为卖而买”。
你或者对我这样说不屑一顾：这些年的事实难道不说明在通货膨胀的情况下房地产不仅能保值而且在增值么？
当然，从一时表面看似乎是这样。就象一位温州老板感叹的，自己1000多名员工的工厂一年辛苦下来利润不足百万，而老婆在上海投资房产，10套房8年获利3000万元。这是怎样的一种增值？难道还不足以打动人心么？况且近几年房价是“越调越涨”，一次次降价预期被继续猛涨的浪潮击碎，控制房价、房地产回归理性似乎成了“狼来了”的玩笑。这也就难怪许多人不相信政府会“真调控”，固执地迷信中国房价只涨不跌的神话了。
维系这个神话的主要是三个支点。一个是说中国土地资源少，且不可再生，供永远小于需，所以房价不可能跌。第二个是说中国人口数量多，且正在向城市集中，需永远大于供，所以房价只会涨。第三个是说中国地方政府靠房地产收入运转，不可能容许房价跌。
这三个支点能支撑“房价只涨不跌”吗？我看一点也不能。
先看第一点：地少决定论。实际上，地多地少只是相对的。与俄罗斯、加拿大比，中国当然地少；但与日本、新加坡比，中国地就不少。刘忠良先生曾指出，中国的土地是充足的。中国耕地18亿多亩，按人均0.8亩就可实现粮食自给的国际标准，中国仅需要10.7亿亩耕地即可实现粮食自给，还有7亿亩耕地可用作其他用途。另外城市发展占有的不一定全是耕地，还有许多非耕地。况且在城市化过程中，是节约土地的。按照农村住房与宅院用地面积1：3计算，如果城市化之后变成10层高的住宅楼，则可节约39倍土地，可以建住房的地就更多。据刘先生介绍，德国人口密度每平方公里236人，人均住房面积40平方米。中国每平方公里137人，如也按人均40平方米计算，全部城市化，平均楼高按10层计算，总共才需要5200平方公里土地，仅占国土面积的0.054%。全国有2860个县区，平均每个县区仅1.8平方公里。即使是达到美国标准，人均住房面积70平方米，也仅需9100平方公里，平均到每个县区仅3.2平方公里。另据谢国忠先生介绍，目前国内存量房高达160亿平方米，开发商囤地30亿平方米，政府也握有40亿平方米的土地储备，即便今后城市人口总数到10亿，也完全能满足需要。所以，真把账细算一下，中国就并不缺地。可惜在这个浮躁的社会里，没有人会静下心来关注这些计算，以致“土地决定高房价”的谎话得以流行。
再看第二点：人多决定论。中国人口多不假，但人多是否就能维系高房价呢？恐怕不能。新买房子的绝对主体是将结婚的年轻人。但中国自1980年代以来一直处于超低生育率。1982年第三次人口普查时0-14岁人口占总人口的33.6%，1990年第四次人口普查时降到27.8%，2000年第五次人口普查时降到22.8%，2010年第六次人口普查时更降到16.6%，28年降低了一半以上，而且这一趋势还在继续。到2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%。与此同时，中国房地产的供应却不会相应减少。综合统计局2010与2011年数据，估计2011年将形成约33亿平方米的商品房供给。这还不包括1000万套保障房在内。按照每年33亿平方米左右的供应速度、每套房平均100平方米计算，年供应量为3300万套，5年就是1.65亿套。如果每套房住3人，可容纳近5亿人，超过目前城市户籍人口总数，也超过80后90后的总和，更超过2.5亿农民工流动人口的总和。按全国商品房销售均价每平米5000元计算，每年要完成33亿平方米的房产交易就要有16.5万亿元的购买力。对于被定义为“刚性需求”却两手空空“被城市化”的农民和刚参加工作的年轻人来说，这么多钱能从哪里来？财政部个税修改相关数据的解析说明，中国工资月收入超过2000元的，仅占全国人口比例的大约6%。也就是说有94%的人月收入在2000元以下。以都是2000元计算，买一套价值50万元的房产，不吃不喝也要用21年的收入才能支付，这还不算利息。谁能有16.5万亿元人民币来买开发商的这些房子？此外，由于独生子女政策，若干年后，许多家庭将合二为一，甚至合四为一、合八为一，下一代年轻人不但不需要再买房子，甚至要多出一套或几套房子。这时，一边是急剧减少的住房需求，另一方面是快速增加的房产供给，会出现怎样的情况？恐怕无须多言。
再看第三点：地方政府决定论。单就地方政府本身看，这一点也许是可以成立的。因为畸形的房地产市场，不仅能给地方财政带来巨大利益，而且也给地方各级官员创造了发财致富的机会。但不要忘记的是，中国还是中央集权的国家。地方官员无须考虑“安全问题”，出了事可以“一跑了之”，不少人早已在国外筑好了窝。但最高领导却不可能不考虑安全问题，不可能让房地产失控到严重危及安全的地步。对他们来说，这不仅是执政党政治的安全、国家经济的安全，也是个人生命的安全。只要最高领导动了“真格的”，地方各级最高领导就会毫不犹豫地为保住自己的既得利益而牺牲开发商和炒房者的利益。如若不信，可拭目以待。
