春兰虎改装:房地产销售的税收筹划策略

房地产销售的税收筹划策略

    非关联企业之间买卖房地产，房地产销售方涉及营业税及附加\土地增值税、印花税和所得税等税种。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，运用合理的纳税筹划方法，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低房地产销售中税收成本，对于房地产销售方而言具有重要意义（以下各方案暂不考虑所得税）。下面笔者就此提出三个税收筹划策略。

　　策略一：用好征免税临界点的筹划

　　《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键，就是控制房地产的增值率，在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况，事先一定要进行必要的筹划。

　　案例1：甲房地产开发企业欲销售4000m2的商品房（符合普通住宅标准），扣除项目金额为672万元，现有两种销售方案，一是按照2000元/m2的价格出售；二是按照2100元/m2的价格出售。

　　方案一，房产的增值税率为19.05%[（2000×4000÷10000－672）÷672×100%]，小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的利润为128万元。

　　方案二，房产的增值率为25%[2100×4000÷10000－672）÷672×100%]，需要交纳土地增值税50.4[168×30%]万元，企业的税收利润为117.6[168-504]万元，销售价格提高之后税收利润却下降了10.4[129-117.6]万元，如果再考虑营业税的因素，两种方案下利润的差别会更大。

　　策略二：控制房地产增值率的筹划

　　土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高，因此，如果有可能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行税收筹划。

　　案例2：某房地产公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。该房地产公司应该缴纳土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。土地增值率为600/400×100%=150%.根据《土地增值税暂行条例实施细则》第10条的规定，增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%.因此，应当缴纳240 [600×50%-400×15%]万元土地增值税。同时，还应该缴纳营业税50[1000×5%]万元。应当缴纳城市维护建设税和教育费附加5[50×10%]万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为305[1000-400-240-50-5]万元。

　　如果进行税收筹划，将该房屋的出售分为两个合同，一份为房屋出售合同，不包括装修费用，房租出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。另一份为房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为400/300×100%=133%.应该缴纳土地增值税155[400×50%-300×15%]万元；营业税35[700×5%]万元；城市维护建设税和教育费附加3.5[35×10%]万元。装修收入应当缴纳营业税9[300×3%]万元；城建税和教育费附加0.9[9×10%]万元。该公司的利润为396.6 [700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9]万元（不考虑企业所得税）。经过税收筹划，企业可减轻税收负担91.6[396.6-305]万元。

　　策略三：变房产销售为投资可节税

    根据财税字[2002]191号文件规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税。这种规定为销售房地产企业开展纳税筹划提供了空间。即如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。

　　案例3：甲房地产开发企业欲销售4000m2的住房给乙企业，扣除项目金额为672万元，如果以2400元/m2的价格直接出售，需要缴纳土地增值税86.4万元（计算方法同案例1），缴纳营业税48（960×5%）万元，城市维护建设税和教育费附加4.8[48×（7+3）%]万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以960万元的价格向乙企业转让该股权，则虽然需要缴纳土地增值税86.4万元[注：财税[2006]21号文件规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。即房地产开发企业以房地产进行投资或联营要缴纳相应的土地增值税，而其它企业仍享受该项政策] ，但是可以合法合理地节省了52.8万元的营业税及附加。

　　当然，企业在进行房屋销售的纳税筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑，只有这样才能够充分发挥纳税筹划的作用。