从市场经济历史上看，就没有永远只涨不跌的商品。房地产也是如此。以人多地少远甚于中国大陆的日本和香港为例，日本1990年25～34岁年龄组人数比1980年下降了20%，高价位的房地产立刻失去了实际需求支撑，致使1992年后房价、地价暴跌。到2007年底，日本大城市的土地价格才相当于1991年的27%，绝对价格只相当于1982年的水平。香港1997年推出每年85000套廉租房计划，从此房市跌了整整5年，房价跌掉60％。现在，中国房价正处在高位泡沫运行阶段，房价与货币、与其它商品的比价严重失衡，已高于其实际价值，根本谈不上能“保值增值”。近来曾风光一时的“温州炒房团” 有人变成“温跑跑”、“温不归”，不能不说是房地产经济畸形发展的牺牲品。
日本的房地产泡沫以及美国次贷之后崩溃的房地产泡沫，提醒我们房地产也有巨大下跌的空间。在经济形势不确定的危机时刻，其实还是“现金为王”。一旦货币政策持续收紧，央行开始连续加息，或普遍开征房产税，市场将是另一副景象，局面将不受控制。那些想要以房地产来对自己的财产保值增值的人千万不要对随时可能降临的严重局面心怀侥幸。
2011．10．10
作者：叶庆
要说当今社会最大的危机，“信用丧失”似可排在头条。不能取信于民，致使政令不彰、民怨沸腾的，典型的就是所谓“房地产调控”。
若干年来，“房地产调控”政策忽紧忽松，忽左忽右，现在尽管又被人称为“最严厉的调控”，却是效果仍然不显，预期更是悲观，原因就在如此。
要取信于民，关键是要“来真的”。要说真话，真办事，言必信，行必果。“房地产调控”就是块试金石。
这里，谨对房地产问题上若干典型谎言略作解剖，以正视听。如果“有关部门”不是“故意为之”，而是“考虑不周”，则盼能亡羊补牢。
1、“调控力度大，效果初步显现”了吗？
如果一边“用力”给皮球打气，一边又在皮球上戳几个洞漏气，结果会如何呢？现在的房地产调控大约就是如此。
限购、限贷、限价，本意都在限制投机炒作。但限的只是几个城市，而市场是全国性的，开发商早转移到“不限”的广阔天地发财去了。炒房者与之配合，制造这些地方房价继续上涨的恐惧。这种做法似乎表明，政府并非真心反对炒房投机，只是害怕少数地方房价的畸高造成崩盘，是“救市之举”。反而给人以“房价不可能降”的心理暗示，对冲了限购效应。加之每项政策还没出台，都要先叫上几个月，人为造成投机狂潮，让开发商先把口袋装满。开发商无后顾之忧，自然不会主动降价。
其实，三四线城市老百姓的收入更低，房价收入比更低，更买不起高价房。
我实在看不懂，既然将住宅功能定位为“居住”，既然高喊“要打击投机炒房”，那为什么不能实行全国性的限购？还有什么需要讨论的？难道非要等全国的房价都涨得与一二线城市一般高了再来“调控”么？
2、“通货膨胀必然造成房价还要上涨”么？
一夜风雨，昨天西瓜还卖两块钱一斤，今天只卖柒角一斤了。这是因为“通贷突然紧缩”了吗？显然不是。
货币流通量虽然对物价有影响，但这种影响是间接的、有条件的。直接决定市场价格的是供求关系。
影响供求关系的因素很多。有的受产品生产能力、生产周期、生产成本的制约，有的则是因为人为的屯集炒作。显然，房价的暴涨主要是受炒作的影响。
由于货币本身也是一种特殊的商品，也要受价值规律的制约，因此，通货膨胀并不必然地和毫无例外地带来需求的增加和价格的上涨。相反，对有些商品来说，对贫富极度不均的社会来说，通货膨胀带来的可能恰恰是需求的下降和价格的暴跌。
以美国为例，美联储量化宽松、滥发钞票，但美国物价并无暴涨迹象，房价甚至仍处在历史低位，而通胀据说都“输出”了。为什么？因为美国真正“刚性需求”的生活必需品大多靠进口，而世界上的供货商远大于美国的需求，为争夺市场甚至恶性竞争。
从我国近些年物价总体情况看也是如此。房价的上涨，不仅远远高于其它产品价格的涨幅，在时间上也远远早于其它产品的涨价，早于通胀的预期。这种情况表明，正是因为房价的疯涨背离了价值规律，不正常地改变了房价与货币、劳动力及其它产品的合理比价，因此不可避免地要带动其它产品的比价回归（涨价）；同时，大量集聚的炒房资金因反复炒作而恶性放大了市场流动货币资金量。又不可避免地放大了通胀预期。两者循环互动的结果，便带来了真实的通货膨胀。
由此可见，是房价不合理的疯涨引发了通胀，而不是通货膨胀造成了房价暴涨。要控制通货膨胀，关键的关键就是要使房价回归理性，让房价与货币、与劳动力、与其它商品的比价趋于正常。一些专家之所以颠倒黑白，不过是为了给不正常疯涨的房价找一个正当的理由，为维持高房价并继续炒作房价作舆论准备而已。
3、“因刚需大，供不应求，房价还要上涨”吗？
我需要有栋别墅，需要有辆轿车，甚至也想能拥有自己的游艇和飞机。可我从来也未曾真正考虑去购买：因为我没钱。
这就是“需求”与“市场需求”的差别。
所谓的“供需关系”，只是指“市场供应”和“市场需求”的关系，是受“购买力”制约的。所谓的“刚性需求”不过是糊弄老百姓的一个谎言罢了。因为所谓的“刚性需求”并不等于“市场需求”，并不改变“供需关系”。否则，价值规律就没有作用了。
潜在的需求不等于现实的需求，这个道理很明白。根据世界银行2004年调查统计，当年我国城镇基尼系数为33.98%（据说现在已上升到50%左右），收入排名靠前的30%人口拥有城镇居民可支配收入总额的53.79%（据说现在已上升到70%左右），而且还在增加之中。城镇人口中到底有多少人能够承担得起或暂时勉强可以承担得起目前的房价而会考虑买房呢？大约也只有这30%左右的家庭。而这部分家庭实际上大多数甚至绝大多数都已经有房而无须因“居住需求”乃至“子孙的居住需求”而购房了。至于其余70%左右的家庭，尽管有需求，却早已被排斥在“房地产市场”之外，许多家庭甚至就是把现在的房价再降一半，也不可能真的考虑购房。他们虽然是真正有居住需求的人，实际上却又已经不再成为房市的“真实需求”。价格畸高的房市从某种程度上已蜕变为有钱、有权者击鼓传花的游戏和掠夺普通民众财富的“合法”形式了。但投机需求只是“为卖而买”，并不是“真实需求”，更谈不上是“刚性需求”。
因此，目前的房地产市场并不是真的“供不应求”，而是被投机、投资的假象扭曲了。可以这样说。如果定位在“居住需求”上并进行正常的市场调节的话，恐怕还是“供大于求”。仅仅从部分城市“限购”之后市场的变化已足以说明这一点。若再把足足可供2亿城市人口居住的7000万套闲置房（就算只有二分之一也不得了）逼进市场，那又会是个什么样的景象呢？
鼓吹房屋“永远供不应求”的另一个谎言是说人口增长和城市化需求太大，不可能满足。
不容否认，我国人口数量和城镇化水平目前乃至今后一段时间内仍然处于增长期。但这是否就会造成住房“供不应求”，是否就足以支撑或允许房价持续上涨呢？
2008年6月20日《上海证券报》曾载文从人口角度解读了未来10年中国住宅供需状况，可惜未能被大家注意。该文指出：2003年我国人口中30～39岁之间的人口比例最大，大约有2.46亿人。而紧随其后20～29岁年龄组的人口数量只有1.74亿，骤然下降30%。由于25～39岁之间的人口是最主要的购房群体，这种人口结构对住宅消费的中期趋势有重大影响。在2008～2017年间，这部分购房群体绝对数量的下降将直接影响住宅的真实需求。如果按照户均面积90平米计算，未来10年住宅需求的总建筑面积约为47.7亿平米，年均销售面积4.7亿平米，较2007年住宅销售面积6.9亿平米下降32%（注：较2010年全国商品房销售面积10.43亿平米将下降54%）。而2007年商品房新开工面积就有9.4亿平米，如果商品房新开工面积保持20%的增速，2008年将达到11.16亿平米（注：实际房屋新开工面积2008年为10.26亿平米，2009年为11.54亿平米，2010年为16.38亿平米，2010年房屋竣工面积7.60亿平米，其中住宅竣工面积6.12亿平米），已超过实际需求的一倍左右。显然，“供不应求”的现象很大程度上是被屯房炒房者人为炒作起来的。
同时，再看看所谓“城镇化”的需求。过去十余年间，我国城市化率从33%提升到46%，2亿人口从农村进入城市，曾为住宅市场带来旺盛的需求。虽从数字来看，我国的城镇化水平还存在较高的提升空间，但实际上最近几年城镇新增人口已在减少。这是因为，已经移入城镇的农村人口虽然只占农村总人口的不到三分之一，但却集中在“劳动年龄人口”。特别在中西部地区更是如此，许多地方的农村实际上已“提早进入了老龄化社会”。下一步可能进入城镇化的人口中将更多的是“缺乏购买力”的人口。而且城镇化最直接的对象首先是城镇周边的农民。这些农民不仅有自住房（至少是还建房），甚至还有更多可供转让、出租的房子，不仅不会增加住房需求，反而可能增加住房供给。更重要的是，大多数进城的农民即使在过去房价相对较低的情况下也没有能力购房，你能想象这些“城镇化”的农民工会在房价飞涨、工资不涨的情况下反而会有能力买房吗？
其实，有“刚性需求”且“供不应求”的东西太多了。有个朋友曾对我说，下一步争夺的资源将是水（事实上现在已经如此）。是呀，还有什么比“对水的需求”更刚性？但你能想象任何国家会允许对水资源也来个“靠招拍挂卖钱”，任凭对水无节制地炒作、无限制地涨价吗？
现在一线城市的房价之所以还不下跌，主要原因是利息倒挂、又没有房产税，投机成本太低，而涨价预期仍然存在，屯房者还在做着发财的美梦。同时，开发商还“不差钱”，仍想重复前几次的伎俩，以危言耸听来逼政府就范，使房地产调控再次半途而废，房价再次报复性反弹疯涨，直至毁灭。
4、“征收房产税无法操作，还不具备征收条件”吗？
一批所谓的经济学家，他们什么事都主张“向美国看齐”，但在“开征房产税”问题上却要强调“中国国情不同”了。不仅无中生有地举出许多“困难”，证明房产税“无法操作”，甚至断言房产税在中国“十年出不来”。
情况果真象他们所说的么？看看他们反对的“理由”，就知道这些都是谎言。
理由一：开征房产税将加重占人口83%的有房者的负担，因此会遭到普遍的反对。
解析：不知83%这么大比例的数据有什么意义？无非是要煽动不明真相的舆论反对开征房产税。其实，房产税完全可以也肯定会象个税一样，设一个起征点，对仅有一定面积自住房的人免征，对收入低的退休老人、残障人士实施减免，从而不仅起到鼓励购买自住房并抑制炒房的作用，而且可以通过再分配保护广大低收入群体的利益，让那些占有房产较多的人对社会承担更多的责任。
理由二：中国房产类型复杂，不仅有新房与旧房、普通房与豪宅之分，还有一般商品房与经济适用房、两限房、房改房等各种性质的房屋，房产的房龄、朝向、结构、成本、位置、公用设施等也都不同。因此核定房屋价值困难，征收标准难以确定。
解析：事实上，房产税和财产税还是有区别的，它针对的不是“房屋”，而主要是“土地”这种公共资源。因为人与人的平等最根本的就是要体现在 “对公共资源平等的占有权”上。多占了就要付出代价，通过政府的再分配，补偿给那些占有不足的人。更何况只要有一个“起征点”就不存在对经济适用房等征税的问题。因此，征收房产税只须将房屋分为普通住宅（只有建筑面积）和豪宅（还有花园等其它占地）两大类即可，不必过多考虑房屋的价值，更不存在考虑“朝向、结构”的问题，而主要是依据房屋占地的面积计税。
理由三：中国房产所有者情况复杂，缺少对公民房产数量准确的登记和统计，而要做到全国范围内房管、建设、银行、社保等部门的信息共享暂时还无可能，因此，很难确认居民的房产数量，也就必然产生税收的不公平。
解析：个人收入的情况恐怕比个人房产的情况更复杂、更难准确统计。但个人所得税不是早就在征收了吗？房产的情况应该比个人收入的情况容易掌握得多。当然，我们不排除肯定有人会瞒报偷税，也不排除会有错征、漏征。这没关系。我们可以设立一条举报、惩罚措施，鼓励举报。凡是有瞒报房产被查实的，处以重罚，并作为不良信用记录。
理由还可以举出很多，但其实都不过是“借口”，就是要阻挠房产税的开征。因为许多有发言权的人，正是“利益相关者”。开征房产税，不仅那些靠屯房炒房似乎就快变现的巨额财富可能会在一夜之间化为乌有，那些现实中画着红脸、白脸或戴着假面却拥有大量闲置房产的房主们都会一一浮出水面，露出真面目，这些人肯定是绝对不能接受的。因此他们也就必然会自觉不自觉地联合起来，施展各种办法来拼死反抗。对这股势力当然不可小看。
俗话说，重症须施以猛药。这话似乎不错。但以猛药治重症却须得有必胜的把握。没有把握，贸然施之，则无异于拼命，无异于赌博。对于已病入膏肓的房地产业来说，情况也是如此。任其继续畸形发展，不仅不可能持续，而且会失尽民心，酿成经济和社会动荡；而矫枉过正，施以猛药，则可能激起既得利益者反弹，甚至玉石俱焚，同样可能造成经济和政治动荡。说穿了，作为主政者，既不能“不调控房地产”，又不能“真调控房地产”， 这种苦衷也是局外人难以体会的。但这种“两头不讨好”的状况是不可能持久的。因此，“调控”既要稳妥，不能急；更要积极，不能等，便在情理之中了。
在巨大的反对声中，以阻力最小的方案确保“房产税”逐步出台实行，恐怕是最好的选择。目前，上海、重庆两地已试征房产税，结束了“要不要征”的争论。这是关键的第一步。下一步，则逐渐加大房产税征收的范围和力度，如规定“一年后对拥有5套以上的房产征税”、“两年后对拥有3套以上的房产征税”等，使那些还没有完全丧失理性的权贵富豪们有时间处理掉他们手中远远超过自己需要的烫手房产，使天量的闲置住宅通过市场流转到无房者手中，既有利于缓和房地产的供需矛盾，也有利于缓和因进一步加大房产税征收力度而剥夺有钱人财产（尽管其中不少是不义之财）的矛盾，从而避免或减少社会动荡，为平稳地建设和谐公正的社会羸得时间。
5、“收了土地出让金就不能再收房产税了”吗？
“收了土地出让金就不能再收房产税了，否则就要将土地出让金退出来！”这是反对征收房产税的专家们又一个典型观点，看起来“理直气壮”，实际上又是一个经不起推敲的“谎言”。
什么是“土地出让金”？ 准确地说，土地出让金就是土地使用权的交易价格，也可简单地理解为土地价格。就象铁矿石、铜金沙、煤、电等生产资料的价格一样。唯一的区别是，土地出让的是“使用权”，其它生产资料出让的是“所有权”。如果你已花钱买了铁矿石来生产钢材，尽管铁矿石的价格已被炒得畸高，是不是对购买使用的钢材征税就是“重复征税”呢？恐怕不会有人这样认为。那么，为什么对房产征税就不行了呢？
税收是国家为满足社会公共需要，按照法律所规定的标准和程序，参与国民收入或社会产品分配和再分配取得财政收入的一种形式。因此税收具有强制性、无偿性和固定性的特征。而土地出让金是有偿的，价格更是随市场需求波动。两者性质完全不同。
从本质上说，土地出让金只是预付给土地所有人在土地使用权转让期间土地的租金，除了交易税费之外，应该完全归土地拥有者（因法定所有者是“国家”，转让的只能是使用权）所有，而不应该是“给政府的”。现在政府在其中的所得，不过是借在“收储”和“拍卖”之间炒作的差价，说白了就是剥夺了原土地实际“拥有者”的部分利益。这本身就是不正当的，是一种“抢劫”。政府在房地产上名正言顺的“应得”，只能是征“房地产税”。
实际上，我国早在1986年就已制定《房产税暂行条例》，只是基于当时城镇居民收入水平普遍较低等情况，规定对个人所有的非营业用房产实行“免税”。1990年代后进行房改，住宅大量买卖，征收房产税，不过是根据变化了的情况“不再免收”而已，是顺理成章的题中已有之义。
有人说，尽管你说得有理，但因政府已将土地出让金的大头拿去了，实际上就已包涵有税收的成分，因此就不能对在以前出让的土地上盖的房产再征房产税。这其实也是不对的。因为税收还有一个调节收入实行再分配的功能。以消费税为例，就是在对货物普遍征收增值税的基础上，选择烟酒、化妆品、贵重首饰及珠宝玉石及类似一次性木筷等少数消费品再征收的一个税种。消费税主要是为了调节产品结构，引导消费方向，保证国家财政收入。在住房成为一个社会问题的情况下，房产税完全可以发挥类似消费税一样的调节功能。这在世界上不乏先例。如目前公认调控房地产市场最严厉的国家德国，房价所以能10年不涨，原因就是用税收调节。在德国，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳个人所得税，税率在20%至45%不等。重重的税收限制，大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间。这种经验是值得我们借鉴的。
实际上，地权（严格地或应称土地使用权）的转移总是有偿的，因此土地出让金永远不可能废除。只要使土地出让金水平回归理性，同时给房产税确定一个合理的税率，就并不需要以废除土地出让金为前提。
6、“征收房产税是为了打压房价”吗？
尽管房产税问题的提出很大程度上是出于对房价畸高、调控无力的反思，但开征房产税的目的，却既不是（也不可能）打压房价，也不是为了提高税收，而只是为了改革地方税收体制，建立长期稳定的税源，最终改变土地财政的不健康状况。这一点中央实际上已说得很清楚。拼命把开征房产税的目的往“打压房价、提高税收”上引，把本来不相干的东西硬说成是开征房产税的目的，不过是一种策略，就是为论证房产税会“增加民众负担和政府寻租空间，降低资金使用效率”的观点制造前提，用这个谎言挑动炒房者、不幸已在房价高位上大量贷款购房的房奴、乃至经济压力巨大的下层群众起来反对房产税。这种企图是很卑鄙的。
很明显，开征房产税，不可能就把高房价压下去。房价的高低是相对的。在公平竞争的市场环境里，房价的高低是由供求关系决定的。房产税针对的是住房保有环节，不是建设或交易环节，既不会增减住宅供给或建设成本，也不可能增减居住需求或流通费用，因此既不会抬高房价，也不至于打压房价。如果说开征房产税对房价可能有所影响，那也仅仅是指有力度的房产税可能增加不是因“居住需求”而炒房、囤房者的投资成本。抑制这部分在“住房使用价值”即“居住需求”之外的不正当“需求”，防止房地产成为少数有钱人巧取豪夺其它公民财富的工具，从而使房价能接近真实的反映市场供求关系，是维护市场秩序的必须，是使房地产市场健康稳定发展的必须，也是维护社会正义、防止两极分化、建设和谐社会的必须。
除此之外，我还认为，开征房产税，也是“维护公民占有房地产平等机会”的需要，是为了“调节公民在房地产占有权益上的不公平现象”。
“人与人平等”的最根本体现就在于应“对生存必须之公共资源享有平等权益”，而土地是最重要的生存公共资源。多占有房屋的人实际上是多占有了土地，因此必须付出代价。由政府通过征收房产税，以再分配的方式补偿给那些享有土地不足的人，确保他们也能平等地享有对生存必须之公共资源的权益。从这个意义上说，“房产税”，实质上也是一种“生存必须之公共资源调节税”。
明确“房产税”实质上是一种“生存必须之公共资源调节税”，而不是“财产税”，房产税征收的依据不是你所有的土地或房产，而仅仅是你在人均水平之上多占用的土地资源，这就既与你支付的土地出让金价格无关，也与你的财产无关，同时却可以使房产税的征收变得简单易行，不必过多考虑房屋的价值，更不存在考虑房屋位置、朝向、结构等问题，而完全依据房屋建筑面积计税即可。
7、“现在钱多无处用，只有放开房市才能减少通胀压力”吗？
反对房地产限购政策的专家一个似乎很能迷惑人的理由是：投资性购房能形成一个“池子”，将社会上的热钱圈住，使其不影响国计民生，并减少通胀压力。限制投资性购房后，‘池子’将不复存在，大量资金无处可去，就会在世上为非作歹，通胀压力就越大。
情况果真如此吗？非也！
恰恰相反，正是因为大量投资投机性购房推动了房价不断上涨，同时也几何级数地放大了热钱效应，才加剧了通胀压力。因为无论房价多高，房地产所能吸收掉的货币永远只能相当于其物化转移的价值量，或俗称为物化成本，甚至不包括土地的全部价值在内。超过其物化成本的价值，其实是虚拟的，即没有实物基础的泡沫。而代表这些虚拟价值的货币，则又以开发商利润及土地出让金的形式回到流通中，成为新的流动性资金。这时候，银行原来贷给购房者的100万元，在流通资金的帐面上，就幻化成了150万甚至更多（房价越高就越多）。如果房价上涨的预期加速并加剧了这种资金循环，资产泡沫便会加倍产生，反过来又会成为通货膨胀的标志，从而增加通胀预期。帐面上的“社会财富”似乎迅速增长，但银行的风险也就越来越大。只有通过提高利率、开征有力度的房产税等措施，使超过居住需求的住房持有成本大于收益，才能有助于改变房价上涨预期，减少资产泡沫，从而也就有利于放缓和降低通胀预期和银行风险，为应对通货膨胀赢得时间。
现在有一个奇怪的现象，一些无耻的专家和房地产商一唱一和，一方面叫喊“资金没有出路”，非放宽房地产炒作不可，一方面又叫喊资金紧缺，非放松银根不可。这种“下意识”的行为看似自相矛盾，其实恰恰暴露了他们极端自私的真面目，也透露了房地产炒作得以延续的真相。那就是以银行贷款为支撑来炒房，通过炒房将银行贷款及普通购房者的血汗钱卷入炒房者的腰包，将房价膨胀的泡沫留给银行和房产的最终持有者，直至泡沫破灭为止。
无庸讳言，疯狂的房地产炒作在几年间已将社会贫富差距扩大到了前所未有的程度。从这个角度看，社会上也确实存在一些人钱多得无处用，另一些人又无钱用的畸形状况，以致“高利贷”日见泛滥。但你冷静想想，什么人才敢借高利贷呢？实在走投无路的人可能拼死一借，但数额不会很大，只有在预期获利能够比“高利息”更多的情况下，才可能大量借高利贷。在现在总体生产过剩、做实业利润很低的情况下，什么事情才能够预期获得超高利润呢？恐怕也只有前几年的房地产了。由于上几轮的楼市调控让一些“挺住了”的投资者赚了个盆满钵满，这个记忆一直刺激着投资客的神经。不改变房价还可能暴涨的预期，不改变对政府“在压力下”将“不得不放弃调控”的预期，那些因屯集房地产而造成资金链紧张的投机客、房产商就不会面对降价脱手或亏损脱手的现实，而幻想在靠高利贷支撑一段时间后能够象前几次一样再度翻本。这就是现在房价依然僵持不下的又一个原因，也是对冲“控制物价效应”、强化通胀预期的一大根源，更是可能酿成社会动荡的一个潜在危险。
在市场经济条件下，价值规律的一种体现就是资金总是由平均利润低的行业向平均利润高的行业流动。而利润率的高低总是相对的。房价降下来，房地产利润率低了，制造业的利润率相对就高了，闲置的设备就可以转起来。供应充足了，物价就涨不起来。反之，房地产暴利不改，资金就会继续由制造业向房地产转移，商品的比价就会不断向房地产看齐，涨价就不可避免，通货膨胀就无法控制。
8、“保障房能解决老百姓住房问题”吗？
现在，“保障房”的调子唱得很高，似乎靠保障房就能解决老百姓的住房问题。这其实只是一个更具欺骗性的谎言。
我们不妨先看看“为什么要建保障房”。
多年来，房地产调控投鼠忌器、朝令夕改，除了既得利益者的阻挠外，一个重要的原因，就是被“房地产影响60多个产业，掉下来国民经济就完了”的谎话要挟住了。因此，不顾实际可能，一刀切地一下子就要兴建1000万套保障房，说穿了，就是想以此来对冲因“调控”可能减少的房地产开发，同时又通过委托一些大开发商承建保障房，来对冲他们可能因房地产销售减少而可能出现的资金风险（也是银行风险）。也就是说，归根到底，保障房在根本上不过还是为了“降风险”、“保增长”。因为如果真想要解决老百姓的住房问题，唯一的办法就是要让房价真正降下来，降到多数老百姓都能买得起的水平。而这显然是：“非不能也，是不为也！”
大家冷静想想就会明白，即使1000万套保障房都能如期建成，又能给房地产市场增加多少“有效供给”或减少多少“刚性需求”呢？恐怕一套也没有。因为目前能够“享受”保障房待遇的人群从来就不是所谓“房地产市场”中的参与者，甚至在社会上、在网络上也很难真正听到他们的声音。因此，房价的高低与保障房的多少基本无关。最多只是拉低住房“均价”，给了统计部门玩弄数字游戏的空间。
从“保障房”的性质看也是如此。它只是国家对低收入人群的一种福利保障。这种福利是不可能全民享受的。如果任何有住房需求的人都能住进保障房，那就是重回1992年以前的“分房制”，显然这是不可能的。这种现实，决定了多数居民永远不可能指望享受保障房，仍需要通过购买商品房才能解决住房需求。因此，不真正有效地去解决畸高房价的问题，以保障房为招牌来承诺“居者有其屋”，只能说是欺骗。
9、“房价下降50%经济就会崩溃”吗？
“房价下降50%经济就会崩溃”,这是一个很能吓倒人的预言。谁愿意经济崩溃？谁又能承受得起经济崩溃？不仅政府害怕，老百姓也害怕。因为经济崩溃了，就不只是“没房子住”的问题，而是 “没饭吃”的问题了！
当然，50%只是个“比喻”，潜台词是“房价不能降”，“房价下降经济就会下降，降多了经济就会崩溃。”
情况真是如此吗？我看未必，也无须害怕。因为这不过是个彻头彻尾的大谎言。
至少，你可以这样想想：房价如果继续这样疯涨下去，再涨50%，经济会怎样呢？恐怕真的会崩溃。但对这种危险，那些有话语权的人大多不愿意涉及，因为他们并非真的关心“经济会怎样”，而只是要维护自己的私利。
实际上，世界上从来没有发生过“房地产市场崩溃造成经济崩溃”的事情，相反，倒是有许多“经济崩溃带动房地产崩溃”的例子，而其中有不少次“经济崩溃”的原因，恰恰是由于房地产无节制的投机造成的，是“房地产泡沫不崩溃”而造成“经济崩溃”，最终是连房地产一起崩溃。这中间的“因果关系”很清楚，不容错置。
我们不妨设想一下，房价下降50%后会发生什么？
对于房屋所有者来说，如果是自住房，不过只是“价值符号”改变了而已。因为只要他们还得“继续住下去”，房价不管是100还是1，都只有名义上的意义而没有实际上的意义。特别是对不负债的自有住房者更是如此。对有贷款的自有住房者而言情况稍复杂些，但即使是房价下降50%后价值已低于未还贷款余额的极端情况，其中大多数也不可能选择毁约弃房、再去另外购置，因为高房价已掏空了他们的口袋，他们不可能再有如此能力。只要他们还得“继续住下去”，只要他们的收入不减少，尽管心理很不平衡，尽管很冤枉，他们也不会轻易毁约弃房。
如果是投资、投机性房地产，那降价50%确实是很大的损失，可能会毁约弃房。另外，就是已经高价拿地而还未开发出售，或大量捂盘惜售的开发商，压力肯定更大。但他们的损失乃至破产不仅不等于“整个经济崩溃”，反而是有利于经济健康发展的必须。正是他们搞乱了房市，才不能避免这样的后果，所以一点儿也不值得同情。
大家最关心的是，银行会怎样呢？根据上面的分析，自住房对银行的影响有限，投资性房产主要是自有资金，银行影响也不大。银行的风险主要在于投机购房和高价拿地者贷款余额这一块究竟有多大？
今年2季度，银监会进行了新一轮的房地产贷款压力测试。据刘明康透露，测试结果，即使房价下跌五成，银行业也可以承受，也就是说银行业不会被房地产裹挟。刘明康指出，房价理性回归，所带来的是近期和中短期的风险，从长远来讲，对银行是个福音。
应该说这个判断是客观的。这几年银行业对房地产的贷款确实丧失理智，但现在压缩控制回调还不算太晚。银行房贷的时间、比例、对象等情况复杂，这从坏的方面说会增加不确定性，从好的方面来说也可起到部分对冲效果，减少冲击的贯性。
许多专家认为刘明康的结论不可信，他们咬定房价下降经济就会下降，下降50%银行就要垮台。而银行垮台也就标志着经济崩溃。他们似乎言之凿凿，但他们的论据本身却自相矛盾，恰恰打了他们自己的耳光。
从正面看，这些维护高房价者的立论基础是：现在的房地产市场是健康的，房地产还没有什么泡沫，高房价是正常的，还应继续上涨。若情况果真如此，那么，刘明康的结论就是正确的，或者说房价下降50%后，银行的房贷风险仍是可承受的，“房价下降50%银行就要垮台、经济就要崩溃”的预言就不成立。因为从上市银行2010年年报看，银行个人住房贷款余额占其全部贷款余额在10～20%之间，房地产开发贷款一般在5～10%之间，在这样一个比例中，既然“泡沫不多”，毁约弃房的数量就不可能很多，既使房价下降50%后毁约弃房数量较大，也还并不等于银行就损失了这部分房价贷款的50%。这帐大家都会算，原因不必再述。
从反面看，如果“房价下降50%银行就要垮台，经济就要崩溃”的预言成立，那就说明现在银行对房贷的乐观估计不实，实际风险已经很大，房地产的泡沫已经十分严重，房地产市场已很不健康，房价再上涨下去危险就会更大。若情况如此，那他们反对调控房价的立论基础就不能成立，对房地产市场的基本判断就错了，国家对房价从严调控也就更显得十分紧迫和非常必要了。
10、“房地产是最好的保值增值产品”吗？
由于中国自古就有买房子买地的传统，因此将房地产说成是“最好的保值增值产品”极有说服力，很能打动人心。殊不知现在早已不是“小农经济时代”了。“小农经济时代”重的是“使用价值”，而在“商品经济时代”，一切都是“商品”，重的是“价值”。因此，“房地产能不能保值增值”，关键是看其能否“随时变现”。能在原有实际价值之上随时变现，就能保值增值，不能变现，或不能在原有实际价值之上变现，就谈不上保值增值。从这个角度来看，说“房地产是最好的保值增值产品”，不过只是那些投机炒房者、开发商及他们的乏走狗们为“寻找下家”而编造的一个美丽谎言，用以欺骗那些略有余财的善良之人，让他们自觉自愿地把钱从口袋里掏出来，换成一堆冰冷的钢筋水泥。而那些阴险的投机商却从来不把房子握在手中“保值增值”，而是不断地炒高房价又不断地脱手，不断地“为卖而买”。
你或者对我这样说不屑一顾：这些年的事实难道不说明在通货膨胀的情况下房地产不仅能保值而且在增值么？
当然，从一时表面看似乎是这样。就象一位温州老板感叹的，自己1000多名员工的工厂一年辛苦下来利润不足百万，而老婆在上海投资房产，10套房8年获利3000万元。这是怎样的一种增值？难道还不足以打动人心么？况且近几年房价是“越调越涨”，一次次降价预期被继续猛涨的浪潮击碎，控制房价、房地产回归理性似乎成了“狼来了”的玩笑。这也就难怪许多人不相信政府会“真调控”，固执地迷信中国房价只涨不跌的神话了。
维系这个神话的主要是三个支点。一个是说中国土地资源少，且不可再生，供永远小于需，所以房价不可能跌。第二个是说中国人口数量多，且正在向城市集中，需永远大于供，所以房价只会涨。第三个是说中国地方政府靠房地产收入运转，不可能容许房价跌。
这三个支点能支撑“房价只涨不跌”吗？我看一点也不能。
先看第一点：地少决定论。实际上，地多地少只是相对的。与俄罗斯、加拿大比，中国当然地少；但与日本、新加坡比，中国地就不少。刘忠良先生曾指出，中国的土地是充足的。中国耕地18亿多亩，按人均0.8亩就可实现粮食自给的国际标准，中国仅需要10.7亿亩耕地即可实现粮食自给，还有7亿亩耕地可用作其他用途。另外城市发展占有的不一定全是耕地，还有许多非耕地。况且在城市化过程中，是节约土地的。按照农村住房与宅院用地面积1：3计算，如果城市化之后变成10层高的住宅楼，则可节约39倍土地，可以建住房的地就更多。据刘先生介绍，德国人口密度每平方公里236人，人均住房面积40平方米。中国每平方公里137人，如也按人均40平方米计算，全部城市化，平均楼高按10层计算，总共才需要5200平方公里土地，仅占国土面积的0.054%。全国有2860个县区，平均每个县区仅1.8平方公里。即使是达到美国标准，人均住房面积70平方米，也仅需9100平方公里，平均到每个县区仅3.2平方公里。另据谢国忠先生介绍，目前国内存量房高达160亿平方米，开发商囤地30亿平方米，政府也握有40亿平方米的土地储备，即便今后城市人口总数到10亿，也完全能满足需要。所以，真把账细算一下，中国就并不缺地。可惜在这个浮躁的社会里，没有人会静下心来关注这些计算，以致“土地决定高房价”的谎话得以流行。
再看第二点：人多决定论。中国人口多不假，但人多是否就能维系高房价呢？恐怕不能。新买房子的绝对主体是将结婚的年轻人。但中国自1980年代以来一直处于超低生育率。1982年第三次人口普查时0-14岁人口占总人口的33.6%，1990年第四次人口普查时降到27.8%，2000年第五次人口普查时降到22.8%，2010年第六次人口普查时更降到16.6%，28年降低了一半以上，而且这一趋势还在继续。到2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%。与此同时，中国房地产的供应却不会相应减少。综合统计局2010与2011年数据，估计2011年将形成约33亿平方米的商品房供给。这还不包括1000万套保障房在内。按照每年33亿平方米左右的供应速度、每套房平均100平方米计算，年供应量为3300万套，5年就是1.65亿套。如果每套房住3人，可容纳近5亿人，超过目前城市户籍人口总数，也超过80后90后的总和，更超过2.5亿农民工流动人口的总和。按全国商品房销售均价每平米5000元计算，每年要完成33亿平方米的房产交易就要有16.5万亿元的购买力。对于被定义为“刚性需求”却两手空空“被城市化”的农民和刚参加工作的年轻人来说，这么多钱能从哪里来？财政部个税修改相关数据的解析说明，中国工资月收入超过2000元的，仅占全国人口比例的大约6%。也就是说有94%的人月收入在2000元以下。以都是2000元计算，买一套价值50万元的房产，不吃不喝也要用21年的收入才能支付，这还不算利息。谁能有16.5万亿元人民币来买开发商的这些房子？此外，由于独生子女政策，若干年后，许多家庭将合二为一，甚至合四为一、合八为一，下一代年轻人不但不需要再买房子，甚至要多出一套或几套房子。这时，一边是急剧减少的住房需求，另一方面是快速增加的房产供给，会出现怎样的情况？恐怕无须多言。
再看第三点：地方政府决定论。单就地方政府本身看，这一点也许是可以成立的。因为畸形的房地产市场，不仅能给地方财政带来巨大利益，而且也给地方各级官员创造了发财致富的机会。但不要忘记的是，中国还是中央集权的国家。地方官员无须考虑“安全问题”，出了事可以“一跑了之”，不少人早已在国外筑好了窝。但最高领导却不可能不考虑安全问题，不可能让房地产失控到严重危及安全的地步。对他们来说，这不仅是执政党政治的安全、国家经济的安全，也是个人生命的安全。只要最高领导动了“真格的”，地方各级最高领导就会毫不犹豫地为保住自己的既得利益而牺牲开发商和炒房者的利益。如若不信，可拭目以待。
从市场经济历史上看，就没有永远只涨不跌的商品。房地产也是如此。以人多地少远甚于中国大陆的日本和香港为例，日本1990年25～34岁年龄组人数比1980年下降了20%，高价位的房地产立刻失去了实际需求支撑，致使1992年后房价、地价暴跌。到2007年底，日本大城市的土地价格才相当于1991年的27%，绝对价格只相当于1982年的水平。香港1997年推出每年85000套廉租房计划，从此房市跌了整整5年，房价跌掉60％。现在，中国房价正处在高位泡沫运行阶段，房价与货币、与其它商品的比价严重失衡，已高于其实际价值，根本谈不上能“保值增值”。近来曾风光一时的“温州炒房团” 有人变成“温跑跑”、“温不归”，不能不说是房地产经济畸形发展的牺牲品。
日本的房地产泡沫以及美国次贷之后崩溃的房地产泡沫，提醒我们房地产也有巨大下跌的空间。在经济形势不确定的危机时刻，其实还是“现金为王”。一旦货币政策持续收紧，央行开始连续加息，或普遍开征房产税，市场将是另一副景象，局面将不受控制。那些想要以房地产来对自己的财产保值增值的人千万不要对随时可能降临的严重局面心怀侥幸。
2011．10．10
作者：叶庆